¿Qué son los préstamos multifamiliares de la FHA y quién es elegible?

Si estás pensando en comprar una vivienda con varias unidades para que puedas vivir en una y alquilar las otras para tener ingresos de inversión, es posible que termines viendo los préstamos multifamiliares de la FHA. Aunque estos son muy buenos en casos específicos, si solo quieres alquilar unas pocas unidades, posiblemente no lo necesites.

Veremos todo lo que necesitas saber si estás buscando alquilar otras unidades mientras tú también ocupas la propiedad. Pero comencemos por aclarar lo que la FHA quiere decir cuando habla de préstamos multifamiliares.

¿Qué es un préstamo multifamiliar de la FHA?

Un préstamo multifamiliar de la Administración Federal de Vivienda (FHA) permite que los prestatarios y los inversionistas en bienes raíces compren una vivienda multifamiliar, que la FHA y otros inversionistas hipotecarios definen como una propiedad que tiene 5 unidades o más. Las viviendas hasta con 4 unidades se consideran vivienda unifamiliar, por lo que esas propiedades no califican para este tipo de préstamo.

Según el programa de hipotecas tradicionales de la FHA, los clientes pueden comprar una vivienda hasta de 4 unidades. La ventaja de esto es que los prestatarios pueden obtener términos favorables como un down payment bajo y pueden recibir tasas de interés más bajas que con un préstamo multifamiliar típico. Además, los requisitos de ingresos, de crédito y de la relación deuda-ingreso (DTI) son menos estrictos que muchas otras opciones de préstamos.

Ya sea que estés buscando una propiedad ocupada por el propietario o un complejo de apartamentos mucho más grande, este es un breve resumen.

Para viviendas ocupadas por los propietarios

La FHA se volvió parte del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en 1965, convirtiéndose en una parte clave de la estrategia de vivienda de los Estados Unidos para permitir que más personas pudieran ser propietarias de viviendas y ocuparlas. La misión de la FHA es hacer que la vivienda esté disponible para los compradores de vivienda de bajo ingresos o con errores de crédito previos que de otra manera impedirían que participaran en el mercado inmobiliario.

Aunque la FHA no hace estos préstamos hipotecarios directamente, sí los asegura. Esto significa que los prestamistas asumen menos riesgo cuando originan estos préstamos en caso de que un prestatario se atrase en el pago.

Para inversionistas comerciales

Si eres un inversionista comercial, el programa de viviendas ocupadas por los propietarios no es para ti. La FHA también tiene programas de préstamos comerciales que podrían ser una mejor opción para tus necesidades financieras.

La FHA define una vivienda multifamiliar que no está ocupada por el propietario como una que tiene 5 o más unidades. Cada unidad debe tener una cocina completa y baños. Para que la FHA asegure la propiedad, esta tiene que haber pasado por una remodelación significativa no menos de 3 años antes de que alguien presente una solicitud. Las entidades con fines de lucro y sin fines de lucro buscan este tipo de financiamiento.

Rocket Mortgage^® no ofrece financiamiento para quienes buscan comprar 5 o más unidades.

¿Cómo funciona un préstamo multifamiliar de la FHA de una vivienda ocupada por el propietario?

Ciertas cosas de presentar una solicitud para una vivienda multifamiliar de 4 unidades o menos ocupada por el propietario son las mismas que para una vivienda de una sola unidad. La calificación depende de tu puntuación de crédito, tus ingresos y tus deudas existentes, junto con la tasación. Sin embargo, hay dos diferencias principales cuando hablamos de una vivienda de múltiples unidades.

La primera diferencia es que los ingresos del alquiler se usan para determinar la calificación. Esto tiene sentido porque el motivo para comprar más unidades generalmente es alquilarlas. Segundo, como comprar más unidades cuesta más dinero, los límites de los préstamos son más altos con cada unidad adicional de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para préstamos de la FHA?

Como la mayoría de las personas que quiere vivir en una casa y alquilar el resto en realidad no quiere una vivienda multifamiliar, sino una casa unifamiliar de varias unidades, vamos a hablar sobre esos requisitos.

Ingresos

Como con cualquier hipoteca, lo primero que un prestamista verá para determinar tus ingresos son los formularios W-2, 1099 y las declaraciones de impuestos. Sin embargo, también tendrás que usar un formulario de tasación especial cuando estás usando los ingresos de alquileres para calificar, llamado 1025. Además de valuar la propiedad, el tasador asignará un valor de alquiler de mercado justo a las unidades.

