Ginnie Mae (GNMA): cómo funciona la Asociación Nacional Gubernamental Hipotecaria y su efecto en el mercado inmobiliario

Si no trabajas en la industria de bienes raíces, es posible que los pormenores del mercado inmobiliario sean desconocidos para ti. Aun así, si estás buscando comprar una casa o refinanciar tu hipoteca, puede ser útil conocer a algunos de los protagonistas. Si te interesa obtener un préstamo directamente respaldado por el gobierno federal, Ginnie Mae es una agencia con la que debes estar familiarizado.

En este artículo, veremos qué es Ginnie Mae, cómo funciona y el papel que juega en los mercados para respaldar los préstamos gubernamentales para vivienda. Por último, vamos a comparar Ginnie Mae con Freddie Mac y Fannie Mae, los que respaldan los préstamos convencionales.

¿Qué es Ginnie Mae (Asociación Nacional Gubernamental Hipotecaria)?

Ginnie Mae, o la Asociación Nacional Gubernamental Hipotecaria (GNMA), es una agencia del gobierno que garantiza los pagos puntuales de títulos valores respaldados por hipotecas (MBS). Para ello, Ginnie Mae trabaja con otras agencias del gobierno para lograr que haya vivienda asequible ampliamente disponible por medio de préstamos hipotecarios.

Formada como resultado de una separación de Fannie Mae, GNMA es supervisada por el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Su papel es dar liquidez en el mercado de préstamos hipotecarios que están directamente garantizados por el gobierno de los Estados Unidos.

Específicamente, Ginnie Mae garantiza hipotecas que están diseñadas para abrir la posibilidad de ser propietarios de vivienda a una variedad más amplia de personas. Es posible que puedas calificar para una hipoteca respaldada por el gobierno, aunque tengas unas pocas manchas en tu crédito o si tienes un historial más corto.

¿Qué hace Ginnie Mae?

Ginnie Mae es uno de los tres emisores de bonos principales que facilita el financiamiento de la mayoría de los consumidores en el mercado de bienes raíces. Al garantizar los pagos del principal y los intereses de hipotecas que son parte de esta cartera de títulos valores respaldados por el gobierno (hablaremos de eso más adelante), eso protege al inversionista de un prestatario que no pueda hacer un pago e incumpla los términos del préstamo.

Al mismo tiempo, la liquidez proporcionada a los prestamistas no bancarios y otros prestamistas hipotecarios ayuda a mantener el financiamiento de los préstamos respaldados por el gobierno más asequibles que si los bancos y otros emisores de hipotecas fueran obligados a retener los préstamos por períodos de tiempo significativos.

Aunque muchas personas creen que Ginnie Mae ofrece préstamos, GNMA simplemente respalda las hipotecas en lugar de ofrecer los préstamos. En cambio, los emisores de hipotecas como Rocket Mortgage^® reciben solicitudes, evalúan riesgos y cierran préstamos. Después, la hipoteca se vende a GNMA para liberar capital para que el prestamista pueda hacer más préstamos. El sistema apoya el funcionamiento fluido del mercado inmobiliario.

¿Qué son los bonos Ginnie Mae?

La manera principal en que Ginnie Mae proporciona la liquidez necesaria para apoyar el flujo libre de capital en el mercado inmobiliario es empacando las hipotecas que compra en bonos, también conocidos solo como GNMA. Este es un breve resumen del proceso:

Un bono hipotecario o MBS está compuesto de muchos préstamos que se agruparon basados en características similares. Por ejemplo, un posible bono GNMA podría consistir en 1,000 préstamos de la FHA con puntuaciones FICO^® de 620 o mejores y down payments o montos de capital de por lo menos el 3.5%. Ginnie Mae prepara este bono y lo hace disponible para inversionistas en el mercado de bonos.

¿Es seguro invertir en los bonos Ginnie Mae?

Los pagos de bonos respaldados por pagos de hipotecas subyacentes se consideran históricamente seguros para invertir porque muchas personas priorizan el pago de su casa sobre otros gastos. Sin embargo, estos bonos vienen con la certeza adicional que GNMA asegurará al inversionista en caso de que el prestatario se atrase en el pago. Esto puede ser una atracción enorme.

Por supuesto, a cualquier inversionista debería preocuparle la tasa de rendimiento que va a obtener por su dinero. Al igual que cualquier bono, los GNMA se ven afectados por el aumento y la disminución de las tasas de interés. Cuando las tasas de interés suben, es porque las condiciones del mercado son tales que se necesita un retorno más alto para atraer a un inversionista de bonos.

Préstamos hipotecarios asegurados por Ginnie Mae

Ginnie Mae asegura una variedad de préstamos hipotecarios que tienen el respaldo directo del gobierno federal. Veamos cuáles son.

Préstamos de la FHA

La mayoría de los préstamos respaldados por Ginnie Mae son los evaluados según los requisitos de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA están dirigidos a prestatarios con historiales de crédito cortos y que están lejos de ser perfectos. Aunque puedes obtener un préstamo de la FHA con un down payment del 10% si tu puntuación FICO^® promedio es 500 o mejor, la mayoría de los prestamistas, incluyendo a Rocket Mortgage, piden una puntuación promedio de 580 con un down payment del 3.5% o más.

También es importante mencionar que es posible que califiques para más flexibilidad en tu relación deuda-ingreso (DTI) si tu puntuación es de 620 o mejor. Las puntuaciones de crédito más altas también significan tasas más bajas si todo lo demás permanece igual.

Algo que los clientes deben saber sobre los préstamos de la FHA es que si haces el down payment mínimo, los pagos mensuales del seguro hipotecario durante la vida del préstamo van de la mano con una prima anticipada del seguro hipotecario.

