La exención de tasación: lo que los compradores de vivienda deben saber

La tasación de la vivienda es un paso importante durante el proceso de compra de una vivienda. Es una forma de asegurarte de que no estás pagando por una casa más de lo que vale.

La desventaja de una tasación es que las opciones en persona no son baratas y los compradores son quienes pagan por ellas. Una tasación en persona también puede retrasar la venta de una casa, especialmente si un tasador determina que la casa vale menos de lo que los compradores acordaron pagar por ella.

Debido a esto, algunos compradores pueden pedir una exención de tasación, lo que les permite comprar una casa sin la inspección de un tasador. Esta opción podría ahorrarte dinero, pero ¿es una decisión inteligente? Depende de qué tan preocupado estás de pagar de más por tu nueva casa.

¿Qué es una exención de tasación?

El proceso de tasación comienza después de que un comprador y un vendedor acuerdan un precio de venta y el vendedor acepta la oferta del comprador. Cuando esto sucede, el prestamista de los compradores envía a un tasador externo para determinar el valor de la casa que sus clientes están comprando. El tasador recorrerá la propiedad, examinará el interior y exterior de la casa y analizará los precios que se obtuvieron en casas cercanas similares cuando se vendieron. Usarán esta información para determinar el valor de mercado actual de la casa.Una exención de tasación acorta este proceso. Los compradores que califican para una exención pueden omitir la visita del tasador en persona. En su lugar, los prestamistas usarán los datos proporcionados por un sistema de evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario para establecer el valor de la vivienda que se vende. Esta información incluirá los precios de venta de casas cercanas, también llamadas compensaciones de bienes raíces, y cualquier dato de ventas anteriores de la casa que el comprador está comprando.Una exención puede ahorrarles a los compradores el costo de pagar una tasación y el tiempo que implica programar una evaluación en persona.El reto es que no todos los compradores y casas calificarán para exención de tasación. Y los prestamistas no tienen la obligación de dar una a sus compradores. Una de las razones por las que se puede denegar una exención de tasación es si el prestamista tiene alguna razón para creer que se necesita una tasación en persona.  Eso les da a los prestamistas una amplia discreción para determinar quién califica para una exención de tasación y quién no.Una exención de tasación permite a los compradores de vivienda calificados omitir el proceso de tasación en persona al comprar una casa. En su lugar, los prestamistas usan datos que se generan por un sistema de evaluación automatizada para determinar el valor de la vivienda basado en la información recopilada de otras ventas recientes de vivienda en el área.

¿Por qué un prestamista renunciaría a una tasación?

Los prestamistas confían en las tasaciones en persona para protegerse. Quieren asegurarse de que no están prestando más dinero de lo que vale una casa. Si prestan demasiado dinero, podrían enfrentar una pérdida financiera más alta si los compradores incumplen el pago de sus préstamos.

Si los compradores dejan de hacer los pagos de su hipoteca, los prestamistas pueden tomar posesión de sus viviendas a través del proceso de ejecución hipotecaria. Luego pueden vender las casas para recuperar sus pérdidas.

Esto es más difícil si los prestamistas le dan al prestatario más dinero del que vale la casa. Digamos que les prestaron a los compradores $200,000 para comprar una vivienda que vale solo $180,000. Si esos compradores dejan de hacer los pagos hipotecarios cuando todavía deben $190,000 de la casa, y esta aún vale $180,000, el prestamista tendrá dificultades para vender la casa por más de lo que adeudan los prestatarios. Lo más probable es que el prestamista sufra una pérdida de alrededor de $10,000 en la venta.

Sabiendo esto, ¿por qué un prestamista aceptaría una exención de tasación? Bueno, hay dos razones principales por las que lo harían.

No se necesita una tasación

A veces, los prestamistas determinan que no se necesita una tasación en persona. Esto podría suceder cuando una casa se tasó recientemente. Digamos que los compradores compraron una casa el año pasado, pero necesitan venderla hoy. Los prestamistas pueden renunciar a una nueva tasación en persona porque el valor de mercado de la vivienda se calculó recientemente.

Lo mismo puede decirse del refinanciamiento de una casa. Si ha pasado poco tiempo desde la tasación original, un prestamista puede estar dispuesto a renunciar a la tasación en persona al refinanciar.

Para aumentar la eficiencia

Renunciar a una tasación en persona puede hacer que el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario sea más eficiente para los prestatarios y los prestamistas. Durante el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario, los prestamistas verifican que los prestatarios puedan pagar sus nuevos pagos mensuales del préstamo, revisan sus informes de crédito, evalúan sus puntuaciones de crédito y se aseguran de que no estén pagando de más por su nueva casa.

Este proceso puede tardar varios días y, a veces, hasta varias semanas. Eliminar una tasación en persona cuando no es necesaria puede acelerar este proceso y llevar un préstamo a la etapa de cierre en menos tiempo.

