¿Qué es la vivienda a precio asequible? Cómo buscarla y calificar para ella

La vivienda a precio accesible es un tema candente en estos días, aunque no debe confundirse con la capacidad de pago o la vivienda que la mayoría de los residentes de un área pueden pagar. La vivienda a precio accesible, como la define el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), es la vivienda que necesita menos del 30% de los ingresos brutos mensuales de un ocupante.

Revisemos más detenidamente cómo funciona la vivienda a precio accesible, las diferentes formas en que se presenta y cómo alguien puede calificar para este tipo de asistencia.

¿Qué es la vivienda a precio accesible?

No siempre hemos mantenido los mismos estándares para la vivienda a precio accesible. En el pasado, el tema de la vivienda a precio accesible se refería a la vivienda para personas con bajos ingresos, subsidiada o de propiedad pública. Eso ha cambiado.

Ahora, el dilema de la vivienda a precio accesible afecta a todos los niveles de ingresos, excepto el más alto, en los Estados Unidos. Esencialmente, esta definición se ha ampliado para incluir cualquier vivienda que permita a los propietarios pagar su propiedad además de las necesidades básicas, como atención médica o comida.

La mayoría de los programas de vivienda del HUD tienen como objetivo ayudar a los trabajadores con los salarios más bajos. De esta manera, las personas de bajos ingresos pueden lograr su sueño de ser propietarios de vivienda mientras tienen la oportunidad de empezar a acumular riqueza.

Para un individuo o una familia

El HUD define la capacidad de pago de la vivienda basándose en los ingresos brutos mensuales. Esta es la cantidad total que el grupo familiar recibe antes de deducciones como impuestos o gastos. Así que, según el HUD, la vivienda accesible para un individuo, incluyendo los servicios públicos, no puede superar el 30% de esos ingresos brutos.

Para una comunidad

El HUD usa límites de ingresos para determinar la elegibilidad para sus programas. Entonces, en su mayoría, solo puedes participar si tus ingresos están en cierto nivel para tu área geográfica. Sin embargo, es importante destacar que tu edad o tener una discapacidad física también pueden calificarte para recibir asistencia de vivienda.

Además, algunas ayudas de vivienda a precio accesible están destinadas a ciertas áreas, como entornos rurales. Incluso podrías encontrar barrios enteros y edificios de apartamentos que están bajo control de alquiler o que ofrecen una combinación de viviendas a precio accesible y a precios de mercado. Desafortunadamente, las áreas urbanas pueden sufrir escasez de tales comunidades y las personas de bajos ingresos pueden verse obligadas a mudarse o buscar otras opciones de asistencia.

¿En qué se basan los límites de ingresos para la vivienda a precio accesible?

Como se mencionó arriba, la vivienda a precio accesible usa los ingresos mensuales del solicitante para determinar si califican para la asistencia, pero ¿quién establece los límites de ingresos?

El HUD establece y revisa anualmente los límites de ingresos de los programas, garantizando que las familias de bajos ingresos reciban ayuda. El Departamento establece estos límites para cada condado o Área Estadística Metropolitana (MSA) basándose en la Mediana de los Ingresos del Área (AMI).

¿Qué es la Mediana de los Ingresos del Área (AMI)?

El HUD usa el ingreso promedio del área, también llamado AMI o ingreso medio familiar (MFI), como una medida para determinar si las personas pueden permitirse alquilar o comprar una vivienda. Usan datos de la Encuesta de la Comunidad Americana, que es un análisis que hizo la Oficina del Censo de Estados Unidos. Cada año, una nueva encuesta recopila información importante que ayuda al gobierno federal a determinar cómo se distribuyen los fondos de asistencia.

A partir de la información recopilada en la encuesta, el HUD encuentra el punto medio en la distribución de ingresos de una región. Después, el Departamento divide el AMI en diferentes niveles según el tamaño del grupo familiar:

• Ingresos extremadamente bajos: Por debajo del 30% del AMI
• Ingresos muy bajos: Por debajo del 50% del AMI
• Ingresos bajos: Por debajo del 80% del AMI
• Ingresos moderados: Entre el 80% y el 120% del AMI

Debido a que están basados regionalmente, los límites varían según el lugar. Si quieres encontrar el ingreso promedio de tu área, puedes usar el buscador de ingresos de HUD o este mapa fácil de usar.

