¿Qué son los títulos respaldados por hipotecas (MBS)?

Si estás buscando oportunidades para diversificar tu cartera, los títulos respaldados por hipotecas (MBS) podrían ser una buena opción para considerar. Un MBS está compuesto de un grupo de hipotecas compradas a los bancos que las emitieron y luego las vendieron a los inversionistas.

Un MBS permite que los inversionistas se beneficien de los negocios hipotecarios sin tener que comprar o vender préstamos hipotecarios ellos mismos. Si te interesa aprender más sobre los títulos respaldados por hipotecas, continúa leyendo para aprender cómo funcionan estas inversiones.

Qué son los títulos respaldados por hipotecas

Un título respaldado por hipotecas (MBS) es una inversión asegurada por una colección de hipotecas compradas por los bancos que las emitieron. Los títulos respaldados por hipotecas se compran y venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de título respaldado por bienes. Los títulos respaldados por bienes han facilitado los procesos de financiamiento hipotecario y préstamos inmobiliarios.

La mayoría de los títulos respaldados por hipotecas son emitidos por Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Estas son empresas respaldadas por el gobierno que compran préstamos hipotecarios. Estas compañías fueron diseñadas para que más consumidores puedan ser propietarios de vivienda.

Aunque son compañías privadas y no técnicamente empresas del gobierno, Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae establecen directrices que los bancos y los prestamistas deben seguir.

Historia de los títulos respaldados por hipotecas

En 1968, el presidente Johnson autorizó la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano. Esta ley también creó Ginnie Mae, la compañía que garantizó el primer MBS el mismo año. El objetivo detrás de los MBS era permitir que los bancos vendieran hipotecas para tener más dinero disponible para prestar a los consumidores. La adición de los títulos respaldados por hipotecas preparó el camino para que otras instituciones financieras además de los bancos entraran al negocio de las hipotecas.

El mercado creció rápido; para 2010, había superado los $9 billones. Crear bonos respaldados por pagos de principal e intereses de hipotecas los ayudó a despegar con una nueva clase de inversionistas.

El problema era que, aunque los bancos y las instituciones financieras eran regulados, los MBS no. Para permanecer competitivos, muchos prestamistas comenzaron a bajar sus estándares de a quiénes darles hipotecas. Esto contribuyó a la crisis financiera de 2008. Después de que la crisis de vivienda se calmó, el gobierno endureció las reglamentaciones para la industria financiera.

Ahora, los MBS están regulados y los inversionistas deben recibir cierta información y revelaciones. La crisis financiera también resaltó la importancia de completar los títulos respaldados por hipotecas con bienes sólidos.

¿Cómo funcionan los títulos respaldados por hipotecas?

Con los MBS, el banco actúa como el intermediario entre los propietarios de vivienda y los inversionistas. Las hipotecas individuales las cierran los bancos y las venden como préstamos convencionales. A partir de ahí, se agregan a un grupo de hipotecas similares y se empacan como un título respaldado por hipotecas. Luego, los bancos venden esas hipotecas en el mercado de bonos.

Puede ser útil ver el proceso de un banco o una institución financiera cuando emite una hipoteca para entender cómo funcionan los MBS.

Para comenzar, supongamos que esperabas poder comprar una casa nueva. Lo primero que harías sería visitar tu banco y solicitar una hipoteca. El banco te cobraría una tasa de interés fija o variable a cambio del dinero. El banco puede quedarse la hipoteca y seguir recibiendo el principal y los intereses por el resto de la vida del préstamo. O, el banco puede vender los intereses y el principal a un grupo de inversionistas para liberar un poco de su capital. Luego, el banco sigue ganando dinero emitiendo y administrando nuevas hipotecas.

Para crear un MBS, el banco agrupa tu préstamo con cientos o miles de otras hipotecas. Luego, estos préstamos se venden a un banco de inversión como un bono individual. El banco de inversión separa los préstamos por calidad y los vende a otros inversionistas. Las características de los préstamos y el perfil de riesgo determinan la inclusión en un título respaldado por hipotecas.

Impacto en las tasas hipotecarias

La comercialización de MBS también afecta significativamente las tasas hipotecarias. Las características de las hipotecas y los perfiles de crédito afectan los rendimientos de los bonos, lo que se filtra hasta las tasas hipotecarias individuales. 

Tipos de títulos respaldados por hipotecas

Hay dos tipos principales de títulos respaldados por hipotecas: transferencias (pass-throughs) y obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO). Veamos un resumen de cada una.

