Viviendas en alquiler con opción a compra: cómo funciona y qué debes considerar

Un agente de bienes raíces interactuando con una persona de negocios, representando compromisos profesionales en el sector inmobiliario.

¿Estás interesado en comprar una casa, pero tienes dificultad para reunir los fondos necesarios para cubrir el down payment o los costos de cierre? Quizá tu puntuación de crédito o tus ingresos sean demasiado bajos para calificar para una hipoteca. En ese caso, podrías considerar una vivienda en alquiler con opción a compra, que te da la oportunidad de vivir en una casa unifamiliar con el objetivo de a la larga comprarla.

Pero ¿es una casa en alquiler con opción a compra lo adecuad para ti? Continúa leyendo para conocer las ventajas y desventajas de alquilar una casa con la opción a comprarla y cómo funcionan estos negocios de bienes raíces.

¿Qué es una casa en alquiler con opción a compra?

Una casa en alquiler con opción a compra es una residencia que alquilas por un período establecido. A diferencia de un contrato de alquiler típico, tienes la opción de comprar la propiedad antes de que el arrendamiento venza.

Tu contrato de alquiler con opción a compra explicará por cuánto tiempo puedes alquilar la casa antes de que tengas que decidir si la compras. El contrato también puede exigir que pagues un cargo por opción anticipado al propietario de la casa. Este pago, que normalmente es entre el 2% y 7% del valor de la casa, te garantiza la opción de comprarla y se puede usar después para reducir el precio de compra si decides seguir adelante con la compra.

Por ejemplo, si pagas $5,000 como cargo por opción y tú y el propietario acuerdan un precio de venta de $250,000 por la casa que estás alquilando, puedes usar los $5,000 del cargo que ya pagaste para reducir el precio de venta a $245,000.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Algunos contratos de alquiler con opción a compra especifican que cierta porción del alquiler mensual se debe guardar en una cuenta de depósito en garantía. Más adelante puedes usar este dinero extra, conocido como créditos de alquiler o primas de alquiler, para ayudar a cubrir un down payment cuando compres la casa.

Sin embargo, los contratos de alquiler con opción a compra tienen sus riesgos. Si decides no comprar la casa, usualmente perderás el dinero que está en la cuenta de depósito en garantía. Además, generalmente perderás cualquier cantidad que hayas pagado como cargo por opción.

Si tu cargo por opción es del 2% al 7% del valor de la casa y la propiedad que estas alquilando está valuada en $250,000, podrías perder de $5,000 a $17,500 si no la compras al final del arrendamiento.

Tipos contratos de alquiler con opción a compra

Hay dos tipos principales de contratos de alquiler con opción a compra: arrendamiento-opción y arrendamiento-compra.

En ambas opciones, puedes arrendar una casa por un tiempo especificado, generalmente de 1 a 3 años. Después tendrás la opción de comprar la casa cuando tu arrendamiento termine. Sin embargo, una opción es más flexible.

Arrendamiento-opción

En el acuerdo de arrendamiento-opción, aceptas alquilar una casa por un período establecido. Por lo general, pagarás un cargo por opción del 2% al 7% del valor de la casa y un poco más cada mes por el alquiler. Recuerda, esos pagos extra del alquiler se depositan a una cuenta de depósito en garantía que más adelante puedes usar para cubrir un down payment.

Tú y el propietario de la casa podrían acordar un precio de venta para la casa cuando firmas inicialmente el contrato de arrendamiento-opción. Este es el precio que pagarás al final de tu arrendamiento-opción, sin importar si el valor de la casa sube o baja durante el plazo del contrato.

Al final del arrendamiento, tienes la opción de comprar la casa. Sin embargo, no estás obligado a hacerlo. Puedes retirarte de la compra. Si lo haces generalmente perderás ambos: el pago extra que hiciste cada mes por alquiler y el cargo por opción.

