Valor tasado versus valor de mercado: la diferencia

¿Te preguntas cuál es el valor tasado de tu vivienda en comparación con su valor de mercado y cómo ambos podrían afectar a una posible venta o compra de vivienda? No estás solo, ya que el valor tasado de una propiedad a menudo puede diferir significativamente del valor de mercado de ese mismo bien inmueble en la práctica.

Para obtener más información sobre cómo funciona el valor tasado frente al valor de mercado y cómo los profesionales de la industria definen cada término, hemos preparado una guía práctica sobre estos principios básicos de bienes raíces.

Valor tasado versus Valor de mercado

Un tasador profesional de bienes raíces le asigna un valor tasado a una propiedad en un punto específico en el tiempo. Por otro lado, el valor de mercado es una variable determinada por las fuerzas del mercado y las condiciones económicas. A la larga, el valor de mercado de una propiedad lo deciden los compradores, que valoran las propiedades inmobiliarias basándose en lo que creen que debería ser el precio de una propiedad y lo que están dispuestos a pagar por ella (o que les aprueben para un préstamo).

El valor tasado de tu vivienda puede variar considerablemente con el tiempo en función del mercado. El precio justo de mercado también puede variar basado en las condiciones económicas y del mercado local, y en el estado y la edad de la vivienda y otros factores.

¿Qué es un valor tasado?

Tanto la tasación como la evaluación de una vivienda son medidas relativas que la industria inmobiliaria considera para determinar el valor de una casa. Pero no son lo mismo.

El valor tasado de tu casa lo determina un profesional de bienes raíces autorizado por el estado al que se le conocer como tasador. Los tasadores generalmente son contratados por la institución financiera (banco, cooperativa de crédito, etc.) con la que esperas obtener un préstamo hipotecario para tu casa. En efecto, una tasación es una valoración de la propiedad que se determina en función de los precios de venta recientes de propiedades en tu área y otros factores decisivos.

Las tasaciones (que pueden influir en el precio de venta final de una casa y la cantidad que puede obtener para la hipoteca) se hacen como una medida de seguridad que ayuda a garantizar que los prestamistas no otorguen préstamos por más de lo que valen las viviendas.

Al mismo tiempo, ten en cuenta: Por lo general, es responsabilidad del comprador pagar por la tasación como parte del proceso de solicitud de un préstamo hipotecario. En escenarios típicos de préstamos hipotecarios, el comprador acudirá a un prestamista para obtener una hipoteca, y el prestamista elegido le pedirá a un profesional autorizado que considere todos los detalles de la propiedad (interior y exterior) para llegar a un valor de tasación de la vivienda. Obtener esta tasación es una parte esencial del proceso de aprobación de la hipoteca, y deberás completar este paso antes de obtener la aprobación final del prestamista.

Tasaciones bancarias

Por supuesto, aunque sepas el significado de una tasación de vivienda y necesites una tasación profesional, también deberías familiarizarte con otro lenguaje de tasación cuando se trata de una valoración.

Como mencionamos arriba, el término tasación bancaria se refiere a una tasación que hace tu prestamista financiero, señalando que no prestará más dinero del que vale la propiedad (según el valor tasado que tu prestamista haya determinado). Ten en cuenta que en caso de que la tasación bancaria sea inferior a la cantidad de la hipoteca que pediste, es usual buscar una segunda opinión si crees que el resultado del primer tasador es demasiado bajo.

Avalúos fiscales

Un avalúo fiscal se hace para determinar el valor fiscal de una propiedad, que es una medida relativa de su valor usada para determinar la cantidad de impuestos sobre la propiedad que el gobierno gravará sobre el edificio. Las tasaciones de viviendas se basan en un análisis más profundo que los avalúos fiscales, siendo una parte fundamental del proceso de evaluación de un préstamo hipotecario y la diligencia debida.

Los avalúos fiscales los hacen tasadores fiscales gubernamentales, empleados por instrucción de ciudades, municipios, pueblos y otras entidades del gobierno local. Estos profesionales revisan los datos de la propiedad y visitan las viviendas locales para determinar su valor fiscal. Se considerarán diversos factores, como los resultados de la inspección de la vivienda, los datos históricos de la propiedad y el análisis de mercado comparativo para llegar al valor fiscal de una propiedad.

Un valor fiscal ayuda a los gobiernos locales y del condado a determinar cuánto impuesto sobre la propiedad pagará un propietario. Las sumas recaudadas como impuestos sobre la propiedad se usan para pagar servicios públicos, obras públicas y otros beneficios cívicos.

Para mayor claridad, ten en cuenta que hacer una tasación de vivienda no aumentará los impuestos sobre la propiedad, ya que el valor tasado a efectos fiscales lo determina la valoración del tasador del condado (hecha usando una metodología diferente).

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado se refiere al valor real de tu propiedad cuando se pone en venta en el mercado abierto. Lo determinan los compradores y se define como la cantidad que están dispuestos a pagar para comprar la casa.

