¿Qué perjudica a una tasación?

Para asegurar una hipoteca, generalmente es necesario realizar una tasación de la vivienda para determinar el valor de la propiedad. Este paso garantiza que el prestamista no otorgue más dinero del que vale la casa. Sin embargo, si el valor tasado resulta ser menor de lo esperado, esto puede dar lugar a complicaciones que incluso podrían poner en riesgo la venta de la vivienda.

Comprender los factores que pueden afectar negativamente una tasación es fundamental al comprar, vender o refinanciar una vivienda.

¿Qué es una tasación de vivienda?

Una tasación de vivienda consiste en que un tasador certificado e independiente evalúe la casa, le asigne un valor tasado y la compare con otras propiedades en el área para determinar su valor de mercado justo. Generalmente, el prestamista la pide cuando alguien está usando una hipoteca para comprar una casa o refinanciar su hipoteca actual.

El tasador de vivienda suele tomar fotografías de cada habitación de la casa. Esto les permite ofrecer una idea visual de la propiedad evaluada para que las partes interesadas comprendan mejor la condición y las características de cada habitación al revisar el reporte.

Tasación para compra versus tasación para un refinanciamiento

No hay muchas diferencias entre una tasación para compra y una para refinanciamiento, ya que ambas se usan para determinar el valor de una vivienda. Sin embargo, es importante destacar que, mientras el comprador no puede asistir a la tasación en el caso de una compra, el propietario de vivienda sí puede estar presente durante una tasación para refinanciamiento, lo cual puede jugar a su favor.

Si el propietario asiste, puede señalar las mejores características de la vivienda, así como cualquier mejora o característica nueva que haya agregado, lo que podría influir para que el tasador determine un valor más alto.

¿Por qué es tan importante el valor de la tasación?

El valor tasado es crucial porque determina la cantidad máxima del préstamo que un prestamista está dispuesto a otorgar, lo que afecta tanto al comprador de vivienda como al vendedor. Una tasación más alta puede facilitar un préstamo más grande para el comprador y respaldar un precio de venta más sólido para el vendedor. Por otro lado, una tasación baja puede generar complicaciones en el proceso de compra o refinanciamiento.

Es importante comprender cómo afectan tanto las tasaciones bajas como altas a compradores, vendedores, prestamistas hipotecarios y propietarios de vivienda que quieren refinanciar.

Tasación baja

Una tasación baja podría frustrar la venta o el refinanciamiento de una casa.

Si la tasación es más baja que el precio de venta, el comprador de vivienda no podrá pedir prestado suficiente dinero para cubrir el precio de la casa. En ese caso tendrá que pagar la diferencia de su bolsillo o negociar con el vendedor para que baje el precio de venta. De lo contrario, la venta no se llevará a cabo.

En un refinanciamiento, una tasación baja puede significar que el propietario de vivienda no tiene suficiente valor líquido contra el cual pedir prestado.

Tasación baja

Una tasación alta puede permitir que el comprador pida prestado el dinero que necesita para comprar la casa al precio de venta acordado.

Para un propietario de vivienda que planea refinanciar, una tasación alta puede aumentar su capital, lo que podría incrementar los fondos obtenidos mediante un refinanciamiento con desembolso de efectivo o quitar la obligación del seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional.

Los propietarios de vivienda que reciben una tasación más alta de lo esperado deben tener cuidado de no pedir prestado más dinero del necesario, porque su préstamo podría devaluarse y se quedarían adeudando más de lo que vale su casa si los precios de las viviendas en el área bajan. Esto es especialmente arriesgado si el propietario de vivienda obtiene un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC).

Financia tus renovaciones con un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

¿Qué afecta una tasación de la vivienda?

El tasador considerará varios aspectos de tu casa, luego los comparará con viviendas similares en el área y analizará por cuánto se han vendido esas propiedades. Debido a que el valor de tu casa se basa en parte en los precios recientes de venta de propiedades comparables cercanas, el mercado local tendrá un gran impacto en tu tasación. Si el mercado está en alza, muchas casas se venderán y se tasarán a precios más altos.

