Recálculo de la hipoteca: Lo que deberías saber antes de reamortizar

Los propietarios de vivienda que quieren ahorrar dinero en sus préstamos hipotecarios podrían considerar opciones el recálculo de la hipoteca. Probablemente puedas pagar menos en general en costos de intereses y posiblemente hasta reducir el número total de pagos mensuales antes de terminar de pagar por completo la hipoteca.

Para los que no tienen problemas de flujo de caja, lo que quiere decir que tienen dinero después de pagar sus obligaciones mensuales, hacer pagos adicionales podría tener sentido. Hacer un pago único para el principal de la hipoteca podría ayudarte a estar sin deudas más pronto. A diferencia del refinanciamiento, no tendrías que pasar por el proceso de solicitar un nuevo préstamo. Solo tienes que hacer un pago único considerable, que el prestamista incluiría en un nuevo pago mensual del préstamo más bajo después de recalcular tu hipoteca.

Sin embargo, ¿recalcular tu hipoteca es la mejor opción? Esto es lo que debes saber antes de reamortizar.

¿Qué es recalcular la hipoteca?

Recalcular la hipoteca es cuando haces un pago único al saldo del principal de tu préstamo. Tu prestamista reamortiza después tu hipoteca con el nuevo saldo (más bajo). La idea es que puedes reducir tus pagos mensuales pues disminuyó tu principal, pero la tasa de interés y el plazo continúan sin modificación.

Es más frecuente que los propietarios de vivienda recalculen la hipoteca cuando compran una nueva casa, pero no han vendido la vieja. Una vez se haya vendido la propiedad anterior, el propietario de vivienda puede usar la ganancia de la venta para recalcular su nueva hipoteca.

Un recálculo de la hipoteca también es una opción para los que reciben una gran cantidad de dinero y quieren reducir los gastos de la hipoteca. Por ejemplo, un propietario de vivienda recibe una herencia o una bonificación considerable en el trabajo.

¿Cómo funciona el recálculo de la hipoteca?

Los detalles pueden variar según el prestamista, pero estos son los pasos que puedes esperar:

• El propietario de vivienda hace un pago. Debes hacer un pago único considerable al prestamista, generalmente de un mínimo de $5,000, aunque hay que revisar la información en la letra pequeña para estar seguro. Este dinero se acredita al saldo del principal del préstamo y reduce la cantidad que debes.
• El prestamista reamortiza tu saldo. Amortización es un plan de pago fijo que incluye el principal y los intereses. Puedes pagar tu préstamo en una cantidad de tiempo establecida. Los prestamistas pueden darte una tabla de amortización para que vean cómo cambiarán tus pagos durante la vida del préstamo. Una vez hagas un pago único, el prestamista ajustará el plan de pago para reflejar las nuevas cuotas mensuales.
• El prestamista cobra cargos por administración del préstamo. Muchos prestamistas cobran un cargo por administración para el recálculo del préstamo. Normalmente no es más de unos pocos dólares, pero para saber la información detallada debes comunicarte con el prestamista. Rocket Mortgage® cobra $250 por recalcular la hipoteca.

De nuevo, recalcular la hipoteca solo reduce la cantidad que tienes que pagar cada mes, no disminuye el plazo de la hipoteca.

¿Cómo califico para recalcular la hipoteca?

No todos los prestamistas ofrecen el recálculo de la hipoteca ni son elegibles todos los tipos de hipoteca.

Esto es lo que necesitas para calificar para el recálculo de la hipoteca:

• No puedes tener un préstamo respaldado por el gobierno. No puedes recalcular la hipoteca de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ni del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) según las normas actuales del gobierno. La mayoría de los préstamos jumbo también se excluyen del recálculo de la hipoteca. Tienes que refinanciar tu préstamo si quieres cambiar los pagos de estos tipos de hipotecas.
• Debes cumplir estándares mínimos de reducción del principal. La mayoría de los prestamistas exigen una cantidad mínima de dinero antes de que puedas calificar para el recálculo de la hipoteca (normalmente $5,000), aunque también puede ser un porcentaje del principal. Rocket Mortgage no exige un pago único mínimo.
• Debes cumplir requisitos de capital. Puede que sea necesario que ya tengas cierta cantidad de capital en tu préstamo antes de que puedas calificar para el recálculo de la hipoteca. De nuevo, puede ser una cantidad fija en dólares o un porcentaje del saldo del principal.
• Debes cumplir los requisitos de tu prestamista relacionados con historia de pagos. Tu prestamista puede exigir que tengas una historia de pagos a tiempo antes de recalcular la hipoteca. Por ejemplo, Rocket Mortgage exige que tengas por lo menos dos pagos consecutivos a tiempo en tu préstamo actual antes de recalcular la hipoteca.

