Fannie Mae versus Freddie Mac: ¿cuál es la diferencia?

Si estás familiarizado con el proceso de préstamos hipotecarios, seguramente has oído hablar de Fannie Mae y Freddie Mac. Ambos Fannie Mae y Freddie Mac son compañía de préstamos hipotecarios inmobiliarios creadas por el Congreso de los Estados Unidos. Ambas instituciones con respaldo federal proporcionan liquidez, estabilidad y capacidad de pago al mercado hipotecario ofreciendo acceso inmediato a fondos y garantías a miles de bancos, ahorros y préstamos, y compañías de préstamos hipotecarios de todo el país.

Aunque hay muchas similitudes entre Fannie Mae y Freddie Mac, también hay algunas diferencias significativas. Estudiaremos más a fondo estas dos empresas y daremos información detallada sobre las similitudes y diferencias entre ellas.

Ambas Fannie Mae y Freddie Mac son instituciones de préstamos hipotecarios reconocidas en todo el país y respaldadas por el gobierno federal que están comprometidas con darle liquidez, estabilidad y capacidad de pago al mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Esta misión de ambas empresas patrocinadas por el gobierno, o GSE, es crucial para el sistema de financiamiento de vivienda del país.

Funciones

Fannie Mae y Freddie Mac compiten en el mercado hipotecario secundario como inversionistas hipotecarios. Sirven a los mercados hipotecarios y proporcionan liquidez a los prestamistas hipotecarios comprando hipotecas a los prestamistas y luego reempacando esas hipotecas en títulos valores respaldados por hipotecas para vender a los inversionistas en el mercado hipotecario secundario.

Esta práctica es de beneficio para los mercados hipotecarios por dos motivos principales. Primero, las compras que hace cada empresa ayudan a asegurar que los compradores de vivienda y los inversionistas que compran propiedades tengan un suministro constante y estable de dinero de hipotecas.

Segundo, Fannie Mae y Freddie Mac amplían la reserva de fondos disponibles para vivienda atrayendo a nuevos inversionistas del mercado hipotecario secundario por medio de ofrecer títulos valores respaldados por hipotecas empacados y garantizando el pago puntual del principal y los intereses sobre las hipotecas subyacentes. Esto vuelve a los mercados hipotecarios secundarios más líquidos y reduce las tasas de interés que pagan los prestatarios hipotecarios.

Historias

Aunque ambas empresas son más conocidas por sus sobrenombres, Fannie Mae y Freddie Mac tienen títulos más oficiales: Fannie Mae es la Asociación Nacional Federal Hipotecaria (FNMA) y Freddie Mac es la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FMCC).

Fannie Mae se creó en 1939 para combatir la falta de vivienda asequible durante la Gran Depresión. Ayudó a proporcionar financiamiento continuo y estable para la vivienda e introdujo un nuevo tipo de hipoteca al mercado: el préstamo a largo plazo con tasa fija con una opción de refinanciar en cualquier momento.

En 1954, Fannie Mae adoptó una estructura híbrida de propiedad mixta privada-pública, bajo la Ley Charter de la Asociación Nacional Federal Hipotecaria (Federal National Mortgage Association Charter Act).

Durante años, Fannie Mae fue el principal comprador y vendedor de hipotecas respaldadas por el gobierno federal del país hasta que la privatizó el gobierno de los Estados Unidos en 1968, volviéndola una compañía propiedad de los accionistas financiada completamente con capital privado. Dos años después de esto, Fannie Mae recibió aprobación para comprar hipotecas convencionales además de préstamos de la FHA y el VA.

Fannie Mae también se volvió incluso menos popular en 1970 cuando el Congreso creó Freddie Mac para competir con Fannie Mae.

Freddie Mac se creó bajo la Ley de financiamiento de emergencia para vivienda (Emergency Home Finance Act) con el propósito de expandir el mercado hipotecario secundario y reducir el riesgo de la tasa de interés para los bancos.

En 1989, Freddie Mac evolucionó a una compañía propiedad de los accionistas como parte de la Ley de reforma, recuperación y ejecución de instituciones financieras (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act).

Aunque hay muchas similitudes entre ambas empresas hipotecarias, hay algunas diferencias clave entre Fannie Mae y Freddie Mac. Veámoslas más de cerca.

Fuente de las hipotecas

La diferencia principal entre Freddie Mac y Fannie Mae es de dónde vienen sus hipotecas. Fannie Mae compra hipotecas de bancos comerciales grandes, mientras que Freddie Mac las compras de bancos mucho más pequeños.

Propósito

Como podrás recordar de la historia de ambas empresas, hay diferencias importantes en la creación y el propósito originales de Freddie Mac y Fannie Mae. El Congreso creó Fannie Mae primero para dar financiamiento accesible y más vivienda asequible. En cambio, Freddie Mac comenzó como una empresa pública que luego se expandió al mercado hipotecario secundario.

Directrices de aprobación

Todos los préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac son generalmente préstamos convencionales, que no están asegurados por el gobierno. Aunque se les llama préstamos “convencionales” o “conformes”, hay diferencias en las directrices de las compañías, especialmente cuando se trata de aprobar las hipotecas y evaluar el perfil financiero de un posible prestatario, que puede incluir su historial crediticio, niveles de deuda e ingresos actuales. No es usual, pero puede ser que a un prestatario lo apruebe una empresa, pero no la otra.

Requisitos para préstamos

Fannie Mae y Freddie Mac también tienen diferencias en los requisitos de los préstamos. Cuando se trata de los requisitos del down payment para sus programas de hipotecas, ambos tienen directrices diferentes para los down payments bajos o mínimos.

Programas de préstamos

Las dos empresas patrocinadas por el gobierno también difieren en los programas que ofrecen. Fannie Mae ofrece el préstamo HomeReady, en el que los solicitantes no pueden ganar más del 80% de los ingresos promedio del área. Por la otra parte, Freddie Mac ofrece el préstamo Home Possible para el que los solicitantes no pueden ganar más que los ingresos promedio del área. 

Ahora que conoces las similitudes y diferencias entre Fannie Mae y Freddie Mac, es importante tener estas lecciones en mente durante el proceso de un préstamo hipotecario.

Hazte preguntas sobre qué tipos de requisitos de préstamos estás buscando y si quieres que tu hipoteca venga de un prestamista grande o pequeño. Sigue investigando y habla con un experto para obtener más información sobre tus mejores opciones de préstamo hipotecario.

De esa forma, cuando llegue el momento de obtener una hipoteca, estarás mejor preparado y volarás por el proceso de aprobación de la hipoteca.