¿Qué es una segunda hipoteca y cómo funciona?

Hay muchos motivos por los que podrías necesitar acceso a una gran cantidad de dinero. Tal vez estás pensando en regresar a estudiar o necesitas consolidar algunos saldos altos en tarjetas de crédito. ¿O quieres hacer algunas reparaciones en la casa?

¿Por qué no considerar el capital de tu vivienda, que generalmente es más que cualquier reserva en efectivo que tengas disponible? Es posible que puedas usar una segunda hipoteca para pagar los gastos.

Aunque Rocket Mortgage^® no emite segundas hipotecas, cubriremos lo que necesitas saber sobre las segundas hipotecas y cómo funcionan. También daremos algunas alternativas de financiamiento, como un préstamo personal o refinanciamiento con desembolso de efectivo, que podrían ser mejores opciones para ti.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es un derecho de retención contra una propiedad que ha tiene un préstamo hipotecario. Un derecho de retención es un derecho de poseer y tomar posesión en circunstancias específicas.

En otras palabras, tu prestamista tiene el derecho de tomar el control de tu casa si no pagas el préstamo. Cuando sacas una segunda hipoteca, hay un derecho de retención contra la parte de tu casa que ya pagaste.

A diferencia de otros tipos de préstamos, como préstamo de automóvil o de estudiante, puedes usar el dinero de la segunda hipoteca para casi cualquier cosa. Las segundas hipotecas también ofrecen tasas de interés que son mucho más bajas que las tarjetas de crédito. Esta diferencia las hace una opción atractiva para pagar la deuda de tarjetas de crédito.

¿Qué necesitas para obtener una segunda hipoteca?

Antes de que hablemos más detalladamente sobre lo que son las segundas hipotecas y para quiénes son, aprendamos un poco más sobre el capital de tu vivienda. El capital de tu vivienda determina cuánto dinero puedes obtener cuando sacas una segunda hipoteca.

A menos que tu préstamo hipotecario tenga un saldo de $0, el derecho de retención continúa sobre tu casa. Tu prestamista hipotecario tiene el derecho de quedarse con ella si te atrasas en pagos antes de terminar de pagar el préstamo. A medida que pagas el saldo del principal del préstamo, la parte del préstamo que has pagado se llama capital.

Calcular el capital de tu vivienda es relativamente fácil. Resta la cantidad que has pagado del saldo del principal de tu casa de la cantidad total que prestaste.

Por ejemplo, si compraste una casa que valía $200,000 y has pagado $60,000, incluyendo el down payment, tienes $60,000 de capital en tu casa. Los intereses que pagas de la hipoteca no cuentan para el capital de tu vivienda.

El capital de tu vivienda también puede aumentar de otras maneras. Si estás en un área de crecimiento de bienes raíces o haces mejoras en tu casa, el valor de mercado de tu casa también sube. Este cambio aumenta el capital sin más pagos. Por otro lado, si el valor de tu casa disminuye y entras en un mercado de compradores, puedes perder capital.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

El capital que tiene en tu casa es un activo valioso, pero a diferencia de efectivo líquido como dinero en efectivo, no es algo que generalmente puedes utilizar.

Sin embargo, una segunda hipoteca te permite usar el capital de tu vivienda y ponerlo a trabajar. En vez de tener ese dinero amarrado a tu casa, está disponible para los gastos que tienes ahora. Esta opción puede ser una ayuda o un obstáculo, dependiendo de tus objetivos financieros.

Los requisitos específicos para obtener la aprobación de la segunda hipoteca dependerán del prestamista con el que trabajes. Sin embargo, el requisito más básico es que tengas algo de capital en tu vivienda.

Tu prestamista probablemente solo te permita tomar una parte de este capital, dependiendo de lo que valga tu casa y el saldo restante del préstamo de tu primera hipoteca, de manera que aún tienes cierta cantidad de capital en tu casa, (generalmente el 20 % del valor de la vivienda).

Para que te aprueben la segunda hipoteca, probablemente necesitarás una puntuación de crédito de 620 por lo menos, aunque los requisitos de los prestamistas individuales pueden ser más altos. Además, recuerda que las puntuaciones más altas están relacionadas con mejores tasas. Probablemente necesitarás tener una relación deuda-ingreso (DTI) que sea más baja que el 43 %.

Segunda hipoteca vs. Refinanciar: ¿cuál es la diferencia?

Una segunda hipoteca es diferente a refinanciamiento de hipoteca. Cuando sacas una segunda hipoteca, agregas un pago hipotecario totalmente nuevo a tu lista de obligaciones mensuales.

