Igualdad de oportunidades en la vivienda: Lo que debes saber

Todos merecen recibir un trato justo cuando se trata de buscar y financiar una casa. Aunque la mayoría de nosotros da por sentado este principio en la actualidad, no siempre ha sido así. A lo largo de los años, ha habido varias leyes dirigidas a asegurar y proteger el derecho a la igualdad de oportunidades en la vivienda, entre otros derechos.

En este artículo, veremos qué significa la igualdad de oportunidades en la vivienda y la responsabilidad que crea para todas las partes en una transacción de bienes raíces antes de aprender sobre algunas de las legislaciones más relevantes en esta área. Después veremos lo que debes hacer si sospechas discriminación. Por último, te enseñaremos a identificar organizaciones que apoyan la igualdad de oportunidades en la vivienda.

¿Qué significa igualdad de oportunidades en la vivienda?

La igualdad de oportunidades en la vivienda (también conocida como “oportunidades de igualdad en la vivienda”) significa que todos tienen el mismo derecho de ser juzgados equitativamente en las decisiones de financiamiento relacionadas con la vivienda. Según estas leyes, también tienes derecho a alquilar alojamiento donde quieras, siempre que puedas pagarlo.

¿Quién está protegido por las leyes de igualdad de oportunidades en la vivienda?

Como parte de varias legislaciones dirigidas a crear igualdad de oportunidades en la vivienda, a los compradores de vivienda no se les puede discriminar por ninguna de las siguientes características protegidas:

• Raza
• Credo
• Color
• Nacionalidad de origen
• Orientación sexual
• Estatus militar
• Edad
• Sexo
• Estado civil
• Discapacidad
• Religión
• Situación familiar
• Si una parte de sus ingresos proviene de programas de asistencia pública como el Seguro Social o Seguridad de Ingreso Suplementario
• Si un solicitante de ayuda para el alquiler o una hipoteca ha ejercido cualquiera de sus derechos bajo la Ley de Protección de Crédito al Consumidor de 1968 o leyes estatales similares

Lastimosamente, a pesar de que es prohibido usar estos factores en las decisiones de vivienda y financiamiento, ocasionalmente las partes incumplen estas leyes y reglamentaciones, ya sea de manera intencional o subconsciente.

¿Quién aplica las leyes de igualdad de oportunidades en la vivienda?

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) regula los temas de discriminación en la vivienda. El departamento tiene una Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO). También hay agencias estatales y locales donde los consumidores pueden presentar quejas y buscar ayuda.

En 2021, el HUD y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (Federal Housing Finance Administration, FHFA) firmaron un Memorando de Entendimiento en el que se comprometieron a trabajar para hacer cumplir la Ley de Vivienda Justa y reafirmar su compromiso de combatir la discriminación en el proceso de compra de vivienda.

El HUD es principalmente responsable de aplicar las leyes de vivienda justa. La FHFA supervisa y regula a Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno responsables de asegurar la liquidez del mercado inmobiliario.

¿Cómo identificar compañías de bienes raíces que apoyan la igualdad en la vivienda?

El HUD tiene un logo que los prestamistas certificados pueden usar para mostrar que están comprometidos con las oportunidades de igualdad en la vivienda. Busca un ícono de casa con “=” en el centro, como se muestra aquí:

"Igualdad de oportunidades en la vivienda"

Rocket Mortgage^® lo tiene en el pie de página del sitio web, pero puedes verlo en otros lugares, dependiendo del diseño del sitio web de la entidad con la que estás trabajando. Estamos comprometidos con la igualdad de oportunidades en la vivienda para todos.

Otro lugar donde puedes determinar la postura de una compañía inmobiliaria respecta la igualdad de oportunidades en la vivienda es buscando las palabras “equal housing lender” (prestamista que ofrece igualdad de oportunidades de vivienda), ya sea en un logotipo o en un texto de exención en un anuncio o publicidad.

Igualdad de oportunidades en la vivienda y los alquileres

La discriminación también está prohibida, en la mayoría de los casos, en el proceso de alquiler. Sin embargo, la discriminación está exenta de la Ley, y por lo tanto puede ocurrir sin consecuencias legales, si:

• La unidad es una vivienda unifamiliar ocupada por el propietario con 4 unidades o menos
• La casa se está ofreciendo en venta por el propietario o en alquiler sin la ayuda de un corredor o agente de bienes raíces
• La vivienda se basa en una membresía religiosa o privada

En ciertas circunstancias, la prohibición contra la discriminación racial se puede aplicar incluso cuando una persona o entidad está exenta de la ley. Por ejemplo, las religiones y los clubes privados no pueden negarte vivienda por motivos de raza, color o país de origen. Consulta a un abogado para entender tus derechos.

