¿Qué es una tasación y cuánto cuesta?

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Cuando quieres comprar una casa, vender o refinanciar, es muy probable que debas hacer una tasación de la vivienda como parte del proceso. Después de todo, necesitas saber cuánto vale una casa antes de poder hacer cualquier movimiento financiero importante.

El proceso de tasación puede ser estresante, especialmente si no sabes todo lo que conlleva. Veamos qué son las tasaciones, cómo funcionan y cuánto podría costar una.

La tasación de una vivienda es un proceso por el cual un tasador de bienes raíces determina el valor de mercado justo de una vivienda. Puede asegurarles a ti y a tu prestamista que el precio que acordaste pagar por una vivienda es justo. Las tasaciones también suelen usarse para determinar los impuestos sobre la propiedad, lo que las convierte en un requisito en la mayoría de condados.

Si necesitas una hipoteca para comprar una vivienda, es posible que tu agente de bienes raíces te sugiera que incluyas una contingencia de tasación en el contrato de venta. La contingencia de tasación te permite desistir de comprar una vivienda si la tasación resulta ser demasiado baja como para justificar el precio de compra acordado.

Aunque es necesario en la mayoría de los casos, la tasación no es obligatoria. Posiblemente no quieras hacer la contingencia si vas a comprar una casa con dinero en efectivo o si estás en un mercado de vendedores. Sin embargo, tiene mucho sentido si vas a comprar tu primera casa o si tu presupuesto es bastante limitado. También te protege de pagar demasiado por una casa que vale menos de lo que están pidiendo por ella.

Una tasación es diferente de la inspección de una vivienda, que es un proceso mucho más detallado. En la inspección de una vivienda, un inspector específicamente busca problemas en la casa y determina si hay áreas que necesitan reparaciones. Un inspector puede probar los tomacorrientes, encender el calentador de la casa para ver si puede mantener una temperatura estable y revisar el techo para ver si está bien instalado.

Un tasador toma en cuenta los defectos visibles, como un techo que está por colapsar o el hecho de que el sistema de plomería de la casa no funciona, pero no busca problemas específicos. En cambio, el tasador se dedica principalmente a asignarle un valor general a la propiedad sin fijarse en los problemas mayores.

Además de la tradicional cita en persona, algunos prestamistas pueden programar otro tipo de tasación, dependiendo de tu situación. En los últimos años, la tecnología ha hecho que sea más fácil calcular el valor de una vivienda sin inspeccionarla físicamente.

Una tasación híbrida combina una visita virtual con una en persona. El tasador usa fotos del anuncio o de la inspección para ver la propiedad. También contrata a un profesional local para que inspeccione la vivienda en persona y reúna más información, como las medidas de las habitaciones, o para que verifique características específicas.

Las tasaciones no las hace la compañía de préstamos hipotecarios. Según la ley de la mayoría de los estados, solo un tercero independiente puede hacer una tasación, aunque tu prestamista hipotecario puede ayudar a programar o coordinar tu cita.

Durante la inspección, el tasador se fija en una variedad de factores de la vivienda para determinar su valor. Algunas de las cosas que los tasadores consideran cuando determinan el valor de una vivienda incluyen: 

• Condición de la vivienda: a diferencia de un inspector, el tasador no está buscando fallas o problemas específicos. En cambio, evalúa la condición general de la propiedad. El tasador cuenta el número de habitaciones, se asegura de que no haya peligros de seguridad y verifica la funcionalidad de los sistemas de la vivienda. Su principal enfoque es determinar si tu casa es habitable y cuánto vale. Si la considera insegura, el valor de tasación de tu casa podría ser mucho más bajo que el esperado. 
• Mejoras a la vivienda: si le has hecho mejoras o renovaciones a la vivienda, el tasador las tomará en cuenta, pero solo si son permanentes. Para que una mejora eleve el valor de tu vivienda, tiene que quedarse cuando te mudes. De lo contrario, el tasador no la incluirá en su evaluación. El tasador también buscará mejoras que hayas hecho fuera de las principales áreas habitables, por ejemplo, si renovaste el garaje, acabaste el sótano o jardinizaste alrededor de la piscina. 
• Valores de las viviendas cercanas: tu casa no es la única que se considera cuando se hace la tasación. Un tasador autorizado se asegurará de incluir un breve análisis de propiedades comparables o “comps” que están cerca de tu vivienda. Consultarán los precios de venta de las otras casas y cuáles son los valores actuales para ayudarlo a determinar la cantidad en dólares apropiada para tu vivienda. 