Estas son algunos factores que los tasadores consideran que podrían afectar la tasación:

• El lugar en donde está la vivienda
• Tamaño del terreno
• Número de habitaciones y baños
• Superficie en pies cuadrados
• Año de construcción
• Atractivo exterior
• Sistemas principales y electrodomésticos
• Estado de la casa y sus sistemas

¿Qué afecta negativamente la tasación de una vivienda?

Hay varias cosas que pueden perjudicar la tasación de una vivienda y hacer que tu tasación sea más baja de lo que esperabas. Es importante recordar que algunos factores, como los precios recientes de ventas de casas cercanas, están fuera de tu control.

Estar enterado de las condiciones de mercado en tu área y saber si tu casa tiene alguno de estos problemas frecuentes puede ayudarte a anticipar el resultado de la tasación.

Casas únicas o rurales

Determinar el valor de viviendas únicas o en zonas rurales puede ser complicado debido a la falta de propiedades comparables. En áreas rurales, el inventario limitado de viviendas disponibles dificulta encontrar propiedades similares que se hayan vendido recientemente. Las viviendas únicas, por naturaleza, complican la comparación con otras.

En estas situaciones, los tasadores pueden buscar  comparables de bienes raíces en barrios competitivos cercanos o evaluar un rango de valores en lugar de proporcionar una cantidad exacta. Sin embargo, estos estimados pueden ser menos precisos, aumentando el riesgo de una tasación baja.

Sistemas, electrodomésticos e interiores anticuados

Actualizar los electrodomésticos o los sistemas principales de la casa, como plomería, electricidad o HVAC, puede ser costoso. Si estos están desactualizados, podrían afectar el valor de la vivienda. Además, un interior que no se ha cambiado en décadas podría no ser atractivo para los compradores, disminuyendo su valor.

Las características anticuadas como estas también pueden ser una señal de que la propiedad no ha recibido un mantenimiento adecuado y hay otros problemas que no están visibles.

Material estructural y otro material de construcción

Los métodos y material de construcción han evolucionado, utilizando tecnologías que mejoran la resistencia, eficiencia de energía y seguridad de la vivienda, aumentando su valor.

Algunas casas más antiguas pueden contener material obsoleto, como asbesto o pintura a base de plomo, que se considera peligroso. Incluso si es seguro, la falta de actualizaciones modernas puede reducir la eficiencia energética y el valor general de la vivienda, especialmente si cuenta con ventanas y puertas antiguas.

Las tejas del techo o revestimientos desgastados o dañados pueden ser costosos de reparar y reducir significativamente el valor tasado de la propiedad.

Daños o infestación de plagas

Debes asegurarte de que tu propiedad esté libre de infestaciones de plagas o daños previos es clave antes de una tasación. Problemas menores, como pequeños hormigueros en el jardín, podrían no ser alarmantes, pero plagas como termitas o hormigas carpinteras pueden reducir significativamente el valor tasado.

El daño por termitas, en particular, puede ser permanente y comprometer la integridad estructural de la vivienda, siendo difícil de resolver una vez descubierto. Asegúrate de resolver estos problemas antes de que comience la tasación.

Poco atractivo exterior

El atractivo exterior tiene un papel vital en la tasación de tu vivienda, incluso si no tienes un jardín lujoso o una piscina grande. Las primeras impresiones son importantes, y los tasadores comenzarán a evaluar tu vivienda tan pronto como lleguen. Mejorar la apariencia exterior con acciones simples como cortar el césped, quitar malezas y pintar la puerta principal puede marcar una gran diferencia.

Mercado local y lugar

Factores como el mercado inmobiliario local y el lugar en donde está la casa están fuera de tu control. Sin embargo, siguen desempeñando un papel crucial en la determinación del valor tasado de tu hogar. Considera factores como la calidad del barrio, las escuelas cercanas y la tasa de criminalidad del área. Si alguno de estos aspectos es desfavorable, el valor de tu casa podría ser más bajo de lo esperado.

