7 tipos de préstamos hipotecarios para todos los compradores de vivienda

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*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

Como un posible comprador de vivienda, es igual de importante investigar los tipos de hipotecas como investigar los barrios en los que quieres vivir. Pedir un préstamo hipotecario puede ser complicado, y decidir desde el principio qué tipo de hipoteca cubre mejor tus necesidades te servirá de guía para llegar al tipo de vivienda que puedes pagar.

Hay varios préstamos de los cuáles puedes elegir cuando vas a comprar una casa, así que es importante entender del todo las ventajas y desventajas de cada uno antes de tomar una decisión. Dependiendo del tipo de hipoteca que elijas, tendrás diferentes requisitos que afectan tu tasa, los términos del préstamo y tu prestamista. Elegir la hipoteca adecuada para tu situación puede reducir tu down payment y reducir el pago de intereses general a lo largo de la vida del préstamo.

Tipos de hipotecas:

1. Hipotecas convencionales
2. Hipotecas con tasa de interés fija
3. Hipotecas con tasa de interés ajustable
4. Préstamos de FHA
5. Préstamos del USDA
6. Préstamos del VA
7. Préstamos jumbo

Requisitos para obtener una hipoteca

Para encontrar la mejor hipoteca para tu posible vivienda, debes entender los tipos de préstamos que puedes pedir. Los siguientes factores pueden afectar los tipos de hipotecas para los que calificas:

• Down payment estimado:El tamaño de tu down payment puede afectar la tasa hipotecaria que te den los prestamistas.
• Pago mensual de la hipoteca:Los prestamistas hipotecarios verán tus ingresos y tus bienes para determinar la cantidad total del préstamo que podrás pagar de vuelta. Cuando calcules el presupuesto de tu pago mensual de la hipoteca, considera la cantidad de principal, los intereses y los impuestos, el seguro hipotecario, los servicios públicos y cualquier cargo de propietarios de vivienda.
• Puntuación de crédito:Tu puntuación de crédito juega un papel importante en determinar la tasa de interés de tu préstamo.

Tipos de préstamos hipotecarios

Todos los tipos de hipotecas se consideran préstamos conformes o no conformes. Los préstamos conformes versus los no conformes se determinan dependiendo de si tu prestamista conserva el préstamo y recibe los pagos y los intereses o si lo vende a una de dos compañías de inversión de bienes raíces: Fannie Mae o Freddie Mac.

Préstamos conformes

Un préstamo conforme se refiere a una hipoteca convencional que puede ser comprada por Fannie Mae o Freddie Mac. Para que una de estas instituciones compre la hipoteca de tu prestamista, el préstamo debe cumplir las calificaciones básicas establecidas por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Estos requisitos incluyen los siguientes:

• Menos del límite máximo de dólares:El límite máximo de dólares en la mayoría de los Estados Unidos contiguos es $766,550 en 2024. En Alaska, Hawái y ciertas áreas de alto costo, el límite es $1,149,825. Los límites más altos también se aplican si vas a comprar una unidad multifamiliar. Tu prestamista no puede venderle tu préstamo a Fannie ni a Freddie y no puedes obtener una hipoteca conforme si tu préstamo es más de la cantidad máxima, a menos que califiques para un préstamo superconforme.
• No es un préstamo respaldado por el gobierno federal:El préstamo no puede estar ya respaldado por una entidad del gobierno federal. Algunos entes gubernamentales (incluyendo el Departamento de Asuntos de los Veteranos y la Administración Federal de Vivienda) ofrecen seguros sobre los préstamos hipotecarios. Si tienes un préstamo respaldado por el gobierno, Fannie y Freddie no pueden comprar tu hipoteca.
• Cumple los criterios específicos del prestamista:Tu préstamo debe cumplir los criterios específicos del prestamista para calificar para una hipoteca conforme. Por ejemplo, debes tener una puntuación de crédito de 620 como mínimo para calificar. Es posible que también debas tener en cuenta las directrices sobre propiedades y los límites de ingresos cuando presentes una solicitud para un préstamo conforme. Un experto en préstamos hipotecarios puede ayudarte a determinar si calificas basado en tu situación financiera particular.