Una vez que hayas determinado si tu ingreso está en el rango de límite para tu área, puedes considerar alquilar o comprar viviendas accesibles. Para comprar una vivienda, todavía deberás seguir el proceso estándar de compra de vivienda y presentar una solicitud a un prestamista. A partir de ahí, puedes elegir el mejor tipo de hipoteca y programa de asistencia para tu situación.

Oportunidades de vivienda de alquiler accesible

Desafortunadamente, acceder a viviendas de alquiler como persona de bajos ingresos puede ser muy difícil. Los propietarios quieren minimizar sus riesgos al alquilar sus propiedades, pero algunas reglas hacen que el alquiler sea inaccesible para aquellos que tienen dificultades económicas. El HUD ofrece ayuda a estas personas y grupos familiares por medio de sus programas de asistencia de alquiler.

Vales

En general, si cumples, ya sea como individuo o como grupo familiar, con la definición de ingresos bajos o extremadamente bajos del HUD, calificas para el programa de la Sección 8 o a vivienda pública. Esto significa que tienes la opción de buscar viviendas de alquiler a un precio accesible o usar la asistencia en forma de un vale.

Si tienes elegibilidad para la Sección 8 y optas por usar un vale, puedes buscar un apartamento o vivienda tú mismo. El vale luego ayuda a pagar la diferencia entre lo que tú o tu grupo familiar pueden pagar y el valor de mercado justo de la unidad de alquiler.

Pero calificar para la Sección 8 no garantiza un alojamiento inmediato. Después de la aprobación del vale, los solicitantes deben esperar a que se abran plazas disponibles. El sistema a menudo también se basa en un sistema de lotería para distribuir estos vales. Eso deja al azar el momento en el que podrías recibir uno.

Ten en cuenta que existen diferentes nombres para los vales que se aplican a otros grupos necesitados. La Sección 22 se refiere a los vales dedicados a los adultos mayores y la Sección 811 a los discapacitados.

Vivienda pública

Las viviendas públicas son propiedades del Estado que se ponen al alcance de personas y grupos familiares con bajos ingresos. Aquellos que cumplan los límites de ingresos pueden solicitar el alquiler de una de estas casas o apartamentos a la autoridad local de vivienda pública. Pero, aunque estas propiedades existen en todos los tipos y tamaños, los solicitantes se enfrentan a posibles restricciones. El alquiler puede estar sujeto a algunas normas, como la limitación de compartir la vivienda con personas ajenas a la familia.

¿Cómo se puede calificar a una vivienda a precio accesible?

No es difícil calificar a una vivienda a precio accesible. Solo tienes que estar clasificado como persona con bajos ingresos, lo que significa que tus ingresos o los de tu familia están por debajo del 80% del AMI local. Por ejemplo, supongamos que quieres comprar una casa en San Francisco, que tiene un AMI en 2022 de $97,000 para una vivienda unipersonal. Así pues, para calificar a una vivienda a precio accesible necesitarías unos ingresos de $77,600 o menos.

Aunque los requisitos de acceso son bastante simples, el país se enfrenta actualmente a una escasez de viviendas a precio accesible. De hecho, National Low Income Housing Coalition (NLIHC) cita una escasez de casi siete millones de viviendas de alquiler disponibles para inquilinos con ingresos extremadamente bajos.

Actualmente, la demanda supera a la oferta, y es difícil que eso cambie. La reglamentación local y de zonificación Los reglamentos locales y de zonificación dificultan la construcción de viviendas para personas con bajos ingresos. Y no solo eso, la falta de incentivos para obtener beneficios disuade al sector privado de construir este tipo de viviendas unifamiliares o plurifamiliares. Así que, aunque califiques para recibir ayuda, es posible que tengas que esperar años antes de recibir un vale.

