¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo hipotecario convencional es un préstamo “conforme”, que simplemente significa que cumple los requisitos de Fannie Mae o Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas a prestamistas y las venden a inversionistas. Esto les da más fondos a los prestamistas para que puedan ayudar a compradores más calificados a adquirir una casa.

Un tipo convencional de hipoteca no conforme es un préstamo jumbo, que es una hipoteca que supera los límites de préstamos conformes.

Dado que hay distintos conjuntos de directrices que se incluyen en el marco de los “préstamos convencionales”, no hay un único conjunto de requisitos para los prestatarios. Sin embargo, en general, los préstamos convencionales tienen requisitos crediticios más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA.

Down payment

Es posible que los compradores de vivienda por primera vez obtengan una hipoteca convencional con un down payment de tan solo el 3 %. Sin embargo, el requisito de down payment puede variar según tu situación personal y el tipo de préstamo o propiedad que obtienes:

• Si no eres un comprador de vivienda por primera vez o no ganas más del 80% del ingreso promedio en tu área, el requisito de down payment es del 5 %.
• Si la casa que estás comprando no es una vivienda unifamiliar (por ejemplo, tiene más de una unidad), es posible que debas hacer un down payment del 15 %.
• Si estás comprando una segunda vivienda, deberás hacer un down payment de al menos el 10 %.
• Si estás obteniendo una hipoteca con tasa de interés ajustable, el requisito de down payment es del 5 %.

Si estás refinanciando un préstamo convencional, necesitarás más del 3 % de capital. En todos los casos, el requisito mínimo de capital es del 5 %. Para un refinanciamiento con desembolso de efectivo, deberás dejar al menos un 20 % del capital de la vivienda.

Una calculadora de hipoteca puede ayudarte a saber cómo la cantidad de tu down payment afectará tus pagos mensuales en el futuro.

Seguro hipotecario privado

Si haces un down payment de menos del 20 % en un préstamo convencional, deberás pagar un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI protege a tus inversionistas hipotecarios en caso de incumplimiento de pago de tu préstamo. El costo del PMI varía según el tipo de préstamo, tu puntaje crediticio y la cantidad del down payment.

Generalmente, el PMI se paga como parte de tu pago hipotecario mensual, pero también hay otras maneras de cubrir el costo. Algunos compradores lo pagan como un cargo inicial incluido en sus costos de cierre. Otros lo pagan con una tasa de interés apenas más alta. Elegir cómo pagar el PMI es cuestión de hacer los cálculos para determinar qué opción es la más barata para ti.

Lo bueno del PMI es que no será parte de tu préstamo para siempre, es decir, no tendrás que refinanciar para librarte de él. Cuando alcanzas el 20 % del capital de tu vivienda según el calendario de pagos hipotecarios normales, puedes pedirle a tu prestamista que elimine el PMI de estos pagos.

Si alcanzas el 20 % del capital por el aumento del valor de tu casa, puedes comunicarte con tu prestamista para obtener una nueva tasación, de modo que puedan usar el nuevo valor para recalcular el requisito del PMI. Cuando alcances el 22 % del capital de la vivienda, tu prestamista eliminará el PMI de tu préstamo de manera automática.

Otros requisitos

• Puntaje crediticio: En la mayoría de los casos, necesitarás un puntaje crediticio de al menos 620 para calificar para un préstamo convencional. Cuando presentas tu solicitud, tu prestamista verificará tu historial crediticio para determinar si tienes un buen crédito. Si no tienes buen crédito, es posible que no obtengas la aprobación para el préstamo.

• Relación deuda-ingreso: Tu  relación deuda-ingreso (DTI) es un porcentaje que representa qué parte de tu ingreso mensual se destina a pagar deudas. Para calcular tu DTI, suma los pagos mensuales mínimos de todas tus deudas (como préstamos estudiantiles, préstamos vehiculares y tarjetas de crédito) y divídelos por tu ingreso bruto mensual. Para la mayoría de los préstamos convencionales, tu DTI debe ser del 50 % o menos.

• Cantidad del préstamo: Para un préstamo convencional conforme, tu préstamo debe estar en los límites para préstamos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. El límite para préstamos cambia todos los años. Para 2023, el límite del préstamo conforme para una vivienda unifamiliar es $726,200. Sin embargo, hay excepciones. Alaska, Hawái y otras áreas costosas del país tienen límites para préstamos más altos, que alcanzaron hasta $1,089,300. Para ver los límites para préstamos de su área, visita el sitio web de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda.

Analicemos cómo se comparan los préstamos convencionales con algunas otras opciones de préstamos populares.

Préstamos convencionales vs. préstamos del VA

Aunque los préstamos convencionales están disponibles para cualquier persona que pueda cumplir los requisitos, los préstamos del VA son un beneficio del servicio militar, solo disponibles para veteranos, miembros del servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes.

Los requisitos para los préstamos del VA son similares a los de los préstamos convencionales. Sin embargo, los préstamos del VA tienen algunos beneficios excelentes.

Primero, no se exige un down payment para los préstamos del VA. En segundo lugar, los préstamos del VA nunca requieren que pague un seguro hipotecario.