El estado del mercado inmobiliario local también puede variar considerablemente. Por ejemplo, dos casas idénticas pueden tener valores muy diferentes si no están en el mismo mercado.

Tamaño de la vivienda

Las casas más grandes tienden a tener un valor más alto, pero los tasadores también evalúan si una casa está adecuadamente dimensionada para su terreno. Una casa que sea demasiado grande puede dejar un espacio exterior mínimo, lo que afectaría negativamente la tasación. 

Aunque la mayoría de los propietarios de vivienda cree que más grande es mejor en el proceso de tasación, esta mentalidad a veces puede tener efectos negativos.

Antigüedad de la casa

Aunque no puedes cambiar la edad de tu casa, es importante reconocer el impacto que tiene en el valor de la tasación. Las casas más antiguas generalmente tienen un valor más bajo comparado con las construcciones más nuevas, que cumplen con códigos de construcción actualizados y, a menudo, tienen menos problemas. Sin embargo, la antigüedad de tu casa podría aumentar su valor si se encuentra en un distrito histórico. 

Armarios y almacenamiento

Puede parecer sorprendente, pero los armarios pueden desempeñar un papel importante en las tasaciones. Las casas más antiguas suelen tener armarios más pequeños y menos espacio de almacenamiento. Debido a que un espacio de almacenamiento adecuado es imprescindible para muchos compradores de viviendas, una casa con varios armarios grandes o vestidores, garajes terminados y sótanos acabados puede aumentar considerablemente el valor de la propiedad.

¿Qué puedo hacer para evitar una tasación baja?

No podrás cambiar todo en tu casa antes de una tasación, algunas cosas simplemente están fuera de tu control. Sin embargo, puedes seguir estos pasos para intentar prevenir una tasación baja:

• Investiga. Esto debe incluir las condiciones actuales del mercado y el precio de venta reciente de casas similares en las cercanías, conocidas como comparables o "comps".
• Muestra evidencia de las mejoras. Si has hecho mejoras en tu casa, presenta evidencia. Crea un archivo que detalle todas estas mejoras y que incluya los recibos de compra.
• Inspecciona el interior y el exterior de la vivienda. Examina los sistemas y electrodomésticos principales de tu casa y observa cualquier área que necesite atención. Si algo necesita ser reparado o actualizado, hazlo antes de la tasación.
• Mejora el atractivo exterior. Esto es lo primero que el tasador verá cuando llegue a tu casa, así que comienza con buen pie. La apariencia exterior también puede indicar que has dado mantenimiento al resto de la casa, así que limpia el exterior si se ve algo deteriorado.
• Asegúrate de que la decoración y las mejoras no sean demasiado personalizadas. Querrás que un comprador potencial pueda imaginarse a sí mismo en la casa, y el tasador podrá notar cuando los compradores potenciales no puedan hacerlo.
• Limpia el desorden y la suciedad. Una casa limpia en la que no hay desorden hace que las habitaciones se vean más grandes y espaciosas, permite que el tasador vea las características de tu casa y es una señal de que la cuidas.

Si tienes alguna preocupación sobre la posibilidad de una tasación baja, habla con tu agente de bienes raíces y mira si hay algo más que tú o puedan él hacer para prevenir que esto ocurra.

Conclusión: tómate el tiempo para entender lo que afecta una tasación inmobiliaria

Una tasación ayuda a los compradores a asegurarse de que están pagando un precio justo por una casa y a evitar que deban más en su préstamo de lo que la casa realmente vale. Las tasaciones también ayudan a un prestamista a determinar cuánto dinero te puede dar en préstamo para una compra o un refinanciamiento. Saber cómo obtener la tasación más alta para tu casa y tomar las medidas adecuadas para prepararte para una tasación exitosa puede ser de gran ayuda, ya seas comprador, vendedor, prestamista o propietario que busca refinanciar.

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