¿Qué es una hipoteca? Conceptos básicos para principiantes

Si estás contemplando tener una vivienda y te preguntas cómo empezar, has venido al lugar indicado. Cubrimos todos los conceptos básicos de la hipoteca, incluyendo los tipos de préstamo, la jerga de las hipotecas, el proceso de comprar la vivienda y más.

¿Qué es una hipoteca?

Comencemos con la definición de lo que es una hipoteca.

Una hipoteca es un préstamo que otorga un prestamista que proporciona a los prestatarios el dinero necesario para comprar o refinanciar una casa. El prestatario se compromete a devolver el préstamo al prestamista mediante pagos mensuales que incluyen capital, intereses y otros cargos.

Las hipotecas son préstamos garantizados, lo que significa que los respalda una garantía. En el caso de una hipoteca, la garantía es la casa. Si un prestatario se retrasa en los pagos de su préstamo o no cumple los otros términos de la hipoteca, el acuerdo del préstamo hipotecario otorga al prestamista el derecho de recuperar la vivienda.

¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?

Cuando obtienes una hipoteca, tu prestamista te proporciona una cantidad fija de dinero para comprar una vivienda. Aceptas pagar el préstamo con intereses, en un período de varios años. Los derechos del prestamista sobre la casa continúan hasta que la hipoteca se haya pagado por completo. Los préstamos completamente amortizados tienen un programa de pago para que el préstamo se liquide al final del plazo.

Las hipotecas se diferencian de otros préstamos de una manera distintiva. Si no puedes pagar tu préstamo hipotecario, el prestamista puede vender tu vivienda para recuperar las pérdidas. Sin embargo, eso no ocurre si no haces los pagos de un préstamo personal, por ejemplo. Debido a que los préstamos personales no están garantizados, no tienes que preocuparte por perder tu vivienda u otro activo si te atrasas en los pagos.

¿Quiénes son las partes en una hipoteca?

En una transacción hipotecaria pueden participar varias partes: un prestamista hipotecario, un prestatario e incluso un cofirmante.

Prestamista hipotecario

Un prestamista hipotecario es una institución financiera que te presta el dinero para comprar una casa. Este prestamista puede ser un banco, una cooperativa de crédito o una compañía en línea como Rocket Mortgage®.

Cuando pidas una hipoteca, el prestamista revisa tus finanzas e historial crediticio, incluyendo tu puntuación de crédito, ingresos, activos y deudas. Esto es para confirmar que puedes afrontar los pagos del préstamo y cumplir con los requisitos del prestamista y del préstamo.

Prestatario

El prestatario es la persona que necesita un préstamo para comprar una vivienda. Puedes pedirlo como único prestatario o con un co-prestatario. Agregar más prestatarios a una hipoteca puede aumentar la cantidad total que puedes pedir prestada. Combinar los ingresos de todos probablemente te ayudará a calificar para una vivienda más costosa.

Cofirmante

Un prestamista puede pedir a un prestatario que consiga un cofirmante para una hipoteca si su historial crediticio es débil o no tiene historial crediticio. Aunque el cofirmante no tiene derechos de propiedad, acepta compartir la responsabilidad financiera de pagar la hipoteca si el prestatario principal incumple con el préstamo.

¿Qué incluye un pago hipotecario?

Tu pago hipotecario mensual, que es la cantidad que pagas cada mes para tu hipoteca, tiene cuatro componentes principales: capital, intereses, impuestos y seguros (PITI).

Principal

El principal es la cantidad total que pediste prestada al prestamista. Una parte de cada pago mensual de una hipoteca que haces se destina a reducir la cantidad del principal.

Si quieres liquidar tu préstamo antes de tiempo, considera hacer más pagos para reducir más rápido el saldo del principal. Disminuirás la cantidad que debes y pagarás menos intereses.

Intereses

Los intereses son los costos de prestar ese dinero. La cantidad que pagas en intereses cada mes está basada en tu tasa de interés y el principal del préstamo. Los pagos de intereses van directamente al prestamista hipotecario. A medida que el préstamo llega a su vencimiento, pagarás menos intereses porque el saldo del principal se reduce.

