Tipos de inversiones en bienes raíces: Todo lo que necesitas saber

Invertir en bienes raíces tiene muchos beneficios si juegas bien tus cartas; por eso, se considera uno de los activos más populares. Sin embargo, si recién empiezas a invertir en bienes raíces, conocer todos los tipos diferentes de inversiones que tienes disponibles puede resultar un poco abrumador.

El primer paso es comprender los diferentes tipos de inversiones en bienes raíces y cómo funcionan. Antes de comenzar a decidir dónde invertir tu dinero, te contamos lo que debes saber.

Cuando piensas en inversión en bienes raíces, es posible que lo primero que se te ocurra sea comprar una propiedad de inversión y alquilarla y, si bien esa es una opción viable, es solo una gota en el océano en términos de todas las opciones de inversión en bienes raíces que tienes a tu disposición.

La mayoría de las inversiones en bienes raíces pertenecen a dos categorías generales: activas o pasivas. Las inversiones activas son negocios que te costarán no solo dinero, sino también probablemente tiempo y trabajo físico.

Remodelar casas y administrar propiedades residenciales de alquiler son ejemplos de inversiones activas porque requieren mucho esfuerzo de tu parte como inversionista. Las inversiones activas suelen ser un poco más lucrativas que las pasivas, pero requieren más flujo de caja y, por lo general, son más riesgosas.

Las inversiones pasivas en bienes raíces son oportunidades que no te exigen ser propietario de una propiedad ni administrarla. Las inversiones en fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), fondos de inversión en bienes raíces y financiamiento colectivo de bienes raíces se consideran pasivas. Estos métodos te permiten invertir en bienes raíces sin tener que comprometer mucho dinero por adelantado ni administrar propiedades.

Independientemente de que tengas o no el tiempo y el dinero para invertir en una propiedad de inversión, existen muchas formas de involucrarse en la inversión en bienes raíces. Exploremos algunas de las opciones que tienes disponibles.

1. Bienes raíces residenciales

Probablemente, los bienes raíces residenciales son el tipo de inversión en bienes raíces más conocido y que mejor se entiende. Dicho esto, hay muchos tipos diferentes de inversiones en bienes raíces residenciales que puedes o no conocer, desde microrremodelaciones hasta unidades habitacionales complementarias (ADU).

Por lo general, las inversiones en bienes raíces residenciales son activas, lo que significa que probablemente requieran contribuciones significativas de tu parte en términos monetarios y mucho esfuerzo, pero tienen el potencial de generar ganancias considerables y un flujo de caja continuo.

Tipos de inversiones en bienes raíces residenciales

Dado que las inversiones en bienes raíces residenciales pueden ser muchas cosas diferentes, exploremos algunas de tus opciones.

• Propiedad de alquiler a largo plazo: Una propiedad de alquiler a largo plazo es un inmueble que compras con la intención de alquilarlo a inquilinos. Esta propiedad puede ser cualquier cosa desde una vivienda multifamiliar con un máximo de cuatro unidades hasta una casa unifamiliar pequeña. Como inversionista, ganas dinero a través de ingresos por alquiler o del valor de la propiedad apreciada si finalmente decides vender la vivienda. Al administrar una propiedad de alquiler, algunos inversionistas eligen vivir en el sitio, lo que se conoce como una propiedad multifamiliar ocupada por el propietario, aunque esto no es obligatorio.
  
  
• Propiedad de vacaciones de alquiler: Ser propietario de una propiedad de vacaciones de alquiler es similar a ser propietario de una propiedad de alquiler a largo plazo. Compras una propiedad, por lo general, en una zona popular entre los turistas, y la alquilas a los visitantes que se queden durante un período breve. Esta puede ser una de las inversiones en bienes raíces residenciales que más trabajo requieren porque tú, un socio o un empleado tendrán que administrar el mantenimiento de la propiedad entre los huéspedes.
  
  
• Remodelar casas: Remodelar una casa es una de las inversiones más activas. Cuando remodelas una casa, compras una propiedad que necesita reparaciones, la reparas, la mejoras y la vendes. Remodelar casas es riesgoso. No solo invertirás mucho dinero propio, sino también necesitarás tener el flujo de caja para cualquier imprevisto que surja. Si todo sale bien, podrías obtener miles de dólares en ganancias de una venta.
  
  
• Microrremodelaciones: La microrremodelación es la versión menos extrema de la remodelación de una casa. Compras viviendas que se venden por un valor inferior al valor de mercado potencial y luego las vendes rápidamente, por lo general, sin realizarle grandes reparaciones. Esto es menos rentable que las remodelaciones tradicionales, pero también es menos riesgoso y requiere menos esfuerzo.
  
  
• ADU: Las unidades habitacionales complementarias, o ADU, son espacios habitables adicionales en tu propiedad que alquilas a un inquilino, por lo general, a un familiar. Los sótanos y cobertizos convertidos en pequeñas viviendas son ejemplos comunes de ADU. Normalmente, operar una ADU supone un costo menor que administrar una propiedad independiente y puede ser una buena opción para generar ingresos adicionales provenientes de tu propiedad actual.

