Top 6 Tax Benefits Of Real Estate Investing

Sabes que diversificar tus inversiones es una movida inteligente. Además, has escuchado que comprar propiedades en alquiler puede producir un flujo de efectivo valioso y recurrente de un ingreso principalmente pasivo. Pero ¿sabes que también puede darte un panorama financiero más optimista en la próxima declaración de impuestos?

Sigue leyendo para aprender sobre los muchos beneficios fiscales de invertir en bienes raíces y cómo puedes maximizar los ahorros en tu declaración anual.

1. Usa deducciones de impuestos sobre bienes raíces

Una de las mayores ventajas financieras de este flujo de ingresos es las deducciones de impuestos por invertir en bienes raíces que tendrás disponibles. Puedes deducir gastos directamente relacionados con la operación, la administración y el mantenimiento de la propiedad, como:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro sobre la propiedad
• Intereses hipotecarios
• Cargos de administración de propiedades
• Costo de mantenimiento y reparación del edificio

Pero ¿sabías que también puedes deducir gran parte de lo que pagas para administrar tu negocio de inversión en bienes raíces? Los gastos del negocio calificados pueden incluir, entre otros:

• Publicidad
• Espacio de oficina
• Equipo del negocio (por ejemplo, computadora, material de oficina, tarjetas de presentación, etc.)
• Honorarios legales y de contabilidad
• Viajes

Todas estas deducciones reducen tus ingresos imponibles, lo que puede ahorrarte dinero cuando pagas tus impuestos. Supongamos que tus ingresos por alquiler son de $25,000, y tus gastos relacionados calificados suman $8,000. Eso significa que los ingresos imponibles de tu negocio de bienes raíces es $17,000.

Consejo de los profesionales: Asegúrate de mantener un registro detallado y preciso y recibos para que puedas demostrar los gastos que reclamaste en caso de que te audite el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

2. Deprecia costos con el tiempo

La depreciación es la pérdida incremental del valor de un activo, generalmente debido a desgaste previsto. Como inversionista de bienes raíces que tiene propiedades en alquiler que producen ingresos, puedes deducir la depreciación como un gasto en tus impuestos. Eso significa que bajarás tus ingresos imponibles y que posiblemente reducirás tu responsabilidad fiscal.

Tienes permitido hacer la deducción de la depreciación por la vida esperada completa de una propiedad (establecida actualmente por el IRS como 27.5 años para las propiedades residenciales y 39 años para las propiedades comerciales).

Por ejemplo, talvez compras una casa que quieres alquilar. El valor de la construcción en sí (excluyendo el terreno) es $300,000. Si divides ese valor por la expectativa de vida de 27.5 de la vivienda, puedes deducir $10,909 en depreciación cada año.

Una vez vendas, sin embargo, prepárate para pagar la tarifa estándar de impuestos sobre ingresos sobre la depreciación que reclamaste. Este requisito se conoce como recaptura de depreciación, que puedes evitar si usas otras estrategias, como un intercambio 1031 (encuentra más sobre esto más abajo).

Consejo de los profesionales: Pregúntale a tu contador sobre depreciar mejoras grandes que hagas a tus propiedades de inversión, como instalar un techo nuevo.

3. Usa una deducción de transferencia

Una deducción de transferencia te permite deducir hasta el 20% de tus ingresos de negocios calificados (QBI) sobre tus impuestos personales. Cuando eres dueño de propiedades de alquiler como único propietario, mediante una sociedad, o mediante una LLC o una sociedad anónima S (conocidas como entidades de transferencia), el dinero que recibes por alquileres se considera QBI según la ley de impuestos de bienes raíces.

Por ejemplo, si tienes una LLC que es dueña de un complejo de apartamentos, podrías recibir $30,000 en ingresos por alquileres todos los años. Usando una deducción de transferencia, puedes deducir hasta $6,000 de tu declaración personal. Por supuesto, se deben seguir algunas reglas y reglamentaciones, así que consulta primero con tu contador.

Toma en cuenta: Esta ventaja, junto con otras disposiciones de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, está establecida para que venza en 2025.

4. Aprovecha las ganancias de capital

Cuando vendes un activo, como una propiedad, para tener ganancias, se puede fijar un impuesto sobre ganancias de capital. Hay dos tipos que debes conocer: a corto plazo y a largo plazo. Cada uno afecta tu situación fiscal de manera diferente.

Ganancias de capital a corto plazo

Cuando lucras por la venta de un activo en el primer año de tenerlo, tienes una ganancia de capital a corto plazo. Aunque no tengas otra opción que vender, debes saber que hacerlo puede tener un efecto negativo sobre tus impuestos. Eso es porque la ganancia cuenta como ingresos ordinarios.

