¿Qué perjudica a una tasación?

Cuando una persona pide una hipoteca, generalmente se necesita una tasación. Aunque parece una parte mundana del proceso de la hipoteca, puede ser una fuente de estrés si las altas expectativas se topan con bajos resultados. Hasta podría evitar la tasación de una casa.

¿Qué es una tasación y por qué es tan importante? Y mejor aún, ¿qué perjudica tanto a una tasación que podría poner el riesgo la venta de la casa? Sigue leyendo para averiguarlo.

Una tasación es un proceso que incluye a un tasador externo certificado que revisa la casa y la compara con otras casas del área para determinar su valor de mercado justo. Generalmente la pide el prestamista cuando alguien está usando una hipoteca para comprar una casa o refinanciar su hipoteca actual. No hay muchas diferencias entre los dos tipos de tasaciones, ambos se usan para determinar el valor de la vivienda. Sin embargo, una diferencia grande es que, en una tasación para la venta de una casa, el comprador no puede estar presente. Si es una tasación para refinanciamiento, el propietario de la vivienda sí puede estar, y eso puede ser una ventaja. Si está presente, puede decir qué trabajos ha hecho, cuáles son las nuevas características que ha agregado o cuáles son las mejores partes de la casa, lo que podría ayudar al tasador a determinar un valor más alto para la casa.

¿Por qué quieres que el tasador determine un valor alto para la casa? Porque un prestamista solo puede dar en préstamo hasta el valor tasado de la casa. Esto asegura que el prestamista y el comprador paguen un precio justo por la casa. También ayuda a asegurarse de que el prestamista no enfrente una pérdida total si el propietario de la casa no paga el préstamo.

Por esto, una tasación baja podría frustrar la venta o el refinanciamiento de una casa. Si la tasación es más baja que el precio de venta, el comprador no podrá pedir prestado suficiente dinero para cubrir el precio de la casa. En ese caso tendrá que pagar la diferencia de su bolsillo o negociar con el vendedor para que baje el precio. En un refinanciamiento, una tasación baja puede significar que el propietario no tiene suficiente valor líquido contra el cual pedir prestado.

Por otra parte, una tasación alta puede permitir que el comprador pida prestado el dinero que necesita para comprar la casa al precio de venta acordado. También puede aumentar la cantidad de valor líquido de la vivienda de un propietario, lo que podría aumentar los ingresos de su refinanciamiento con desembolso de efectivo o podría eliminar el seguro hipotecario privado.

Los propietarios de vivienda que reciben una tasación más alta de lo esperado deben tener cuidado de pedir prestado más dinero del que pensaban solo porque pueden. Prestar de más incluye riesgos, lo que podría tener como consecuencia que la hipoteca se devalúe si los precios de las viviendas del área disminuyen. Esto puede ser especialmente riesgoso para un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC. 

Un tasador ve la condición de tu casa y cualquier mejora que haya contribuido a su valor para poder formarse una base de comparación con viviendas similares del área. Eso significa que necesita saber qué hay dentro de la casa y cómo se ha mantenido.

Antes de 2020, era frecuente que los tasadores llegaran a la casa y revisaran la condición y las características del interior como parte del proceso de tasación. El COVID-19 cambió eso, haciendo casi impensable que un extraño entrara y caminara por la casa de alguien, pues ponía en riesgo la salud y seguridad de todas las partes involucradas. El problema era que las personas todavía necesitaban comprar viviendas y refinanciar sus préstamos, especialmente cuando las tasas cayeron a valores bajos históricos.

Para remediar esto, los prestamistas comenzaron a aceptar varios tipos de tasaciones, como tasaciones de escritorio, híbridas y desde el auto. Aunque las cosas están comenzando a regresar a la normalidad, estos tipos de tasaciones todavía se pueden usar actualmente además de pedir una tasación completa, o una visita a la casa.