Después de que el tasador completa su investigación, hace una valuación final de la propiedad en un reporte formal. Luego, el tasador le entrega ese reporte a tu prestamista hipotecario.

Como regla general, la mayoría de tasaciones de viviendas unifamiliares cuestan entre $300 y $400, mientras que las unidades multifamiliares suelen costar arriba de $600.

Aunque la mayoría de los prestamistas piden una tasación como condición para cerrar un préstamo, el comprador es quien paga la tasación, a menos que negocie para que la pague el vendedor. La cantidad que un comprador paga por una tasación depende de varios factores, incluyendo el tamaño de la vivienda, la ubicación de la vivienda y la cantidad de investigación sobre la propiedad que el tasador debe hacer antes de emitir un reporta final del valor.

Recuerde que, si la propiedad está en un terreno grande, el costo de la tasación será más alto porque el tasador normalmente mide las líneas limítrofes de la propiedad para asegurarse de que el área indicada es correcta.

Los compradores también deben saber que van a pagar más por una tasación en un área muy rural simplemente porque hay menos tasadores que trabajen en estas áreas. Esto también puede significar que hay que esperar más tiempo para que alguien haga la tasación. Si tienes alguna pregunta sobre cuánto costará tu tasación, consúltalo con tu prestamista hipotecario.

Hay muchos factores que determinan cuánto tiempo toma una tasación, incluyendo el tipo de tasación que pidió el prestamista y las leyes del estado donde vives. El proceso de tasación de la vivienda puede tomar desde pocos días hasta varias semanas de principio a fin.

La inspección en sí puede durar de 15 minutos a varias horas, aunque, como se mencionó arriba, esas inspecciones físicas más largas se han vuelto menos frecuentes desde el principio de la pandemia. Es muy pronto para decir si la tecnología que se adoptó durante la pandemia vino para quedarse, pero parece probable que la tecnología seguirá acelerando esta parte del proceso de compra de una vivienda.

Las tasaciones pueden afectar el precio de venta y la cantidad de la hipoteca para una vivienda. Un valor tasado que no coincide con el precio de venta podría significar que hay un problema. Si la tasación es menos de lo que has acordado pagar, podrías tener que llevar más dinero para el cierre o negociar con el vendedor para hacer que el negocio funcione. En algunos casos, una tasación demasiado baja podría obligarte a desistir de comprar la vivienda. Si vas a comprar una casa, estas son algunas cosas que debes tener en mente sobre la tasación.

Analiza bien tu oferta

En un mercado dinámico, los compradores podrían tener que hacer ofertas muy superiores al precio inicial. En algunos casos, los compradores podrían terminar aceptando pagar mucho más de lo que la vivienda en realidad vale. Si tienes dinero extra para poner sobre la mesa, esto podría no ser un problema, pero si no tienes dinero extra disponible, una tasación baja podría significar que no consigas financiamiento. Para evitar este escenario, debes conocer el mercado. Está pendiente de las ventas comparables y contrata a un excelente agente de bienes raíces que conozca bien el área.

Apela la tasación

¿Crees que el tasador cometió un error? Podrías apelar la decisión.

Revisa el informe de tasación para asegurarte de que todo cuadre. ¿Mencionó correctamente todos los detalles de la propiedad? ¿Están las propiedades comparables mencionadas en el informe demasiado lejos de la vivienda que vas a comprar? Estos podrían ser motivos para disputar la tasación. Para comenzar el proceso de apelación, comunícate con tu prestamista.

