Una guía para comprar una casa en una zona propensa a inundaciones

Vivir cerca del agua es un equilibrio delicado: es agradable tener un cuerpo de agua cerca, pero no lo es tanto cuando se filtra en el sótano.

El agua puede ser extremadamente destructiva para una vivienda. Según la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA), tan solo una pulgada de agua de inundación puede causar hasta $25,000 en daños. Esto no significa necesariamente que debas evitar comprar una casa en un área en riesgo de inundaciones, pero debes estar preparado para los costos de seguro y comprender bien cuáles son tus riesgos y cómo puedes mitigarlos.

Esto es lo que debes saber antes de comprar una casa en una zona propensa a inundaciones.

¿Qué es una zona de inundación?

La designación de una zona de inundación de un área nos indica su riesgo de inundación según lo determina FEMA. FEMA utiliza una variedad de códigos diferentes para comunicar el riesgo específico de inundación de un área.

Áreas de Riesgo Especial de Inundación: Zonas de alto riesgo

Estas zonas se conocen como Áreas de Riesgo Especial de Inundación (SFHA). Si el código de la zona de inundación comienza con una A o una V, te encuentras en una SFHA. Las SFHA se etiquetan como Zona A, Zona AO, Zona AH, Zonas A1-A30, Zona AE, Zona A99, Zona AR, Zona AR/AE, Zona AR/AO, Zona AR/A1-A30, Zona AR/A, Zona V, Zona VE y Zonas V1-V30.

La diferencia entre estas zonas marcadas con "A" y "V" es que una "V" indica que la zona está en un área costera.

Zonas de riesgo moderado

En una zona de riesgo moderado, es menos probable que el área experimente inundaciones, pero aún es posible. Estas zonas se codifican como Zona B o Zona X (sombreada).

Zonas de riesgo mínimo

En estas zonas, el riesgo de inundaciones es mínimo, aunque aún es posible que ocurran. Estas zonas se designan como Zona C o Zona X (sin sombreado).

¿Está mi casa en una zona de inundación?: Evaluando tu riesgo

Lo primero que debes hacer es determinar en qué zona está situada la casa que estás considerando.

Encuentra tu zona

Puedes usar el Centro de Servicios de Mapas de Inundaciones de FEMA para averiguar si tu casa o una casa que estás considerando comprar está en una zona de alto riesgo de inundación.

Si te encuentras en una SFHA, eso significa que tienes un 1% o más de probabilidad de experimentar inundaciones cada año. Esa es la definición de una inundación de 100 años (estadísticamente, una probabilidad del 1% de inundación resultará en dará como resultado una inundación al menos una vez cada 100 años). Aunque eso pueda sonar relativamente bajo, a lo largo de una hipoteca de 30 años, eso se traduce en una probabilidad de una entre cuatro (o ligeramente mayor) de tener inundaciones, según FEMA.

Entiende tu riesgo

Es importante entender que comprar una casa en un área de riesgo bajo o moderado no garantiza protección contra inundaciones.

Según el Programa Nacional de Aseguranza de Inundaciones (NFIP), que es el programa federal que respalda las pólizas de seguro contra inundaciones para aquellos en comunidades participantes, los titulares de pólizas fuera de áreas de alto riesgo de inundación representaron el 40% de todos los reclamos de NFIP entre 2014 y 2018. No debería sorprender a las personas si esta tendencia continúa, basándose en los cambios climáticos y ambientales de los últimos años. La solución es estar preparado.

Presupuesto para el seguro contra inundaciones

Si actualmente estás en busca de una nueva casa en una zona propensa a inundaciones, deberías evaluar el riesgo que representa antes de hacer la compra. Ten en cuenta que el seguro del propietario de vivienda no cubre los daños causados por inundaciones. Abajo hablaremos sobre los costos del seguro contra inundaciones.

También debes saber que los prestamistas pueden tener otros requisitos, por ejemplo, podrían pedir un Informe de divulgación de peligros naturales para las viviendas situadas en una zona de inundación. Recuerda que pagarás estos además de tus otros gastos costos hipotecarios, así que considera detenidamente antes de elegir una vivienda en un área de alto riesgo.

Comprar una casa en una zona propensa a inundaciones: ¿Cuáles son los riesgos?

Si la casa de tus sueños está en una SFHA, necesitarás estar preparado. Estas son algunas de las amenazas a las que te enfrentas al comprar en una zona de alto riesgo de inundaciones.

Potencial de daños significativos por inundaciones

Las inundaciones pueden causar desde el crecimiento de moho hasta daños estructurales importantes, dependiendo de su gravedad.

Las inundaciones extremas o aquellas causadas por desastres naturales pueden resultar tanto emocional como económicamente devastadoras. Podría significar tener que evacuar tu vivienda y encontrar refugio temporal mientras se completan las reparaciones, e incluso tener que reconstruir por completo la vivienda o mudarte y comenzar de nuevo en otro lugar.

Incluso pequeñas inundaciones pueden generar grandes problemas para los propietarios. Podría implicar reemplazar pisos, paneles de yeso y pertenencias personales dañadas, como muebles, o tener que contratar profesionales para extraer el agua de tu vivienda y desinfectar las áreas afectadas.