Cómo obtener una exención de tasación

No todos los compradores de vivienda o propiedades califican para una exención de tasación. Sin embargo, en general, los compradores deben obtener un préstamo hipotecario con prestamistas que utilizan sistemas de evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario administrados por Fannie Mae (conocido como Desktop Originator) o Freddie Mac (conocido como Loan Prospector). La buena noticia es que la mayoría de los prestamistas usan estos sistemas.

Para conocer los requisitos de elegibilidad para una exención de tasación, pregúntale a tu prestamista individual. Para calificar, necesitarás una puntuación de crédito sólida. También debes estar comprando o refinanciando una propiedad unifamiliar, como un casa unifamiliar o condominio.

Fannie Mae exige que los compradores de la mayoría de viviendas hagan un pago inicial del 20 % del precio final de compra de la vivienda para calificar a una exención de tasación. Sin embargo, hay una excepción. Los compradores que compran viviendas en lo que la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) identifica como un área rural con grandes necesidades pueden calificar para una exención de tasación, incluso si dan un pago inicial de tan solo 3 % del precio de compra de la vivienda.

Para obtener más información sobre este requisito y qué partes del país se consideran áreas rurales con grandes necesidades, visita el mapa interactivo de la FHFA.

¿Cuáles son los beneficios?

Una exención de tasación incluye algunos beneficios para los compradores.

Los compradores ahorrarán dinero con una exención de tasación. Los costos de estas visitas en persona varían, pero por lo general oscilan entre $300 y $450.

Una exención de tasación también puede reducir la cantidad de tiempo que lleva cerrar la compra de una casa. Con una exención de tasación, tu cierre no se retrasará mientras esperas que un tasador programe una visita a la casa que estás comprando.

Y los vendedores que estén preocupados por tener a otra persona en su casa durante el COVID-19 pueden evitarlo si los compradores envían con éxito una solicitud para una exención de tasación.

Qué debes considerar

Sin embargo, las exenciones de tasación también conllevan un gran riesgo para los compradores. Sin una tasación en persona, los compradores pueden pagar de más por una casa.

Un tasador en persona puede detectar problemas con una casa que una tasación automatizada posiblemente no descubriría. Entonces, una tasación en persona podría valorar una casa con mayor precisión. Esta es información clave para los compradores.

Un tasador podría determinar que una casa vale $220,000 debido al desgaste, los electrodomésticos dañados y el hundimiento de los cimientos. Una tasación automática podría no tener en cuenta estos problemas y valorar esta misma casa en un valor más alto de $240,000. Esto podría ser un problema para los compradores que no hacen la tasación en persona y se conforman con la opción más económica de una exención de tasación.

Primero, pagar más de lo que vale una casa siempre es un mal negocio. En segundo lugar, estos compradores podrían tener dificultades para obtener una ganancia sólida cuando vendan esta casa. Esto se debe a que otros compradores tasarán la casa después de hacer una oferta.

Si los tasadores que tasan la casa determinan que vale menos que el precio de venta mencionado, muchos compradores desistirán. Otros pedirán que los vendedores reduzcan el precio de venta al valor de la tasación. Los vendedores que deben mucho de sus hipotecas podrían sufrir una pérdida en la venta.

Pagar más de lo que vale una casa también puede causar problemas si quiere refinanciar su hipoteca. Los prestamistas generalmente exigen que los propietarios tengan un valor líquido de la vivienda (la diferencia entre lo que deben en sus hipotecas y el valor de sus casas) de al menos 20 % antes de aprobarlos para un refinanciamiento.

Los prestamistas a menudo envían tasadores para determinar el valor actual de mercado de una vivienda antes de aprobar un refinanciamiento (a menos que ofrezcan refinanciamientos sin tasación a propietarios de vivienda con préstamos VA, FHA o USDA). Los compradores que pagaron más por sus casas de lo que valen, tienen menos probabilidades de tener suficiente valor líquido de la vivienda para calificar para un refinanciamiento, al menos si no han hecho suficientes pagos mensuales del préstamo para reducir significativamente los saldos de sus préstamos.

Entonces, omitir la tasación en persona podría ahorrarles a los compradores algo de dinero por adelantado durante la compra de la casa, pero podría costarles mucho en el futuro.

Conclusión

Puede ser tentador omitir la tasación en persona cuando compras una casa, especialmente cuando estás tratando de ahorrar dinero. Sin embargo, una tasación está diseñada para proteger a los compradores de pagar de más por una casa. Debido a esto, rara vez tiene sentido que los compradores omitan esa tasación en persona.

¿Quieres obtener más información sobre las tasaciones y el proceso de compra de una casa? Habla con un experto en préstamos hipotecarios hoy mismo para averiguar si la exención de tasación es una opción para ti.