Los programas de préstamos comerciales de la FHA: Una guía introductoria

Cuando consideras comprar una propiedad comercial, posiblemente te preguntes sobre las opciones de préstamos. Quizá no quieras usar un préstamo convencional y, en cambio, estás considerando opciones para un préstamo.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) respalda los préstamos bajo la jurisdicción del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Eso significa que la FHA protege a tu prestamista contra una pérdida en caso de que dejes de hacer los pagos de la hipoteca.

¿Puedes comprar una propiedad comercial con un préstamo de la FHA? En algunos casos, sí, dependiendo de la propiedad en sí, de cómo se usa y si el propietario vive ahí. En este artículo, veremos en más detalle cuándo están permitidos los préstamos comerciales de la FHA y hablaremos sobre algunos de los requisitos de los préstamos comerciales de la FHA. Es importante mencionar que, aunque Rocket Mortgage^® sí ofrece préstamos de la FHA, no ofrecemos préstamos para propiedades comerciales.

¿Qué es un préstamo de la FHA para propiedad comercial?

La Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura las hipotecas para una amplia variedad de proyectos comerciales destinados a fomentar la creación de vivienda para personas de bajos ingresos, mayores y discapacitadas. Algunos préstamos están disponibles para empresas con fines de lucro y para organizaciones sin fines de lucro, mientras que otros solo están disponibles para las organizaciones sin fines de lucro.

Para la FHA, un préstamo para propiedad comercial es diferente de su engañosamente llamado programa de préstamos para viviendas unifamiliares. Veamos las diferencias clave de estos dos.

Préstamos residenciales multifamiliares

Muchos de nosotros consideramos que una vivienda de dos, tres o cuatro unidades es una vivienda multifamiliar, pero la FHA las considera viviendas unifamiliares si el prestatario acepta ocupar la vivienda por lo menos 1 año como su residencia principal y no usa el programa para fines de inversión obvios.

Las propiedades de uso mixto se refieren a propiedades que se usan intencionalmente para una variedad de propósitos, incluyendo comerciales, residenciales, de oficina o espacio para estacionamiento. En otras palabras, la FHA puede y aprueba préstamos para edificios de uso comercial considerados de naturaleza “principalmente residencial”.

Por ejemplo, un edificio de varios niveles con espacio para comercios en el primer nivel y apartamentos en el segundo nivel puede calificar para un préstamo comercial de a FHA.

Préstamos comerciales multifamiliares

La FHA tiene una variedad de lo que también describe como programas multifamiliares, pero para mantener las cosas claras, lo llamaremos préstamo comercial de la FHA. Recuerda, la diferencia es si el propietario ocupará la vivienda y cuántas unidades tiene.

¿Cuánto una propiedad comercial califica para financiamiento de la FHA?

La FHA asegura préstamos comerciales para tres tipos de unidades residenciales multifamiliares con fines de lucro y sin fines de lucro:

• Centros de atención médica
• Compra o refinanciamiento de vivienda multifamiliar en alquiler existente (Sección 207 y Sección 223(f)), (de lo que hablaremos abajo)
• Vivienda de alquiler y cooperativa (Sección 221(d)(3) y Sección 221(d)(4))

La FHA también pone préstamos a disponibilidad de las organizaciones sin fines de lucro en los campos de vivienda para adultos mayores (Sección 202) y vivienda para personas con necesidades especiales (Sección 811).

¿Qué es el programa de préstamos para propiedades de alquiler de la FHA para propiedades multifamiliares?

Conocidos como préstamos de la Sección 207/223(f), estas hipotecas facilitan la compra y el refinanciamiento de vivienda de alquiler multifamiliar existente. Las propiedades elegibles deben tener por lo menos cinco unidades con cocina y baños completos. Las unidades se deben haber completado o rehabilitado sustancialmente por lo menos 3 años antes de la fecha de la solicitud del seguro hipotecario, y no deben necesitar reparaciones sustanciales. Las reparaciones críticas al edificio deben estar completadas antes del cierre, mientras que las reparaciones que no son críticas pueden esperar hasta después del cierre.

Estos son préstamos comerciales para propiedades de alquiler con plazos de la hipoteca más largos (generalmente hasta 35 años) y tasas de interés más bajas de lo que sería posible sin un seguro FHA sobre la hipoteca.

Ten en cuenta que los prestamistas —originadores de hipotecas privadas— tendrán que aceptar el préstamo. La FHA no desembolsa los fondos. En cambio, proporciona un seguro hipotecario que reduce los riesgos del prestamista.

Conclusión: Los préstamos comerciales de la FHA vienen con limitaciones

Aunque la FHA asegura hipotecas para viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares y centros de atención residencial, no otorga préstamos para los prestatarios que quieren comprar propiedades totalmente comerciales.

Obtener un préstamo de la FHA para una propiedad comercial puede ser complicado, y posiblemente no sea la mejor opción para un inversionista de bienes raíces por primera vez. Si estás comenzando a invertir en bienes raíces, quizá quieras aprender más sobre cómo obtener un préstamo de la FHA para una vivienda multifamiliar ocupada por el propietario.