Incumplimiento de la hipoteca: qué es, cómo evitarlo y qué hacer si tu casa está en riesgo

El negocio de los bienes raíces ha estado activo en los últimos años. A pesar del mercado saludable, hay propietarios de vivienda quienes tienen dificultad para hacer los pagos de su hipoteca todos los meses.

El incumplimiento de la hipoteca es cuando ya no puedes hacer los pagos mensuales. ¿Estás tambaleándote en el precipicio del incumplimiento de la hipoteca o ya te caíste? Si ya llegaste a ese punto, tenemos algunos consejos para ayudarte.

¿Qué pasa si incumples la hipoteca?

Hay muchas formas de caer en incumplimiento de la hipoteca. La más frecuente es si dejas de hacer los pagos mensuales. Pero hay otras formas en las que podrías romper tu contrato del préstamo hipotecario e incumplir tu hipoteca, incluyendo no pagar los impuestos sobre la propiedad, no pagar el seguro de la vivienda, transferir el título a un nuevo propietario sin autorización de tu prestamista o dañar gravemente la propiedad y el valor de tu casa.

¿Qué pasa si hay incumplimiento de la hipoteca? 

Acelerar la deuda

Tan pronto como rompes el contrato o dejas de pagar el préstamo, el prestamista puede exigir el pago del saldo atrasado. A esto se le llama “acelerar la deuda”. La mayoría de los prestamistas te envían una carta antes de acelerar la deuda para darte la oportunidad de ponerte al día.

Ejecución hipotecaria

Supongamos que no puedes pagar el saldo restante. El siguiente paso del prestamista es embargar la casa. Por lo general, este proceso no es instantáneo; según las leyes federal, los prestamistas deben esperar 120 días antes de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria (aunque el proceso varía de un estado a otro).

Una vez tu prestamista completa el proceso de ejecución hipotecaria, tomará control de la propiedad y tendrás que salirte de tu casa. La buena noticia es que hay varias medidas que puedes tomar para evitar que este proceso ocurra.

Cómo evitar el incumplimiento de la hipoteca

Hay algunas medidas que puedes tomar para evitar caer en el incumplimiento cuando necesitas ayuda para la hipoteca.

Evalúa tus finanzas

Tan pronto como comienzas a tener problemas para pagar tu hipoteca, haz un plan. Ya sea que eso signifique buscar un segundo empleo o uno temporal para ayudar con el flujo de ingresos, evaluar tus hábitos de consumo o tomar de tus ahorros, adelántate al problema.

Crea un plan con tu prestamista

Supongamos que puedes predecir que vas a encontrar algunos baches en el camino y que no vas a poder hacer algunos pagos. Comunícate con tu prestamista con anticipación. Dile qué está causando el atraso en el pago, cuándo esperas regresar a lo programado y cuánto puedes pagar mientras tanto. Muchos prestamistas están dispuestos a trabajar contigo si te comunicas con ellos con anticipación.

Recuerda, a los prestamistas no les gusta embargar casas. La mayoría de los prestamistas prefiere trabajar contigo para encontrar una forma de que no te atrases en tu hipoteca.

Soluciones para el incumplimiento de la hipoteca

¿Ya dejaste de pagar tu hipoteca? Si es así, no es el momento de esconder la cabeza en la arena. Hay muchas formas de solucionar esta situación y conservar tu casa o salir con dignidad.

Estas son nuestras recomendaciones para resolver tu crisis de incumplimiento de hipoteca:

1. Esfuérzate para lograr la restitución de tu hipoteca

La hipoteca se puede restituir durante el período de incumplimiento y evitar llegar a la ejecución hipotecaria. Restituir la hipoteca significa sacarla del incumplimiento y reactivar el acuerdo del préstamo hipotecario previo.

Para restituir la hipoteca, tendrás que pagar la cantidad del pago atrasado, más cualquier cargo o intereses incluyendo cargos y costos exactos incurridos en el préstamo hasta el final del período de restitución. Habla con tu prestamista para confirmar el pago total para restituir tu hipoteca.

Esta es una excelente solución si has estado desempleado por un período corto o si tienes dificultades financieras debido a otros compromisos o gastos.

2. Habla con tu prestamista sobre las opciones de aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Es posible que tu prestamista acepte ofrecerte la opción de aplazar o reducir los pagos de tu préstamo hipotecario por un tiempo determinado, lo que significa que podrías tomarte un tiempo para buscar una solución financiera y conservar tu casa.

El aplazamiento o reducción de pagos de la hipoteca por un tiempo determinado es un acuerdo hipotecario vinculante que se hace entre tú y tu prestamista. El prestamista promete no embargar tu casa y te da un número establecido de días o meses en los que el pago estará en pausa o reducido temporalmente. Después de este período, tendrás que, no solo seguir haciendo los pagos de la hipoteca, sino también pagar el saldo vencido según el plan de pagos acordado.

Esto puede ser una excelente solución si estás cambiando de trabajo o estás pasando por un recorte financiero temporal. Solo asegúrate de usar el período de gracia para ahorrar cada centavo que puedas y planificar cómo pagarás la cantidad total una vez comience el período de pago.