Impuestos y seguro

Si tu préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía, esta recopilará tus impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda como parte de tu pago mensual de una hipoteca. El prestamista guardará el dinero en la cuenta de depósito en garantía y lo usará para pagar los impuestos y las primas del seguro cuando correspondan.

Seguro hipotecario

La mayoría de los prestatarios pagan un seguro hipotecario si hacen un pago inicial inferior al 20%.

Los préstamos convencionales exigen un seguro hipotecario privado (PMI). Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) exigen un seguro hipotecario inicial (UFMIP) y pagos mensuales de MIP, sin importar cuánto dinero aportaste como pago inicial. Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) incluyen un cargo de financiamiento que los prestatarios pueden incluir en la hipoteca. Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) cobran un cargo de garantía inicial y mensual.

PMI

ElSeguro hipotecario privado (PMI) protege a los prestamistas en caso de que un prestatario incumpla con un préstamo convencional. Los prestatarios generalmente pagan el PMI cuando su pago inicial es inferior al 20%. Generalmente, los prestatarios pueden pedir la eliminación del PMI cuando alcanzan el 20% de pago hipotecario de su vivienda y tienen una relación préstamo-valor (LTV) de 80%. Ese umbral del 20% significa que tienes un 20% de capital en tu vivienda.

El PMI generalmente cuesta entre el 0.2% y el 2% de la cantidad total del préstamo. La prima puede añadirse a tu pago mensual del préstamo, cubrirse con un pago único inicial al cierre o manejarse mediante una combinación de estos métodos de pago. También existe el PMI que paga el prestamista. En este caso, el prestamista paga el PMI del prestatario a cambio de cobrar una tasa de interés más alta en la hipoteca.

MIP

Con un préstamo de FHA, deberás pagar una prima inicial de seguro hipotecario (MIP) sin importar cuánto dinero des como pago inicial. También tendrás que pagar una MIP mensual durante los primeros 11 años del préstamo si haces un pago inicial de al menos el 10%. Si tu pago inicial es menor al 10%, deberás pagar la MIP mensual durante toda la vida del préstamo.

Cómo obtener una hipoteca

Si eres un empleado asalariado con una buena puntuación de crédito y tus ingresos cumplen con los criterios del préstamo o del prestamista, el proceso de obtener un préstamo hipotecario debería ser sencillo.

Este es un resumen de los pasos que debes seguir para obtener una hipoteca y volverse propietario de vivienda:

1. Obtén la preaprobación

Aunque es opcional, necesitarás una preaprobación para que agentes de bienes raíces y vendedores te tomen en serio en el mercado actual.

Es buena idea obtener una aprobación inicial de tu prestamista hipotecario antes de empezar a buscar casas. La preaprobación es un estimado de cuánto te permitirá prestar un prestamista para comprar una casa. Esto evita que pierdas tiempo viendo casas fuera de tu presupuesto y, en algunos mercados altamente competitivos, un agente inmobiliario puede no reunirse contigo sin una carta de preaprobación.

Puedes usar nuestra calculadora de capacidad de pago de vivienda para calcular qué puedes pagar mientras comienzas a pensar en comprar una casa, pero obtendrás una cifra aproximada no verificada. Con una preaprobación hipotecaria, un prestamista verifica tu información financiera y emite una carta de preaprobación. Esta carta indica a los vendedores y agentes que estás aprobado condicionalmente para una hipoteca, pendiente de la tasación de la vivienda.

Rocket Mortgage ofrece una Aprobación verificada.¹ Los evaluadores de riesgo confirman los ingresos y activos del prestatario y revisan su crédito, dando a los prestatarios la confianza de que calificarán para la casa que quieren comprar.

2. Busca una casa y haz una oferta

Comunícate con un agente de bienes raíces para comenzar a visitar casas. Tu agente de bienes raíces puede programar visitas y encontrar open houses para que asistas. En ciertos lugares, también puedes buscar casas en línea utilizando un servicio de listado múltiple (MLS).

Tu agente será tus ojos y oídos para encontrar las mejores propiedades. Los profesionales inmobiliarios pueden ayudarte a encontrar la casa adecuada, negociar el precio y hacer una oferta.

3. Obtén la aprobación final

Que acepten tu oferta no es el paso final. Hay más por hacer para finalizar tu financiamiento y completar la compra.