Transferencias

Una transferencia de hipoteca es la forma más básica de un MBS. Cuando los propietarios de vivienda hacen el pago mensual de la hipoteca, el principal y los intereses recibidos se trasladan a los inversionistas.

Esto significa que los inversionistas reciben pagos mensuales de intereses y una devolución parcial del principal. Sin embargo, una transferencia de hipoteca no cambia nada de los pagos para los propietarios de vivienda.

Obligaciones hipotecarias colateralizadas

Las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) son más complejas que las transferencias de hipotecas. En una CMO, las hipotecas están organizadas en tramos basados en tasas, riesgo y fechas de madurez. A los diferentes tramos se les asignan calificaciones de crédito, que determinan las tasas de los títulos respaldados por hipotecas.

¿Compra la Reserva Federal títulos respaldados por hipotecas?

La Reserva Federal solo tenía un impacto indirecto en las tasas hipotecarias hasta 2008. Más o menos en esta época, la Reserva comenzó a comprar MBS directamente para apoyar la economía, ayudar a reducir las tasas de interés hipotecarias y aportar liquidez al mercado. Esta práctica continuó por más de una década durante la cual la Reserva acumuló más de $2 billones en tenencias de MBS. Sin embargo, recientemente la Reserva tomó la decisión de salirse lentamente del mercado de MBS cancelando su compra continua de bonos.

La compra de estos MBS estaba ayudando a mantener bajas las tasas hipotecarias, lo que servía como incentivo de la economía porque la vivienda representa una cuota bastante grande del dinero que se inyecta a la economía. Sin embargo, el financiamiento más barato significaba precios más altos de las casas, algo que es, en este punto, perjudicial. Deteniendo la compra de MBS, la Reserva espera combatir la inflación.

Ventajas y desventajas de invertir en títulos respaldados por hipotecas

Invertir en MBS tiene ventajas y desventajas, que varían dependiendo del título y la entidad en los que inviertes.

Antes de invertir en un MBS, debes asegurarte de que el activo de inversión se adapte a tus necesidades y niveles de riesgo específicos. Este es un resumen de algunas ventajas y desventajas de invertir en estos títulos.

Ventajas de los títulos respaldados por hipotecas

Estas son algunas de las principales ventajas de invertir en un MBS:

• Inversión segura: los MBS tienden a ser una inversión bastante segura porque generalmente son préstamos de tasa fija con penalizaciones por pago por adelantado.
• Rendimientos atractivos: los MBS vienen con rendimientos que tienden a ser más altos de lo que recibirías si invirtieras en bonos del gobierno de los Estados Unidos. Los títulos con cupones más altos ofrecen las mayores recompensas potenciales.
• Riesgo de crédito mínimo: el riesgo de crédito se considera mínimo para los MBS respaldados por entidades patrocinadas por el gobierno.

Desventajas de los títulos respaldados por hipotecas

Estos son algunos de los posibles inconvenientes de invertir en un MBS:

• Riesgo de pago por adelantado: siempre existe el riesgo de que los prestatarios hagan pagos mensuales más altos de lo esperado o que paguen el total de su hipoteca antes de tiempo. También podrían pagar la hipoteca por medio de un refinanciamiento, que es más frecuente cuando las tasas de interés bajan.
• Riesgo de la tasa de interés: los MBS a veces vienen con un riesgo de tasas de interés más alto porque el precio del título puede caer cuando las tasas de interés suben.
• Riesgo de crédito e incumplimiento: si los prestatarios no hacen los pagos de intereses y principal, los inversionistas sufrirán pérdidas. El nivel de riesgo depende de la fuerza del mercado y de cuándo se emitió el préstamo.
• Riesgo de extensión: también existe el riesgo de que los prestatarios decidan no hacer los pagos de sus hipotecas como se esperaba inicialmente. Cuando esto sucede, el título puede venir con un cupón más bajo de lo esperado porque el principal es más bajo. Esto generalmente sucede cuando las tasas del Tesoro comienzan a subir.

Conclusión

Los títulos respaldados por hipotecas han evolucionado a lo largo de los años. Gracias a un aumento en la reglamentación de la industria financiera, los MBS son ahora una inversión mucho más segura de lo que eran en el pasado.

Sin embargo, no existe una inversión sin riesgo. Antes de invertir en cualquier bien, siempre debes familiarizarte con los posibles riesgos y recompensas.

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