¿Qué es una hipoteca no tradicional?

Una hipoteca es un préstamo garantizado por tu vivienda, pero no todas las hipotecas son iguales. Existen muchas modalidades. Por eso resulta extraño que, desde el punto de vista legal, cualquier préstamo que no sea una hipoteca a 30 años con tasa fija se considere una hipoteca no tradicional. Este artículo tiene como objetivo ofrecerte una visión general del tema.

Aunque es poco probable que la mayoría considere un préstamo a 20 años como una hipoteca poco convencional, casi cualquier opción puede clasificarse como no tradicional. Algunos préstamos que normalmente se perciben como no tradicionales, como las hipotecas no calificadas, se evalúan de manera muy distinta en el proceso de suscripción, y los prestamistas también pueden ofrecer opciones hipotecarias privadas.

¿Qué es la Ley SAFE?

La Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act (SAFE Act) – también conocida como Reglamentaciones G y H, establece estándares federales mínimos para quienes quieren obtener autorización para volverse emisores de préstamos hipotecarios. Entre los requisitos se incluyen los siguientes:

• Mostrar buen carácter financiero (generalmente mediante una verificación de crédito)
• No tener condenas por delitos graves relacionados con fraude, deshonestidad, abuso de confianza o lavado de dinero
• No haber sido condenado por ningún delito grave en los 7 años previos a la solicitud
• Completar 20 horas de educación previa a la obtención de la licencia y 8 horas anuales de educación continua
• Obtener una calificación mínima de 75% en un examen creado por el Nationwide Mortgage Licensing System and Registry (conocido frecuentemente como el examen SAFE)

Aunque la ley se centra en garantizar que quienes originan tu hipoteca estén debidamente calificados, también se toma el tiempo de definir qué es una hipoteca no tradicional.

¿Qué es un préstamo hipotecario tradicional?

Si se dedica tiempo a definir lo que es una hipoteca no tradicional, uno pensaría que también se definiría claramente qué es una hipoteca tradicional. Sin embargo, esta se define solo de manera implícita.

Según los requisitos educativos de la Ley SAFE, un producto hipotecario no tradicional es cualquier préstamo que no sea una hipoteca a 30 años con tasa fija. Esto significa que, conforme a la ley, el préstamo hipotecario tradicional es el de 30 años con tasa fija. Podría decirse que es la opción “básica” o estándar de las hipotecas.

La hipoteca a 30 años con tasa fija tiene sus ventajas. Es la opción adecuada para muchas personas que buscan el pago mensual más bajo posible. Sin embargo, resulta algo confuso considerar cualquier otra alternativa como no tradicional.

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Tipos de hipotecas no tradicionales

Si aceptamos la premisa de que cualquier préstamo distinto a la hipoteca a 30 años con tasa fija es una hipoteca no tradicional, resulta útil definir con mayor precisión este concepto dividiéndolo en categorías:

La primera categoría incluye préstamos que se califican de manera tradicional, basándose en un análisis completo que realizó el prestamista de varios factores, incluyendo tu historial crediticio y tus deudas pendientes, y que además no presentan ciertas características consideradas “exóticas” según la sección de puerto seguro y presunción refutable de la Ley Dodd-Frank de 2010.

Existen numerosas reglas sobre las hipotecas calificadas que vale la pena conocer si planeas convertirte en emisor de préstamos hipotecarios. Para el resto de las personas, la manera más sencilla de entenderlo es que, si la única característica que hace que tu préstamo sea “no tradicional” es el plazo o el hecho de tener una tasa de interés ajustable, entonces pertenece a esta primera categoría.

La segunda categoría corresponde a los préstamos llamados hipotecas no calificadas. Más adelante profundizaremos en ellas, pero la estructura de estos préstamos se ajusta mucho más a lo que el público en general probablemente consideraría una hipoteca no tradicional.

A continuación, profundicemos un poco más en cada una de estas categorías.

Hipotecas no tradicionales convencionales y gubernamentales

Los préstamos convencionales y con respaldo del gobierno que no son a 30 años con tasa fija se consideran no tradicionales, pero en realidad son bastante frecuentes. La variedad de plazos y la posibilidad de elegir la estructura de la tasa te brindan mayor control para seleccionar la opción que mejor se adapte a tu situación personal.

Además de la hipoteca a 30 años con tasa fija, Rocket Mortgage ofrece el YOURgage^®, un préstamo convencional a tasa fija con plazo personalizado que te permite elegir cualquier plazo entre 8 y 29 años. Los plazos más largos implican pagos mensuales más bajos. Con un plazo más corto, pagas menos intereses.