Arrendamiento-compra

Un contrato de arrendamiento-compra es menos flexible porque exige que el vendedor venda la casa y que tú la compres al final del período de arrendamiento. Esto difiere de un contrato de arrendamiento-opción en el que solo el vendedor tiene que ofrecer la casa para venta al final del período de arrendamiento.

En otras maneras, un contrato de arrendamiento-compra funciona similar a un contrato de arrendamiento-opción. Recuerda, aceptarás alquilar la casa por cierto número de años mientras pagas créditos de alquiler extra cada mes. De nuevo, estos créditos se guardan en una cuenta de depósito en garantía que más adelante puedes usar para ayudar a cubrir el down payment.

Por lo general, el contrato de arrendamiento-compra dirá el precio al que la casa se venderá al final del contrato de arrendamiento. También es usual que los arrendatarios paguen alquileres más altos que el valor de mercado. Puede ser que no tengas que pagar un cargo por opción en este tipo de acuerdo.

Si decides no comprar la casa cuando termina el plazo del arrendamiento, estarás incumpliendo el contrato. El propietario de la casa podría demandarte por incumplimiento de contrato. También perderás el alquiler extra que has pagado. Esto se cumple, aunque intentes comprar la casa, pero no puedas porque no calificas para el financiamiento hipotecario.

Viviendas en alquiler con opción a compra: ventajas y desventajas

Como con cualquier acuerdo de compra de vivienda, hay ventajas y desventajas al celebrar un contrato de alquiler con opción a compra.

Ventajas

• Puedes fijar el precio de venta: en algunos contratos, tú y el propietario de la casa acuerdan un precio de venta desde el principio, cuando firmas el contrato de alquiler. Si el valor de la casa sube durante tu período de alquiler, podrías terminar pagando menos que el valor del mercado por la casa.
• Puedes ahorrar para el pago inicial: en la mayoría de estos contratos, pagarás un alquiler más alto cada mes. Este dinero extra se guarda como crédito de alquiler. Cuando llegue el momento, puedes usar este dinero extra para ayudar a cubrir el down payment de la compra de la casa.
• Tienes tiempo para mejorar tu crédito: podrías celebrar un contrato de alquiler con opción a compra si tu puntuación de crédito es muy baja para calificar para una hipoteca. Mientras alquilas la casa, puedes tomar medidas para mejorar tu puntuación de crédito, como hacer tus pagos mensuales a tiempo y reducir los saldos de tus tarjetas de crédito. Cuando termine el período de alquiler, tu puntuación podría ser lo suficientemente alta para calificar para una hipoteca.
• Puedes ahorrar en costos de mudanza: si alquilas una casa y luego compras esa misma casa, no tendrás que mudarte de una casa a otra, lo que puede ahorrarte bastante dinero en costos de mudanza.

Desventajas

• Podrías perder dinero: si decides no comprar la casa después de que termine el período de alquiler, podrías perder tu cargo por opción y el dinero extra que pagaste cada mes para tu futuro down payment.
• Es posible que gastes más: en algunos contratos de alquiler con opción a compra, tú y el propietario de la casa deciden un precio de compra al inicio del período de alquiler. Si el valor de la casa baja mientras la estás alquilando, podrías terminar pagando más por la casa que su valor actual cuando sea el momento de comprar.
• Tendrás que pagar cargos: a menudo pagarás un cargo por opción y alquileres mensuales más altos durante un contrato de alquiler con opción a compra.
• Podrías ser responsable del mantenimiento y cuidado de la casa: cuando alquilas un apartamento normal, es responsabilidad del propietario mantener el césped cortado y reparar tuberías con fugas o arreglar ventanas rotas. En un contrato de alquiler con opción a compra, estas responsabilidades podrían caer sobre ti, dependiendo de los términos de tu contrato.

