Invertir en bienes raíces: ¿Cuántas hipotecas puedes tener?

Ya sea que desees ampliar tu cartera de inversiones en bienes raíces o prefieras sumar una casa de vacaciones a tu vivienda principal, quizás te preguntes cuántas hipotecas puedes tomar.

La compra de varias propiedades puede ser una excelente manera de sumar bienes y ganar dinero, en especial si tomas buenas decisiones. No obstante, quizás deberías analizar detenidamente si podrás manejar varias hipotecas y deberías evaluar tu nivel de experiencia antes de asumir el riesgo.

¿Estás preparado para conocer más sobre la cantidad máxima de hipotecas que puedes tener? Mira este completo resumen para tener noción de las opciones que existen en cuanto a hipotecas y de cuántas propiedades puedes adquirir.

La Asociación Nacional Federal Hipotecaria (FNMA), o Fannie Mae, elevó de 4 a 10 la cantidad permitida de propiedades financiadas de forma convencional.

Sin embargo, si bien esta flexibilidad puede ser positiva, podrían surgir algunas dificultades en el proceso de llegar a 10 hipotecas convencionales. Ante todo, los prestamistas pueden ser reacios a firmar tantas hipotecas, e incluso más de una, y pueden considerarlo un préstamo más riesgoso.

También puede haber requisitos más exigentes en cuanto al pago inicial, la reserva de efectivo y la puntuación de crédito. Al tener varias propiedades, quizás también tengas tasas de interés más elevadas en las hipotecas.

Calificar para varias hipotecas a la vez puede ser complicado, pero en algunos casos es posible. Sigue leyendo para mejorar tus probabilidades de lograrlo.

Para las primeras seis hipotecas, el prestamista puede pedir que cumplas con determinados requisitos como los siguientes:

• Puntuación de crédito entre 620 y 680
• Relación préstamo - valor (LTV) de hasta 85%
• Disponibilidad de flujo de caja de las propiedades de alquiler actuales
• Comprobante de ingresos de formularios W-2 o declaraciones de impuestos
• Declaración de activos y pasivos
• Estados financieros de toda propiedad adquirida con fines de inversión actual
• Comprobante de hipotecas convencionales actuales

El prestamista puede tener también otros requisitos. De ser necesario, pídele detalles al prestamista sobre esos requisitos adicionales.

Los prestamistas imponen requisitos más estrictos para calificar para más de seis hipotecas. De hecho, las pautas para la evaluación de riesgo son mucho más exigentes. Quizás debas presentar un comprobante de todo lo siguiente:

• Pago inicial del 15% al 20% de cada propiedad adquirida con fines de inversión
• Pago inicial del 25% para viviendas dúplex, tríplex y cuádruplex
• Puntuación de crédito mínima de 620
• No haber pagado la hipoteca con 60 días de retraso en ninguna propiedad en el último año
• Dos años de declaraciones de impuestos que incluyan todos los ingresos de alquiler de todas las propiedades
• Seis meses de reservas de efectivo para cobertura de principal, intereses, impuestos y seguro (también denominada PITI) de todas las propiedades

Pídele al prestamista las demás pautas que debas respetar para los préstamos de las viviendas 7 a 10.

Cumplimiento de los requisitos de la FNMA para 5 a 10 propiedades financiadas

Durante la crisis hipotecaria de 2008, Fannie Mae anunció los requisitos para que un inversionista tenga entre 5 y 10 propiedades financiadas. Estos son algunos de los requisitos:

• Puntuación de crédito mínima de 720
• Pago inicial del 25% para vivienda unifamiliar y del 30% para vivienda multifamiliar (que podría ser una propiedad de dos a cuatro unidades)
• Fondos necesarios para cobertura de PITI de todas las propiedades
• Dos años de declaraciones de impuestos que incluyan los ingresos de alquiler
• Ninguna bancarrota ni ejecución hipotecaria en los últimos 7 años
• Historial crediticio sin pagos hipotecarios atrasados en el último año
• Formulario 4506-T completado con fines fiscales

Quizás debas buscar un poco hasta encontrar el prestamista hipotecario adecuado. Debido a los riesgos que podrían afrontar, no todos los prestamistas brindan la opción de llegar a 5-10 propiedades financiadas por FNMA.

Como inversionista inmobiliario, puedes intentar financiar varias hipotecas con métodos diferentes a los préstamos convencionales. Ahora veamos los préstamos no bancarios, los préstamos colectivos, los préstamos de portafolio y los préstamos de refinanciamiento con desembolso de efectivo.

1. Préstamos no bancarios

Los préstamos no bancarios no provienen de prestamistas tradicionales, sino de financiamiento privado de individuos y empresas. Los prestamistas suelen buscar propiedades que no permanezcan mucho en el mercado y que tengan buen potencial de venta.

Un préstamo no bancario también es un préstamo garantizado. Esto significa que el prestamista acepta la propiedad como garantía. En otras palabras, si el prestatario no cumple con el pago del préstamo no bancario, el prestamista asume posesión de la propiedad.

Obtención de un préstamo no bancario

Los préstamos no bancarios no tienen un proceso tan estricto de aprobación. Como prestatario, puedes recurrir a esta opción si no te aprueban un préstamo convencional. Además, los préstamos no bancarios se pueden cerrar en apenas días, en lugar del mes que suele demorar una hipoteca convencional.