Los préstamos conformes tienen directrices bien definidas y hay menos variación en cuanto a quiénes califican para un préstamo. Como el prestamista puede venderle el préstamo a Fannie o Freddie, los préstamos conformes son también menos riesgosos. Esto significa que puedes obtener una tasa de interés más baja cuando eliges un préstamo conforme.

Préstamos no conformes

Si tu préstamo no cumple los estándares de un préstamo conforme, se considera un préstamo no conforme. Los préstamos no conformes tienen directrices menos estrictas que los préstamos conformes. Con estos, podrás pedir dinero prestado con una puntuación de crédito menor, u obtener un préstamo mayor o sin down payment.

Incluso, puedes obtener un préstamo no conforme si tienes un punto negativo en tu informe de crédito, como una bancarrota. La mayoría de los préstamos no conformes son préstamo respaldados por el gobierno o hipotecas jumbo.

Cuáles son los diferentes tipos de hipotecas

Dependiendo del tipo de solicitante de hipoteca que seas, encontrarás diversas ventajas y desventajas de los préstamos hipotecarios. Cuando eres un comprador de vivienda por primera vez, estás haciendo recortes o refinanciando, considera el tipo de solicitante que eres antes de elegir un tipo de hipoteca.

También debes considerar qué tan grande será la cantidad del préstamo, pues eso te ayudará a determinar la opción de financiamiento que debes pedir. Si no estás seguro, puedes usar la calculadora de hipotecas para calcular la cantidad de dólares que tendrás que pedir prestada.

Tipos frecuentes de hipotecas

Hipotecas convencionales

Las hipotecas convencionales son el tipo de hipoteca más frecuente. Dicho esto, los préstamos convencionales tienen normas más estrictas sobre tu puntuación de crédito y tu relación deuda-ingresos (DTI).

Con una hipoteca convencional, puedes comprar una casa con un down payment de tan solo el 3 %. También necesitarás una puntuación de crédito mínimo de 620 para calificar para un préstamo convencional. Puedes optar por no adquirir un seguro hipotecario privado (PMI) si haces un down payment del 20 % como mínimo.

Sin embargo, si el down payment es inferior al 20 %, deberás pagar el PMI. Por lo general, las tasas de seguro hipotecario son más bajas para préstamos convencionales que para otros tipos de préstamos (como los préstamos de FHA).

Los préstamos convencionales son una buena opción para la mayoría de los prestatarios que quieren aprovechar las tasas de interés más bajas con un down payment más alto. Si no puedes hacer un down payment del 3 % como mínimo y eres elegible, podrías pensar en un préstamo del USDA o del VA.

Ventajas de las hipotecas convencionales:

• El costo general del préstamo después de los cargos e intereses tiende a ser más bajo que el de un préstamo no convencional.
• Tu down payment puede ser tan bajo como del 3 % para préstamos elegibles.

Desventajas de las hipotecas convencionales:

• Debes pagar el PMI si tu down payment es menos del 20 %.
• Calificaciones más estrictas, como una puntuación de crédito mínima de 620 y una relación DTI baja.

Compradores de vivienda que podrían beneficiarse:

Prestatarios con ingresos estables, que dan un down payment del 3 % o más y tienen buen crédito.

Hipotecas con tasa de interés fija

Una hipoteca con tasa de interés fija tiene la misma tasa de interés y mismo pago de principal/intereses durante el plazo del préstamo. La cantidad que pagas por mes puede variar por los cambios en las tasas de seguros y el impuesto sobre la propiedad, pero en la mayoría de casos, las hipotecas con tasa de interés fija te ofrecen un pago mensual muy previsible.