Si ya habías obtenido una preaprobación, tu prestamista verificará nuevamente tu crédito, ingresos, empleo y activos para asegurarse de que todavía calificas para el préstamo. Si no habías obtenido una preaprobación, tu aprobación inicial se hará en esta etapa. Mientras pides una inspección de vivienda para evaluar su estado, el prestamista programará una tasación para confirmar el valor de la propiedad. Tu prestamista también contratará a una compañía de títulos de propiedad para revisar el título de la vivienda y confirmar que no haya problemas que puedan impedir la venta o causar problemas en el futuro.

4. Cerrar el préstamo

Una vez que se apruebe tu préstamo, te reunirás con el vendedor, tu prestamista y tu agente inmobiliario para cerrar el préstamo y recibir las llaves de la casa. En el cierre de la compra, harás el pago inicial, pagarás los costos de cierre y firmarás los documentos de la hipoteca.

¿Hay diferentes tipos de hipotecas?

Hay varios tipos de préstamos hipotecarios, cada uno con diferentes requisitos, rangos de tasas de interés y beneficios. Las dos categorías principales de hipotecas son los préstamos conformes y los no conformes. Los préstamos no conformes incluyen hipotecas respaldadas por el gobierno, jumbo y no prime.

Estos son algunos tipos habituales de hipotecas:

Préstamos conformes convencionales

Un préstamo convencional es aquel que no asegura el gobierno federal. La mayoría de los préstamos convencionales son conformes. "Convencional" significa que un prestamista emite un préstamo sin garantía de una agencia gubernamental. "Conforme" significa que la hipoteca cumple con los requisitos establecidos por  Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas que patrocina el gobierno y compran préstamos para mantener la liquidez de los prestamistas hipotecarios, permitiéndoles seguir otorgando préstamos.

Los préstamos convencionales son una opción popular entre los compradores. Dependiendo de tu economía, historial de propiedad de vivienda y puntuación de crédito, podrías obtener un préstamo convencional con un pago inicial del 3%, lo que te permitiría adquirir una vivienda más pronto. Sin embargo, también debes tener en cuenta el costo mensual del seguro hipotecario privado, ya que tu pago inicial es inferior al 20%.

Préstamos no conformes: hipotecas aseguradas por el gobierno

Muchos prestamistas también ofrecen hipotecas respaldadas por el gobierno. Estos préstamos son especialmente atractivos para compradores primerizos, personas con ingresos bajos o moderados y aquellos con ahorros limitados o problemas de crédito.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Son populares porque tienen requisitos bajos de pago inicial y puntuación de crédito. Puedes obtener un préstamo FHA con un pago inicial del 3.5% y una puntuación de crédito de 580.

La FHA garantiza a los prestamistas el reembolso en caso de incumplimiento por parte del prestatario, compartiendo el riesgo que asumen los prestamistas al emitir un préstamo. Esta garantía anima a los prestamistas a ofrecer estos préstamos a prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas y pagos iniciales menores.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Es un beneficio para la compra de vivienda para miembros activos del servicio militar, reservistas, miembros de la Guardia Nacional, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes.

Los préstamos de VA son una excelente opción porque, si calificas, puedes comprar una vivienda sin pago inicial y sin seguro hipotecario.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA* tienen el respaldo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Solo se aplican a viviendas ubicadas en áreas rurales y suburbanas que aprueba el USDA. Para calificar, el ingreso del grupo familiar del prestatario no puede exceder el 115% del ingreso promedio del área.

Puedes comprar una vivienda sin pago inicial, y para algunos prestatarios, la tarifa de garantía que exige el USDA costará menos que la prima del seguro hipotecario de FHA.

Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos no conformes convencionales: hipotecas jumbo

Las hipotecas conformes están sujetas a límites de préstamo. En 2024, el límite de préstamos conformes en la mayor parte de los EE. UU. es de $766,550. En áreas donde la vivienda es costosa, el límite es de hasta $1,149,825. Si quieres comprar una casa que cuesta más que eso y necesitas financiamiento, tendrás que enviar solicitud para un préstamo jumbo.

Debido a que las hipotecas jumbo superan los límites de los préstamos conformes y no están respaldadas por agencias gubernamentales, se consideran préstamos convencionales no conformes. Un préstamo jumbo generalmente requiere un pago inicial de al menos el 20% y una gran cantidad de trámites para su aprobación.