Si estás pensando en obtener un préstamo del VA en lugar de un préstamo convencional, estos son algunos aspectos que debes tener en cuenta:

• No puedes usar un préstamo del VA para comprar una segunda vivienda. El Departamento de Asuntos de los Veteranos exige que los titulares de préstamos del VA ocupen la vivienda que compraron con este tipo de préstamo. No es permitido comprar segundas viviendas ni casas de vacaciones a través de préstamos del VA.

• Deberás pagar un cargo de financiamiento. El cargo de financiamiento del VA compensa el costo para los contribuyentes de obtener el préstamo del VA. Ciertos grupos (cónyuges sobrevivientes, las personas que reciben beneficios por discapacidad del VA y aquellas que recibieron el Corazón Púrpura por su servicio activo) están exentos del pago del cargo de financiamiento. El cargo de financiamiento varía entre el 1.25 % y el 3.3 % de la cantidad del préstamo, según el down payment, si estás comprando una casa o refinanciando y cuántas veces has utilizado tu beneficio de préstamo del VA.

Préstamos convencionales vs. préstamos de la FHA

Los préstamos convencionales tienen requisitos de crédito más estrictos que los préstamos de la FHA. Los préstamos de la FHA, que tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, dan la posibilidad de obtener la aprobación con un puntaje crediticio de tan solo 500 y un down payment mínimo del 10 %. Los puntajes crediticios de más de 580 solo exigen un pago inicial mínimo del 3.5 %. Aunque puedes obtener un préstamo convencional con un down payment apenas menor (3 %), debes tener un puntaje crediticio de 620 como mínimo para calificar.

A la hora de decidir entre un préstamo convencional y un préstamo convencional de la FHA, es importante tener en cuenta el costo del seguro hipotecario. Si pagas menos del 10 % como down payment en un préstamo de la FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, independientemente del capital que tengas. Por otro lado, no tendrás que pagar el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional cuando alcances el 20 % del capital de la vivienda.

Préstamos convencionales vs. préstamos del USDA

Aunque los préstamos convencionales están disponibles en todas las áreas del país, los préstamos del USDA* solo se pueden usar para comprar propiedades en áreas rurales que califiquen. Las personas que califican para un préstamo del USDA pueden descubrir que es un préstamo muy asequible comparado con otras opciones de préstamos. Aunque Rocket Mortgage actualmente no ofrece préstamos del USDA, te damos esta información para ayudarte a entender todas tus opciones de hipotecas.

No hay requisito de ingreso máximo para un préstamo convencional, pero los préstamos del USDA tienen límites de ingresos que varían según la ciudad y el estado donde se compra la casa. Cuando evalúas tu elegibilidad para un préstamo del USDA, tu prestamista tendrá en cuenta los ingresos de todo el grupo familiar, no solo de las personas que figurarán en el préstamo.

No se exige que los prestatarios paguen un seguro hipotecario privado (PMI) para los préstamos del USDA, pero deberán pagar una tarifa de garantía, que es similar al PMI. Si la pagas por adelantado, el cargo será del 1 % de la cantidad total del préstamo. También tienes la opción de pagar la tarifa de garantía en tu pago mensual. Esta tarifa suele ser más asequible que el PMI.

Las tasas de interés de las hipotecas convencionales cambian todos los días. Por lo general, las tasas de interés de una hipoteca convencional son un poco más bajas que las tasas de interés de los préstamos de la FHA y apenas más altas que las de los préstamos del VA. Sin embargo, la tasa de interés que obtengas se basará en tu situación personal.

Aunque muchos sitios pueden darte un cálculo aproximado de las tasas de interés de un préstamo convencional, la mejor manera de saber la tasa de interés real de una hipoteca es presentar una solicitud. Si presentas una solicitud en Rocket Mortgage^®, podrás ver tu tasa de interés real y el pago sin ningún compromiso.

Obtén más información sobre los préstamos convencionales leyendo las preguntas más frecuentes que los propietarios de viviendas potenciales tienen sobre este tipo de hipoteca.

¿Se exige una inspección de plagas para un préstamo convencional?

En la mayoría de los casos, tu prestamista no exigirá una inspección de plagas para la casa que estás comprando. Si hay evidencia de una infestación o daño por termitas, tu tasador o inspector de viviendas puede recomendar que un experto complete una evaluación.

¿Puedo obtener asistencia para el down payment con un préstamo convencional?

Sí, es posible que puedas calificar para asistencia con el down payment con un préstamo hipotecario convencional. Las agencias gubernamentales y los programas comunitarios dan asistencia a los compradores que pasan por situaciones financieras difíciles, sin importar qué tipo de financiamiento usan.

¿Cuántos préstamos convencionales puedo tener a la vez?

La respuesta obvia a esta pregunta es tantos como puedas pagar, pero técnicamente puedes tener hasta diez hipotecas convencionales a tu nombre. Si estás interesado en invertir en bienes raíces, es posible que puedas usar métodos de financiamiento alternativos para comprar varias propiedades, sin tener que enviar solicitud para múltiples préstamos convencionales.

Generalmente, los préstamos convencionales tienen costos más asequibles que otros tipos de préstamos y, si cumples los requisitos de puntaje crediticio y tienes un down payment de tan solo 3 %, una hipoteca convencional podría ser la mejor solución para ti.

Para saber a qué tipos de financiamiento calificas, habla con un Experto en préstamos hipotecarios que pueda ayudarte a decidir qué funciona para tu situación.

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamo del USDA.