Todo lo que debes saber antes de comprar una propiedad de alquiler

Comprar una propiedad de alquiler es una decisión importante con implicaciones económicas grandes. Busca una ubicación donde sea fácil alquilar y una propiedad que se ajuste a tu presupuesto, y después calcula cuánto pagarás por tu nueva propiedad de inversión antes de hacer una oferta.

Aunque todas las propiedades son diferentes, el proceso de tomar decisiones de inversión inteligentes es el mismo.

Veamos lo que debes saber cuando vas a invertir en una casa de alquiler, los diferentes factores que debes considerar y qué buscar cuando vas a comprar tu primera propiedad de alquiler.

Comprar una propiedad de alquiler es diferente de comprar una casa como residencia principal en que el objetivo final es tener una ganancia. Esto significa que tendrás que tratar tu inversión como un negocio eligiendo propiedades asequibles y encontrando la forma adecuada de financiar la compra.

Antes de comprar una propiedad de inversión, tómate el tiempo para revisar tus opciones y conocer los pormenores de lo que significa tener una propiedad de alquiler.

Eres responsable de todo

Cuando compras una propiedad de alquiler, eres el encargado de comprar una casa (muchas veces una vivienda multifamiliar), buscar inquilinos y darle mantenimiento a la propiedad al mismo tiempo que cobras el alquiler mensual y pagas los impuestos sobre la propiedad. Cuando se planifica y ejecuta bien, comprar propiedades de alquiler puede ser una inversión que eventualmente se vuelve una fuente de ingresos y ganancias.

Es importante considerar qué tipo de propiedad quieres alquilar. Los diferentes tipos de viviendas vienen con diferentes responsabilidades. Por ejemplo, alquilar una casa con jardín puede implicar más jardinización y cuidado del césped que un edificio de apartamentos en la ciudad. Sin embargo, comprar una vivienda multifamiliar o un edificio de apartamentos significa que tendrás que buscar más inquilinos y darles mantenimiento a más unidades de alquiler al mismo tiempo.

Una parte crucial a la hora de decidir si quieres comenzar a invertir en propiedades de alquiler es aprender sobre los riesgos y las recompensas asociados con tu compra.

Esto es lo que puedes esperar cuando compras una propiedad de alquiler:

Ventajas

• Tener una propiedad de alquiler puede ser una fuente de ingresos pasivos, lo que significa que puedes seguir en un empleo regular y tener ingresos por el alquiler además de tu sueldo regular.
• Los valores de mercado en aumento también suben el valor de tu propiedad de inversión.
• Los ingresos de alquiler no están sujetos a los impuestos del Seguro Social.
• Los bienes raíces son una inversión relativamente estable.
• Tienes derecho a varias deducciones fiscales y beneficios si alquilas tu propiedad por lo menos 14 días al año. Es posible que puedas deducir el costo de reparaciones, seguros, intereses de hipotecas, honorarios de abogados, gastos de marketing, depreciación de la propiedad y otros costos parecidos.

Consulta a un especialista en impuestos si no estás seguro de si algo es deducible. Las deducciones específicas varían por estado y nivel de ingresos.

Desventajas

• Puede ser que tengas que lidiar con inquilinos difíciles.
• No podrás vender tu propiedad inmediatamente si necesitas dinero en efectivo rápido.
• Tu éxito depende de encontrar inquilinos que puedan pagar el alquiler, así que debes anunciar la propiedad y encontrar a los inquilinos adecuados. En algunas ciudades, alquilar a los inquilinos equivocados puede significar multas o problemas legales para ti.
• Tú eres responsable de hacer el mantenimiento regular y las reparaciones, como mantener la casa conforme al código, y supervisar el cuidado del césped y la remoción de nieve.
• Eres completamente responsable de pagar las facturas. Eso incluye no solo la hipoteca y los impuestos, sino también el seguro de la vivienda.
• Contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue del mantenimiento, cobrar el alquiler, los desahucios y los anuncios puede ser costoso.
• Quizá tengas que hacer down payments más grandes del 15% o más, dependiendo del préstamo hipotecario que estés usando y el número de unidades que vas a comprar.

Como propietario o arrendador de una propiedad de alquiler, tu objetivo principal es terminar cada mes con un flujo de efectivo positivo. Para entender si una casa de alquiler es una inversión inteligente, debes entender los costos relacionados y calcular tu retorno sobre la inversión potencial.