Puntuación de crédito

Necesitas una puntuación de crédito FICO^® promedio de al menos 580 para calificar para un préstamo de la FHA. Mientras más alta sea tu puntuación de crédito, mejores tasas te ofrecerán. Algo más que debes saber es que los prestamistas ven tu historial de crédito además de la puntuación en sí. Como ejemplo, si tuviste una ejecución hipotecaria, tienes que esperar 3 años antes de solicitar un nuevo préstamo de la FHA.

Relación deuda-ingresos

Tu relación DTI mide cuánto de tus ingresos antes de impuestos se usan para pagar deudas todos los meses. Hay dos tipos de DTI: relación hipoteca-ingresos (front-end DTI) relación deuda-ingreso total (back-end DTI).

La relación hipoteca-ingresos, también llamada relación de gastos de vivienda, mira cuánto de tus ingresos mensuales gastas solo en el pago de la hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguros). Por ejemplo, si tienes ingresos mensuales de $5,000 y el pago total de tu hipoteca es $1,200, tu relación de gastos de vivienda es del 24%. Tu relación deuda-ingreso total toma en cuenta el pago de la hipoteca más todas las demás deudas existentes incluyendo los pagos del auto, préstamos estudiantiles y pagos mínimos de la tarjeta de crédito. Además del pago de la hipoteca de $1,200, supongamos que el pago del auto es de $300, tienes un pago de préstamo estudiantil de $500 y los pagos mínimos de las tarjetas de crédito suman $100 entre todas. Tu DTI es del 42%.

Para calificar con un puntaje FICO^® promedio de entre 580 y 620, necesitas una relación de gastos de vivienda de no más del 38% y una DTI general del 45% o menos. Si tu puntuación es 620 o más, los sistemas de la FHA te aprobarán con una relación deuda-ingreso total tan alta como del 67%, aunque esto varía basado en otros factores.

Tasación

Las tasaciones sirven dos propósitos: ponerle un valor a una casa y asegurarse de que es seguro ocuparla. La parte de la valoración de una tasación es importante porque los prestamistas no te pueden prestar más de lo que la casa vale. El razonamiento detrás de esto es que si tienes dificultad para hacer los pagos y caes en incumplimiento de la hipoteca, un recurso que el prestamista tiene es recuperar la casa y venderla.

La FHA tiene algunas reglamentaciones de seguridad especiales comparado con otros inversionistas hipotecarios. La más conocida de estas es que las propiedades construidas antes de 1978 en las que hay pintura descascarada o pelada, hay que quitar esa pintura y volverlas a pintar antes del cierre debido a la posibilidad de que sea pintura a base de plomo.

Ocupada por el propietario

Las viviendas unifamiliares de una unidad respaldadas por préstamos de la FHA deben estar ocupadas por los propietarios en al menos una de las unidades. No puedes usar un préstamo de la FHA estrictamente para obtener una propiedad de inversión.

¿Qué préstamos de la FHA están disponibles para renovaciones?

Hay préstamos disponibles para renovaciones según el programa de préstamos para rehabilitación 203(k) de la FHA. Esto te permite trasladar el costo de una renovación a un refinanciamiento o una compra. La tasación de la vivienda se hace basándose en el valor después de la reparación.

Este programa se puede usar para básicamente reconstruir la propiedad, siempre que los cimientos permanezcan en el mismo lugar. También puedes hacer cualquier cosa menos que eso. El único otro requisito es que las reparaciones tienen que costar por lo menos $5,000. También hay un préstamo 203(k) limitado para el que se necesitan menos documentos, y el valor máximo de las reparaciones es $35,000.

Rocket Mortgage no ofrece préstamos 203(k) de la FHA en este momento.

¿Hay otras maneras de financiar una propiedad multifamiliar?

Aunque los préstamos multifamiliares de la FHA son una opción, hay muchas otras opciones. Veamos algunas alternativas.

Hipoteca convencional

Puedes obtener viviendas unifamiliares hasta de 4 unidades y propiedades multifamiliares de 5 unidades o más con una hipoteca convencional. Estas pueden ser propiedades principales con las otras unidades alquiladas o propiedades de inversión sin ocupación del propietario.

Algo que hay que mencionar es que los down payments están más en el rango de 15% – 30% dependiendo del número de unidades y del propósito del préstamo, pero las tasas de interés y los términos del seguro hipotecario pueden ser más favorables de lo que obtendrías de la FHA.

