Límites para préstamos conformes en 2023

Cuando obtienes una hipoteca, hay un límite para cuánto puedes pedir prestado. A nivel individual, esto lo determina tu solvencia crediticia y cuánto puedes pagar cada mes.

Al nivel de la industria, los prestamistas tienen un límite para cuánto pueden prestar a los prestatarios si quieren que sus préstamos cumplan los estándares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Los préstamos convencionales que cumplen estos estándares se llaman préstamos conformes.

La FHFA anunció los límites de los préstamos conformes para 2023. Alerta de spoiler: tu poder de compra aumentó.

La FHFA establece límites para los préstamos conformes para Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que regula.

Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas que cumplen sus estándares a los prestamistas y luego las vuelven a empacar como títulos valores respaldados por hipotecas para los inversionistas. Este proceso les da a los prestamistas la liquidez necesaria para seguirles dando préstamos hipotecarios asequibles a los prestatarios.

Ambas Fannie Mae y Freddie Mac tienen criterios adicionales para los préstamos que compran, incluyendo puntuación de crédito mínima, down payment mínimo y relación deuda-ingresos (DTI) máxima. Pero en general, cuando las personas hablan sobre los estándares de los préstamos conformes, están hablando de los límites de los préstamos.

Entonces, ¿cuáles son exactamente estos límites?

El límite de referencia de los préstamos conformes para 2023 es $726,200, lo que representa un aumento del límite de $647,200 en 2022. El límite es más alto en Alaska y Hawái, donde el número es $1,089,300 para una propiedad de 1 unidad.

Si necesitas un préstamo hipotecario que excede el límite para préstamos conformes de tu condado, deberás obtener un préstamo jumbo, que permite límites más altos. Sin embargo, suele ser más difícil calificar para estos préstamos, pues necesitas una puntuación de crédito más alta y un down payment más grande.

Los límites de los préstamos conformes están relacionados a los precios de las viviendas. Cada año, la FHFA actualiza el límite de referencia para préstamos basándose en su informe del índice de precios de la vivienda (HPI), que hace un seguimiento del aumento promedio de los valores de las viviendas a lo largo del año anterior.

Los límites de los préstamos nuevos se calculan cada año basándose en los datos del tercer trimestre del HPI de la FHFA. En 2022, el aumento al límite de los préstamos fue del 18.05%. En 2023, Rocket Mortgage espera un aumento de aproximadamente el 12.21%.

Los préstamos conformes son excelentes para los consumidores porque generalmente vienen con tasas de interés más bajas que otros tipos de préstamos no conformes.

Si estás tratando de comprar una casa cuyo precio de venta supera el límite para préstamos conformes de tu área, aumentar tu down payment para mantenerte en el límite puede ser una manera de disfrutar los beneficios de un préstamo conforme sin tener que pedir un préstamo jumbo.

Los precios de las viviendas varían bastante de un estado a otro, e incluso de un condado a otro. Esto hace que sea difícil tener un solo límite para los préstamos conformes para todo el país; después de todo, es difícil comparar los precios de las casas en el área rural de Ohio con los precios en Manhattan, uno de los mercados de bienes raíces más caros del país.

Es por eso que la FHFA tiene un límite más alto para las áreas que considera de “alto costo”, una designación basada en los valores promedio de las casas en un área comparados con el límite de referencia de los préstamos conformes.

El límite exacto de los préstamos conformes varía dependiendo del valor promedio de las viviendas en un área dada, hasta el 150% del límite de referencia de los préstamos conformes. Para ver cuál es el límite actual en tu condado, usa el mapa interactivo de la FHFA.

Ejemplo de los límites en las áreas de alto costo

Para ver cómo se vería esto en la práctica, supongamos que estás considerando comprar una casa de $800,000 en California.

Si fueras a comprar esa casa en el condado de San Bernardino, que actualmente no es un área de alto costo según la FHFA, muy posiblemente tendrías que pedir un préstamo jumbo, porque te estás pasando del límite de referencia de $726,200 para los préstamos.

Sin embargo, el condado de Los Angeles es tradicionalmente una de las áreas más caras para comprar una casa en los Estados Unidos. Cuando la FHFA haga los límites de los préstamos de saldo alto oficiales, posiblemente va a estar en el extremo superior de la escala ($1,089,300 para una vivienda de una unidad). Así, podrías comprar la casa sin un préstamo jumbo.

Además de ser el tope en áreas de alto costo, la cifra más alta de los préstamos conformes para un número dado de unidades es también el límite para los préstamos en Alaska y Hawái.

Si estás considerando comprar una casa fuera de los límites de los préstamos conformes, asegúrate de entender si puedes pagar un préstamo no conforme y qué significaría este tipo de préstamo para tu economía. Mientras más grande sea el préstamo, más alto será tu pago mensual.

Esto es algo especialmente importante de considerar en las áreas de alto costo. Incluso con los límites más altos, gran parte del inventario local todavía podría exceder el tope de los préstamos de alto costo.

En San Francisco, por ejemplo, el límite máximo de los préstamos conformes es $1,089,300, pero el precio de lista promedio es casi $1.2 millones a la fecha en que se escribió este artículo (septiembre de 2022). Los precios altos como este pueden hacer que sea difícil comprar una casa sin tener que obtener un préstamo jumbo.

¿Qué significaría un préstamo jumbo para tu economía? Solo el costo de la casa puede ser prohibitivo para muchos prestatarios. Aunque los préstamos conformes permiten hacer un down payment de tan solo el 3%, la mayoría de los prestatarios de préstamos jumbo deben hacer un down payment mínimo del 20%. También deben tener una puntuación de crédito de 700 o más y una DTI del 45% o menos para calificar.

Si puedes cumplir estos requisitos, un préstamo jumbo puede ser beneficioso para ti. Pero antes de entrar al proceso de compra de una casa, asegúrate de saber cuáles son los límites de los préstamos para tu área y de entender lo que un préstamo conforme versus un préstamo no conforme significaría para tu situación económica.

Si estás pensando en comprar tu casa con una hipoteca y tienes un presupuesto considerable, es importante entender cuáles son los límites máximos para los préstamos en tu condado. Aunque otros tipos de préstamos, como los préstamos jumbo, pueden eliminar la barrera de tener que quedarse en cierto límite de precios, eso significa sacrificar los beneficios de obtener un préstamo conforme.

Si te estás preguntando cuál debería ser tu límite personal, consulta nuestros consejos sobre cómo determinar cuánto puedes pagar por una casa.