Debes pagar tu hipoteca original y otro pago al segundo prestamista. Por otro lado, cuando refinancias, pagas el préstamo original y lo sustituyes con un nuevo conjunto de plazos del préstamo del prestamista original. Solo haces un pago mensual con el refinanciamiento.

Cuando el prestamista refinancia una hipoteca, sabe que ya hay un derecho de retención sobre la propiedad, que pueden tomar como garantía si no pagas el préstamo. Los prestamistas que toman una segunda hipoteca no tienen la misma garantía.

En el caso de ejecución hipotecaria, al segundo prestamista solo se le paga después de que el primer prestamista recibe su dinero. Eso quiere decir que si te atrasas en el pago del préstamo original, el segundo prestamista podría no recibir nada. Es posible que tengas que pagar una tasa de interés más alta en la segunda hipoteca que en el refinanciamiento, porque el prestamista de la segunda hipoteca tiene mayor riesgo.

Esto hace que muchos propietarios de vivienda elijan el refinanciamiento con desembolso de efectivo en vez de una segunda hipoteca. En los refinanciamientos con desembolso de efectivo el prestamistas te da el pago total del capital a cambio de un nuevo principal más alto. Las tasas hipotecarias de refinanciamientos con desembolso de efectivo casi siempre son más bajas que las tasas hipotecarias de la segunda hipoteca.

Obtén más información sobre la diferencia entre la segunda hipoteca y el refinanciamiento investigando para saber qué funciona mejor para ti.

Tipos de segundas hipotecas

Hay dos tipos principales de segundas hipotecas entre los que puedes elegir: un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC).

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía te permite retirar un pago total del capital. Cuando haces un préstamo sobre la plusvalía, el proveedor de la segunda hipoteca te da en efectivo un porcentaje del capital.

A cambio, el prestamista obtiene un segundo derecho de retención sobre tu propiedad. Pagas el préstamo en cuotas mensuales con intereses, igual que la hipoteca original. La mayoría de plazos de préstamos sobre la plusvalía son de 5 a 30 años, lo que quiere decir que se pagan en ese período de tiempo.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía

Las líneas de crédito garantizadas por la plusvalía, o HELOC, no te dan el dinero en un solo pago total. En vez de eso, trabajan más como una tarjeta de crédito. El prestamista te aprueba para una línea de crédito basándose en la cantidad de capital que tienes en tu casa. Luego, puedes prestar contra el crédito que te extiende el prestamista.

Puedes recibir cheques especiales o una tarjeta de crédito para hacer las compras. Al igual que una tarjeta de crédito, las HELOC usan un saldo renovable. Esta característica significa que puedes usar muchas veces el dinero en tu línea de crédito siempre que lo pagues.

Por ejemplo, si tu prestamista te aprueba una HELOC de $10,000, puedes gastar $5,000 y pagarlos. Luego, puedes usar de nuevo los $10,000 completos en el futuro.

Las HELOC son válidas únicamente por una cantidad de tiempo predeterminada llamada un “período de retiro”. Debes hacer pagos mínimos mensuales durante el período de retiro de la misma manera que con una tarjeta de crédito.

Cuando termina el período de retiro, debes pagar el saldo total que queda del préstamo. El prestamista podría exigir el pago total o pagos por un período de tiempo. Si no puedes pagar lo que prestaste al final del período de pago, el prestamista puede tomar posesión de tu casa.

Tasas de la segunda hipoteca

Las tasas para las segundas hipotecas tienden a ser más altas que la tasa que obtendrías en la primera hipoteca. Esto es debido a que las segundas hipotecas son más arriesgadas para el prestamista, ya que la primera hipoteca tiene prioridad de pago en una ejecución hipotecaria.

Sin embargo, las tasas hipotecarias de la segunda pueden ser más atractivas que algunas otras alternativas. Si estás considerando una segunda hipoteca para pagar la deuda de tarjeta de crédito, por ejemplo, esa puede ser una movida inteligente financieramente pues las tasas de las tarjetas de crédito en general son más altas que las que obtendrías con un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC.

Ventajas y desventajas de una segunda hipoteca

Al igual que cualquier otro tipo de préstamo, hay ventajas y desventajas de sacar una segunda hipoteca.