Programas de vivienda a precio accesible

Hay muchos programas de vivienda accesible diseñados para ayudar a las familias con bajos ingresos a comprar una casa. Muchos se crean con la idea de hacer más accesible el proceso de principio a fin. Así pues, existen oportunidades para hacer más accesible la compra de vivienda.

Préstamos del VA

Los miembros de las fuerzas armadas, los veteranos y los cónyuges supervivientes podrían calificar a un préstamo hipotecario respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE.UU. Este tipo de financiamiento no exigen un pago inicial ni seguro hipotecario y ofrece tasas de interés bajas, todo lo cual puede hacer que la compra de una vivienda sea más factible para los prestatarios con bajos ingresos.

Los préstamos del VA tampoco tienen un requisito estándar de puntuación de crédito, aunque algunos prestamistas privados pueden establecer el suyo propio. Rocket Mortgage^® exige un Puntaje FICO mínimo de 580.

Préstamos de la FHA

De manera similar a los préstamos del VA, la Administración Federal de Vivienda asegura los préstamos hipotecarios para compradores primerizos y habituales. Un prestatario solo necesita un pago inicial del 3.5% y una puntuación de crédito de 580 o superior para calificar para un préstamo de FHA. Algunos compradores pueden incluso calificar con una puntuación de crédito más baja si pueden proporcionar un pago inicial del 10%; sin embargo, Rocket Mortgage exige un mínimo de 580.

Debido a que los préstamos de FHA usan requisitos más laxos, son una excelente opción hipotecaria para personas y familias de bajos ingresos.

Préstamos del USDA

Además de usar un préstamo de FHA o VA, un comprador con bajos ingresos puede solicitar una hipoteca con el respaldo del USDA. Este tipo de préstamo hipotecario está diseñado específicamente para personas con ingresos inferiores al AMI local y que viven en áreas rurales.

El Departamento de Agricultura de EE.UU. respalda las hipotecas y los préstamos para mejoras en la vivienda, que ofrecen tasas de interés bajas.

Hipotecas HomeReady® o Home Possible®

Fannie Mae y Freddie Mac son compañía de préstamos hipotecarios patrocinadas por el gobierno. El Congreso de Estados Unidos creó estas instituciones para inyectar liquidez en el sistema hipotecario del país mediante la compra y garantía de hipotecas.

Juntos, trabajan para impulsar el acceso de los ciudadanos con rentas bajas a una vivienda accesible. En particular, sus programas hipotecarios HomeReady^® y Home Possible^® pueden beneficiarte si lo que buscas es acumular riqueza mediante la propiedad de una vivienda.

Freddie Mac BorrowSmart®

Freddie Mac BorrowSmart es una iniciativa de vivienda accesible que da una o más subvenciones a individuos calificados para ser usadas en el pago inicial.¹ La primera subvención está disponible para cualquier persona que tenga ingresos por debajo de cierto nivel.

Calificas a una ayuda de $1,500 si tus ingresos son inferiores o iguales al 50% del ingreso promedio del área de tu condado.

Si tus ingresos son superiores al 50% pero inferiores al 80% del ingreso promedio del área, puedes obtener una subvención de $500.

Para calificar a esta opción de préstamo, es necesario disponer de un pago inicial del 3% (incluyendo el crédito) junto con un Puntaje FICO® promedio de 620. También es necesaria la formación sobre la propiedad de la vivienda.

Freddie Mac BorrowSmart® Access^SM

Freddie Mac BorrowSmart Access es un programa de crédito con propósito especial (SPCP).² Los SPCP tienen por objeto ayudar a las personas que históricamente han estado desatendidas por los sistemas de préstamo y crédito existentes en Estados Unidos a tener la oportunidad de acceder en igualdad de condiciones a los productos y servicios financieros. Ser propietario de una vivienda da la oportunidad de transmitir un patrimonio generacional porque es el activo más valioso que tiene la mayoría de la gente.