Rocket Mortgage ofrece el préstamo Jumbo Smart. Puedes pedir prestado hasta $3 millones con un préstamo Jumbo Smart.

¿Cómo establecen las tasas de interés los prestamistas?

Diversos factores influyen en la tasa de interés de tu hipoteca, y algunos están fuera del control tanto del prestamista como del prestatario.

Dos factores principales determinan las tasas de interés hipotecarias: las tasas actuales del mercado y el nivel de riesgo que el prestamista asume con el préstamo. Aunque no puedes controlar las tasas del mercado, puedes influir en cómo un prestamista evalúa tu solicitud. Mientras más alta sea tu puntuación de crédito, más confianza tendrá el prestamista en que puedes cumplir con los pagos puntuales del préstamo.

Al igual que tu puntuación de crédito, probablemente también tengas cierto control sobre tu relación deuda-ingreso (DTI). Mientras más baja sea tu DTI, más dinero tendrás disponible para hacer tu pago hipotecario.

Si tus indicadores económicos, como la DTI y la puntuación de crédito, reflejan una buena salud económica, es probable que califiques para una tasa de interés más baja.

Condiciones económicas

Aunque la Reserva Federal no establece directamente las tasas hipotecarias, las tasas de interés del mercado responden a cambios en la tasas de fondos federales.

Tu puntuación de crédito, ingresos y activos

No puedes controlar las tasas actuales del mercado, pero sí puedes tener control sobre tu situación económica. Presta atención a tu relación DTI y tu puntuación de crédito. Mientras menos señales de alarma encuentren los prestamistas en tu informe de crédito, más probable será que califiques para las tasas más bajas posibles.

Para calificar para una hipoteca, debes cumplir ciertos requisitos de elegibilidad. Aunque los criterios varían según el préstamo y el prestamista, generalmente se exige que el prestatario tenga una fuente de ingresos estable, una relación deuda-ingreso menor al 50% y una puntuación de crédito decente (por lo general, al menos 580 para préstamos FHA o VA y 620 para préstamos convencionales).

Hipotecas con tasa fija vs. hipotecas con tasa de interés ajustable

La mayoría de las hipotecas son de tasa de interés fija o tasa de interés ajustable (ARM).

Hipoteca con tasa de interés fija

Las tasas de interés fijas permanecen iguales durante todo el plazo de la hipoteca. Si tienes un préstamo con tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 6%, pagarás 6% de interés hasta que termines de pagar o refinancies el préstamo. Las hipotecas de tasa fija ofrecen pagos predecibles, lo que puede facilitar la planificación económica.

Hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM)

Las tasas de interés ajustables cambian según las condiciones del mercado. La mayoría de las hipotecas de tasa ajustable tienen plazos de 30 años y ofrecen un período inicial de tasa fija que generalmente dura 5, 7 o 10 años.

Después del período inicial de tasa fija, la tasa de interés se ajustará hacia arriba o hacia abajo cada 6 meses a un año. El pago mensual de la hipoteca se ajustará según fluctúe la tasa de interés, haciéndolo más costoso o menos costoso.

Si planeas mudarte o refinanciar antes de que termine el período de tasa fija, o si tienes una hipoteca costosa, una hipoteca de tasa de interés ajustable puede ofrecer tasas de interés iniciales más bajas que los préstamos de tasa fija.

Glosario hipotecario

Es posible que encuentres términos de la industria desconocidos mientras buscas una vivienda. Usa nuestro glosario para familiarizarte con algunos términos frecuentes de hipotecas.

Amortización

Una parte de cada pago mensual de la hipoteca se destina a pagar intereses y a reducir el saldo principal del préstamo. La amortización es la manera en que estos pagos se dividen durante el plazo del préstamo.

Al comenzar a pagar tu préstamo, una mayor proporción del pago hipotecario se destina a intereses. Con el tiempo, más de tu pago se destinará a reducir el saldo principal.

Pago inicial

El pago inicial es el dinero que pagas por adelantado para comprar una casa. En la mayoría de los casos, harás un pago inicial para obtener una hipoteca.

