Guía completa para los REIT comerciales

Ser propietario de bienes raíces es el pilar fundamental del “sueño americano”, ¿cierto? Pero además de tener una residencia principal, invertir en bienes raíces requiere de bastante tiempo libre, dinero y esfuerzo. Afortunadamente, hay medios para quienes quieren ganar dinero en bienes raíces sin tener que hacer el trabajo pesado: los REIT comerciales. Es importante mencionar que Rocket Mortgage^® no ofrece financiamiento para propiedades comerciales.

Existe una gran variedad de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs):

• Residenciales
• Hipotecarios
• De atención médica
• Comerciales
• Este artículo se centra en los REIT comerciales.

Los REIT comerciales (también conocidos como “de capital”) son fideicomisos de inversión en bienes raíces que son específicos para propiedades comerciales, como hoteles, estacionamientos, edificios de oficinas y más. Los inversionistas pueden comprar acciones de estas entidades, que se negocian en el mercado de bolsa pública de manera similar a grandes empresas conocidas como Amazon, Apple y otras.

Puedes comprar “acciones” en un REIT exactamente de la misma manera que comprarías acciones de una compañía usando cualquier cuenta de corretaje.

¿Qué califica como un REIT?

Es el Servicio de Impuestos Internos (IRS) el que define cómo están formados los REIT. Entonces, antes de juntar a tus hermanos y amigos para formar un REIT, debes saber todas las restricciones del IRS sobre cómo se forman los REIT y qué se puede hacer con ellos y qué no.

El motivo por el que los REIT son difíciles de constituir es que el IRS les da un tratamiento fiscal especial: una entidad que califica como REIT puede deducir todos los dividendos de los ingresos imponibles corporativos. Bastante interesante, ¿verdad?

Para calificar como REIT, una compañía debe estar conectada a una inversión de bienes raíces y distribuir por lo menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas todos los años. Un REIT también debe:

• Ser una entidad sujeta a impuestos como una sociedad de no ser por su estatus de REIT;
• Investir por lo menos el 75% de los activos en bienes raíces;
• Tener una junta directiva o fiduciarios;
• Tener acciones que son completamente transferibles;
• Tener un mínimo de 100 accionistas después de su primer año como REIT;
• Que el 50% de sus acciones no esté en manos de cinco o menos personas.

Desde una perspectiva de ingresos, un REIT comercial produce dinero para los accionistas prácticamente de la misma manera que un fondo mutuo. Por ejemplo, como inversionista, si compras acciones en un fondo mutuo, estás comprando en un fondo administrado por un administrador de dinero profesional, ya que estas personas invierten el dinero del fondo en nombre de inversionistas como tú. Invierten en una variedad de vehículos con la esperanza de generar dinero para sus inversionistas. A cambio, se quedan con una parte de las ganancias, pero esencialmente cuando tú ganas dinero, ellos ganan dinero.

Un REIT comercial funciona de la misma manera. Un inversionista compra acciones del fideicomiso y luego el fideicomiso toma ese dinero y lo invierte en bienes raíces comerciales. El fideicomiso puede comprar un edificio comercial (o varios) y administrarlo y cobrar el alquiler a los inquilinos y distribuir las ganancias (que quedan después de los gastos) a los accionistas.

Aunque las estrategias de inversión de todos varían, hay ciertas cosas que debes considerar cuando estás evaluando si los REIT comerciales son adecuados para ti.

Ventajas de los REIT comerciales

• Retorno de la inversión más alto: Como legalmente los REIT deben distribuir el 90% de las ganancias a los accionistas, es fácil ver un retorno de la inversión más alto.
• Es fácil invertir: Los REIT comerciales se compran de la misma manera que las acciones y los bonos, permitiendo que los inversionistas “entren en acción” fácilmente y sin invertir demasiado capital.
• Invertir sin sacar una nueva hipoteca: Cuando inviertes directamente en una propiedad inmueble, hay más riesgo porque se necesita mucho capital para obtener financiamiento (una hipoteca o un préstamo) por una propiedad. Es una tarea costosa, y los REIT comerciales permiten que los inversionistas repartan el dinero y el riesgo entre todos los accionistas del fideicomiso.
• No hay responsabilidades de administración: La inversión directa en bienes raíces (como la remodelación de casas o ser dueño de una propiedad de alquiler) puede ofrecer retornos sustanciales, pero eso tiene un costo: el tiempo, los dolores de cabeza y el esfuerzo que implica la administración de propiedades y ser un arrendador. Los inversionistas en REIT comerciales se benefician de no tener que administrar la propiedad, por lo que todas las ganancias que reciben de los fideicomisos son realmente ingresos pasivos.

