Hipotecas no tradicionales: Lo que debes saber antes de enviar una solicitud

Si no calificas para un préstamo convencional o simplemente no estás interesado en uno, es posible que te preguntes qué otros tipos de hipotecas existen. Hay muchas opciones para elegir, muchas de las cuales se incluyen en el término genérico de hipotecas «no tradicionales».

Sin embargo, ¿qué es una hipoteca no tradicional? ¿Es la opción correcta para ti? Sigue leyendo para conocer nuestra guía sobre los diferentes tipos de préstamos no tradicionales y algunos de sus beneficios e inconvenientes.

¿Qué es un préstamo hipotecario no tradicional?

Una hipoteca no tradicional es un préstamo único que no cumple los requisitos de un préstamo convencional, ni tampoco los de uno no convencional. Las hipotecas no tradicionales generalmente son más fáciles de calificar en términos de puntuación de crédito y relación deuda-ingreso (DTI), pero pueden ser riesgosas tanto para los prestamistas como para los prestatarios. Estas hipotecas tienden a tener plazos de pago inusuales y permitir a los prestatarios diferir sus pagos o pagar solo intereses hasta el final del préstamo. Es importante tener en cuenta que Rocket Mortgage® no ofrece este tipo de préstamos.

Características de una hipoteca no tradicional

Los préstamos hipotecarios no tradicionales suelen caracterizarse por los siguientes rasgos:

• Generalmente, tienen una tabla de amortización no estándar.
• Los términos de pago pueden ser flexibles.
• A menudo son más riesgosas debido a los plazos de pago fuera de lo normal y los requisitos de puntuación de crédito más bajos.
• Es más fácil calificar para estos préstamos que para los préstamos convencionales.
• Las tasas de interés pueden ser más altas para algunos prestatarios.
• Pueden ofrecer aplazamiento de principal o intereses.
• Los expiden los prestamistas hipotecarios privados no tradicionales, como negocios o vendedores de viviendas, en lugar de instituciones financieras.

Hipotecas no tradicionales versus otros tipos de préstamos

Si las características mencionadas arriba no tienen mucho sentido para ti, no te preocupes, comparemos las hipotecas no tradicionales con las hipotecas convencionales para tener una mejor idea de las diferencias.

Los términos de pago son bastante sencillos con una hipoteca tradicional o convencional. Para financiar una casa o propiedad, pides prestada una cierta cantidad de dinero a tu prestamista, a una tasa de interés que puede ser fija o variable. Luego, haces los pagos de intereses y principal que le adeudas a tu prestamista hasta pagar la totalidad, después de lo cual eres propietario absoluto de la propiedad.

Con una hipoteca no tradicional, estos términos de pago son un poco diferentes y dan otras opciones a los compradores de viviendas que pueden no calificar para una hipoteca convencional. Se expiden hipotecas no tradicionales a los prestatarios que no calificarían para una hipoteca tradicional. Hay varios diferentes tipos de hipotecas no tradicionales, de las que hablaremos más adelante, pero lo que tienen en común es la opción de deshacerse del modelo de pago habitual a favor de un programa de pagos más flexible.

Esto puede ser cualquier cosa, desde pagar solo los intereses de un préstamo hasta el final, cuando adeudará el saldo total del principal, hasta tener la capacidad de diferir los pagos con pocas consecuencias, además de aumentar la cantidad que le deberá al prestamista al final.

¿No tradicional o no conforme?

Los préstamos no tradicionales a menudo se confunden con los préstamos no conformes. Los préstamos no tradicionales y los préstamos no conformes no son lo mismo, aunque los préstamos no tradicionales casi siempre son no conformes. Entonces, ¿cuál es exactamente la diferencia y cómo un préstamo puede ser ambos?

Préstamos no conformes

Los préstamos no conformes son cualquier préstamo que no cumple los estándares de compra de Fannie Mae y Freddie Mac, lo que significa que son no convencionales. Muchos de ellos todavía funcionan como hipotecas convencionales en términos del modelo y programa de pago; sin embargo, incluyen hipotecas como los préstamos de FHA y préstamos del VA. Aunque pagas un préstamo de FHA de la misma manera que lo harías con uno convencional, los préstamos como estos se consideran no conformes porque están respaldados por el gobierno y, a menudo, tienen requisitos más bajos para la puntuación de crédito y DTI.