3. Comunícate con el HUD

Tal vez tu prestamista no acepte aplazar o reducir los pagos por un tiempo determinado o tal vez no creas que esa es la solución adecuada para ti. Es posible que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) pueda ayudarte. El HUD tiene consejeros certificados de préstamos y vivienda que pueden revisar tu situación financiera y tu incumplimiento de la hipoteca para pensar en una solución que beneficie a ambas partes.

Estos consejeros de prevención de ejecución hipotecaria verán si hay algún programa estatal o federal disponible para ayudarte a superar este obstáculo e incluso pueden comunicarse con tu prestamista en nombre tuyo para hablar de las opciones.

Conseguir un consejero del HUD puede ser una excelente forma de resolver tu incumplimiento hipotecario, particularmente si no te sientes cómodo hablado con tu prestamista o si quieres hablar con un experto.

4. Determina un plan de pagos

Otra opción que tienes es crear un plan de pagos con tu prestamista. Esto es diferente del plan de aplazar o reducir los pagos porque no tendrás un período de gracia en el que no tendrás que hacer ningún pago o durante el cual el pago será más bajo. En cambio, reiniciarás tus pagos usuales de la hipoteca y pagarás una cantidad adicional para compensar el saldo que debes.

Analiza tus finanzas y determina cuánto puedes pagar además de tu pago usual. Luego, comunícate con tu prestamista y hablen de cómo vas a compensar el saldo vencido.

Tu prestamista trabajará contigo para crear un plan de pagos que se ajuste a tu presupuesto. Pero comunicarte y tomar la iniciativa de resolver tu hipoteca atrasada sirve de mucho. 

5. Considera una modificación del préstamo

El objetivo de una modificación del préstamo es ayudar a que las personas que están teniendo dificultades para hacer los pagos tengan un alivio permanente. Esta puede ser una de estas opciones o una combinación de ellas:

Tu tasa de interés se puede cambiar para que esté basada en un índice de tasas de interés de Freddie Mac (estaría cerca de la tasa de interés del mercado actual).

El plazo de tu préstamo se puede ampliar a 40 años. Reamortizar los pagos para un plazo más largo significa que te tomará más tiempo pagar tu préstamo, pero seguramente será más asequible. Siempre puedes hacer pagos adicionales al principal de tu hipoteca para pagarla en la misma cantidad de tiempo que el plazo original.

Si estás atrasado en los pagos y debes más de lo que vale tu casa, el administrador de tu préstamo tiene la opción de apartar un poco del exceso de principal. No se pagan intereses sobre ese exceso, y debe pagarse cuando se haya pagado el resto del préstamo. 

La modificación se reporta a tu crédito, por lo que existe la posibilidad de que afecte tu puntuación de crédito y la capacidad para refinanciar o comprar otra casa mientras esté la modificación. Se ve mejor en tu crédito que una ejecución hipotecaria y logras quedarte en tu casa.

6. Elige una venta en corto

Vale la pena considerar una venta en corto si no puedes pagar tu casa y necesitas dejar de hacer los pagos de la hipoteca. Una venta en corto es cuando vendes tu casa por menos de la cantidad que le debes a tu prestamista con el objetivo de salirte de la hipoteca.

El proceso comienza cuando pones tu casa en el mercado como una propiedad en posible venta en corto. Una vez recibes una oferta, se la presentas a tu prestamista para ver si acepta la venta en corto. Si la acepta, el dinero que el comprador paga por la casa se aplica al saldo de tu hipoteca.

No ganas nada de dinero en una venta en corto y debes lograr que tu prestamista acepte los términos. Puede ser la mejor forma de salir de una situación complicada si sabes que ya no puedes pagar tu hipoteca.

7. Escritura en reemplazo de la ejecución hipotecaria

Una escritura en reemplazo de la ejecución hipotecaria ocurre cuando tú, voluntariamente, le transfieres la casa de vuelta a tu prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Aunque todavía tienes que buscar otro lugar para vivir, esto tiene un par de ventajas distintivas sobre un proceso de ejecución hipotecaria tradicional.

Primero, es importante recordar que la ejecución hipotecaria es un proceso muy público de muchas maneras. Incluso sin el espectáculo de un desahucio forzado, publican avisos en tu puerta, por ejemplo. Una escritura en reemplazo evita esa vergüenza.

Segundo, si llegaste a la conclusión de que no hay manera de quedarte en tu casa o completar una venta en corto, esto tiene más sentido que una ejecución hipotecaria desde la perspectiva de tus posibles hipotecas futuras. Para obtener un préstamo convencional, tienes que esperar 7 años después de una ejecución hipotecaria. Con una escritura en reemplazo el período de espera es de solo 4 años.

Resumen

Nadie quiere atrasarse en el pago de su hipoteca. Por suerte, hay muchas formas de evitar este escenario y no llegar a la ejecución hipotecaria. Comunícate con tu prestamista para ver qué tan dispuesto está de trabajar contigo si estás teniendo problemas financieros. Hay más opciones disponibles para ti. Comunícate tan pronto como comience tu estrés financiero.

Los prestamistas quieren que te quedes en tu casa y muchas veces están dispuestos a trabajar contigo para desarrollar un plan de pagos, un acuerdo de aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado u otras opciones para reestructurar tu hipoteca. Revisa bien tus finanzas antes de hablar con tu prestamista para determinar cuánto puedes pagar y cómo te gustaría proceder. Muéstrale a tu prestamista que eres un propietario de vivienda responsable y seguramente hará lo que pueda para que te quedes en tu casa.

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