Una guía para comprar una casa en una zona propensa a inundaciones

Muchas personas sueñan con ser propietarias de una casa cerca de un lago, un río, un arroyo o el océano. Sin embargo, vivir cerca del agua también conlleva el riesgo de inundaciones, que pueden causar daños significativos a tu vivienda. Una sola pulgada de agua puede causar daños por hasta $25,000 dólares, según la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. Si estás considerando comprar una casa en una zona de inundación designada, es fundamental comprender los riesgos y estar preparado en caso de que tu vivienda se inunde.

Aspectos clave:

• FEMA evalúa el riesgo de inundación y designa zonas según el nivel de riesgo.
• Las viviendas en zonas de alto riesgo de inundación pueden ser más económicas, pero pueden exigir seguros contra inundaciones costosos.

No todos los estados exigen que los vendedores informen si una vivienda está en una zona de inundación o si ha tenido inundaciones, por lo que es esencial que los compradores investiguen por su cuenta.

¿Qué es una zona de inundación?

Una zona de inundación es un área clasificada por FEMA como de riesgo de inundación. FEMA utiliza códigos jerarquizados para medir el nivel de riesgo en una zona específica.

• Zonas de riesgo alto: tienen un 1% o más de probabilidad de inundación cada año, lo que representa un 26% de probabilidad durante el plazo de una hipoteca de 30 años.
• Zonas de riesgo moderado: tienen menor probabilidad de inundación, aunque el riesgo sigue presente.
• Zonas de riesgo mínimo: riesgo muy bajo, aunque aún posible.

¿Está mi casa en una zona de inundación? Evaluando tu riesgo

Antes de comprar una propiedad en una zona de inundación, considera lo siguiente:

• Consulta tu zona en el mapa de inundaciones. El primer paso es revisar el Flood Map Service Center para saber en qué zona se encuentra la propiedad que te interesa.
• Comprender tu riesgo. Todas las zonas de inundación implican cierto riesgo, sin importar qué tan bajo parezca. Según el National Flood Insurance Program, el programa federal que suscribe pólizas de seguro contra inundaciones para aquellos en comunidades participantes, el 40% de los reclamos provienen de personas fuera de las zonas de alto riesgo. Las inundaciones pueden ocurrir incluso fuera de estas zonas. Además, algunos expertos señalan que los mapas de FEMA podrían no reflejar con precisión los cambios recientes en los patrones climáticos.
• Presupuesta el seguro contra inundaciones: la mayoría de los seguros de la vivienda tradicionales no cubren daños por inundaciones, por lo que probablemente necesitarás comprar otro seguro contra inundaciones. Esto puede aumentar tus pagos mensuales en comparación con viviendas de precio similar en otro lugar. Además, algunos prestamistas pueden necesitar que adquieras un Informe de Divulgación de Riesgos Naturales si la vivienda se encuentra en una zona de inundación.

Comprar una casa en una zona propensa a inundaciones: ¿Cuáles son los riesgos?

Si la casa de tus sueños está situada en un área especial de riesgo de inundación o en una zona costera de alto riesgo, debes estar preparado para enfrentar los riesgos.

Potencial de daños significativos por inundaciones

Como sucede con todo, el seguro no siempre cubre todos los daños. Perder todos o incluso algunos de tus bienes personales por una inundación puede ser devastador tanto emocional como económicamente. Puede ser necesario evacuar, y la vivienda podría quedar destruida sin posibilidad de reparación. Tener que empezar de nuevo en otro lugar puede afectar gravemente tu salud mental y situación económica.

Incluso una inundación menor puede causar muchos daños e inconvenientes. Una pulgada de agua podría significar reemplazar pisos, paneles de yeso y muebles, lo cual puede generar costos elevados rápidamente.

Alto costo del seguro contra inundaciones

El costo del seguro contra inundaciones suele estar relacionado con el nivel de riesgo de la zona. Este tipo de seguro es una póliza independiente diseñada específicamente para protegerte en caso de una inundación. Cubre más que la cobertura básica por riesgos que algunas pólizas de seguro de vivienda ofrecen. Aunque brinda protección ante desastres, puede ser costoso.

Según Forbes, en 2024, la prima promedio de una póliza de seguro contra inundaciones fue de $1,152 anuales. En algunos estados, esta cifra puede superar los $2,000, y esto se suma al costo normal del seguro del propietario de vivienda convencional.

Puedes adquirir un seguro contra inundaciones por medio del National Flood Insurance Program o una aseguradora privada. El NFIP ofrece hasta $250,000 en cobertura para la estructura de la vivienda y hasta $100,000 para bienes personales. Las aseguradoras privadas pueden ofrecer pólizas más amplias u otras coberturas.