Una hipoteca de tasa ajustable te permite aprovechar una tasa fija inicial inferior a la del mercado durante la primera parte del préstamo. Después de que vence ese período fijo, la tasa se ajusta en intervalos normales según un índice más un margen. La magnitud de cada ajuste está sujeta a límites máximos y mínimos.

¿Qué es un préstamo no conforme?

Un préstamo no conforme es cualquier préstamo que no cumple los estándares de inversión de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades compran préstamos a los prestamistas y los agrupan en títulos respaldados por hipotecas para venderlos en el mercado de bonos. Esto proporciona a los prestamistas la liquidez necesaria para dar nuevos préstamos.

Los préstamos convencionales son simplemente préstamos otorgados por prestamistas privados. Todos los préstamos conformes son convencionales, pero no todos los préstamos convencionales son conformes.

Los préstamos no conformes suelen tener estándares de crédito más flexibles o permiten calificar con niveles más altos de deuda preexistente. Algunos ejemplos de préstamos que se consideran no conformes incluyen opciones comunes como los préstamos FHA y VA.

¿Cuándo un préstamo no tradicional también es no conforme?

Dado que los préstamos no tradicionales incluyen todo lo que no sea una hipoteca a 30 años con tasa fija, muchos préstamos no tradicionales también son no conformes. Por ejemplo, los préstamos FHA y VA con plazos de 15 o 20 años.

Aunque algunos préstamos no tradicionales pueden tener características más complejas o riesgosas, es importante destacar que muchos simplemente no son a 30 años y no están respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac. Al elegir un prestamista hipotecario, presta atención a las opciones que te ofrece y a su reputación, para determinar si una alternativa tiene sentido para ti.

¿Qué es una hipoteca no calificada?

Cuando la mayoría de las personas piensa en préstamos no tradicionales, suele referirse a las hipotecas no calificadas. A diferencia de las hipotecas calificadas, estas suelen tener características particulares, como pagos globales (balloon) o pagos solo de intereses. Pueden ser una excelente opción para un prestatario en la situación adecuada, pero es importante entender bien sus implicaciones.

Las hipotecas no calificadas pueden tener requisitos más flexibles en cuanto a puntuación de crédito y relación deuda-ingreso (DTI), pero también pueden representar un riesgo más alto tanto para el prestamista como para el prestatario.

Tipos de hipotecas no calificadas

Existen varios tipos de hipotecas no calificadas que están disponibles. A continuación, revisamos algunas:

Préstamos con estados de cuenta bancarios

Los préstamos con estados de cuenta bancarios permiten calificar con base en el flujo de efectivo en lugar del ingreso declarado en tus impuestos. Esto puede ser especialmente útil para prestatarios autónomos que muestran pocos ingresos imponibles debido a potenciales deducciones relacionadas con su negocio.

Los prestamistas prefieren ver que mantienes separados los fondos personales y los del negocio, pagándote un salario desde la empresa. Si planeas calificar con cuentas personales, puedes hacerlo con tan solo un 25% de participación en el negocio. ¿Mezclar fondos personales y comerciales? Rocket Mortgage^® evaluará los fondos del negocio si eres propietario de al menos el 50%.

Hipotecas con pago global

Un préstamo con pago global es una hipoteca que requiere un pago único grande al final del plazo. Esto significa que, al vencimiento del préstamo, deberás pagar el saldo restante de una sola vez. Puede hacerse de dos maneras:

1. El prestamista te exige pagar solo los intereses durante el plazo del préstamo y, al final, pagas el principal completo.
2. El prestamista te exige pagar solo los intereses durante el plazo del préstamo y, al final, pagas el principal completo.

Un ejemplo de un préstamo global es un préstamo temporal, que puede utilizarse para obtener el dinero del pago inicial de una nueva vivienda antes de vender la actual.

Préstamos solo de intereses

Una hipoteca solo de intereses es similar a un préstamo con pago global. Permite hacer únicamente pagos de intereses durante un período determinado, en lugar de pagar principal e intereses. A diferencia del préstamo con pago global, en una hipoteca solo de intereses puedes pagar únicamente los intereses durante varios años. Después de este período, el préstamo comienza a amortizarse, lo que incrementa el pago mensual.

Algunos préstamos solo de intereses son hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM), lo que significa que la tasa puede cambiar varias veces al año según las tasas del mercado, haciendo que tus pagos mensuales suban o bajen. A largo plazo, pueden resultar más costosos, por lo que algunos prestatarios optan por refinanciar hacia un préstamo convencional a tasa fija.

Rocket Mortgage ofrece una hipoteca a 40 años con tasa fija en la que los primeros 10 años exigen únicamente pagos de intereses. Después de eso, el préstamo se amortiza completamente durante los siguientes 30 años.