El prestamista puede ordenar la tasación, pero esta la hace un tasador externo neutro que está autorizado o certificado por el estado. Esto ayuda a asegurar que la tasación se haga correctamente y sin sesgo.

Recuerda, las tasaciones para préstamo de la FHA, el VA y el USDA son diferentes de los préstamos convencionales porque esos préstamos respaldados por el gobierno exigen viviendas seguras y sanitarias y pueden pedir que la propiedad pase ciertas directrices establecidas por estas entidades del gobierno.

La parte que quiere comprar o refinanciar generalmente paga la tasación como parte de los costos de cierre del préstamo.

El costo de la tasación varía por tipo de tasación, la ubicación de la vivienda y el tipo de propiedad. Por ejemplo, una tasación puede costar más en algunas áreas metropolitanas o en propiedades que son más complejas que otras.

Según HomeAdvisor.com, el costo promedio de una tasación es $313 – $419 para una vivienda unifamiliar.

El tasador toma las características, la edad y la condición de tu vivienda y las compara con otras viviendas similares en el área y con el precio de venta de estas. Como el valor de tu casa se basa en el valor de viviendas similares en el área, el mercado local tiene un impacto bastante grande en tu tasación. Si el mercado es dinámico, muchas casas se venden a precios mucho más altos, lo que significa que la tasación de la tuya podría ser más alta.

Estas son algunas otras cosas que pueden afectar una tasación:

• Ubicación de la vivienda
• Tamaño del terreno
• Número de habitaciones y baños
• Superficie en pies cuadrados
• Año de construcción
• Atractivo exterior
• Sistemas y electrodomésticos principales
• Condición de la vivienda y los sistemas

Hay cosas que pueden perjudicar una tasación y hacer que tu tasación sea más baja de lo que esperabas. Si sabes cuáles son algunas de las cosas que pueden perjudicar una tasación, podrías evitar la valoración baja. Por supuesto, ten en mente que hay algunos factores, como el precio de venta de viviendas comparables en tu área, que pueden estar fuera de tu control. Estar enterado de las condiciones de mercado en tu área y saber si tu casa tiene uno de estos problemas frecuentes puede al menos ayudarte a evitar el shock y saber qué esperar cuando haces la tasación.

Casas únicas o rurales

Si tienes una casa única o rural, no hay mucho que puedas hacer para cambiarlo. El motivo por el que tener una casa única o rural puede ser un problema es porque puede ser difícil asignar un valor a casas únicas o propiedades rurales porque no hay con qué compararlas. Hay muchas menos casas en las áreas rurales, por lo que puede ser difícil encontrar varias casas que se hayan vendido en el área. Y las casas únicas tienen ese nombre por una razón: no hay otras como ellas. Entonces, ¿cómo encuentras casas similares con qué compararlas?

Cuando los tasadores se topan con este problema, pueden tener otras opciones, como buscar valores comparables en barrios competitivos, encontrar un valor entre el precio más alto y el más bajo del mercado o dar un rango en lugar de un número exacto. Por supuesto, estos estimados son menos precisos, lo que significa que la casa podría terminar siendo subvalorada.

Sistemas, electrodomésticos e interiores anticuados

Mejorar los electrodomésticos o cualquier sistema principal, como la plomería, el cableado eléctrico o el sistema de HVAC, puede ser caro, así que, si los tuyos están anticuados, eso podría afectar el valor general de la casa. Y si el interior no se ha cambiado por décadas, no será atractivo para los compradores, lo que también puede hacer que el valor disminuya.

Las características anticuadas como estas también pueden ser una señal de que la propiedad no ha recibido un mantenimiento adecuado y hay otros problemas que no están visibles.

Material estructural y otro material de construcción

La construcción ha cambiado a lo largo de los años y los constructores han encontrado métodos, tecnología e incluso más materiales nuevos que pueden hacer la casa más resistente, con mayor eficiencia energética y más segura y, por lo tanto, de mayor valor.