No ofrecemos hipotecas convencionales para propiedades de 5 unidades o más.

Hipoteca comercial

Una hipoteca comercial es una que está relacionada a un negocio en lugar de ser de naturaleza residencial. Los prestamistas las consideran más riesgosas porque el primer pago que vas a hacer sería por tu casa en sí. Por lo tanto, es usual que cobren tasas de interés más altas comparado con las hipotecas residenciales.

Tu capacidad de reembolso de una hipoteca comercial se verá afectada por el desempeño de tu negocio. Si estás en el comercio minorista, el prestamista puede evaluar el tráfico peatonal del área además de evaluar de manera general tus ingresos del negocio.

Rocket Mortgage no ofrece hipotecas comerciales por el momento.

Ventajas y desventajas de los préstamos multifamiliares de la FHA

Esta es una rápida mirada a las ventajas y desventajas de los préstamos de viviendas multifamiliares ocupadas por el propietario de la FHA.

Ventajas

• Down payment del 3.5%
• Tasas de interés más bajas, porque los prestamistas se basan en las garantías hipotecarias de la FHA.
• Evaluación de riesgo más fácil, con evaluación de riesgo manual disponible para considerar tus circunstancias únicas.
• Posibilidad de envolver el préstamo para renovación en un préstamo hipotecario y hacer un pago

Desventajas

• Debe estar ocupada por el propietario
• Las primas del seguro hipotecario (MIP) se deben pagar al inicio y mensualmente por 11 años sin importar si llegas a más del 20% de capital de tu vivienda. Si el down payment o el capital en el cierre de la hipoteca es menos del 10%, tendrás que pagar MIP por el tiempo que dure el préstamo.
• Es más difícil pasar las tasaciones más exigentes de la FHA, por lo que es menos probable que los vendedores acepten una oferta basándose en una preaprobación de la FHA.
• Las tasas de interés son bajas, pero no tan bajas como serían con estándares de evaluación de riesgo del crédito más estrictos.

Preguntas frecuentes sobre los préstamos multifamiliares de la FHA

¿Qué es una propiedad multifamiliar según la FHA?

La definición de la FHA de una propiedad multifamiliar incluye propiedades de 5 unidades o más. La mayoría de las personas está comprando propiedades o viviendas unifamiliares de 4 unidades o menos en lugar de complejos de apartamentos.

Sin embargo, hay cierto cruce en los requisitos. Ya sea que vayas a comprar una propiedad unifamiliar o multifamiliar, esta tiene que ser de naturaleza residencial. También tiene que cumplir los estándares de tasación para préstamos de la FHA ya sea en el momento en que se compra la propiedad o después de completar las renovaciones. Una de las diferencias principales es que, si es una propiedad unifamiliar, al menos una de las unidades tiene que estar ocupada por el propietario.

¿Cómo pido un préstamo multifamiliar?

Si quieres pedir un préstamo para una vivienda multifamiliar ocupada por el propietario hasta de 4 unidades por medio de la FHA, un prestamista revisará tu crédito y evaluará tus ingresos y tus bienes. Prepárate para compartir cosas como tus formularios W-2, 1099 y declaraciones de impuestos. Además, querrás proporcionar estados de cuenta de cualquier cuenta bancaria y de inversión que quieras usar para calificar para la hipoteca.

Además de tus calificaciones financieras personales, se valorará tu propiedad para darle un valor tasado. También recibirás un valor de alquiler de mercado justo, que se usa para ayudarte a calificar para el pago de la hipoteca con ingresos de alquiler.

¿Hay préstamos comerciales de la FHA?

La FHA no ofrece préstamos comerciales. Lo que sí ofrece es la posibilidad de una propiedad de uso mixto siempre que el 51% de la propiedad siga dedicado al espacio habitable para ti y tus inquilinos. Esto es cierto para proyectos unifamiliares o lo que la FHA considera propiedades residenciales multifamiliares.

¿Es un préstamo multifamiliar de la FHA la única manera de financiar una propiedad multifamiliar?

Hay un par de opciones diferentes cuando se trata de financiar una propiedad multifamiliar. Una opción es usar una hipoteca convencional que permite que el prestatario obtenga viviendas unifamiliares hasta de 4 unidades y propiedades multifamiliares de 5 unidades o más.

Otra opción es usar una hipoteca comercial que está relacionada con un negocio en lugar de ser de naturaleza residencial. Es importante mencionar que esta opción de financiamiento depende muchísimo del desempeño del negocio.