Alto costo del seguro contra inundaciones

Cuanto mayor sea tu riesgo, es probable que pagues más por el seguro contra inundaciones. Según FEMA, la prima promedio de una póliza de seguro contra inundaciones fue de $700 en 2019.

Si quieres estar cubierto en caso de daños por inundaciones, necesitarás un seguro contra inundaciones. El seguro normal para propietarios de vivienda no suele cubrir los daños causados por inundaciones, por lo que, si no tienes seguro, podrías terminar pagando costos elevados de tu propio bolsillo.

Si adquieres un seguro contra inundaciones mediante el NFIP, puedes obtener cobertura hasta de $250,000 para la estructura de tu vivienda y hasta de $100,000 para el contenido de tu casa, que incluye cosas como muebles o electrónicos.

Si necesitas una póliza más grande o quieres adquirir más cobertura, puedes hacerlo por medio de una aseguradora privada.

Puede ser difícil vender

Los compradores pueden sentirse reacios a adquirir una vivienda situada en una zona de alto riesgo de inundaciones. Esto tiene sentido, ya que comprar una vivienda es una gran inversión y la mayor probabilidad de inundaciones pone en riesgo esa inversión. Además, estas propiedades pueden ser costosas de asegurar.

Debido a esto, puede resultar difícil vender una vivienda en una ZAH.

¿Cómo obtengo una hipoteca para una casa en una zona de inundación?

Obtener una hipoteca en un área de alto riesgo de inundaciones es básicamente el mismo proceso que en cualquier otro lugar. La principal diferencia está en los tipos de seguros que deberás adquirir.

Si estás usando una hipoteca para comprar una casa en una SFHA, es muy probable que se te exija adquirir una póliza de seguro contra inundaciones. La cobertura de seguro contra inundaciones es obligatoria para los prestatarios que tienen préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de FHA, o préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac.

Es importante tener en cuenta el costo de las primas del seguro contra inundaciones cuando consideres tu presupuesto para comprar una vivienda. Es posible que tu prestamista incluya tu prima de seguro contra inundaciones en tu pago mensual de la hipoteca, de manera que pagues una parte de tu prima anual en depósito para impuestos y seguros de la vivienda cada mes y luego tu prestamista hará el pago cuando corresponda.

Ya sea que elijas pagarlo una vez al año en una suma total o mensualmente, deberás hacer el pago o eventualmente podrías incurrir en incumplimiento de tu préstamo.

Solicitar la aprobación inicial de la hipoteca puede ser una buena manera de averiguar para qué calificas, de modo que tengas una mejor idea de los extras, como el seguro contra inundaciones, que puedes pagar.

Preguntas para hacer antes de comprar una propiedad en una zona de inundación

Si estás considerando comprar una casa que corre un riesgo significativo de inundación, trabaja con tu agente de bienes raíces para obtener más información sobre el historial de la propiedad.

¿Cuál es la designación de la zona de inundación de la vivienda?

Tu agente de bienes raíces debería poder responder a esta pregunta, pero como mencionamos arriba, también puedes averiguarlo ingresando la dirección de la propiedad en la base de datos de mapas de inundación de FEMA.

¿Con qué frecuencia se produce inundación en esta propiedad?

Las leyes varían de un estado a otro en cuanto a las revelaciones necesarias del vendedor sobre el riesgo de inundación, pero si puedes, trata de averiguar si la vivienda ha sufrido inundaciones o daños por inundaciones en el pasado y con qué frecuencia ocurren las inundaciones.

Si no obtienes mucha información del vendedor y tu estado no exige revelaciones sobre el riesgo de inundación, puedes hacer una pequeña investigación por tu cuenta preguntando a los vecinos o buscando en archivos en línea de medios de comunicación locales.

¿Qué medidas se han tomado para mitigar las inundaciones en la propiedad y en la comunidad?

Pregunta al vendedor qué se ha hecho, si es que se ha hecho algo, para mitigar el riesgo de inundaciones en la propiedad.  Tu agente de bienes raíces también puede ayudarte a averiguar qué medidas ha tomado el gobierno local en términos del manejo de las llanuras aluviales para proteger a toda la comunidad de los riesgos de inundación del área.

¿Vale la pena comprar una casa en una zona propensa a inundaciones?

Decidir dónde vivir es una decisión sumamente personal y solo tú puedes determinar si comprar una casa en una SFHA es la elección correcta para ti.

Tener viviendas en áreas de alto riesgo de inundación pueden ser riesgoso y será más costoso asegurarlas. Sin embargo, también puede ser muy gratificante tenerlas, especialmente si la propiedad está situada en una hermosa área frente al agua o en la costa.

Es importante obtener toda la información posible sobre la propiedad para que, sea cual sea la decisión que tomes, sea informada.

Conclusión: Evalúa cuidadosamente los riesgos de inundación

A medida que consideres si comprar en una zona de inundación, piensa en tu propio nivel de comodidad con el riesgo, y en tu capacidad de recuperarte económicamente de potenciales daños por inundación. Considera si el seguro contra inundaciones te dará tranquilidad, incluso si tu prestamista no lo exige, y recuerda incluir estas primas en tu presupuesto mensual.

 ¿Listo para obtener más información sobre lo que puedes pagar? Obtén la aprobación ahora para conocer el límite máximo de tu presupuesto de compra de vivienda.