Es posible que sea una mejor opción para ti si estás viviendo en tu “casa definitiva”. Una tasa de interés fija te da una mejor idea de cuánto pagarás cada mes por tu hipoteca, lo que puede ayudarte a hacer un presupuesto y planificar a largo plazo.

Te recomendamos que evites las hipotecas con tasa de interés fija si las tasas en tu área son elevadas. Una vez quede establecida, no podrás cambiar tu tasa de interés durante toda la hipoteca, a menos que refinancies. Si las tasas son elevadas y congelas una tasa, podrías pagar un exceso de miles de dólares en intereses. Habla con un agente de bienes raíces local o con un experto en préstamos de vivienda para obtener más información sobre la tendencia de las tasas de interés del mercado.

Ventajas de las hipotecas con tasa de interés fija:

• Los pagos mensuales no cambian a lo largo de la vida del préstamo, lo que hace que sea más fácil planificar un presupuesto.

Desventajas de las hipotecas con tasa de interés fija:

• Podrías terminar pagando más intereses con el tiempo si las tasas son altas.

Compradores de vivienda que podrían beneficiarse:

Los compradores que están comprando o refinanciando su casa definitiva.

Hipotecas con tasa de interés ajustable

Lo opuesto a una hipoteca con tasa de interés fija es una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM). Las ARM son préstamos a 30 años con tasas de interés que cambian según cómo se muevan las tasas del mercado.

Cuando firmas una ARM, acuerdas un período inicial con una tasa de interés fija. El período de introducción suele ser de 5, 7 o 10 años. Si firmas un préstamo ARM 5/1, por ejemplo, tendrás una tasa de interés fija durante los primeros 5 años. Durante este período de introducción, pagas una tasa de interés fija que es generalmente más baja que las tasas fijas para 30 años.

Una vez que finaliza el período inicial, la tasa de interés cambia según las tasas de interés del mercado. Tu prestamista verá un índice predeterminado para calcular cómo van cambiando las tasas. Tu tasa aumentará si las tasas del mercado del índice suben. Si bajan, tu tasa bajará.

Las ARM incluyen tasas máximas que establecen cuánto puede cambiar tu tasa de interés en un período determinado y durante la vigencia de tu préstamo. Las tasas máximas te protegen del aumento acelerado de las tasas de interés. Por ejemplo, las tasas de interés podrían seguir aumentando cada año, pero cuando tu préstamo alcance su tasa máxima, tu tasa no aumentará más. Por otro lado, las tasas máximas también limitan la cantidad que puede bajar tu tasa de interés.

Los préstamos con tasa de interés ajustable pueden ser una buena opción si piensas comprar una vivienda inicial antes de mudarte a tu casa definitiva. Puedes aprovechar para ahorrar dinero con facilidad si no planeas vivir en tu casa durante todo el plazo del préstamo.

También pueden ser muy útiles si tienes pensado pagar más por tu préstamo al principio. Las ARM pueden darte un poco de efectivo extra para tu principal. Pagar más por tu préstamo al principio puede ahorrarte miles de dólares más adelante.

Ventajas de las hipotecas con tasa de interés ajustable:

• Dan tasas de interés más bajas para el período de introducción inicial.

Desventajas de las hipotecas con tasa de interés ajustable:

• Si la tasa aumenta, eso puede aumentar dramáticamente tus pagos mensuales.

Compradores de vivienda que podrían beneficiarse:

Quienes compran una primera casa no esperan vivir ahí el plazo completo del préstamo.

Préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno están asegurados por agencias gubernamentales. Cuando los prestamistas hablan sobre préstamos respaldados por el gobierno, se refieren a tres tipos de préstamos: préstamos de FHA, préstamos del VA y préstamos del USDA. Estos préstamos son menos riesgosos para los prestamistas porque el ente asegurador se hace cargo del pago en caso de incumplimiento de parte tuya. Es posible que califiques para un préstamo respaldado por el gobierno si no calificas para un préstamo convencional.

