Todo lo que necesitas saber sobre las tasaciones híbridas

Si estás comprando una casa, vendiendo una casa o ambos, seguramente habrá una tasación en tu futuro. Los compradores —y sus prestamistas— quieren saber que una casa se está vendiendo a su valor de mercado justo. Una tasación ayuda a determinar ese valor. Las tasaciones también son parte de los procesos de evaluación para refinanciamientos y préstamo.

Aunque solo se usan en algunos casos, las tasaciones híbridas —también conocidas como tasaciones bifurcadas— proporcionan una forma de acelerar el proceso al mismo tiempo que hacen un mejor uso de las capacidades del tasador.

Históricamente, las tasaciones híbridas se han usado para la administración de hipotecas, más que para la compra de una vivienda. Pero a medida que la industria de los bienes raíces busca modernizar el proceso de tasación y hacerlo más simple y directo —un cambio que el COVID-19 ha acelerado, creando la necesidad de soluciones de tasación flexibles— las tasaciones híbridas y otros tipos de tasaciones seguramente seguirán creciendo en popularidad y se irán volviendo recursos más frecuentes para los prestamistas, los propietarios y los compradores.

Aquí están todas las preguntas que puedas tener sobre las tasaciones híbridas, con sus respuestas.

Una tasación híbrida, también llamada tasación bifurcada, es un tipo de informe en el que un tercero (generalmente otro tasador o un agente de bienes raíces) completa la inspección en persona del interior y el exterior de la propiedad en cuestión.

Luego, reporta sus resultados al tasador, quien recopila datos de registros públicos, del MLS y de otras fuentes para completar la tasación y dar su opinión sobre el valor de la propiedad.

Una tasación híbrida no es como una tasación tradicional, sino que en lugar de que el tasador haga la inspección de la casa y el informe de tasación, el proceso se divide en dos partes que completan dos personas diferentes. Por eso se llama “bifurcada”.

Cuando se usa una tasación híbrida para valuar una propiedad, un tercero visita la propiedad y hace la inspección física, observando su condición, características, tamaño, ubicación y otros factores que son relevantes para el valor de la propiedad.

Este recolector de información de la propiedad recorre el interior y el exterior de la casa, y obtiene el mismo tipo de información que se usa para hacer una tasación tradicional. La diferencia con una tasación híbrida es que la persona que visita la casa —que puede ser un inspector de propiedades, un agente de bienes raíces, un aprendiz de tasador o incluso otro tasador autorizado— le pasa la información que obtiene al tasador, quien hará la valoración de la propiedad.

Luego, el tasador completa su parte del proceso usando los datos obtenidos por el tercero, además de registros públicos, su servicio de listados múltiples (MLS) local y otras fuentes para completar el informe de tasación. Usa ventas comparables, o comps, para ayudar a determinar el valor de mercado justo de la propiedad que está valuando.

Este proceso permite que el tasador se centre en la valuación, que es donde se necesita la experiencia y los conocimientos.

La persona que hace la inspección en persona de la casa ve el interior y el exterior de la vivienda y documenta todas sus cualidades y características. Toma nota de todo desde el estilo de diseño hasta la edad y la condición de los sistemas de calefacción y enfriamiento.

Después, además de la información que proporciona este inspector tercero, el tasador hace su propia investigación, usando datos a nivel de mercado e información específica de la propiedad para completar su valuación de la casa.

¿Exactamente de dónde viene esta información? Un tasador puede usar información de la inspección de una propiedad, planos y especificaciones, registros públicos, informes de ingeniería y fotos de la propiedad, según la Fundación de Tasaciones, que establece los estándares para las valuaciones de bienes raíces mediante los Estándares uniformes de la práctica de tasación profesional (USPAP).

Es importante mencionar que, aunque el proceso es diferente de una tasación tradicional, las tasaciones híbridas se hacen bajo los mismos estándares que las tasaciones tradicionales, y que un tasador que hace una valoración híbrida debe basar su opinión del valor de una propiedad en la misma información y datos que se usarían en una tasación tradicional.

En el pasado, las tasaciones híbridas se han usado más frecuentemente para propósitos de administración, no para compra y refinanciamiento. Pero eso puede cambiar a medida que los consumidores, los prestamistas y los inversionistas buscan hacer el proceso de tasación más eficiente.

Algunos motivos frecuentes por los que un prestamista podría usar una tasación híbrida incluyen actualizar el valor de un préstamo, analizar el desempeño de un préstamo o en caso de una preejecución hipotecaria o una ejecución hipotecaria.

Ha habido más presión en años recientes para cambiar a las opciones de tasación más flexibles, incluyendo las tasaciones híbridas, para la compra y el refinanciamiento de viviendas. Con el COVID-19, por ejemplo, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), que supervisa a los inversionistas de hipotecas principales Fannie Mae y Freddie Mac, la permitido temporalmente las soluciones no tradicionales de poco contacto, incluyendo las tasaciones de escritorio y las tasaciones cortas, que permiten que los tasadores hagan valoraciones sin el riesgo de exposición a otros.

Las tasaciones híbridas se están volviendo cada vez más populares porque son rápidas, más eficientes y hacen un mejor uso de la experiencia del tasador.

Las tasaciones híbridas benefician a los tasadores limitando el alcance de su trabajo y haciendo un mejor uso de sus capacidades. En lugar de tener que conducir al lugar y tomar medidas y fotos, los tasadores pueden quedarse en sus escritorios y centrarse en el trabajo de más alto nivel de analizar la propiedad y hacer la valoración.

Estos tipos de tasaciones suelen promocionarse como significativamente más baratas que una tasación tradicional. Sin embargo, aunque las tasaciones híbridas pueden ser más asequibles que las tradicionales, no siempre lo son, especialmente en los mercados dinámicos actuales en los que la demanda es alta.

Según HomeAdvisor.com, el costo de una tasación puede variar entre $312 y $419, aunque esto puede variar de acuerdo con de tu casa y dónde vivas. Las personas que viven en una ciudad o en lugares lejanos, por ejemplo, generalmente pagarán más que esto.

En general, los consumidores no eligen el tipo de tasación que reciben. Si estás comprando una casa usando una hipoteca, tu prestamista será quien ordene la tasación.

El tipo de tasación que ordene dependerá de las circunstancias de la transacción, de las propias reglas del prestamista sobre los tipos de tasaciones que considera aceptables y las reglas de los inversionistas a quienes les venden sus préstamos.

Lo que es importante que entiendan los compradores, los propietarios y los vendedores es que las tasaciones híbridas se basan en la misma información que las tasaciones tradicionales. Los profesionales involucrados en evaluar la propiedad que estás comprando, vendiendo o refinanciando deben cumplir los estándares de tasación establecidos por USPAP, sin importar el tipo de tasación que hagan.

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