Cómo comprar una casa en alquiler con opción a compra

¿Cómo encuentras y compras una casa en alquiler con opción a compra? Estos son los pasos clave:

1. Determinar tu presupuesto

Primero necesitas crear un presupuesto familiar que incluya tus gastos e ingresos mensuales. Asegúrate de incluir gastos que varían, como comida, costos de atención médica y servicios públicos. Incluye también gastos discrecionales, como el dinero que gastas en restaurantes o entretenimiento. Una vez tengas un presupuesto con todo el dinero que entra y sale de tu grupo familiar cada mes, podrás determinar cuánto puedes pagar en alquiler mensual y cargos iniciales. También puedes determinar cuánto puedes pagar mensualmente por la hipoteca una vez compres la casa.

2. Buscar una casa el alquiler con opción a compra

Pero, ¿cómo buscas una casa en alquiler con opción a compra? No es tan fácil. Tu mejor opción es trabajar con un agente de bienes raíces que te pueda ayudar a buscar estas propiedades en los vecindarios donde quieres comprar. También puedes buscar en internet sitios web especiales que tengan listados de estas propiedades.

3. Negociar los términos

Antes de firmar cualquier contrato de alquiler con opción a compra, tendrás que negociar todo desde el alquiler mensual hasta la cantidad del cargo por opción, y si quieres un contrato donde la compra sea opcional o uno donde te comprometes a comprar. También tendrás que negociar el precio de compra de la casa. Pueden acordar un precio fijo que no cambie durante todo el período de alquiler, o un precio que pueda subir o bajar dependiendo del valor de las casas cuando estés listo para comprar.

4. Revisar el contrato

Después de que tú y el vendedor se pongan de acuerdo en los términos, asegúrate de revisar bien el contrato de alquiler con opción a compra. Busca los puntos importantes como el alquiler mensual, cuánto tiempo dura el periodo de alquiler y el precio de la casa cuando estés listo para comprar. Asegúrate de que estos términos sean exactamente iguales a los que acordaron. Considera contratar a un abogado de bienes raíces que también revise el contrato.

5. Pagar el cargo por opción y pagar el alquiler

Si firmas un contrato de arrendamiento-opción, tendrás que pagar el cargo por opción por adelantado. Este cargo, que puede variar según el caso, debe haberse negociado antes de firmar el contrato. Después de firmar, empezarás a pagar tu alquiler mensual como lo harías con cualquier otro alquiler.

6. Solicitar una hipoteca

Cuando se esté acabando tu período de alquiler, es momento de solicitar una hipoteca para financiar la compra de la casa. El banco revisará tus informes de crédito y tu puntuación de crédito, y verificará cuánto ganas y cuáles son tus deudas. Si necesitas consejos sobre el proceso de préstamos hipotecarios y cómo comprar una casa, consulta nuestra lista de verificación para comprar una casa.

¿Es buena idea un alquiler con opción a compra?

¿Deberías considerar un acuerdo de alquiler con opción a compra? Depende principalmente de tu situación financiera.

Tal vez no tienes suficiente dinero ahorrado para hacer el down payment de una casa. Firmando un contrato de alquiler con opción a compra, podrías darte de uno a tres años extra para ahorrar lo suficiente para ese down payment, mientras aseguras la casa que quieres comprar.

El alquiler con opción a compra podría ser una buena opción si tu puntuación de crédito es tan baja que no calificas para una hipoteca o solo calificas para una con tasas de interés muy altas. Puedes tomar los pasos necesarios para mejorar tu puntuación de crédito mientras alquilas la casa que eventualmente comprarás.

Pero si ya tienes suficiente dinero ahorrado para un down payment y tu puntuación de crédito es buena, un acuerdo de alquiler con opción a compra probablemente no tenga sentido.

Conclusión

Si estás listo para comprar una casa, un contrato de alquiler con opción a compra podría acercarte a tu objetivo. Solo asegúrate de leer la letra pequeña de tu contrato de alquiler para no pagar de más por tu futura casa. Y si tu acuerdo de alquiler con opción a compra está por terminar, puedes comenzar el proceso de aprobación de la hipoteca con Rocket Mortgage® hoy.