Préstamos no tradicionales

Los préstamos no tradicionales son préstamos que no solo se ajustan a los estándares Fannie Mae y Freddie Mac, sino que tampoco tienen programas de pago típicos. A diferencia de los préstamos FHA o VA, con un préstamo no tradicional es posible que ni siquiera tengas que hacer pagos todos los meses. Es posible que solo pagues intereses durante algunos años, o durante toda la vigencia del préstamo.

Tipos de hipotecas no tradicionales

Hay tres tipos principales de préstamos hipotecarios no tradicionales: préstamos con pago global, hipotecas con pago de intereses solamente e hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) con opción de pago.

Préstamo con pago global

Un préstamo con pago global es una hipoteca que opera en un programa de pago de suma global. Esto significa que, en algún momento del plazo de tu préstamo, generalmente al final, tendrás que pagar el resto del saldo de una vez. Dependiendo de tu prestamista, puedes pagar solo intereses durante la vida de tu préstamo y hacer un pago grande de principal al final, o una combinación de intereses y principal, con un pago global más pequeño al final.

Con un préstamo global, tendrás pagos mensuales bajos y la capacidad de usar tu dinero para otras cosas, como generar crédito o ahorros, antes de hacer el pago global final. Estos préstamos pueden ser una buena idea para los propietarios de vivienda que saben que no estarán en una casa por mucho tiempo o para los que realmente pueden hacer el pago total rápidamente, para evitar tener que pagar la hipoteca a largo plazo.

Hipoteca con pago de intereses solamente

Una hipoteca con pago de intereses solamente es similar a algunos préstamos globales, en el sentido de que puede permitir que un prestatario pague solo intereses sobre el préstamo para tu pago mensual en lugar de intereses y principal. Sin embargo, generalmente, a diferencia de un préstamo global, las hipoteca con pago de intereses solamente solo te permiten pagar durante un número determinado de años. Después de eso, tu saldo comienza a amortizarse, lo que puede aumentar considerablemente tu pago mensual.

La mayoría de los préstamos con pago de intereses solamente son ARM, lo que significa que la tasa de interés del préstamo se ajustará varias veces al año basándose en las tasas actuales, lo que hará que tus pagos mensuales suban o bajen. Estos préstamos a menudo están estructurados en el formato “5/6,” donde el 5 es la cantidad de años que pagarías solo intereses y el 6 indica que tu tasa se ajustará cada 6 meses.

También hay hipotecas de tasa fija de interés solamente, pero son muy raras. Los ARM pueden ser más costosos a largo plazo, por lo que, si te parece mejor una tasa que garantiza que no aumentará, es posible que quieras refinanciar a un préstamo convencional de tasa fija.

ARM con opción de pago

Un ARM de opción de pago se ajusta mensualmente y permite a los prestatarios decidir cómo quieren pagar el préstamo. Los prestatarios tienen una serie de opciones de pago para elegir, incluyendo pagos de amortización total a 15, 30 o 40 años, pagos basados en mínimos y más, e incluso pagos de interés solamente, similar a un préstamo global.

Los ARM con opción de pago pueden representar un riesgo muy alto para los prestatarios, ya que existe una buena posibilidad de que tus pagos mensuales aumenten y la cantidad de la deuda que debes en realidad también aumente mientras intentas pagarla, según la tasa y cuánto sobre el mínimo estás pagando cada mes en la hipoteca. Estos préstamos pueden ser beneficios para quienes trabajan con inversiones a corto plazo, pero pueden resultar demasiado riesgosos para los propietarios de vivienda que buscan un buen préstamo a largo plazo.

Ventajas y desventajas de las hipotecas no tradicionales

Las hipotecas no tradicionales tienen la reputación de ser «préstamos más riesgosos», pero también pueden ser muy útiles para los prestatarios, según su situación. Para ver si un préstamo no tradicional podría funcionar para ti, revisemos algunas de las ventajas y desventajas.