Préstamos del VA

GNMA también asegura préstamos del VA hechos por medio del programa de préstamos hipotecarios del Departamento de Asuntos de los Veteranos. Este programa está diseñado para miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, reservistas, personal de la Guardia Nacional, veteranos y los cónyuges sobrevivientes que reciben remuneración por dependencia e indemnización (DIC).

Además de que no se necesita un down payment, otros atractivos de esta opción de préstamo incluyen tasas altamente competitivas y la posibilidad de calificar con una DTI ligeramente más alta que con la mayoría de otros préstamos. Además, puedes sacar el 100% de tu capital y convertirlo a efectivo con una puntuación FICO^® mínima de 620.

Aunque el VA no especifica una puntuación promedio mínima necesaria para calificar para un préstamo del VA estándar, la mayoría de los prestamistas tienen sus propios requisitos. Rocket Mortgage tiene un requisito de puntuación de crédito mínima de 580.

En lugar del seguro hipotecario, hay una tarifa de financiamiento al VA que es un porcentaje del préstamo que depende de factores como tu down payment, el estado de servicio militar y si has usado un préstamo del VA en el pasado.

Préstamos del RHS

Ginnie Mae también respalda préstamos hechos por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) mediante el programa de Servicio de Vivienda Rural (RHS). Diseñados para ofrecer una hipoteca asequible para quienes viven en áreas rurales, los préstamos del USDA tienen varias ventajas.

Uno de los principales beneficios del programa es que no se necesita un down payment. Otro es que los cargos por garantía, o financiamiento, por préstamos del USDA son más baratos que los pagos mensuales y anticipados del seguro hipotecario de los préstamos de la FHA.

Para calificar para esta opción de préstamo, tienes que vivir en un área rural elegible. Además, tú y todos en tu grupo familiar no pueden tener ingresos de más del 115% de los ingresos promedio del área.

En este momento, Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA.

Hipotecas para nativos americanos

La oficina de Programas para Nativos Americanos del HUD ofrece opciones con down payment bajo de préstamos hipotecarios de bajos intereses por medio de su Programa de préstamos de la Sección 184. El down payment mínimo es del 2.25% si tu préstamo es de más de $50,000 y del 1.25% si es de menos de $50,000. Las tasas de interés también se basan en el mercado y no en tu puntuación de crédito.

Estos préstamos se evalúan manualmente, por lo que puede haber cierta flexibilidad en torno al crédito dependiendo de tu situación. El préstamo tiene un cargo por garantía del 1% que se puede pagar por anticipado o incluirse en el préstamo en lugar de un requisito del seguro hipotecario.

Por ahora, Rocket Mortgage no emite hipotecas de la Sección 184.

¿En qué se diferencia Ginnie Mae de las empresas patrocinadas por el gobierno?

Los bonos GNMA consisten en hipotecas emitidas por el gobierno federal. En comparación, los préstamos convencionales están respaldados por un par de empresas patrocinadas por el gobierno grandes, también conocidas como GSE. Aunque estas son entidades privadas y no agencias directas del gobierno federal, los préstamos tienen una garantía implícita del gobierno porque las GSE entraron en una tutela del gobierno después de la crisis de vivienda de 2008.

Comparemos las prácticas de estas agencias.

Ginnie Mae vs. Fannie Mae y Freddie Mac

Ginnie Mae tiene algunas similitudes con Fannie Mae y Freddie Mac. Todas compran hipotecas para empacar en un MBS, que se vende en el mercado de bonos. Esto le da liquidez al mercado hipotecario y ayuda a mantener la vivienda asequible. Ambas Fannie Mae y Freddie Mac también se iniciaron con estatutos del gobierno, por lo que surgieron de lugares similares con la misma misión.

Una diferencia clave entre Fannie Mae versus Freddie Mac y Ginnie Mae es los tipos de hipotecas que compran. Fannie Mae y Freddie Mac respaldan hipotecas conocidas como préstamos convencionales. Estas vienen con puntuaciones de crédito mínimas de 620. Como las puntuaciones de crédito son más altas y los prestatarios muchas veces están mejor calificados, las tasas de interés sobre estos préstamos suelen ser más bajas que muchos préstamos del gobierno.

Desde la perspectiva de alguien que está buscando obtener una hipoteca, las hipotecas convencionales ofrecen down payments de tan solo el 3%, aunque puedes evitar el seguro hipotecario por completo con un down payment del 20%. Y la mejor noticia es que puedes pedir que quiten el seguro hipotecario de tus obligaciones mensuales una vez llegues al 20% de capital.

Ha habido intentos por que Freddie Mac y Fannie Mae dejen la tutela con la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Por ahora, el status quo no ha cambiado.

Conclusión: Ginnie Mae proporciona apoyo para las hipotecas respaldadas por el gobierno

Ginnie Mae compra hipotecas respaldadas por el gobierno para proporcionar capital fresco para que la industria hipotecaria haga más préstamos y apoye la misión de vivienda asequible. Después de comprar las hipotecas, se juntan préstamos con características similares en MBS y se venden en el mercado de bonos a los inversionistas. GNMA promete respaldar los bonos incluso en caso de incumplimiento de los préstamos.

Ginnie Mae garantiza préstamo de la FHA, préstamos del VA, préstamos del USDA y del programa de préstamos de la Sección 184 para ayudar a facilitar que los nativos americanos se vuelvan propietarios de vivienda. Fannie Mae y Freddie Mac son GSE que tienen un respaldo del gobierno, pero no son entidades gubernamentales en sí. Compran préstamos convencionales.

Si estás listo para averiguar cuál es la hipoteca adecuada para ti, haz tu solicitud en línea hoy mismo con Rocket Mortgage.