Gastos anuales

Estos son algunos de los costos de los que podrías ser responsable como propietario de una propiedad de alquiler:

• Costos de mantenimiento
• Costos de seguro del arrendador
• Primas de administración de propiedades
• Impuestos sobre la propiedad
• Pagos hipotecarios
• Servicios públicos

La cantidad exacta que debes presupuestar para mantenimiento depende del área y de la edad y condición de tu propiedad de alquiler. Algunos expertos recomiendan asignar el 1% del valor de la propiedad cada año para mantenimiento.

Cuando se muden tus inquilinos, puedes pedirles que paguen un depósito de garantía. Si causan daños más allá que el desgaste normal, puedes quedarte con el depósito y usarlo para pagar las reparaciones.

Algunos daños son inevitables. Como propietario, generalmente eres responsable del daño causado por incendio, inundaciones u otros desastres naturales y problemas con los sistemas principales de la casa (plomería, eléctrico, calefacción y aire acondicionado).

Por lo general, las pólizas del seguro del arrendador cubren la propiedad en sí, cualquier estructura adicional adjunta a la propiedad (como un garaje o un mudroom) y cualquier propiedad dentro de la unidad que le pertenezca al propietario. Algunas pólizas de seguro también cubren el alquiler perdido o los honorarios de abogado si un inquilino deja de pagar.

El precio del seguro del arrendador depende del valor de la propiedad y del área. Por lo general, espera pagar entre el 15 y 20% más por el seguro del arrendador que por una póliza de seguro de la vivienda estándar.

Retorno sobre la inversión (ROI)

El retorno sobre la inversión (ROI) es una manera de entender qué tan valiosa es tu inversión. El ROI generalmente se expresa como un porcentaje. En pocas palabras, es cuánto dinero ganaste dividido entre cuánto dinero gastaste.

Hay muchas maneras de calcular el ROI, pero si estás usando una hipoteca para comprar tu casa de alquiler, la estrategia de retorno de efectivo sobre efectivo podría tener más sentido.

Calcular el ROI implica los siguientes pasos:

1. Calcula tus ingresos anuales por alquiler. Para esto es necesario investigar un poco. Puedes comenzar por investigar los precios del alquiler de propiedades similares en el área para entender por cuánto podrías alquilar tu propiedad.
2. Calcula tus gastos anuales. Cuando los calcules, incluye impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones y cualquier cargo de una asociación de propietarios de vivienda. Suma los pagos de la hipoteca, incluyendo los intereses.
3. Determina tus ingresos operativos netos (NOI). Calcula el NOI restando los ingresos de alquiler anuales de los gastos anuales.
4. Determina tu inversión total en efectivo. Puedes hacerlo sumando tu down payment, los costos de cierre y cualquier costo inicial de renovación o reparación.
5. Divide tu NOI entre tu inversión total en efectivo. Este resultado determina tu ROI.

Ejemplo de cálculo del ROI

1. Supongamos que compras una casa de tres habitaciones por $200,000. Crees que puedes alquilarla por $2,100 mensuales, lo que equivale a $25,200 al año.
2. El pago mensual de la hipoteca por la propiedad (incluyendo impuestos y seguros) es $1,400 mensuales. Reservas el 1% del valor de la propiedad ($2,000) para reparaciones anuales y mantenimiento. Pagas aproximadamente $1,500 al año para el seguro del arrendador. Todos esos gastos suman $20,300 al año.
3. Tus ingresos anuales por alquiler menos tus gastos anuales suman $4,900 al año. Esto corresponde a tu NOI.
4. El down payment ($50,000) más los costos de cierre ($6,000) suman $56,000. No invertiste más dinero en reparaciones al inicio, así que los $56,000 representan tu inversión en efectivo total.
5. Tu NOI ($4,900) dividido entre tu inversión en efectivo total ($56,000) es 0.09, lo que significa que tu ROI es 9%.

¿Es 9% un buen ROI? Eso depende de tu área y de tus circunstancias personales. Un “buen” ROI podría ser diferente en California que en Michigan. Para determinar si es un buen ROI para ti, trata de averiguar cómo es tu propiedad en comparación con otros alquileres en el área, y cómo es tu inversión en bienes raíces comparada con otras inversiones que has hecho.

¿Estás listo para dar el salto y volverte un inversionista en bienes raíces? Estos son algunos consejos para ayudarte a buscar y comprar tu nueva casa para alquilar.