Para muchas personas, el mayor obstáculo a la hora de comprar una vivienda es reunir el dinero para el pago inicial. Freddie Mac BorrowSmart Access busca dar ayuda para el pago inicial a clientes elegibles que compren su vivienda principal en un condado elegible en una de las 10 MSA elegibles:

• Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta, Georgia
• Chicago-Naperville-Elgin, Illinois, Indiana, Wisconsin
• El Paso, Texas
• Houston-The Woodlands-Sugar Land, Texas
• McAllen-Edinburg-Mission, Texas
• Memphis, Tennessee, Mississippi, Arkansas
• Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, Florida
• Philadelphia-Camden-Wilmington, Pensilvania, New Jersey, Delaware, Maryland
• St. Louis, Missouri, Illinois

Más allá de tu lugar de residencia, este programa también tiene los siguientes requisitos:

• Pago inicial de menos del 3%
• Puntaje FICO^® de 620 o más
• Hay un límite de ingresos del 140% de la mediana del área donde quieres comprar.
• Al menos un cliente debe comprar una vivienda por primera vez.
• Debe recibir orientación gratuita sobre la propiedad de la vivienda.

Purchase Plus

Purchase Plus es otro SPCP que ofrecemos a los clientes que cumplen los requisitos. Este programa exige que elijas una zona censal elegible en uno de los seis MSA para enviar una solicitud:

• Atlanta-Sandy Springs-Roswell, Georgia
• Baltimore-Columbia-Towson, Maryland
• Chicago-Naperville-Elgin, Illinois-Indiana-Wisconsin
• Detroit-Warren-Dearborn, Michigan
• Memphis, Tennessee-Mississippi-Arkansas
• Philadelphia-Camden-Wilmington, Pennsylvania-New Jersey-Delaware-Maryland

Los compradores elegibles de estas áreas pueden recibir un crédito básico de $5,000. Rocket Mortgage está contribuyendo un crédito más de prestamista del 1% del precio de compra de la casa, hasta de un máximo de $2,500 para un crédito total hasta de $7,500. Aunque tienes que ser residente de una zona censal elegible cuando envíes la solicitud, puedes comprar una vivienda en cualquier lugar. Entre otros, estos son algunos de los requisitos de elegibilidad, además de la residencia:

• Debes comprar una residencia principal.
• Al menos un cliente debe ser un comprador de vivienda por primera vez.
• Necesitas al menos un 3% de pago inicial (puede cubrirse total o parcialmente con el crédito).

Programa de Vales de Propiedad de Vivienda de la Sección 8

Los grupos familiares con bajos ingresos que necesiten ayuda pueden solicitar el programa de propiedad de vivienda de la Sección 8. Se dirige a personas con bajos ingresos, discapacitados y adultos mayores que necesitan un alojamiento adecuado.

Los inquilinos responsables de la Sección 8 que tengan una historia de pagos puntuales pueden recibir un vale por medio del programa de vales de elección de vivienda. Los prestatarios con bajos ingresos, que antes alquilaban, pueden usar este descuento para ayudar a reducir sus pagos mensuales de la hipoteca, haciendo más accesible la compra de una vivienda.

Casas de HUD

Una casa puede entrar en ejecución hipotecaria por un par de motivos. La causa principal es la falta de pago de la hipoteca. Sin embargo, también es posible si no se pagan los impuestos sobre la propiedad o las cuotas de la asociación de propietarios (HOA).

Cuando alguien usa un préstamo de la FHA para comprar su casa y no lo paga, el HUD recupera la propiedad. Luego, ponen las casas de HUD en el mercado para su reventa. Estas propiedades son más accesibles para los grupos familiares de bajos ingresos y pueden tener beneficios como costos de cierre prepagados.

Por desgracia, podría ser difícil encontrar una después de la pandemia. Una moratoria de las ejecuciones hipotecarias aplicada durante este tiempo redujo drásticamente la oferta de viviendas de HUD disponibles.

Descuentos especiales

Es posible encontrar ofertas únicas o descuentos que ayuden a reducir los costos de compra. Pensemos, por ejemplo, el programa Good Neighbor Next Door.