Independientemente del valor fiscal o del valor tasado, el valor de mercado es básicamente la cantidad que los compradores están dispuestos a pagar por tu propiedad y lo que creen que vale la vivienda.

En otras palabras, el gobierno puede pensar que tu casa vale una cierta cantidad, el banco otra y los compradores incluso más o menos que el valor fiscal o tasado de tu propiedad. Si estás confundido, no te culpamos.

Escenario del valor de mercado

Si estás en el proceso de comprar una casa, asegúrate de entrar sabiendo cuánto puedes gastar. Una forma de hacerlo es comenzar con la aprobación. Con una carta de aprobación en mano, te aseguras de solo ver propiedades que estén dentro de tu presupuesto. Después, una vez encuentres la casa de tus sueños, puedes presentar con confianza una oferta que tenga en cuenta la cantidad de tu aprobación, el valor de mercado y el valor tasado de la propiedad, y que te ayudará a no pagar de más por tu nueva casa.

Factores que los tasadores tienen en cuenta

Cuando se trata del proceso de tasación, es importante dejarlo a los expertos. Lo más probable es que tu agente de bienes raíces pueda indicarle la dirección correcta si necesitas una opinión profesional (o una segunda opinión) sobre el valor tasado de una vivienda.

Como referencia, los factores que los profesionales toman en cuenta como parte de una lista de verificación del tasador para evaluar el interior y el exterior de una propiedad, y asignar un valor tasado, pueden incluir, entre otros:

• Superficie en pies cuadrados: en general, cuanto más grande sea la casa (y más habitaciones tenga), mayor será el valor tasado.
• Ubicación: mientras mejor sea el vecindario y más deseable sea el área, más alto será el valor tasado.
• Diseño interior: las características únicas y las amenidades útiles también pueden ayudar a aumentar el valor tasado de tu casa.
• Edad de la casa: como las casas a menudo sufren un desgaste significativo a lo largo de los años, la edad tiende a erosionar su valor tasado.
• Paisajismo: un terreno atractivo y bien cuidado puede ayudar a aumentar el valor de tasación.

Por supuesto, cuando hacen su evaluación, los tasadores también ven otras casas de tu vecindario para comparar el valor potencial de tu residencia.

Cómo decidir el valor de mercado:  consejo para los vendedores

Como vendedor potencial de una vivienda, la decisión de cuánto crees que debería ser el valor de mercado de tu casa es tuya. Sin embargo, debes esperar para determinar por cuánto vender tu casa hasta que un profesional te diga más sobre el valor tasado porque hay muchos factores que influyen para determinar el valor de una vivienda.

Ten en cuenta que muchas personas tendrán opiniones diferentes sobre cuál debería ser el valor de mercado (por ejemplo, una persona puede pensar que su casa vale el precio de venta, y otra podría pensar que el precio inicial debería ser más bajo). Pero al final, son los compradores de tu área los que determinarán el precio justo de mercado de una vivienda al elegir votar con su billetera.

Preguntas frecuentes

¿Por qué son diferentes el valor tasado y el valor de mercado?

Porque el valor tasado es lo que un tasador profesional considera que vale una propiedad versus el valor de mercado, que es lo que el público comprador está dispuesto a pagar.

¿Qué puedes hacer si estas valuaciones son diferentes?

Puedes pagar tú mismo una segunda tasación, pero no hay garantía de que el prestamista la acepte. De la misma manera, si sospechas que ha habido un error o que alguien ha jugado sucio, puedes impugnar la tasación.

¿Cómo puedes mejorar el valor tasado vs. el valor de mercado?

Aunque tú no puedes asignarle un valor a una casa (que, en cambio, lo determina un tasador profesional), puedes darle al tasador información relevante que respalde el valor de tu propiedad.

Conclusión

En resumen, el valor tasado de tu casa es el valor que le asigna un tasador profesional de bienes raíces con el objetivo de garantizar que tu prestamista financiero no te dé un préstamo demasiado grande.

Por otro lado, el valor de mercado de tu casa (que lo deciden los compradores de vivienda) es la cantidad que creen que vale tu propiedad, y cuánto están dispuestos a pagar.

¿Y qué hay del valor fiscal? Ese lo determina el gobierno y afecta cuánto puedes esperar pagar el impuesto sobre la propiedad cada año.

¿Confundido? A veces pasa en el mundo de los bienes raíces, pero debes saber que, si tienes alguna pregunta, te animamos a que te comuniques con los expertos del tema, y recuerda que siempre puedes pedir una segunda opinión (incluso de una tasación). En general, no deberías pagar más por una casa si resulta que el valor de mercado difiere significativamente de su valor tasado.

Si todavía no lo has hecho, comienza el proceso de aprobación de la hipoteca antes de continuar viendo casas. Sin la aprobación inicial de un prestamista, tu oferta quizá no sea tan atractiva para los vendedores. Obtén la aprobación hoy para no perderte de la casa de tus sueños.