¿Qué es la regla del 70% en la remodelación de casas y dice cuánto pagar por una propiedad en malas condiciones?

Un componente clave de remodelar una casa con éxito es comprarla a un precio lo suficientemente bajo de modo que puedas obtener una ganancia grande al venderla. Gastar en exceso en la fase inicial de la compra de una casa puede dificultar enormemente recuperar tanto o más de lo que invertiste en ella.

Pero ¿cómo determinas cuando el precio de venta de una casa es el correcto? La regla del 70% puede ayudar.

Ten en cuenta que la regla del 70% es solo una directriz general y no reemplaza la investigación que debes hacer para asegurarte de no pagar de más por una casa que quieres remodelar. Analicemos los pormenores de la regla del 70% y cómo funciona en la inversión de bienes raíces.

¿Qué es la regla del 70% en la remodelación de casas?

El proceso estándar de remodelar una casa implica comprar una casa o propiedad en malas condiciones a un precio bajo, repararla y venderla por una cantidad más alta. El objetivo de los remodeladores de casas es comprar bajo y vender alto para aumentar su ganancia.

La regla del 70% puede ayudar a los remodeladores cuando están revisando los listados de bienes raíces en busca de posibles oportunidades de inversión. Básicamente, la regla dice que los inversionistas en bienes raíces no deben pagar más del 70% del valor después de las reparaciones (ARV) de una propiedad menos el costo de las reparaciones necesarias para renovarla.

El ARV de una propiedad es la cantidad a la que se podría vender una casa después de renovarla. Cuando compran una casa para remodelar, los inversionistas necesitan calcular el precio estimado de venta después de remodelada. Pueden multiplicar esa cantidad por el 70% y restarla del costo de renovar la propiedad estimado.

La cifra final es el precio más alto que los remodeladores deberían pagar por esa propiedad.

Pero, la regla del 70% es solo una regla general. Antes de comprar cualquier casa, estudia las condiciones del mercado, trabaja con profesionales de bienes raíces para obtener un estimado de reventa más preciso y reúnete con los contratistas para determinar cuánto costarán las reparaciones y qué renovaciones se necesitan.

Si vas a pedir una hipoteca para financiar la propiedad de inversión, considera también la cantidad del préstamo y el plazo para evaluar todos tus gastos y el ARV de la propiedad. Asegúrate de solicitar la aprobación de la hipoteca para poder entender cuánto puedes gastar en una propiedad antes de comenzar a ver casas.

Obtener la aprobación de la hipoteca también te ayuda a prepararte para pagar la hipoteca una vez que la propiedad está lista para la reventa, porque sabrás cuánto le debes al prestamista.  

La regla del 70% ayuda a los remodeladores a determinar el precio máximo que deberían pagar por una propiedad de inversión. Básicamente, no deben gastar más del 70% del valor de la casa después de las reparaciones menos el costo de renovar la propiedad.

¿Cómo funciona la regla del 70%?

La regla del 70% se basa en un simple cálculo:

Valor después de las reparaciones (ARV) ✕ 0.70 − Costos de reparación estimados = Precio de compra máximo

El precio de compra máximo te dará una idea de cuánto deberías gastar en una casa que planeas renovar y revender. Subir de ese precio podría poner en riesgo tus ganancias.

¿Qué pasa si rechazan las ofertas que hago usando la regla del 70%?

La regla del 70% no funciona en todos los mercados. Si vas a comprar una casa en un mercado de vendedores donde los precios de las viviendas se disparan y los compradores las adquieren rápidamente, es posible que el propietario no acepte tu oferta, aunque la hayas obtenido utilizando la regla del 70%.

Si se trata de un mercado dinámico, es posible que tengas que ajustar tus cálculos para ofrecer un precio que puede llegar al 85% del ARV de una casa, menos los costos de renovación. La decisión de adoptar esta estrategia depende de la competitividad del mercado. Eso podría aumentar las probabilidades de que no puedas vender tu propiedad por un valor lo suficientemente alto como para obtener ganancias después de comprarla y renovarla.