Esta opción ofrece un descuento del 50% en las viviendas del HUD a personas de ciertas profesiones. Entre los puestos de trabajo aceptados figuran los de profesor, policía, bombero y paramédico. El principal requisito es que el solicitante se comprometa a vivir en la vivienda durante al menos 3 años como forma de promover el desarrollo de la comunidad.

Lamentablemente, este programa también se ve afectado por la falta de inventario del HUD en los últimos tiempos.

Ayuda con los gastos de cierre

Fannie Mae ofrece un crédito por medio de su programa HomePath Ready Buyer para los costos de cierre del participante. El crédito oscila entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda. No obstante, los compradores solo pueden usar la ayuda para cubrir los gastos de cierre si adquieren una vivienda HomePath.

Aunque eso limita al comprador, a la larga puede beneficiarle. Estas son viviendas entregadas a Fannie Mae mediante una escritura en reemplazo de ejecución hipotecaria, lo que significa que suelen estar en mejores condiciones.

Recursos locales y estatales

Hay varias gobiernos estatales y locales que ofrecen programas especiales a los compradores de vivienda que compran una vivienda por primera vez o con bajos ingresos, desde programas de educación hasta de eficiencia energética. El HUD mantiene una lista de éstos, junto con servicios de orientación que pueden ayudarte a encontrar la asistencia que necesita para una vivienda accesible y segura.

Cómo encontrar vivienda a precio accesible para comprar

Encontrar un programa de ayuda que sea adecuado para ti y tu familia puede ser difícil, pero encontrar una propiedad accesible para comprar puede ser aún más complicado. Puedes simplificar tu búsqueda con los siguientes consejos:

1. Considera barrios menos favorables. Comprar una casa en un barrio prometedor y de moda puede ser muy caro. En su lugar, intenta buscar casa en un barrio que no haya pasado por el proceso de gentrificación.
2. Define con antelación el presupuesto de tu casa. No empieces a visitar propiedades hasta que no sepas cuánto puedes pagar. Esta precaución puede evitar que te fijes en una propiedad demasiado cara.
3. Confía en lo que dicen los demás. Muchos compradores usan un multiple listing service (MLS) para encontrar una casa potencial, pero no todas las casas en venta estarán en esta base de datos. Pide a tus amigos y familiares que estén atentos a las propiedades en venta por el propietario (FSBO).
4. Pide un vale de la Sección 8 lo antes posible. Debido a que lo más probable es que te incluyan en una lista de espera, debes presentar tu solicitud al principio del proceso de compra de la vivienda. Así podrás aprovechar el periodo de espera para encontrar una vivienda.
5. Busca un coprestatario o compañero de piso. Puede recurrir a tu cónyuge, amigo o familiar para que te ayude a hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Si tu coprestatario también tiene bajos ingresos, es posible que también pueda acogerse a otros programas de ayuda.
6. Consulta los programas locales para compradores de vivienda. Las organizaciones locales sin fines de lucro y las agencias gubernamentales también ayudarán a los compradores de vivienda. Algunos de estos programas pueden incluir subsidios, préstamos para mejorar la vivienda o ayudas para el pago inicial.
7. Usa un agente de bienes raíces. Aunque renunciar a un agente de bienes raíces pueda parecer una buena forma de reducir costos, en realidad podrías pagar más por una vivienda sin un profesional que te guíe. Además, la mayoría de los compradores no tienen que pagar los cargos de REALTOR® ya que el vendedor suele cubrir este costo.
8. Negocia con el vendedor. Algunos compradores pueden sentirse presionados a aceptar inmediatamente la contraoferta de un vendedor, sobre todo en un mercado de bienes raíces competitivo. Pero no tengas miedo de negociar el precio de compra mientras encuentras la manera de convencer al vendedor.
9. Sé flexible con tu lista de “necesidades”. Es fácil quedarse atrapado en la visión ideal de la casa de tus sueños, pero esto puede dificultar la búsqueda de una vivienda accesible. Prepárate para hacer concesiones cuando busques propiedades. Recuerda que siempre puedes renovar o remodelar más adelante.
10. Vuélvete el propietario de la vivienda. Muchas hipotecas avaladas por el Estado permiten a los prestatarios comprar una propiedad de varias unidades. Por ejemplo, podrías comprar una propiedad con cuatro apartamentos con un préstamo del VA. Así podrás vivir en una unidad y alquilar el resto para obtener ingresos por alquiler. Invertir en viviendas accesibles como esta es una forma de ganarte la vida a la vez que se ofrecen oportunidades de vivienda a los demás.

