Refinanciamiento de una segunda hipoteca: Lo que debes saber

Refinanciar tu hipoteca puede dar como resultado un nuevo préstamo con tasas de interés más bajas y pagos mensuales más pequeños. Si reduces lo suficiente tu tasa de interés, podrías reducir cientos de dólares de tu pago.

¿Pero qué pasa si también tienes una segunda hipoteca, como un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía? ¿Puedes refinanciar esas hipotecas? ¿Y es posible refinanciar tu primera y segunda hipoteca juntas?

Puedes hacerlo. Pero tendrás que cumplir ciertos requisitos de refinanciamiento de la hipoteca.

Como su nombre sugiere, una segunda hipoteca es cualquier hipoteca que no sea tu préstamo hipotecario principal. Una segunda hipoteca es otro gravamen, ya que la propiedad ya tiene un préstamo hipotecario sobre ella.

Hay varios tipos de segundas hipotecas disponibles para los propietarios de vivienda. Vamos a repasar las opciones de segunda hipoteca más frecuentes que podrías encontrar.

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es similar a tu hipoteca principal, pero la cantidad que puedes pedir prestada está basada en el valor líquido de tu casa. El valor líquido de la vivienda es la diferencia entre lo que debes de tu hipoteca y lo que vale tu casa. Si tu casa vale $200,000 y debes $120,000 de tu préstamo hipotecario, tienes $80,000 en valor líquido.

Entonces, puedes obtener un segundo préstamo hipotecario, un préstamo sobre la plusvalía, sobre ese valor líquido. Recibirás el dinero en un pago único y lo devolverás en cuotas mensuales con intereses, igual que tu hipoteca principal. Puedes usar ese dinero para cualquier cosa. Si lo usas para financiar una mejora que aumenta el valor de tu casa, puedes deducir los intereses que pagas en tus impuestos sobre ingresos. Consulta a un profesional de impuestos si tienes alguna pregunta.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

También puedes obtener una línea de crédito garantizada por la plusvalía, conocida como HELOC. La cantidad que puedes pedir prestada mediante un HELOC nuevamente se basa en el valor líquido de la vivienda. Pero una HELOC actúa más como una tarjeta de crédito, con un límite máximo de crédito basado en esta cantidad de capital. Digamos que tienes $80,000 de capital acumulado. Puedes obtener una HELOC con un límite de endeudamiento de $60,000. Entonces, solo devuelves lo que has pedido prestado. Es posible que solo tomes prestados $30,000. Entonces, tendrías que devolver esto, con intereses, en cuotas mensuales.

Haces pagos completos del principal e intereses en la última parte del plazo. Los primeros años se conocen como el período de retiro de dinero. Durante este tiempo, puedes sacar dinero y volver a ponerlo si quieres sacarlo más tarde para proyectos futuros. Solo estás obligado a pagar intereses sobre lo que tomas prestado durante este tiempo.

Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC.

Hipoteca Piggyback

Finalmente, existen las hipotecas Piggyback o hipotecas combinadas. Los prestatarios podrían optar por estas para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), un seguro que protege a los prestamistas y puede agregar cientos de dólares a los pagos hipotecarios de los prestatarios. También se conocen como préstamos 80-10-10. Eso se debe a que los prestatarios cubren el 80% del costo de la vivienda con un préstamo hipotecario estándar de primer nivel. Cubren el segundo 10% con un segundo préstamo sobre la plusvalía, generalmente un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda o una HELOC. Luego pagan el 10% final del precio de la vivienda con su pago inicial.

Rocket Mortgage no ofrece hipotecas de tipo piggyback en este momento.

Sí, puedes refinanciar tu segunda hipoteca. Algunos propietarios de vivienda pueden querer refinanciar tanto tu primera hipoteca como tu préstamo sobre la plusvalía o HELOC en un solo préstamo hipotecario. Esto les dejará con un pago mensual en lugar de dos. Y si tu nueva tasa de interés es lo suficientemente baja, también podrían reducir la cantidad que pagan cada mes.