Préstamos basados en la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

Los préstamos basados en la relación de cobertura de servicio de duda (DSCR) califican al prestatario en función de los ingresos por alquiler generados por una propiedad de inversión, en lugar de basarse en criterios tradicionales como crédito, activos o ingresos personales.

ARM con opción de pago

Un ARM de opción de pago se ajusta mensualmente y permite a los prestatarios decidir cómo quieren pagar el préstamo. Se ofrecen varias opciones de pago y plazo, incluyendo pagos amortizados a 15 y 30 años pagos mínimos que no cubren los intereses y pagos solo de intereses. Rocket Mortgage no ofrece ARM con opción de pago.

Ventajas y desventajas de las hipotecas no tradicionales

Las hipotecas no tradicionales tienen fama de ser más riesgosas, pero también pueden ser muy útiles para ciertos prestatarios, dependiendo de su situación. Veamos algunas de sus ventajas y desventajas.

Ventajas

• Mayor variedad de opciones de pago: no solo puedes elegir el plazo del préstamo, sino también si la tasa de interés será fija o ajustable. Si tomas decisiones informadas, podrías ahorrar en intereses con el tiempo.
• Posibilidad de ahorrar o invertir en otro lugar: si optas por una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o por una opción solo de intereses, tu pago puede ser más bajo durante los primeros años del préstamo, lo que te permite invertir el dinero en otra parte, sin tener que preguntarte si deberías comprar una casa mientras comprometes otro objetivo financiero.
• Pagar el préstamo más rápido: elegir un plazo diferente puede permitirte liquidar la hipoteca antes y dejar de tener un pago mensual de vivienda. Alternativamente, puedes lograrlo haciendo pagos adicionales al capital y cancelando el préstamo anticipadamente.

Desventajas

• Las tasas de interés pueden ser más altas: No ocurre en todas las hipotecas no tradicionales, pero las tasas pueden ser más elevadas en las hipotecas no calificadas debido al riesgo más alto de incumplimiento.
• Pueden ser más riesgosas para los prestatarios: Algunas características de las hipotecas no tradicionales pueden aumentar el riesgo de cambios en el pago que generen presión financiera. Siempre existe la posibilidad de caer en incumplimiento debido a un aumento repentino del pago.
• Vulnerabilidad a cambios del mercado: Las variaciones del mercado pueden tener un gran impacto, ya que muchas hipotecas no tradicionales que son ARM tendrán tasas que fluctúan según los movimientos del mercado después de un período inicial de tasa fija.
• El capital acumulado puede crecer más lentamente: El capital de la vivienda que generas en tu vivienda con cada pago puede aumentar más despacio si tu préstamo incluye características como un período de pagos solo de intereses. Si tienes una ARM con opción de pago, podrías no generar capital durante ese período si eliges hacer un pago mínimo que no cubre los intereses. Incluso podrías terminar con amortización negativa, debiendo más dinero con el tiempo.

¿Son las hipotecas no tradicionales una buena idea?

Como hemos mencionado, las hipotecas no tradicionales pueden implicar características especiales de pago, pero también pueden hacer alusión a cualquier préstamo que no sea a 30 años con tasa fija. Dado que abarcan una gama tan amplia de opciones, no existe una única recomendación que aplique a todas las decisiones.

Como con cualquier hipoteca, lo mejor es analizar tu situación financiera para determinar con qué tipo de compromiso te sientes cómodo. Un Experto en préstamos hipotecarios podrá trabajar contigo para ayudarte a tomar la mejor decisión.

Conclusión: Explora todas tus opciones

Definida como cualquier préstamo hipotecario que no tenga un plazo de 30 años con tasa fija, la categoría de hipotecas no tradicionales es mucho más amplia de lo que la mayoría imagina. De hecho, incluye lo que muchos considerarían opciones tradicionales, como los préstamos convencionales, FHA y VA.

Cuando se habla de opciones “no tradicionales”, la mayoría piensa en hipotecas no calificadas con características como pagos solo de intereses o calificación mediante estados de cuenta bancarios, entre otras. Estas pueden ser buenas opciones en la situación adecuada.

Nuevamente, la hipoteca adecuada para ti dependerá de tu situación particular. ¿Estás listo para revisar tus opciones? Inicia el proceso presentando tu solicitud en línea.

Este artículo tiene fines informativos únicamente y no sustituye el asesoramiento profesional de un proveedor médico, abogado autorizado, asesor financiero o profesional tributario. Los consumidores deben verificar de forma independiente que cualquier servicio mencionado cubra sus necesidades.