Ten presente que las normas individuales pueden variar con cada prestamista, por lo que es mejor verificar para qué puedes calificar.

¿Debería recalcular o refinanciar mi hipoteca?

Las buenas noticias es que hay muchas maneras de ahorrar dinero en una hipoteca, incluyendo recalcularla y refinanciarla. Los dos métodos te ahorrarán dinero, pero los mecanismos son diferentes. Hay ventajas y desventajas con cada opción, por lo que es esencial que entiendas las diferencias para tomar la mejor decisión. 

Recálculo de tu hipoteca

Las siguientes son las ventajas y desventajas de recalcular tu hipoteca.

Ventajas

• Recalcular la hipoteca es menos costoso. En vez de pagar los costos de cierre como harías con un refinanciamiento, generalmente solo pagas un pequeño cargo fijo por recalcular.
• No hay requisitos de crédito ni de valoración de la vivienda. No tienes que cumplir requisitos de puntuación de crédito para recalcular tu préstamo. Además, no hay que preocuparse por esperar una tasación como se necesita para el refinanciamiento.
• Puedes conservar tu tasa de interés actual. Recalcular la hipoteca te permite conservar la tasa de interés actual, mientras que en el refinanciamiento generalmente tienes que aceptar la tasa de mercado actual.
• Puedes ahorrar intereses y disminuir tu pago. Recalcular la hipoteca puede ser la solución perfecta si tienes una gran cantidad de dinero que abonar a tu préstamo, pero no estás seguro de cómo cambiarán tus ingresos en el futuro. Recalcular la hipoteca te permite ahorrar en intereses sin asumir un pago mensual más alto.
• El pago único se aplica directamente al principal. Si el prestamista no te permite aplicar el dinero directamente al principal, pregunta si ofrecen el recálculo de la hipoteca.

Desventajas

• Tu prestamista podría no permitirlo. Algunos prestamistas no te permiten aplicar pagos adicionales al principal de tu préstamo, sino lo acreditan para el pago del siguiente mes. Aunque esto te permitirá adelantar pagos, no servirá para ahorrar dinero en intereses.
• Puede ser que no califiques para recalcular tu hipoteca. Como se mencionó, los programas gubernamentales como préstamos de FHA y del VA generalmente no califican para recálculo de la hipoteca.
• Debes pagar una cantidad mínima. Los prestamistas generalmente solo consideran el recálculo de la hipoteca si haces un pago único mínimo que sea una cantidad fija específica o un porcentaje del principal. Además, debes pagar un cargo.
• No disminuyes el plazo de tu préstamo. Tu pago mensual se reducirá, pero el plazo permanece igual.
• Recalcular la hipoteca reduce El dinero que has aportado quedará inmovilizado en el capital de la vivienda, lo que quiere decir que tendrás que refinanciar u obtener un préstamo sobre la plusvalía si en el futuro necesitas acceso al capital de tu vivienda.

Refinancia tu hipoteca

Hay beneficios e inconvenientes del refinanciamiento de la hipoteca. Estos son algunos.

Ventajas

• Puedes cambiar tu préstamo. Cuando refinancias, tienes la opción de cambiar los términos de tu préstamo. Puedes disminuir el plazo, prolongarlo, cambiar a tasa de interés más baja y hasta refinanciar con un nuevo tipo de préstamo. Por ejemplo, para quitar el seguro, muchos propietarios de vivienda refinancian sus préstamos de FHA a préstamos convencionales tan pronto llegan al 20 % de capital. Cuando recalculas la hipoteca, no puedes cambiar nada más que el principal.
• Califican la mayoría de las hipotecas. Puedes refinanciar cualquier tipo de préstamo hipotecario. Refinanciar puede ser tu única opción para cambiar tus pagos mensuales si tienes un préstamo respaldado por el gobierno o un préstamo jumbo.
• Puedes elegir un nuevo prestamista. ¿No estás contento con tu prestamista actual? Puedes refinanciar tu préstamo hipotecario con uno nuevo.