Desventajas de los REIT comerciales

• Sensibles a las fluctuaciones en la tasa de interés: Generalmente, el valor de un REIT está directamente relacionado a las tasas de interés. Entonces, cuando las tasas suben, los REIT suben. En un entorno de tasas bajas (como el que tenemos ahora) la perspectiva económica puede no ser muy favorable, lo que podría transmitirse al mercado inmobiliario como una señal de que no es el mejor momento para comprar y vender, afectando así el rendimiento general de los REIT.
• Los rendimientos cambian con la economía: Como las tendencias de los bienes raíces pueden fluctuar basado en los cambios en la economía a nivel global y local, los REIT son especialmente susceptibles a los cambios en rendimiento. Por ejemplo, el COVID-19 afectó drásticamente el mercado de bienes raíces comerciales ya que todos se fueron a trabajar a casa en lugar de ir a una oficina. Esto fue inevitable, pero es solo un ejemplo de qué tan rápido puede cambiar el rendimiento de los REIT basado en el estado de la economía.
• Impuestos a los dividendos: ¿Recuerdas cuando mencionamos que los REIT reciben un trato fiscal especial del IRS? La entidad recibe un trato especial, pero no el inversionista. A nivel individual, los dividendos de los REIT suelen tener que pagar los mismos impuestos que las ganancias de capital a largo plazo, lo que representa una tasa mucho más alta que otros vehículos de inversión. 

Los inversionistas de REIT usan diferentes valores medibles para analizar los REIT. Usar estos valores medibles puede ayudar a los posibles inversionistas a determinar el riesgo que corren y a estimar el valor de mercado de los activos de los REIT.

Evaluar un REIT es un poco distinto de analizar las métricas de un fondo tradicional como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio-beneficio (P/E). Por eso, es importante prestar atención a la información de abajo para ver si el REIT que estás considerando es realmente una buena inversión.

Fondos de operación (FFO)

Este es el número que los REIT usan para medir el flujo de efectivo de las inversiones del fideicomiso. Por lo general, los fondos de operación (o FFO) es la métrica que los REIT usan para determinar el rendimiento operativo general.

Para llegar a la cifra de FFO, el fideicomiso tomaría su beneficio general, pero luego agregaría depreciación, amortización y pérdidas, y restaría cualquier ganancia e ingresos por intereses.

Por ejemplo, un REIT comercial tiene un beneficio neto anual de $200,000, depreciación de $50,000, ganancias de $50,000 e ingresos por intereses de $5,000.

Sumar depreciación ($50,000) = $250,000.

Restar ganancias e ingresos por intereses = -$55,000

FFO = $195,000.

Para simplificarlo, muchos REIT citan este número en términos de valor por acción, lo que significa que, para los inversionistas novatos, evaluar un REIT por el FFO por acción podría usarse como un excelente reemplazo para la métrica típica de ganancias por acción.

Fondos de operación ajustados (AFFO)

AFFO toma la métrica de fondos de operación y luego ajusta para los gastos de capital, o gastos grandes necesarios para mantener las propiedades en el portafolio del fideicomiso con el tiempo. El propósito principal de este número es darles a los inversionistas una idea de que tan rentable es realmente el REIT. Podrías ganar $40,000 en un año, pero si un complejo de oficinas grandes necesita un techo nuevo, despídete de tu beneficio.

Usando el ejemplo de arriba, un REIT comercial tiene un FFO de $195,000, con $50,000 en aumentos de los alquileres para ese año, $100,000 en mantenimiento y $30,000 en gastos de capital.

Primero vamos a sumar los aumentos a los alquileres al número FFO final.

Después restamos el mantenimiento y los gastos de capital (CapEx).

$195,000 + $50,000 = $245,000 - $100,000 - $30,000 = AFFO de $115,000.

Relación deuda-EBITDA

La mayoría de REIT usan algún tipo de apalancamiento (deuda) para adquirir múltiples propiedades de inversión comerciales. Es por esto que los inversionistas potenciales también deben monitorear de cerca la relación deuda-EBITDA de un REIT. EBITDA es un término contable que se refiere a las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA).