Igualdad de oportunidades en la vivienda y las ventas de casas

Cuando se trata de comprar una casa, hay muchas oportunidades de discriminación que pueden darse en el proceso. Los derechos de vivienda justa son para la protección de los compradores por los compradores, con responsabilidades para los vendedores, tasadores y agentes de bienes raíces involucrados en la transacción de una casa. Veamos algunos.

Derechos del comprador de vivienda

Como comprador de vivienda, nadie te puede discriminar —al menos legalmente— basándose en cualquiera de los atributos protegidos de arriba. Esto significa que puedes comprar o alquilar una casa en cualquier lugar donde haya una disponible.

Desde la perspectiva de los préstamos, solo te pueden juzgar basado en características objetivas de tus finanzas para determinar si calificas. Estas pueden incluir tu puntuación de crédito y tu historial de crédito, y la cantidad de ingresos y activos que tienes disponibles para calificar. Los prestamistas no deben juzgarte basándose en si los ingresos vienen de programas de asistencia pública.

Además, es posible que haya leyes especiales que se aplican basado en tu situación individual. Veremos algunas de estas más adelante.

Responsabilidades del vendedor de la casa

Como vendedor, debes considerar de manera justa las ofertas de todas las personas que puedan estar interesadas en comprar tu casa. No puedes tomar decisiones basado en ninguna de las categorías mencionadas arriba a favor o en contra de alguien.

Esto no significa que no puedas tener algunos criterios para la persona a la que vendas tu casa. Veamos la diferencia: Si se basa en una característica de calificación financiera, como estar preaprobado para que la transacción sea más simple, eso está bien. Pero ¿qué no está bien?

Supongamos que estás vendiendo tu casa y que preferirías vendérsela a una persona soltera sin hijos, porque tu vecino es mayor y sensible al ruido. Aunque tus intenciones puedan ser nobles en el hecho de que estás considerando los sentimientos de tu vecino, venderle solo a este grupo demográfico es algo que legalmente no puedes hacer, porque la situación familiar es una característica protegida.

Una persona que está refinanciando o vendiendo su casa también tiene ciertos derechos, como el derecho a una valuación justa de su casa. Aquí es donde entran los tasadores.

Responsabilidades del tasador

Cuando refinancias una casa, se hace una valuación para determinar cuánto vale. Como la casa sirve como colateral para el préstamo, los prestamistas no te prestarán más de lo que la casa vale. Se supone que los tasadores deben evaluar la condición de tu casa y darle un valor que esté alineado con las ventas recientes de casas similares en tu área.

En la práctica, la forma en que esto funciona es que, si tienes una casa estilo ranch de tres habitaciones, tu casa la comparan con ventas recientes de otras casas estilo ranch de tres habitaciones en tu área, generalmente en un radio de una milla, dependiendo la densidad poblacional en tu área.

Aunque el problema posiblemente no sea generalizado, los incidentes de sesgo ocurren ocasionalmente. Más adelante veremos lo que los vendedores pueden hacer sobre la posible discriminación.

Responsabilidades del agente de bienes raíces

Como agente de bienes raíces, también debes cumplir estas reglas de no discriminación. Si un comprador quiere buscar en un área específica, tienes que mostrarle las propiedades que están disponibles. Si decide hacer una oferta, tú debes negociar en su nombre.

No estás autorizado legalmente para no mostrarles ciertas áreas a las personas porque crees que las personas en ese barrio podrían no aprobar su orientación sexual, por ejemplo, y no puedes solo atender a razas específicas.

Leyes que garantizan la igualdad de oportunidades en la vivienda

Aunque ya vimos los aspectos básicos de cuáles son tus derechos como vendedor o comprador de vivienda, es importante mencionar que los derechos no son nada sin la fuerza de la ley que los respalda. Con eso en mente, veamos varias piezas clave de la legislación de derechos civiles y cómo afectan el ser propietario de vivienda.

Ley de Derechos Civiles de 1866

La primera legislación federal conocida en esta área fue la Ley de Derechos Civiles de 1866. Aprobada durante el período de reconstrucción después de la Guerra Civil, a pesar del veto del presidente Andrew Johnson, esta ley declaraba que todas las personas nacidas en los Estados Unidos eran ciudadanos estadounidenses con todos los derechos de ciudadanía. Es importante destacar que esto incluía la capacidad de ser propietario de bienes raíces.

Título VI de la Ley de Derechos Civiles de 1964

El Título VI de la Ley de Derechos Civiles de 1964 prohibía la discriminación entre entidades que reciben financiamiento federal. Esto era importante desde la perspectiva de la vivienda porque se estableció que —legalmente hablando— ya no se toleraría la discriminación, y, de hecho, se castigaría a los proveedores de vivienda pública que la infringieran.