Pero si vendes la propiedad en un mercado dinámico, es posible que puedas venderla rápido y por un precio más alto.

Por esta razón, la regla del 70%, por útil que sea, no sustituye la investigación de las condiciones del mercado. Incluso podrías encontrarte en un mercado de compradores, un momento en el que las casas no se venden rápidamente y los precios no suben. En ese caso, podrías ofrecer un precio más bajo por una casa, aunque la regla del 70% te diga que ofrezcas un precio más alto.

¿Qué son los números conservadores y por qué deberían usarlos los inversionistas?

Otra forma de protegerte cuando haces una oferta por una casa que quieres renovar es usar números conservadores.

En este contexto, “conservador” significa planificar para el peor de los casos. Esto es útil para calcular los costos de las reparaciones. Por ejemplo, podrías pensar que solo te costará $50,000 renovar la casa que quieres comprar. Pero ¿qué pasa si hay atrasos con los subcontratistas? ¿Qué pasa si descubres más problemas cuando abres las paredes de tu nueva casa? ¿Y si el costo de los materiales sube durante la renovación?

Muchas cosas pueden salir mal cuando remodelas una casa. Es importante planificar los atrasos y el aumento en los costos cuando asumes un proyecto de renovación. También es muy importante incluir estos costos potencialmente más altos en tu presupuesto de reparación. Si crees que las reparaciones costarán $50,000, quizá quieras presupuestar $70,000 para darte un colchón.

Lo mismo ocurre al estimar el ARV de tu casa. Posiblemente pienses que tu casa se venderá por $200,000 después de las renovaciones. Pero ¿qué pasa si la demanda se enfría mientras estás renovando? ¿Y si otras propiedades cercanas salen al mercado con precios más bajos? Estas incógnitas podrían hacer que el valor después de las renovaciones de tu casa disminuya.

De nuevo, es importante planificar para el peor de los casos al estimar el precio de venta final de tu casa renovada. Tal vez esperas que tu casa se venda por $200,000, pero haz un presupuesto como si solo se vendiera por $180,000.

Si planificas para el peor de los casos, podrías terminar ganando más dinero del esperado. Esto podría suceder si los precios de venta de las propiedades comparables se mantienen estables o si no gastas tanto dinero en reparaciones como habías previsto.

¿Cómo calcular cuánto debes pagar por una propiedad para remodelar?

Supongamos que calculas que el ARV de tu casa será $220 000. Para obtener un estimado general de cuánto deberías pagar por la propiedad, multiplica esa cifra de $220,000 por 0.7, y obtendrás $154,000.

Después, resta los costos previstos de renovación y reparación. Supongamos que calculas que costará $40,000 renovar la casa antes de venderla. Resta esos $40,000 de los $154,000 y te quedan $114,000. Esa cifra es el precio máximo estimado que deberías pagar por la nueva casa, según la regla del 70%.

Para hacer la regla del 70% lo más efectiva posible, es importante ser realista con el valor después de las reparaciones y con el cálculo de los costos de reparación. Si calculas que puedes vender tu casa por $220,000 después de las reparaciones, pero el mercado dice que la mayoría de las propiedades del barrio se están vendiendo por solo $190,000, quizá no tengas las ganancias que esperas. O quizá calcules que las reparaciones costarán $40,000, pero cuando las haces, gastas $60,000. Esos $20,000 adicionales se comerán tus ganancias.

Es importante trabajar con agentes de bienes raíces, inspectores y contratistas para remodelar una casa. Ellos pueden guiarte para hacer una evaluación más precisa de cuánto costará reparar la casa y cuánto podrías recibir cuando toque venderla.

Si vas a financiar la compra con una hipoteca, aplicar para una aprobación inicial también puede darte una mejor idea de lo que razonablemente puedes pagar por una casa. Con una aprobación inicial de un prestamista, tendrás una idea de cuánto puedes presupuestar para los costos de renovación y, eventualmente, el precio de venta cuando la regreses al mercado.

¿Me funcionará a mí la regla del 70%?