Cada préstamo respaldado por el gobierno tiene criterios específicos que debes cumplir para calificar, junto con beneficios únicos, pero podrías ahorrar en intereses o en el down payment, dependiendo de tu elegibilidad.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA son asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Con un préstamo de FHA, podrás comprar una casa con una puntuación de crédito tan baja como 580 y un down payment del 3.5 %. Con un préstamo de FHA, puedes comprar una casa con una puntuación de crédito de tan solo 500, si das un down payment del 10 % o más. Rocket Mortgage^® pide una puntuación de crédito mínima de 580.

Préstamos de USDA

Los préstamos del USDA son asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Tienen menos requisitos de seguro hipotecario que los préstamos de FHA y pueden permitirte comprar una casa sin un down payment. Debes cumplir los requisitos de ingresos y comprar una casa en un área suburbana o rural para calificar para un préstamo del USDA. Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA son asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Con un préstamo del VA, podrás comprar una casa sin down payment y con tasas de interés más bajas que la mayoría de los demás tipos de préstamos. Debes cumplir los requisitos de servicio en las fuerzas armadas o la Guardia Nacional para calificar para un préstamo del VA.

Ventajas de los préstamos respaldados por el gobierno:

• Es posible ahorrar en intereses y down payments, lo que podría significar costos de costos de cierre más bajo.
• Tienen requisitos de calificación menos estrictos que los préstamos convencionales.

Desventajas de los préstamos respaldados por el gobierno:

• Debes cumplir criterios específicos para calificar.
• Muchos tipos de préstamos respaldados por el gobierno tienen primas de seguro (también llamadas cargos de financiamiento) que deben pagarse al principio, que puede dar como resultado costos de prestar más altos.

Compradores de vivienda que podrían beneficiarse:

Personas que no califican para los préstamos convencionales o que tienen pocos ahorros en efectivo.

Préstamos jumbo

Un préstamo jumbo es uno que vale más que los estándares de un préstamo conforme en tu área. En general, necesitarás un préstamo jumbo si quieres comprar una propiedad de valor elevado. Por ejemplo, puedes obtener hasta $2.5 millones en un préstamo jumbo si eliges Rocket Mortgage. En la mayor parte del país, el límite para préstamos conformes es $766,550.

Las tasas de interés de un préstamo jumbo son generalmente parecidas a las tasas de interés de un préstamo conforme, pero es más difícil calificar para estos que para otros tipos de préstamos. Deberás tener una puntuación de crédito más alta y una relación DTI más baja para calificar para un préstamo jumbo.

Ventajas de los préstamos jumbo:

• Sus tasas de interés son similares a las tasas de interés de un préstamo conforme.
• Puedes pedir prestado más para una casa más cara.

Desventajas de los préstamos jumbo:

• Es difícil calificar, generalmente se necesita una puntuación de crédito de 700 o más, bienes significativos y una relación DTI más baja.
• Necesitarás un down payment más elevado, generalmente entre el 10 y 20 %.

Compradores de vivienda que podrían beneficiarse:

Personas que necesitan un préstamo de más de $766,550 para una vivienda de lujo, tienen una buena puntuación de crédito y una relación DTI baja.

Conclusión: Encuentra la mejor hipoteca para ti

El mejor tipo de préstamo hipotecario depende de tus preferencias individuales y de tu situación. Antes de elegir tu préstamo hipotecario, calcula tu compra estimada y los costos de refinanciamiento para determinar cuánto tendrás que pedirle prestado a tu prestamista hipotecario.

Los posibles compradores de vivienda deben considerar muchas cosas cuando eligen entre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios disponibles. Tu puntuación de crédito, tus ingresos, tu deuda y la ubicación de la propiedad, todos afectan el proceso de compra de una casa y el tipo de hipoteca que puedes obtener. Comienza el proceso de solicitud de una hipoteca para encontrar una solución personalizada que se adapte mejor a tu situación.