Ley de Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, país de origen, religión, sexo, situación familiar o discapacidad.

Entre las acciones que están prohibidas sobre la base de estas características está negarse a alquilar o vender una casa, o negarse a negociar. Tampoco puedes establecer diferentes términos y condiciones para la venta o alquiler, ni ofrecer instalaciones separadas. Los prestamistas no pueden cobrar tasas de interés diferentes ni tener diferentes estándares de calificación, y los vendedores no pueden tener precios de venta diferentes basados en una clase protegida.

Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito

La Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito prohíbe la discriminación en las decisiones de créditos y préstamos por motivos de raza, color, religión, sexo, país de origen, estado civil, edad o si recibes ingresos de asistencia pública.

Los acreedores no pueden disuadirte de hacer una solicitud basados en estos factores, ni tomarlos en cuenta en tu solicitud. Si haces tu solicitud en conjunto o si vives en un estado de bienes gananciales, pueden preguntar por tu cónyuge. De lo contrario, eso está restringido. Además, tampoco te pueden dar términos y condiciones diferentes basados en una característica protegida.

Los prestamistas te pueden preguntar sobre muchas de las características de arriba, pero solo como parte del monitoreo de cumplimiento asociado con las leyes contra la discriminación. No tienes obligación de responder.

Ley de Protección de Crédito del Consumidor de 1968

Según la Ley de Protección de Crédito del Consumidor de 1968, los prestamistas y los acreedores deben revelar los términos del crédito a los consumidores. Los consumidores también están protegidos de las acciones de los usureros, y el embargo de salarios está sujeto a restricciones. Esta ley la aplican juntos la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y la FTC. La Comisión Nacional de Finanzas del Consumidor (National Commission on Consumer Finance) también se estableció para regular la industria.

Ley de Estadounidenses con Discapacidades

Junto con la sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 y la Ley de Vivienda Justa, la Ley de Estadounidenses con Discapacidades, aplicada por la División de Derechos Civiles del Departamento de Justicia, se aplica a la mayoría de vivienda privada y vivienda pública. Prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad.

Algunos ejemplos de elementos provistos bajo esta ley incluyen:

• Cualquier complejo multifamiliar de propiedad privada o pública que haya sido ocupado por primera vez después del 13 de marzo de 1991 debe cumplir estándares de diseño y construcción para uso por personas con discapacidades, incluyendo rutas accesibles hacia y desde las unidades del primer piso (o todas las unidades en un edificio con ascensores).
• Dichas unidades accesibles deben tener una cocina y baño que se puedan usar. Esto incluye refuerzos para las barras de seguridad en el baño.
• Debe haber tomacorrientes, termostatos e interruptores accesibles.
• Los proveedores de vivienda deben hacer adaptaciones razonables para los animales de asistencia calificados.

El HUD tiene más información sobre los derechos de vivienda relacionados con las discapacidades.

Ley de Revelación de Hipotecas para Viviendas

La Ley de Revelación de Hipotecas para Viviendas, aplicada por la CFPB, exige que los prestamistas reporten ciertos datos específicos a lo siguiente:

• Compras de casas
• Preaprobaciones para comprar
• Mejoras a las casas
• Solicitudes de refinanciamiento de casas

Esto toma en cuenta las áreas en las que un prestamista está haciendo préstamos. También ve varias piezas de información cubiertas por las clases protegidas de las que hemos estado hablando en este artículo, con el objetivo de identificar la posible discriminación en los préstamos, si se está atendiendo debidamente a las comunidades y si hay oportunidades de inversión en las comunidades marginadas.

Sección 1031 de la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street

Más conocida como UDAAP, esta ley prohíbe los actos o prácticas desleales, engañosos o abusivos que hacen que un cliente no pueda entender un producto o servicio, o que se aprovechan del cliente de alguna otra manera. Esta la aplica la CFPB.

El cumplimiento de esta ley en el negocio hipotecario significa que los prestamistas tienen que hacer revelaciones claras y presentes de cualquier término asociado con las ofertas. Es también la razón por la cual ves una tasa de interés base y una tasa porcentual anual (APR) impresas una junto a la otra en los anuncios.