Entonces, si ganas $100,000 en tu empleo y vendes una propiedad de inversión y tienes una ganancia de $100,000, tus ingresos básicamente se duplican para fines fiscales. Si declaras tú solo, esos ingresos adicionales te ponen en la siguiente categoría impositiva (desde 2020), que potencialmente significa que tendrás que pagar muchos más impuestos de lo que esperabas.

Ganancias de capital a largo plazo

Por otra parte, una ganancia de capital a largo plazo es cuando lucras con la venta de un activo que ya has tenido por más de un año. Si puedes esperar hasta el aniversario de tu compra para vender, podrás quedarte con más dinero. Eso es porque las ganancias de capital a largo plazo tienen una tarifa fiscal significativamente más baja que tus ingresos estándar.

Y, si tus ingresos son lo suficientemente bajos, es posible que no tengas que pagar nada de impuestos en absoluto. Supón que tú y tu pareja ganan $75,000 al año entre los dos y que hacen una declaración de impuestos conjunta. Las ganancias de capital a largo plazo no pagan impuestos porque la tarifa fiscal de tu nivel de ingresos es del 0%. Eso significa que puedes quedarte con cada centavo de ganancia que obtengas cuando vendas tu propiedad.

5. Difiere impuestos con programas de incentivos

A veces, el gobierno desarrolla un código fiscal especial para incentivar a los inversionistas. Revisemos el intercambio 1031 y las zonas de oportunidad, dos de los principales beneficios fiscales de los bienes raíces.

Intercambio 1031

Los intercambios 1031 existen porque el gobierno quiere recompensar a las personas que reinvierten sus ganancias de bienes raíces en nuevos negocios. Siempre que la nueva propiedad que compres sea de igual o mayor valor que la que vendas, el programa te permite intercambiarlas para fines fiscales. Eso significa que puedes diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital por la venta de la primera propiedad.

Puedes usar los intercambios 1031 de manera indefinida. Pero cuando quieras sacar dinero de tus ganancias, tendrás que pagar los impuestos pendientes. El programa tiene unas cuantas formas diferentes disponibles basado en el momento de tu compra y las transacciones de ventas. Como el programa puede ser complicado y es difícil aprovecharlo al máximo, lo mejor es consultar con un profesional en finanzas calificado.

Zonas de oportunidad

Designadas por el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, las zonas de oportunidad son extensiones de tierra de personas de bajos ingresos o desfavorecidas. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 anima a los inversionistas a que inviertan su dinero en el desarrollo y la estimulación económica de estas comunidades ofreciendo exoneraciones fiscales.

Junto con otros inversionistas en bienes raíces, pones tus ganancias de capital no percibidas en un Fondo de oportunidad calificado. El dinero de ese fondo sirve para mejorar el área seleccionada.

Si sigues las reglas del programa, puedes disfrutar las siguientes ventajas fiscales:

• Aplazar el pago de las ganancias de capital hasta 2026 (o hasta que vendas tu participación en el fondo).
• Hacer crecer tus ganancias de capital en un 10% si te mantienes en el fondo por 5 años; 15 % para 7 años.
• Evitar pagar ganancias de capital por completo si permaneces en el fondo por más de 10 años.

6. Sé un trabajador autónomo sin el impuesto FICA

Cuando trabajas por cuenta propia, generalmente tienes que pagar la parte del empleador y del empleado del impuesto FICA (que cubre el Seguro Social y Medicare). Sin embargo, si tienes una propiedad para alquiler, el dinero que recibes no se clasifica como ingresos percibidos. Eso significa que eres elegible para una de las exoneraciones fiscales de bienes raíces de la que menos se habla: evitar el impuesto FICA, conocido también como el impuesto de nómina.

Veamos cómo se calcula:

Supongamos que tienes un negocio independiente de redacción que genera $50,000 en ingresos. Como ese dinero se considera ingresos percibidos, tienes que pagar el impuesto de nómina. A una tarifa fiscal del 15.3%, tendrías que caer con más de $7,650. Pero, si en cambio eres dueño de una propiedad para alquiler, podrías quedarte ese dinero en el banco.

Haz que tus exoneraciones fiscales cuenten

Invertir en bienes raíces tiene muchas ventajas, y el beneficio fiscal es solo uno. ¿Estás considerando comprar una casa como una inversión? Obtener la preaprobación primero para asegurarte de tener la información financiera que necesitas para hacer una buena compra.