El reto radica en el valor líquido de tu vivienda. La mayoría de los prestamistas necesitan que los prestatarios tengan al menos un 20% de capital acumulado en sus viviendas para refinanciar su hipoteca. Los prestatarios necesitarán suficiente capital acumulado para alcanzar ese porcentaje incluso si están refinanciando dos hipotecas.

También es posible refinanciar únicamente tu segunda hipoteca. Por ejemplo, es posible que quieras refinanciar una línea de crédito hipotecario con una tasa de interés ajustable, que cambia con el tiempo, a un préstamo sobre la plusvalía con una tasa fija que se mantiene igual, lo que facilita la planificación de tu pago mensual de la hipoteca.

Todavía puedes refinanciar tu hipoteca principal si tienes un segundo préstamo sobre tu casa. La segunda hipoteca simplemente complica el proceso.

Hay dos formas de cerrar un refinanciamiento de una hipoteca principal cuando tienen una segunda hipoteca: Puedes refinanciar tanto tu hipoteca principal como tu segunda hipoteca en un solo préstamo. Supongamos que debes $150,000 en tu hipoteca principal y $50,000 en tu segunda hipoteca. Necesitarías refinanciar los dos préstamos en un solo préstamo de $200,000, o más si estás incluyendo los costos de cierre en tu nuevo préstamo. Sin embargo, si no tienes un 20% de capital acumulado en tu casa, no podrás hacerlo.

Pero ¿qué pasa si quieres conservar ese segundo préstamo? Es posible que tu segundo préstamo sea una HELOC, y te gusta la flexibilidad de tener una línea de crédito contra el valor líquido de la vivienda. Puedes refinanciar tu hipoteca primaria si el prestamista que tiene tu segunda hipoteca acepta lo que se conoce como resubordinación.

Según este proceso, el prestamista de tu segunda hipoteca acepta permanecer en la segunda posición, o posición subordinada, después de que refinancies tu hipoteca primaria existente. Generalmente, tu segunda hipoteca se volverá tu préstamo principal después de un refinanciamiento de este tipo porque es la deuda más antigua. Entonces, deberás pedir que el titular de tu segundo préstamo acepte renunciar a esta posición y permanecer en la segunda o subordinada después de que se cierre tu refinanciamiento.

Si el prestamista no está de acuerdo con esto, no podrás cerrar tu refinanciamiento y conservar ese segundo préstamo. Ningún prestamista hipotecario que te otorgue un préstamo hipotecario principal aceptará la posición subordinada.

Afortunadamente, la mayoría de los prestamistas estarán de acuerdo con la resubordinación. Generalmente, tendrás que pagar un pequeño cargo y presentar la documentación para que se haga la resubordinación.

Refinanciar puede ahorrarte dinero. Pero eso no significa que no haya tanto aspectos positivos como negativos implicados en esta decisión financiera.

Ventajas

• Reducir tu pago mensual. El objetivo más frecuente de refinanciar cualquier hipoteca es reducir tu pago mensual. Lo haces refinanciando a una nueva hipoteca con una tasa de interés más baja. Esa tasa más baja te dará un pago mensual más bajo. Es cierto que generalmente las segundas hipotecas no son tan grandes como los préstamos principales. Pero reducir la tasa de interés en una segunda hipoteca todavía puede generar ahorros significativos cada mes.
• Cambia de dos pagos al mes a uno solo. Si tienes una segunda y una primera hipoteca, tendrás que hacer dos pagos cada mes. Esto puede complicar tu rutina de pago de facturas y aumentar la posibilidad de que olvides hacer uno de tus pagos por accidente. Al refinanciar tu primer y segundo préstamos hipotecarios en un solo préstamo, eliminarás un pago cada mes.
• Eliminar esa hipoteca de tasa ajustable. Es posible que tu segunda hipoteca tenga una tasa ajustable, una que sube o baja según el rendimiento de ciertos índices económicos. Estas fluctuaciones pueden hacer que tu pago hipotecario suba o baje también. Si quieres más certeza, podrías refinanciar tu hipoteca de tasa ajustable a un préstamo de tasa ajustable.