Conclusión: La vivienda a precio accesible ayuda a los necesitados a encontrar un lugar propio

Las personas y familias con bajos ingresos necesitan las mismas oportunidades que cualquier otra persona: una vivienda segura e higiénica, la propiedad de la vivienda y la posibilidad de crear riqueza siendo propietario. Sin embargo, los programas respaldados por el Gobierno ayudan a estos grupos a encontrar algo más que un lugar donde vivir. Conecta a las personas con lugares a los que pueden llamar su casa.

Si estás listo para buscar tu casa propia, obtén información leyendo sobre cómo comprar una casa con bajos ingresos para ayudarte a prepararte para el proceso de compra.

¹ El cliente recibirá un crédito de $500 para el pago inicial si los ingresos para los que reúne los requisitos son superiores al 50% e inferiores o iguales al 80% de los ingresos promedio del área o $1,500 si los ingresos para los que reúne los requisitos son inferiores o iguales al 50% de los ingresos promedio del área.  Se necesita una puntuación FICO® mínima de 620. LTV máxima del 97% o 105% con segundo gravamen de DPA. DTI máximo es de 45 a 50%, según determine la decisión de LPA. La oferta es válida únicamente para la residencia principal. Oferta válida solo para transacciones de compra. Pueden aplicarse límites a los ajustes de precios a nivel de préstamos (LLPA) de Home Possible Investor. La oferta no es válida para los canales corresponsales ni para los productos del canal Schwab. El cliente está obligado a completar un curso individual 1:1 Homebuyer Education con GreenPath que imparte la Fundación para la Preservación de la Propiedad de la Vivienda (HPF). El curso tiene un cargo de $99 que el cliente debe pagar de su bolsillo en el momento de la orientación. Los demás documentos necesarios incluyen la certificación de elegibilidad, el certificado de finalización de la orientación en materia de vivienda y el recibo del curso, todos ellos facilitados al cliente por Homeownership Preservation Foundation, por medio de correo electrónico. La oferta no es transferible. La oferta no se puede aplicar retroactivamente. La oferta no se puede canjear por dinero en efectivo y no se devolverá nada si la cantidad del descuento supera los costos que se adeudan. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta constituye la aceptación de estos términos y condiciones, que están sujetos a cambio a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Esto no es un compromiso de préstamo. Pueden aplicar más restricciones o condiciones.

² El cliente recibirá un crédito de $3,000 para el pago inicial. Oferta válida solo para compradores de vivienda por primera vez cuando los ingresos de calificación son menores o iguales al 140% AMI y cuando la propiedad está situada en un condado elegible en de las siguientes áreas estadísticas metropolitanas: Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta, GA, Chicago-Naperville-Elgin, IL-IN-WI, Detroit-Warren-Dearborn, MI, El Paso, TX, Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX, McAllen-Edinburg-Mission, TX, Memphis, TN-MS-AR, Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL, Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD, St. Louis, MO-IL. El cliente está obligado a completar un curso individual de educación para compradores de vivienda con GreenPath que imparte la Fundación para la Preservación de la Propiedad de la Vivienda (HPF). Oferta válida para nuevos préstamos bloqueados en o después de 2/28/2023. Oferta válida solo para préstamos de compra de retail de residencia principal. La oferta no es válida para miembros del equipo o productos del canal Schwab. La oferta no es transferible y no se puede combinar con ningún otro descuento. La oferta no se puede aplicar retroactivamente. La oferta no se puede canjear por dinero en efectivo. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta constituye la aceptación de estos términos y condiciones, que están sujetos a cambio a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Puede haber otras restricciones o condiciones. Esto no es un compromiso de préstamo.