Las viviendas en zonas de inundación pueden ser difíciles de vender

Si a ti te preocupa vivir en una zona de inundación, es probable que a otros compradores también. Puede ser difícil encontrar compradores dispuestos a mudarse a una zona de alto riesgo. Dado que una vivienda suele ser la compra más importante en la vida de una persona, es lógico que quieran asegurarse de que sea una inversión segura.

Comprar una casa en una zona propensa a inundaciones: ¿Cuáles son las ventajas?

Vivir en una zona de inundación presenta dificultades evidentes, pero también existen algunas ventajas.

Precios asequibles

El riesgo de inundación puede reducir el valor de una vivienda, aunque esto no siempre se nota en destinos turísticos populares. Sin embargo, los compradores dispuestos a asumir el riesgo y prepararse adecuadamente pueden conseguir una casa que, de otro modo, estaría fuera de su presupuesto, incluso considerando el costo del seguro contra inundaciones.

Propiedad frente al agua

Aunque estar en una zona de inundación no siempre significa vivir justo al lado del agua, es más probable que vivas cerca o frente a cuerpos de agua. Dependiendo de tu estilo de vida, esto puede valer la pena. Si para ti es indispensable tener la posibilidad de nadar o pescar a pocos pasos de tu casa, es probable que estés dispuesto a asumir el riesgo. Lo mismo aplica a aquellos que disfrutan de ver el atardecer sobre el agua. Se pueden tomar medidas de seguridad para proteger la vivienda y reducir algunos riesgos de inundación.

¿Cómo puedo obtener una hipoteca para una casa situada en una zona de inundación?

Conseguir una hipoteca para una casa en un área de alto riesgo de inundación no es tan diferente de hacerlo para una vivienda en otra zona. La principal diferencia es el tipo de seguro que se necesitará. Dependiendo de la clasificación de la zona, tu prestamista o el gobierno puede exigir que tengas un seguro contra inundaciones además del seguro de vivienda.

Debes considerar el costo de las primas del seguro contra inundaciones al calcular tus gastos mensuales o anuales. Obtener una preaprobación de hipoteca te ayudará a determinar cuánto puedes pagar por una vivienda y si el seguro contra inundaciones cabe dentro de tu presupuesto.

Preguntas que debes hacerte antes de comprar una propiedad en una zona de inundación

Si estás interesado en una propiedad ubicada en una llanura de inundación, habla con tu agente de bienes raíces para obtener más información sobre el historial de la propiedad.

¿Puedo obtener un seguro para la propiedad?

Generalmente, sí es posible obtener seguro para una propiedad en un área de riesgo, pero no siempre es así. Algunas compañías aseguradoras pueden considerar ciertas propiedades como demasiado riesgosas. Sin embargo, el rechazo de una compañía no implica que todas lo harán, por lo que es recomendable cotizar con varias aseguradoras. Es aconsejable buscar diferentes opciones de seguro independientemente de la situación.

¿Cuál es la designación de la zona de inundación de la vivienda?

Como ya se mencionó la base de datos de mapas de inundación de FEMA. Asegúrate de consultar la dirección de la propiedad que te interesa.

¿Con qué frecuencia se inunda esta propiedad?

Lamentablemente, no todos los estados exigen por ley divulgar el riesgo de inundación. Independientemente del estado en el que vivas, asegúrate de hacer tu diligencia debida. Averigua si la casa se ha inundado anteriormente, si ha sufrido daños importantes por inundación, y cuáles han sido los riesgos en el vecindario en las últimas décadas.

¿Qué medidas se han tomado para mitigar las inundaciones en la propiedad y en la comunidad?

No des nada por hecho. Habla con el vendedor sobre tus preocupaciones y sobre lo que se ha hecho en la propiedad para reducir el riesgo. Trabaja con tu agente de bienes raíces para informarte sobre los esfuerzos del gobierno local para proteger a la comunidad. Asegúrate de preguntar sobre el manejo de zonas con riesgo de inundación.

¿Puede cambiar el código de mi zona de inundación?

Debido a los cambios en los patrones climáticos y al desarrollo urbano, FEMA reevalúa con regularidad los códigos de zonas de inundación. Las comunidades también pueden proponer cambios si comienzan a experimentar inundaciones con mayor frecuencia de lo que su código original indicaba. Si tus probabilidades de inundación aumentan, también lo harán los requisitos del código y, posiblemente, las primas de tu seguro contra inundaciones.

Conclusión: evalúa cuidadosamente la compra de una vivienda en una zona de inundación

En última instancia, lo más importante al elegir una vivienda es tu nivel de comodidad. ¿Te sientes cómodo con el riesgo de inundación? ¿Podrías recuperarte económicamente ante posibles daños? Tal vez contar con un seguro contra inundaciones sea suficiente para ti, pero considera todos los factores con cuidado.

Si deseas saber cuánto puedes pagar, sin importar dónde se encuentre la casa de tus sueños, puedes iniciar hoy mismo el proceso de aprobación.