Dependiendo de tus objetivos, es posible que la regla del 70% no funcione para ti. Esta regla generalmente solo funciona para los inversionistas que quieren renovar y remodelar una casa rápido. Estos inversionistas compran muchas veces en barrios con abundantes ventas de viviendas comparables que los ayudan a determinar un valor después de las reparaciones más preciso.

La regla del 70% no funciona bien si quieres comprar una casa y quedártela por años, tal vez alquilándola mientras esperas que el valor aumente. Es difícil adivinar cuánto valdrá una casa en el futuro, y si no puedes predecir con cierta exactitud el valor después de las reparaciones de una casa, la regla del 70% pierde su valor.

Preguntas frecuentes sobre la regla del 70% y la remodelación de casas

¿Estás listo para probar la regla del 70%? Estas son respuestas a algunas preguntas que quizás todavía tengas.

¿Cómo calculo el ARV?

El principal reto con la regla del 70% es calcular una cifra precisa para el ARV. Si sobreestimas el valor después de las reparaciones de tu casa, podrías ver cómo tus ganancias disminuyen al verte obligado a vender la propiedad por un precio de venta más bajo.

Para calcular tu ARV con precisión, es importante estudiar el barrio donde está la casa e investigar a cuánto se venden las propiedades comparables. Si las casas similares a la que estás comprando y renovando se venden por $180,000, no esperes obtener un precio mucho más alto cuando la vendas. Ten en cuenta que un agente de bienes raíces puede ayudarte a encontrar propiedades comparables para establecer tu ARV.

¿Cómo calculo los costos de las reparaciones?

Uno de los retos de invertir en bienes raíces es calcular cuánto costará reparar o renovar una casa. Si eres nuevo en las remodelaciones, considera trabajar con un inspector de vivienda y un contratista para tener una imagen detallada de las renovaciones necesarias y de cuánto costarán.

Un inspector de vivienda también puede asesorarte sobre si una vivienda tiene problemas graves, como cimientos que se están hundiendo, moho o un techo podrido, que podrían encarecer la inversión en una propiedad.

¿Qué costos debo incluir para calcular mi presupuesto de remodelación?

Las reparaciones suelen ser los gastos más grandes que implica renovar una casa o una propiedad en mal estado. Pero no son los únicos costos que tendrás.

Si estás trabajando con un agente inmobiliario para vender tu casa renovada, deberás pagarle una comisión. Si estás usando una hipoteca para financiar la compra, deberás pagar tarifas como el seguro de título y los costos de cierre a tu prestamista hipotecario y otros terceros. Estos costos variarán, pero puedes esperar pagar entre el 3% y el 6% de la cantidad del préstamo en costos de cierre.

Los costos de mantenimiento, también llamados costos de tenencia son otro gasto. Como el nombre lo indica, estos son los costos que asumirás antes de vender una casa que compraste. Los costos de mantenimiento pueden incluir el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad, las facturas de servicios públicos y cualquier mantenimiento de la propiedad que debas hacer antes de remodelarla. La cantidad que pagarás en costos de mantenimiento depende en parte del estado donde esté tu casa y el tiempo que planeas conservarla antes de revenderla.

Conclusión: La regla del 70% es una buena regla general, pero no sustituye un análisis detallado

Remodelar una casa puede ser un negocio rentable, pero los nuevos inversionistas deben comprender que esta estrategia de inversión inmobiliaria conlleva riesgos. Sin embargo, usar la regla del 70% puede ser útil para determinar cuánto debes gastar en una casa o propiedad en mal estado si esperas obtener ganancias al revenderla.

Una vez más, trata la regla del 70% como una regla general. Investiga el barrio donde estás buscando comprar y considera los precios de venta promedio en ese barrio y el costo promedio de renovar una propiedad ahí.

¿Estás listo para dar el salto a un proyecto de remodelación de una casa o una propiedad de inversión? Antes de darlo, determina cómo vas a financiar la compra. Solicita una aprobación hipotecaria inicial con Rocket Mortgage® hoy mismo.