Parecido a cuando un banco mira tú relación deuda-ingresos (DTI) cuando solicitas una hipoteca, los bancos ven la relación deuda-EBITDA para evaluar si le van a prestar dinero o no a entidades grandes. Con un REIT, la relación deuda-EBITDA se expresa como un múltiplo de los ingresos antes de impuestos, so 3:1, 5:1, 6:1, etc.

Lo que quieres es un REIT con una relación deuda-EBITDA (D/E) saludable, pero esto depende de tu apetito de riesgo. Investopedia reporta que la relación D/E promedio para un REIT es 3.5:1.  No te asustes, recuerda: todos los REIT necesitan deuda para hacer crecer el portafolio, pero demasiada deuda equivale a más riesgo.

Puntaje de crédito

Si un REIT tiene un puntaje de crédito algo, significa que es confiable y puede pedir préstamos a bajo costo. Ver el puntaje de crédito de cada REIT es una herramienta rápida para evaluar cuáles REIT valen la pena en términos de tiempo y dinero antes de hacer un análisis exhaustivo de cada uno.

Cuando evalúas REIT, lo mejor es ver el puntaje de crédito emitido por una de las agencias de puntaje primarias: Standard and Poor’s, Moody’s y Fitch Rating Services. Cualquier valor desde AAA a BBB- se considera un buen puntaje de crédito para un REIT comercial (o para cualquier administrador de inversiones o fondos).

REIT comerciales vs. hipotecarios: ¿cuál es la diferencia?

A veces puede escuchar que a los REIT comerciales se les llama “REIT de capital”. Esto significa que ganan dinero principalmente por medio de ingresos por alquiler y el crecimiento a largo plazo del capital de la propiedad. Este término suele usarse para comparar un REIT comercial con un “REIT hipotecario” porque cada uno genera dinero de diferente manera.

Un REIT hipotecario produce su dinero invirtiendo en la emisión de hipotecas y títulos respaldados por hipotecas en lugar de ingresos por alquiler y el capital de la propiedad.

La diferencia principal es que los ingresos por propiedades de alquiler son más estables, pero invertir en REIT hipotecarios, que producen dinero por medio de ingresos por intereses y la bolsa, generalmente tiene dividendos mucho más altos.

¿Qué es un ETF de REIT comerciales?

ETF significa fondo cotizado en bolsa, lo que significa que un ETF de REIT comerciales es un fondo en el que puedes invertir que reflejará el rendimiento de un índice de REIT estándar. Con un ETF de REIT, un inversionista obtiene todos los rendimientos de los REIT sin invertir directamente en el fideicomiso de inversión en bienes raíces. Estos fondos son diferentes de invertir directamente en acciones de una compañía (como Gamestop, por ejemplo) o incluso en un REIT directamente.

Más bien, piensa en un ETF como una canasta llena de inversiones en REIT; compras acciones de la canasta y recibes pagos basado en el rendimiento en su conjunto, no por los elementos individuales en la canasta. Los ETF son inversiones administradas de forma pasiva destinadas a obtener rendimientos incluso en medio de turbulencias y volatilidad en el sector.

¿Son los REIT comerciales una buena inversión?

Los REIT comerciales pueden ser una herramienta útil para diversificar un portafolio de bienes raíces, especialmente si estás interesado en el sector inmobiliario o en beneficiarte de las ganancias que este puede generar sin tener que hacer todo el trabajo pesado de mantener una propiedad.  A largo plazo, los REIT pueden ser excelentes inversiones: estudios recientes muestran que los REIT han superado a la bolsa en los últimos 30 años, con rendimientos que oscilan entre el 10 y el 12%.

Los REIT se usan mejor como opción de inversión a largo plazo, ya que hay otras inversiones a corto plazo que probablemente darían mejores rendimientos sin el riesgo. Como con cualquier inversión, los inversionistas potenciales deben considerar su presupuesto individual y su potencial de riesgo antes de comprar.

Los fondos mutuos son increíblemente populares porque ofrecen un portafolio diversificado y les dan a los inversionistas promedio oportunidades para ganar dinero en bienes raíces. Un REIT comercial es atractivo porque es un tipo de inversión en bienes raíces que permite a las personas construir un portafolio de bienes raíces comerciales (comprando acciones del REIT) sin tener que comprar o administrar propiedades.

Hay muchas formas de ganar dinero en bienes raíces, pero cuando tienes en cuenta el costo de tu tiempo, los REIT ofrecen todas las ventajas de invertir en bienes raíces, pero permiten a los inversionistas hacerlo de manera pasiva mientras distribuyen el riesgo entre todos los accionistas del fideicomiso.