No te estreses

Los resultados de la tasación no están en tus manos, así que como comprador, lo único que puedes hacer es esperar que las cosas funcionen según lo esperado. La tasación sirve para protegerlos a ti y a tu prestamista de pagar de más por una vivienda; entonces, una tasación baja podría ser una bendición encubierta.

Cuando vas a vender tu casa, es importante que la tasación no sea significativamente más baja que lo que el comprador aceptó pagar. A menos que tengas una oferta en efectivo, una tasación baja podría romper el negocio. Estas son algunas maneras de obtener una tasación por la cantidad correcta.

Entrega una lista de ofertas

Si has recibido más de una oferta por tu vivienda, díselo al tasador. Múltiples ofertas pueden mostrarle al tasador de que tu vivienda tiene un buen precio. Dale al tasador una lista que incluya todas las ofertas que has recibido.

Ve a la tasación

Como vendedor, puedes estar presente cuando el tasador haga el recorrido. Acompañar al tasador te da la oportunidad de señalar cualquier mejora, modernización o características de diseño particularmente atractivas. Esta es tu oportunidad para asegurarte de que el tasador no pase por alto esos maravillosos armarios nuevos o la encimera que acabas de instalar.

Ordena

No puedes cambiar la superficie en pies cuadrados ni la ubicación de tu vivienda, pero puedes hacer que tu casa se vea más grande, iluminada y valiosa con unos cuantos trucos de renovación que no cuestan mucho.

Maximiza tu espacio guardando los electrodomésticos y el desorden que tienes sobre la encimera. Cambia las bombillas tenues por más brillantes. Cuelga espejos para maximizar la luz natural y dar la ilusión de espacios más grandes. Separa los muebles de la pared. Recoge la cualquier basura que haya en el patio delantero o trasero y ponle un poco de atención a tu jardín para aumentar el atractivo exterior de tu casa. Haz lo que puedas para que tu casa se vea más ordenada y espaciosa.

Proporciona propiedades comparables

Si tú o tu agente saben de ventas recientes que pudieran considerarse en el informe, dénselas a tu tasador. Busca registros públicos de viviendas con un precio de venta final cerca de lo que pediste por tu vivienda. Puedes presentarle esta lista al tasador cuando llegue a la propiedad.

Cuando estás refinanciando, quieres obtener el valor de tasación más alto posible. Un valor de tasación bajo podría impedir que refinancies, pero un valor de tasación alto significa más capital para ti, lo que podría significar más dinero o mejores términos para el préstamo. Estas son algunas formas de aumentar tu posibilidad de obtener un valor de tasación alto.

Obtén una opinión externa

Tu casa está llena de recuerdos, que pueden sesgar tu opinión cuando se trata de los defectos de tu casa. Pídele a un amigo o familiar que examine cada habitación de tu casa y señale las áreas que pudieran mejorarse. A veces, lo único que necesitas es un par de ojos nuevos.

Ordena

Un orden minucioso ayuda a que cada habitación se vea más presentable. Aunque tu tasador no debería calcular el valor de tu vivienda basado en cuánto orden o limpieza hay, es más fácil para él o ella ver tu vivienda favorablemente si todo está bien ordenado.

Menciona las mejoras y modernizaciones

Las mejoras y modernizaciones pueden aumentar el valor de tu propiedad, pero es posible que trabajo que hayas hecho no sea obvio. ¿Instalaste un aire acondicionado nuevo? ¿Cambiaste las ventanas? ¿Sembraste más plantas? Dale a tu tasador una lista de las mejoras que has hecho para que las considere en su informe.

Las tasaciones son beneficiosas para todos los involucrados en el proceso de compra de una casa. Para los compradores, una tasación garantiza que paguen el valor de mercado justo actual. Para los vendedores, una tasación ayuda a ponerle un precio competitivo a su vivienda. Y para los prestamistas, una tasación es prueba es que una vivienda está valorada correctamente antes de aprobar una hipoteca.

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