Ventajas

Opciones de pago flexibles: La mayoría de las hipotecas no tradicionales te dan la oportunidad de hacer pagos mensuales más asequibles, o incluso pagar todo el saldo principal en una suma global.

Te permiten acumular riqueza antes de pagar: Una ventaja de poder pagar tu saldo en su totalidad en una fecha posterior es que te da la oportunidad de ahorrar dinero sin hacer grandes pagos mensuales.

Puedes pagar una casa más rápido: Con préstamos como la hipoteca de pago de intereses solamente, es probable que puedas pagar una casa antes de lo que podrías hacerlo de otra manera, ya que tus pagos mensuales serán inicialmente más bajos que los convencionales.

También puedes pagar tu préstamo más rápido: Con un préstamo con pago de intereses solamente, si haces pagos a tu principal además del interés mensual, estás reduciendo la cantidad que tendrás que pagar más adelante. Los préstamos no tradicionales a menudo también son a corto plazo, por lo que, si puedes pagar la suma total al final de un préstamo global, también podrías evitarte algunos pagos hipotecarios.

Desventajas

Tasas de interés potencialmente altas: No todos los préstamos no tradicionales necesariamente tienen tasas de interés altas por defecto, pero muchos de ellos son ARM y tienen el potencial de aumentar tu tasa en cualquier momento. Dado que muchas hipotecas no tradicionales también tienen requisitos de crédito y DTI menos estrictos, tu tasa puede ser más alta para tener en cuenta el riesgo de que también incumplas con el préstamo.

Mayor riesgo de incumplimiento: Aunque las opciones de pago flexibles pueden ser muy útiles, también pueden ser peligrosas para los prestatarios. En algunos de estos préstamos no tradicionales, si solo haces pagos mínimos o difieres tus pagos, la cantidad que le debes al prestamista en realidad podría aumentar. Si tu pago mensual sube demasiado, posiblemente se te dificultará pagarlo.

Los precios de la vivienda podrían caer: Si tienes un préstamo de pago de intereses solamente y planeas vender tu casa antes de que finalice el período de pago de ese préstamo, pero el valor de tu casa se reduce drásticamente, es posible que no puedas venderla y quedarías atrapado con un pago mucho más alto y que te obligaría a incumplir el pago del préstamo.

Sin capital: Con muchos préstamos no tradicionales, la opción de pagar solo intereses es excelente porque te permite hacer pagos más asequibles, pero no estás acumulando capital en la vivienda. Si tienes que vender tu casa con poco o ningún capital, puedes terminar sin ganar nada o incluso pagando para vender.

¿Son las hipotecas no tradicionales una buena idea?

Las hipotecas no tradicionales ofrecen pagos mensuales más asequibles y flexibles y, por lo general, tienen requisitos menos estrictos para calificar para ellas que los préstamos convencionales, lo que las hace muy atractivas. Estos préstamos pueden ser útiles si necesitas financiamiento para una inversión a corto plazo o tienes otra situación única que exige un préstamo no convencional inicialmente de bajo costo. Sin embargo, estas opciones flexibles pueden ser peligrosas para los prestatarios, especialmente cuando se combinan con tasas más altas.

Antes de decidir obtener una hipoteca no tradicional, asegúrate de investigar y establecer si el préstamo fuese una buena opción para ti, incluso en el peor de los casos, donde tu pago mensual aumenta por un margen considerable.

Conclusión: Ten cuidado al considerar los préstamos no tradicionales

Los préstamos no tradicionales son una opción para los prestatarios que necesitan un financiamiento único que se adapte a tus necesidades, pero estos préstamos también conllevan riesgos que debes considerar antes de buscar uno.

Si estás explorando tus opciones de hipoteca, consulta nuestra guía para obtener una hipoteca incluso si tu crédito no es el mejor o envía una solicitud para una hipoteca en línea hoy para ver qué opciones de préstamo tradicionales podrían estar disponibles para ti.