Los préstamos no bancarios suelen tener una tasa de interés elevada, de 8% a 15%, en comparación con la tasa de los préstamos convencionales.

Los préstamos no bancarios también pueden exigir un gran pago inicial, porque los prestamistas quizás solo quieran financiar entre un 70% y un 80% del valor de la propiedad. Por ende, es posible que necesites bastante efectivo en mano para que los prestamistas no bancarios te tomen en serio.

Sin embargo, los préstamos no bancarios pueden ser la manera más rápida de adquirir varias propiedades para los inversionistas inmobiliarios y quienes compran viviendas para venderlas.

2. Préstamos colectivos

Las hipotecas colectivas permiten financiar varias propiedades con un mismo acuerdo hipotecario. Estas hipotecas son buenas para los inversionistas inmobiliarios, los promotores inmobiliarios y los dueños de propiedades comerciales. Las hipotecas colectivas ofrecen un proceso de compra eficiente y muchas veces menos costoso.

Otro beneficio de las hipotecas colectivas es que, apenas una propiedad del acuerdo se refinancia o se vende, una cláusula "libera" esa propiedad de la hipoteca original. Las otras propiedades de la hipoteca original permanecen en la hipoteca. En otras palabras, no hay obligación de saldar todo el préstamo.

Obtención de un préstamo colectivo

Al comprar propiedades con una hipoteca colectiva, todas las propiedades reciben las mismas condiciones de financiamiento. Al igual que en los préstamos no bancarios, el prestamista ofrece una garantía para las propiedades a cambio de una hipoteca colectiva. El incumplimiento del préstamo podría hacer peligrar tus propiedades actuales.

Ten en cuenta que, al solicitar una hipoteca colectiva, puede haber requisitos estrictos. Además, por la diferencia de normativas entre los distintos estados, no se puede usar una hipoteca colectiva para adquirir propiedades en diferentes estados. Por último, en una hipoteca colectiva los costos de cierre son muy superiores a los de una hipoteca convencional.

3. Préstamos de portafolio

El prestamista emite y "conserva" el préstamo de portafolio en lugar de venderlo en el mercado hipotecario secundario. En otras palabras, el préstamo de portafolio permanece en el portafolio del prestamista. El prestamista define el estándar de evaluación específico para el prestatario.

El préstamo de portafolio es muy similar al préstamo no bancario en cuanto al tiempo de espera y acelera significativamente el financiamiento de las propiedades.

Obtención de un préstamo de portafolio

El préstamo de portafolio puede acabar siendo más caro que un préstamo conforme equivalente debido a los intereses superiores de las tasas hipotecarias o a una multa por pago adelantado si saldas antes el préstamo. Estos costos superiores surgen al menos en parte porque el prestamista no puede vender el préstamo y asume todo el riesgo del préstamo de portafolio.

El prestatario del préstamo de portafolio también debe hacer un pago inicial elevado y presentar un comprobante de activos suficientes e ingresos elevados.

4. Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Quizás te convenga considerar un refinanciamiento con desembolso de efectivo, que es un tipo de refinanciamiento hipotecario que emplea el capital que vas acumulando con tus demás propiedades con el paso del tiempo. Recibes una suma total en efectivo a cambio de aceptar una hipoteca más grande al pedir prestado más con una nueva propiedad.

En un refinanciamiento con desembolso de efectivo, saldas una hipoteca anterior y la reemplazas con la nueva. Supongamos que aún debes $100,000 de una propiedad de $200,000 y has pagado $100,000 del saldo principal. Puedes tomar parte de esos $100,000 de capital de vivienda y usarlos en una nueva hipoteca.

Obtención de un refinanciamiento con desembolso de efectivo

En el caso del refinanciamiento con desembolso de efectivo, la hipoteca actual se modifica para que valga más, pero eso depende de la cantidad de efectivo necesitas retirar para invertir en otras propiedades de alquiler. Pocos días después de cerrar el refinanciamiento con desembolso de efectivo, el prestamista te dará el efectivo que necesitas para comprar la nueva propiedad.

Al ir creciendo tu portafolio de bienes raíces y tener varias hipotecas que pagar, quizás te convenga preparar un buen sistema para gestionarlas. De hecho, no te conviene depender del prestamista para el seguimiento de lo adeudado, en especial si eliges una opción de préstamo no tradicional. Lo ideal es "ir a fondo" y hacer un seguimiento detallado del saldo principal, el plan de pagos y las fechas de pago.

Además quizás no tengas el mismo prestamista para todas las propiedades, lo cual exigiría aún más organización. A esto se suma que quizás ni siquiera tengas las mismas fechas de pagos hipotecarios para todos los prestamistas. Existe la opción, según prefieras, de escalonar las fechas de pago o asegurarte de que todos los pagos sean el mismo día.

Fannie Mae permite que los prestatarios financien de forma convencional hasta 10 hipotecas a la vez. Esto puede ser una gran opción si tienes una estrategia de inversión en bienes raíces enfocada en poseer varias propiedades. No obstante, también es importante comprender las responsabilidades financieras adicionales que surgen al tener más de un préstamo hipotecario. Recuerda esto cuando consideres ampliar tu portafolio de inversiones.

¿Piensas que estás en condiciones de gestionar varias propiedades de alquiler o viviendas? Fíjate para qué calificas e inicia el proceso hipotecario hoy mismo.