Ley de Derechos Humanos de Nueva York

El gobierno federal no es el único que tiene leyes sobre reglamentación financiera. Una de las leyes estatales más visibles es la Ley de Derechos Humanos, aprobada por el estado de Nueva York en 1965. Esto codifica en la legislación estatal muchos de los mismos derechos protegidos por la Ley Federal de la Vivienda que se aprobó posteriormente en 1968. Prohíbe la discriminación basada en la raza, credo, color, país de origen, orientación sexual, estatus militar, edad, sexo, estado civil, discapacidad o condición familiar, estado de víctima de violencia doméstica, características genéticas predispuestas, expresión o identidad de género, condición relacionada con el embarazo, fuente legal de ingresos, arresto previo o expediente de condenas, y represalias por oponerse a prácticas discriminatorias ilegales.

Aunque protege los mismos tipos de derechos, esta ley y otras similares le dan al estado la autoridad de aplicación sobre acciones de discriminación en la vivienda. Los corredores y prestamistas hipotecarios también están autorizados a nivel estatal, lo que permite que los estados tengan un nivel de supervisión.

Si crees que fuiste discriminado en una situación de vivienda en Nueva York, puedes presentar una queja ante la División de Derechos Humanos de Nueva York. Es posible que también quieras comunicarte con Housing Opportunities Made Equal (HOME), un grupo de defensa de los derechos civiles que trabaja para garantizar la igualdad de oportunidades en la vivienda.

¿Qué debes hacer si eres víctima de discriminación en la vivienda?

Ahora que sabes un poco sobre tus derechos según varias leyes de vivienda justa, veamos algunas cosas que puedes hacer si sientes que eres víctima de discriminación.

Trata de resolverlo con la parte infractora

Ninguna compañía, vendedor o arrendador quiere tener una reputación negativa. También es posible que haya casos en los que no se dan cuenta de lo que está pasando. El primer paso sería tratar de resolver las cosas. Si eso no funciona, puedes buscar otros medios.

Sé consciente del riesgo de una mala tasación

Cuando se trata de tasaciones, si planeas impugnar una, deberás demostrar que el tasador utilizó propiedades que no eran comparables a la tuya o hizo algo más que cuestionara materialmente su opinión sobre el valor de la vivienda. Tu agente de bienes raíces te puede ayudar a buscar propiedades comparables.

Dicho eso, hay muchos ejemplos más de discriminación en el proceso de tasación.

La tasación se debe impugnar por medio del prestamista, quien evaluará la tasación y los documentos de respaldo de por qué crees que está mal. En caso de que haya problemas con la tasación, se envía a otro tasador independiente.

Presenta una queja con la agencia supervisora

Averigua qué agencias o juntas de supervisión tienen autoridad sobre la entidad con la que estás teniendo problemas. Podrían ser varias agencias. Por ejemplo, a Rocket Mortgage la regulan la Comisión Federal de Comercio, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor y juntas de supervisión en los estados en los que trabajamos, por nombrar algunas.

Los vendedores de vivienda y los arrendadores están sujetos a las reglas del HUD a menos que estén específicamente exentos, según lo mencionado arriba. Si crees que te han discriminado en el mercado inmobiliario, puedes presentar una queja ante el HUD. La agencia revisará tu queja e iniciará una investigación si es necesario.

Los corredores hipotecarios están autorizados a nivel estatal, igual que los agentes de bienes raíces. También puedes escribir a las compañías con las que están asociados. Muchas pertenecen a organizaciones profesionales que también tienen juntas de ética.

Las autoridades del gobierno, en particular, pueden tener la autoridad para tomar medidas en tu nombre en caso de discriminación. No tengas miedo de contactarlas a nivel federal, estatal y local.

Ventila tus quejas en las redes sociales

Las redes sociales pueden ser un recurso poderoso para llamar la atención a la conducta discriminatoria. Muchas redes sociales te pueden ayudar a encontrar a otras personas que también han sufrido discriminación en manos de alguien involucrado en una transacción de bienes raíces, incluyendo, pero de ninguna manera limitado a, el propietario de una propiedad, un agente de bienes raíces o un prestamista.

Consulta con tu abogado

Si crees que esta situación llega al nivel en que considerarías presentar una demanda, podrías hablar con un abogado. El abogado te puede ayudar a considerar qué vías legales podrían estar disponibles para ti.

Toma notas

Mientras más detallado seas en la descripción de tu experiencia, más útil será para las personas que realmente puedan tomar medidas basados en tu queja. Les dará la información que necesitan para averiguar y determinar qué está pasando.

Conclusión: Todos tienen derecho a vivienda equitativa

Las leyes y reglamentaciones de la igualdad de oportunidades en la vivienda tienen el objetivo de asegurarse de que la capacidad de cualquier persona para comprar o alquilar un lugar no se base en factores discriminatorios, incluyendo, entre otros, raza, sexo, país de origen y discapacidad. Si crees que te han discriminado, presenta una queja ante el HUD y el fiscal general de tu estado.

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