Desventajas

• Los préstamos nuevos cuestan más. Un préstamo nuevo generalmente costaría más que recalcular la hipoteca. Esto incluye los cargo por emisión, cargos de tasación y otros costos de cierre relacionados.
• Posiblemente pagarías más intereses. Cuando obtienes un nuevo préstamo, técnicamente estarías empezando desde el principio. Normalmente pagarías más en intereses al principio del préstamo y después más del pago sería para el principal. Además, si refinancias a un plazo más largo podrías terminar pagando más en intereses durante la vida del préstamo.

Cómo recalcular tu hipoteca

Tu prestamista debería darte la información, pero no es mala idea recalcular tú mismo la hipoteca. La solución más fácil es usa una calculadora de recálculo de hipoteca, pero veamos cómo puedes hacerlo manualmente.

Lo que necesitas hacer es ver la fecha en que piensas hacer el pago único, luego disminuye el saldo total del préstamo. Después debes calcular tu pago mensual en los años que faltan del préstamo de acuerdo con el nuevo saldo y usando la misma tasa de interés.

Por ejemplo, tienes una hipoteca con tasa fija a 30 años con un saldo de $200,000 y una tasa de interés del 4.99 %. En este caso, tu pago mensual sería $1,072.43.

Decides hacer un pago único de $40,000, reduciendo tu saldo a $160,000. Si recalculas la hipoteca, tu pago mensual disminuye a $870.81, reduciendo tu pago en $201.62 cada mes.

Para revisar cuánto puedes ahorrar con un refinanciamiento o recalculando la hipoteca, usa nuestra calculadora de amortización.

Preguntas frecuentes sobre recalcular la hipoteca

Recalcular la hipoteca contra pago del principal: ¿cuál es la diferencia?

Para recalcular la hipoteca tienes que hacer un pago grande al principal. Sin embargo, puedes hacer pagos adicionales al préstamo sin recalcular la hipoteca. Si haces esto, te habrás adelantado con los pagos y tendrás que hacer menos hasta cancelar la hipoteca. Tu pago mensual se mantiene igual.

Piensa en esto: pagar por adelantado sin reamortizar/recalcular la hipoteca es como conducir más rápido por la ruta habitual al trabajo. Reamortizar/recalcular es como tomar una ruta diferente en la que se usa menos combustible, pero llegas al mismo tiempo que en tu ruta habitual.

¿Puedes extender la amortización de la hipoteca?

Sí. Sin embargo, puede ser costoso. Esto significa generalmente refinanciar en un préstamo más prolongado, pero también se puede hacer mediante la modificación del préstamo. Por medio del refinanciamiento puedes reamortizar una hipoteca a 15 años en una hipoteca a 30 años. Sin embargo, si tu hipoteca tiene multas por pago por adelantado, posiblemente tengas que pagarlas. El refinanciamiento paga la hipoteca original y activa esas multas, aunque pueda parecer como que solo estás extendiendo la hipoteca.

Mediante la modificación del préstamo, puedes extender una hipoteca a 30 años, lo que con frecuencia es una opción atractiva para las personas que están teniendo dificultades para hacer los pagos. Si estás considerando esta opción, habla con tu prestamista para saber si esto tendría como consecuencia más intereses.

¿Qué tan rápido se puede recalcular la hipoteca?

Si estás impaciente por recalcular/reamortizar, probablemente estés de suerte. Solo debes esperar 2 meses (durante los que habrás hecho los pagos como se acordó) después de establecer un programa de amortización inicial para recalcular el préstamo.

Conclusión

Recalcular la hipoteca es una herramienta útil para obtener un pago mensual más bajo. No es necesario que solicites un nuevo préstamo y el cargo por servicio es relativamente bajo. Es una manera sencilla de pagar más al principal y disfrutar un pago más bajo inmediatamente por el resto del préstamo.

Aun así, recalcular la hipoteca no cambiará el plazo ni la tasa de interés del préstamo. Sin embargo, eso se puede cambiar con un refinanciamiento.