La cantidad que necesitas para el pago inicial varía según el tipo de préstamo que pides. Generalmente, un pago inicial más alto significa mejores condiciones para los términos del préstamo y un pago mensual de una hipoteca más bajo. Si das un 20% de pago inicial en un préstamo convencional, probablemente obtendrás una tasa de interés favorable y evitarás pagar el PMI. Si haces un pago inicial del 3%, el mínimo para préstamos convencionales, probablemente tendrás que pagar el PMI, lo que aumentará tu pago mensual de la hipoteca.

Usa una calculadora hipotecaria para ver cómo la cantidad del pago inicial afecta tus pagos mensuales.

Depósito en garantía

Ser propietario de una vivienda implica pagar impuestos sobre la propiedad y el seguro para propietarios, que los prestamistas administran en nombre del prestatario mediante una cuenta de depósito en garantía. Esta cuenta de depósito en garantía funciona como una cuenta de cheques sin intereses y recopila el dinero que tu prestamista utiliza para pagar impuestos y seguros. Los pagos de depósito en garantía se suman a tu pago mensual de la hipoteca y tu prestamista los deposita en la cuenta de escrow.

No todas las hipotecas incluyen una cuenta de depósito en garantía. Si tu préstamo no tiene una, deberás pagar los impuestos sobre la propiedad y las facturas del seguro de la vivienda por tu cuenta. Generalmente, se necesita una cuenta de depósito en garantía si tu pago inicial es inferior al 20%.

La cantidad en tu cuenta de depósito en garantía depende del costo anual de tu seguro y los impuestos sobre la propiedad. Como estos gastos pueden cambiar cada año, tu pago de depósito en garantía puede variar, lo que puede aumentar o disminuir tu pago mensual de una hipoteca.

Tasa de interés

La tasa de interés es un porcentaje que un prestamista cobra cada mes como cargo por prestarte dinero. El interés se calcula basándose en factores macroeconómicos, como la tasa de fondos federales, y en la situación económica del prestatario, como su historial de crédito, puntuación de crédito, ingresos y activos.

Pagaré hipotecario

Un pagaré hipotecario es un documento que detalla los términos de reembolso de un préstamo utilizado para comprar una propiedad. Es como una IOU e incluye las condiciones de reembolso, como:

• Tasa de interés
• Tipo de tasa de interés (ajustable o fija)
• Cantidad total del préstamo
• Plazo del préstamo (tiempo para pagar el préstamo)

Una vez que se paga el préstamo en su totalidad, el propietario de vivienda recibe el pagaré hipotecario.

Administrador de préstamos

El administrador de un préstamo se encarga de enviar los estados de cuenta hipotecarios mensuales, procesar pagos, administrar cuentas de depósito en garantía y responder a consultas de los prestatarios.

En ocasiones, el administrador es la misma compañía que aprobó el préstamo hipotecario del prestatario, pero no siempre es así. Los prestamistas pueden vender los derechos de administración del préstamo, y puede que no tengas la opción de elegir a tu nuevo administrador.

Conclusión: las hipotecas hacen posible ser propietario de una vivienda

Convertirse en propietario de una vivienda exige dinero, tiempo y esfuerzo, pero para los compradores motivados, vale la pena. Tómate el tiempo para familiarizarte con cada aspecto de una hipoteca antes de tomar una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. ¿Estás preparado para dar el primer paso del proceso de la compra de vivienda? ¡Comienza el proceso de aprobación de la hipoteca hoy mismo! También puedes llamarnos al (800) 718-8233.

¹La participación en el programa Verified Approval está basada en el análisis completo del evaluador de riesgos de tu crédito, ingresos, condición de empleo, activos y deudas. Si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, teniendo como consecuencia una denegación de tu solicitud de crédito, si el préstamo no se puede cerrar por una razón fuera del control de Rocket Mortgage, incluyendo, entre otros, seguro satisfactorio, tasación e informe/búsqueda del título, o si tú ya no quieres continuar con el préstamo, se descontinuará tu participación en el programa. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y no se cierra tu préstamo hipotecario debido a un error de Rocket Mortgage, recibirás los $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Esta oferta no es válida para clientes que trabajan por su cuenta. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar esta oferta en cualquier momento. La aceptación de esta oferta constituye la aceptación de estos términos y condiciones, que están sujetos a cambio a criterio exclusivo de Rocket Mortgage. Puede haber otras condiciones o exclusiones.