Desventajas

• El refinanciamiento no es gratuito. Hay un costo asociado con refinanciar tu hipoteca. Aunque varía según el prestamista, puedes esperar pagar entre el 2% y el 6% del saldo principal de tu préstamo en costos de cierre. Tendrás que determinar si puedes reducir lo suficiente tu tasa de interés para generar ahorros suficientes que te permitan reembolsar estos costos rápidamente.
• El no hacer los pagos podría significar que perderás tu casa. Cada vez que recibes una nueva hipoteca, ya sea mediante refinanciamiento o al obtener una hipoteca de compra cuando compras una nueva casa, te expones a un mayor riesgo de perder tu vivienda. Eso se debe a que, si dejas de hacer los pagos hipotecarios, tu prestamista puede tomar posesión de tu vivienda mediante el proceso de ejecución hipotecaria.

Si estás listo para refinanciar tu segunda hipoteca, es posible que refinanciando una HELOC en un préstamo de tasa fija, el primer paso sea buscar un prestamista hipotecario. Puedes refinanciar con tu prestamista actual, ya sea el que originó tu hipoteca primaria o el que creó tu segunda hipoteca. Pero no tienes que hacerlo. Puedes refinanciar con cualquier prestamista autorizado para operar en tu estado.

Demuestra tus ingresos

Una vez que te decidas por un prestamista, es muy probable que necesites proporcionar ciertos documentos que muestren que tienes suficientes ingresos para hacer tus pagos hipotecarios a tiempo. Estos documentos pueden incluir copias de tus dos últimos talones de cheque, los últimos dos meses de estados de cuenta bancarios, las declaraciones de impuestos de los últimos dos años y tus formularios W-2 de los últimos dos años.

Revisar tu puntuación de crédito

Tu prestamista estudiará estos documentos y considerará varios números clave. Los prestamistas también examinarán tu puntuación de crédito de tres dígitos para asegurarse de que tengas un historial de pagar tus cuentas a tiempo. Cuanto más alta sea esta puntuación, es más probable que obtengas la aprobación para tu solicitud de refinanciamiento. Los prestamistas consideran que las puntuaciones FICO^® de 760 o más son excelentes. Necesitarás una puntuación sólida para obtener una tasa de interés lo suficientemente baja como para que valga la pena refinanciar.

Verificar tu relación deuda-ingresos

Tu relación deuda-ingreso, también conocida como relación DTI, es clave. Esta relación analiza la proporción entre tus deudas mensuales y tus ingresos. Idealmente, la mayoría de los prestamistas quieren que tus deudas mensuales totales, incluyendo el pago de tu nueva hipoteca, no superen el 43% de tus ingresos mensuales brutos. Hay cierto margen de maniobra aquí, ya que diferentes prestamistas podrían estar más dispuestos a trabajar con prestatarios que tengan relaciones DTI más altas.

Verifica tu relación préstamo-valor

Tu relación préstamo-valor, o relación LTV, es otro factor importante en tu refinanciamiento. Como su nombre indica, tu LTV es la proporción de cuánto debes en tu préstamo hipotecario actual, o en préstamos, dividido entre el valor actual de tu vivienda. Si el valor de tu vivienda es de $150,000 y tus hipotecas combinadas suman $90,000, tu LTV es del 60%.

La mayoría de los prestamistas exigen que tengas al menos un 20% de valor líquido de la vivienda para calificar para un refinanciamiento. Esto significa que necesitarás un LTV del 80% o menos.

Refinanciar una segunda hipoteca podría llevar más tiempo, pero también podría proporcionar sólidos ahorros mensuales. Si estás listo para dar este paso, considera refinanciar con Rocket Mortgage. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.