1. Decide si vas a comprar con dinero en efectivo o mediante una hipoteca

Quizá estés tentado a comprar con dinero en efectivo y olvidarte de los pagos mensuales de la hipoteca, pero hacerlo podría amarrar todo tu dinero a la casa. Además, podrías perderte las deducciones de intereses hipotecarios si compras en efectivo. Mira cuánto dinero has ahorrado y decide si puedes comprar una casa sin sacar un préstamo. Si no, explora tus opciones de financiamiento y elige el tipo de préstamo que más se adapta a tus necesidades y tu presupuesto.

2. Ahorra para el down payment

El down payment necesario para una propiedad de inversión suele ser más alto que para una residencia principal. Si estás comprando una propiedad de alquiler, necesitas un down payment del 15% al 25%, dependiendo del tipo de préstamo. Es una buena idea comenzar a ahorrar tan pronto como pienses que estás interesado en invertir en bienes raíces. Si todavía estás corto de efectivo, podrías sacar un préstamo para cubrir el resto del down payment. Consulta a un profesional financiero para hablar de las mejores opciones para tu situación.

3. Obtén la preaprobación

Obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler, también llamada préstamo para una propiedad no ocupada por el propietario, no es muy diferente de obtener una hipoteca para una residencia principal.

En la mayoría de los casos, usas un préstamo Fannie Mae o Freddie Mac para una propiedad de inversión, y es una hipoteca con tasa de interés ajustable o con tasa fija.

Como siempre, es más importante comenzar con una preaprobación porque dice las tasas de interés y los términos para los que calificas. La preaprobación también muestra que eres un comprador serio y confiable; señales de un nuevo arrendador responsable.

4. Explora tu ubicación

Busca una propiedad de alquiler en un vecindario seguro y deseado. Investiga los servicios locales, los distritos escolares, el acceso al transporte público y las estadísticas de delitos antes de elegir una propiedad. Mientras más atractivo sea el vecindario y más popular sea el área, mayor es la posibilidad de que puedas alquilar la casa.

Nuestra compañía hermana, Rocket Homes℠ puede ponerte en contacto con un agente de bienes raíces local que puede ayudarte a encontrar la propiedad de alquiler ideal.

5. Consulta el mercado de alquileres y los precios de los alquileres

Mira las estadísticas de alquileres del vecindario. ¿Cuál es el precio de alquiler promedio? ¿Cuántas habitaciones y baños son habituales para el área? ¿La mayoría de los residentes decide comprar una casa o alquilar su espacio? ¿Cuántas vacantes hay actualmente en el mercado?

Las vacantes y los precios de alquiler afectarán directamente tus ingresos como arrendador. Tu unidad debe tener un precio que compita con otras unidades en alquiles vacantes, pero también debes cobrar lo suficiente para ganar dinero.

Busca propiedades en áreas con precios de alquiler promedio altos y tasas de vacantes bajas para maximizar tu retorno.

6. Considera las casas que debes remodelar vs. las unidades listas para alquilar

También debes considerar la condición de la propiedad de alquiler antes de invertir. Como arrendador, tienes la responsabilidad legal de darles una casa segura a tus inquilinos. Si compras una casa con un sistema de calefacción que no sirve o el techo dañado, debes arreglar estos problemas antes de poder alquilarla.

Generalmente es mejor que quienes son arrendadores por primera vez elijan una propiedad “llave en mano”, es decir, una que está lista para alquilarla. Sin embargo, si tienes experiencia en reparación de viviendas, podrías ahorrar dinero con una casa para remodelar.

7. Averigua sobre los impuestos sobre la propiedad locales

Las casas en áreas con distritos escolares bien calificados y abundantes servicios públicos suelen tener impuestos sobre la propiedad más altos. Si quieres comprar una propiedad de inversión en un vecindario deseable, debes estar preparado para pagar más impuestos y fijar un precio de alquiler como corresponda.

Ser arrendador es bastante trabajo, pero también puede ser gratificante. Saber en qué te estás metiendo es esencial para hacer una inversión exitosa, y si crees que tienes lo que se necesita para ser un arrendador, comprar una propiedad de alquiler podría ser una buena forma de diversificar tus ingresos.

¿Encontraste una propiedad de alquiler que te gusta? Comienza la solicitud de la hipoteca para empezar a generar ingresos de alquiler.