Algunas casas, particularmente las más antiguas, se construyeron con material obsoleto que ahora se considera peligroso. Esto incluye cosas como azulejos y aislamiento de asbesto y pintura a base de plomo. Incluso si el material es seguro, si no lo han cambiado tu casa podría no ser tan eficiente energéticamente, lo que también puede afectar el valor. Esto es especialmente cierto para ventanas y puertas viejas. Reemplazar el techo y el revestimiento exterior anticuados, desgastados o dañados puede ser costoso, por lo que ese también podría ser un problema grande que puede reducir el valor.

No podrás cambiar todo en tu casa antes de una tasación y, recuerda, algunas cosas simplemente están fuera de tu control. Sin embargo, hay algunas cosas que puedes hacer para ayudar a prevenir una tasación baja. Prepárate para la tasación revisando una lista de verificación de tasaciones y tomando las siguientes medidas:

Investiga. Esto debe incluir las condiciones de mercado actuales y el precio de venta de viviendas similares en tu área que se hayan vendido recientemente, que se conocen como valores comparables.

Muestra evidencia de las mejoras. Si has hecho mejoras en tu casa, presenta evidencia. Crea un archivo que detalle todas estas mejoras, con recibos de compra.

Inspecciona el interior y el exterior de la vivienda. Esto debe incluir los sistemas y electrodomésticos principales y mencionar cualquier área de preocupación. Si hay algo por reparar o actualizar, hazlo antes de la tasación.

Mejora el atractivo exterior. Es lo primero que el tasador verá cuando llegue a tu casa, así que comienza con buen pie. También puede ser un indicador de que le diste un buen mantenimiento al resto de la casa, así que, si el exterior se ve un poco descuidado, asegúrate de limpiarlo.

Asegúrate de que la decoración y las mejoras no sean demasiado personalizadas. Quieres que el posible comprador se visualice en la casa y el tasador sabrá cuando no lo podrá hacer.

Limpia el desorden y la suciedad. Una casa limpia en la que no hay desorden hace que las habitaciones se vean más grandes y espaciosas, permite que el tasador vea las características de tu casa y es una señal de que la cuidas.

Trabaja con tu agente. Si tienes alguna preocupación, habla con tu agente de bienes raíces y mira si hay algo más que tú o el agente puedan hacer.

Estas son algunas de las preguntas frecuentes sobre qué perjudica una tasación.

¿Puedes estar presente durante la tasación?

A veces puedes estar presente durante la tasación e incluso podrías darle información valiosa al tasador. Es particularmente útil si tu agente de bienes raíces está presente en la tasación. Solo asegúrate de evitar cualquier intento de discutir o persuadir al tasador.

¿Afecta la tasación si la casa está desordenada?

Un profesional sabe que debe ver más allá de cualquier desorden en la casa para valuar el verdadero valor de la propiedad. Aunque el desorden en una casa no afecta la tasación, sigue siendo respetuoso ordenar la ropa, los juguetes y otras pertenencias personales que pudieran estar en el camino.

¿Toman fotos los tasadores?

Por lo general, un tasador toma fotos de todas las habitaciones de la casa. Esto los ayuda a dar una imagen visual de la propiedad que están tasando para que los prestamistas y los compradores puedan ver mejor las condiciones y características de cada habitación mientras leen el informe.

Las tasaciones las hacen profesionales autorizados externos para determinar el valor de mercado justo de una vivienda. Estas ayudan a asegurar que pagues un precio justo por la vivienda y evitar que tu préstamo sea más alto que el valor de la casa. También ayudan a un prestamista a determinar cuánto dinero te puede dar en préstamo para una compra o un refinanciamiento. Es por eso que querrás hacer todo lo que puedas para evitar una tasación baja. Tomar ciertas medidas para prepararte para una tasación exitosa puede ayudar a todas las partes involucradas, no importa si eres el comprador o el vendedor, el prestamista o el prestatario.

Una vez estés listo, solicita tu hipoteca o refinanciamiento hoy mismo.