Ventajas de una segunda hipoteca

• Las segundas hipotecas pueden tener cantidades de préstamo altas. Algunos prestamistas te permiten sacar hasta el 90 % del capital de tu casa en una segunda hipoteca. Esto quiere decir que puedes prestar más dinero con una segunda hipoteca que con otros tipos de préstamos, especialmente si has estado pagando tu préstamo por mucho tiempo.
• Las segundas hipotecas tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito. Las segundas hipotecas se consideran deuda garantizada, lo que quiere decir que tienen garantía de respaldo (tu casa). Los prestamistas ofrecen tasas más bajas en las segundas hipotecas que las de tarjetas de crédito porque hay menos riesgo de que pierda dinero.
• No hay límites en el uso del fondo. No hay leyes ni normas que dicten cómo puedes usar el dinero que saques de la segunda hipoteca. Desde planificar una boda hasta pagar la deuda de la universidad, el cielo es el límite.

Desventajas de una segunda hipoteca

• Las segundas hipotecas tienen tasas de interés más altas. Las segundas hipotecas frecuentemente tienen tasas de interés más altas que el refinanciamiento. Esto es porque los prestamistas no tienen tanto interés en tu casa como el primer prestamista.
• Las segundas hipotecas pueden poner presión en tu presupuesto. Cuando sacas una segunda hipoteca, aceptas hacer dos pagos hipotecarios mensuales: uno al prestamista original y otro al prestamista secundario. Esta obligación puede poner presión en tus finanzas, especialmente si ya gastas todo el dinero que ganas.

Preguntas frecuentes sobre la segunda hipoteca

Obtén más información sobre los segundos préstamos hipotecarios y las alternativas leyendo las preguntas frecuentes que se hacen los prestatarios cuando buscan opciones de financiamiento.

¿Cuándo debería obtener una segunda hipoteca?

Las segundas hipotecas no son para todos, pero pueden tener perfecto sentido en el escenario adecuado. Estas son algunas de las situaciones en que tiene sentido sacar una segunda hipoteca:

• Necesitas pagar la deuda de tarjeta de crédito. Las segundas hipotecas tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito. Si tienes muchos saldos de tarjeta de crédito en múltiples cuentas, una segunda hipoteca podría ayudarte a consolidar la deuda.
• Necesitas ayuda para cubrir gastos repetidos. ¿Necesitas crédito renovable sin refinanciamiento? A diferencia del refinanciamiento, las HELOC pueden darte acceso a crédito renovable, siempre que te mantengas al día con los pagos. Esta opción puede ser más manejable si estás cubriendo una factura de reparación de la casa o cuotas escolares periódicas.
• No puedes obtener refinanciamiento con desembolso de efectivo. Los refinanciamientos con desembolso de efectivo, comparado con los préstamos sobre la plusvalía, generalmente tienen tasas de interés más bajas. Pero si tu prestamista te rechaza para refinanciamiento, aún podrías obtener una segunda hipoteca. Considera todas tus opciones antes de obtener una segunda hipoteca.

¿Debería obtener una segunda hipoteca si tengo mal crédito?

Aunque frecuentemente es difícil calificar para segundas hipotecas con mal crédito, no es imposible. Obtener una segunda hipoteca con una puntuación de crédito baja probablemente quiere decir que estarás pagando tasas de interés más altas o usando un cofirmante en el préstamo.

También puedes buscar opciones de financiamiento alternativas para ayudar a pagar las mejoras en tu casa o para consolidación de deuda. Tanto los préstamos personales como los refinanciamientos con desembolso de efectivo son buenas opciones si tienes dificultad para calificar para una segunda hipoteca.

¿Puedo usar el refinanciamiento para pagar mi segunda hipoteca?

Si tienes suficiente capital en tu casa, podrías aprovechar un refinanciamiento con desembolso de efectivo y pagar la segunda hipoteca. Después de pagar al prestamista secundario, tendrás de nuevo solo un pago mensual. 

Ten en cuenta que tendrás que pasar por la solicitud de refinanciamiento y el proceso de tasación con el prestamista. También debes pagar los cargos por emisión de préstamo y los costos de cierre del nuevo préstamo. Sin embargo, hay buena posibilidad de que tengas una tasa de interés más baja, que hace que sea una opción atractiva para muchos prestatarios.

Conclusión: ¿es una segunda hipoteca adecuada para ti?

Aunque una segunda hipoteca puede parecer la única opción para pagar tus deudas con intereses altos o financiar un proyecto de renovación importante, no siempre es la mejor decisión financiera. Si tienes una gran cantidad de capital o buena puntuación de crédito, podría haber alternativas más asequibles. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo puede darte la flexibilidad de una segunda hipoteca sin la tasa de interés más alta y los pagos mensuales adicionales.

Por eso es buena idea tomarse el tiempo para considerar todas las opciones antes de elegir una segunda hipoteca en vez del refinanciamiento. Para obtener más información de qué opción es mejor para tu situación, habla con un experto en préstamos hipotecarios hoy mismo.