Ventajas

Invertir en bienes raíces residenciales tiene muchas ventajas, incluidas las siguientes:

• Tienes el potencial de ganar mucho dinero con tu inversión si sabes lo que haces. Encontrar la propiedad perfecta en la zona adecuada podría brindarte un ingreso adicional considerable todos los meses.
  
  
• Los bienes raíces se aprecian con el transcurso del tiempo. Si compras una propiedad, especialmente con descuento, la reparas y luego la vendes, lo más probable es que obtengas un buen retorno de la inversión.
  
  
• Invertir en bienes raíces tiene beneficios fiscales, entre los que se incluyen deducciones fiscales, según tu nivel de ingresos.

Desventajas

Si bien los bienes raíces residenciales pueden ser una excelente inversión, definitivamente tienen algunas desventajas que se deben evaluar antes de dar el primer paso, incluidas las siguientes:

• Invertir en bienes raíces residenciales puede ser muy costoso. Especialmente si harás algo como remodelar una casa, recuerda que necesitarás mucho flujo de caja y es posible que debas renovar la propiedad, lo que puede costar miles y miles de dólares.
  
  
• Administrar los bienes raíces tú mismo puede ser muy demandante. Tener que encargarte del mantenimiento de una propiedad o realizar diferentes tareas de arrendador, como cobrar el alquiler y supervisar las reparaciones, puede llevarte mucho tiempo.
  
  
• Administrar una propiedad no es una inversión con mucha liquidez. No puedes vender bienes raíces rápido si necesitas usar el dinero de tu inversión de inmediato, como en el caso de otras opciones de inversión.

2. Bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales son inversiones en bienes raíces que, por lo general, no son residenciales. Los hoteles, almacenes, oficinas y tiendas minoristas son ejemplos de inversiones en bienes raíces comerciales.

Este tipo de inversiones también suele considerarse activo y significa que tendrás un espacio y lo alquilarás a una empresa. Al igual que los bienes raíces residenciales, puedes obtener flujo de caja adicional al cobrar el alquiler o vender la propiedad cuando se aprecie su valor.

Ventajas

• Los bienes raíces comerciales son conocidos por generar un rendimiento superior al de los bienes raíces residenciales. Si puedes solventar la administración de un espacio comercial, puede resultar lucrativo con el tiempo, según la zona en la que se encuentre.
  
  
• El valor de los bienes raíces comerciales se determina, en parte, por los ingresos que generan. Dicho esto, si tu propiedad alberga un negocio exitoso, su valor puede apreciarse mucho más rápido que el de una propiedad residencial.
  
  
• Es posible que su mantenimiento no sea tan riesgoso como el de las inversiones residenciales. Dado que es probable que alquiles los espacios comerciales a empresas, suele haber una relación más profesional entre el inquilino y el propietario.

Desventajas

• En el caso de las inversiones comerciales, debes preocuparte por el público y por tus inquilinos. Podrías necesitar ayuda profesional para que tu propiedad cumpla los estándares y para ayudarte a manejar los problemas que pudieran surgir.
  
  
• Las inversiones comerciales tienden a ser más demandantes. En lugar de tratar con algunos inquilinos, es probable que tengas que lidiar con varios contratos y problemas.
  
  
• Como tu propiedad de inversión es pública, en general, implica un mayor riesgo. Mientras los propietarios de edificios residenciales también deben preocuparse por los daños a la propiedad, los inversionistas en edificios comerciales tienen un mayor riesgo de que alguien resulte herido en las instalaciones o de que se produzcan daños a la propiedad.

3. Terrenos sin desarrollar

Un terreno sin desarrollar es una propiedad sin absolutamente nada (edificios, caminos, cultivos ni ninguna otra cosa). Invertir en terrenos sin desarrollar suele ser más económico que invertir en terrenos desarrollados y, al igual que en el caso de otros ejemplos de inmuebles, el valor de este tipo de terrenos también se aprecia con el tiempo. También puedes usar un préstamo para terreno para comprar terrenos sin desarrollar, especialmente si tienes intenciones de desarrollarlo.

Muchos inversionistas en terrenos sin desarrollar alquilan sus propiedades a agricultores para fines agrícolas o buscan propiedades con potencial de desarrollo en el futuro para vender más adelante a un valor apreciado.

Ventajas

• En comparación con muchas otras inversiones, adquirir terrenos sin desarrollar es fácil. Su costo es muy inferior al de los terrenos desarrollados o al de las propiedades comerciales o residenciales.
  
  
• Mantenerlos no es muy costoso. A diferencia de lo que implica la administración de un edificio, no tendrás que preocuparte por hacer reparaciones ni renovaciones constantemente.
  
  
• Cuando se trata de terrenos sin desarrollar, tienes muchas opciones a tu disposición. Podrías comprarlo y conservarlo, alquilarlo o incluso construir algo en el terreno que adquiriste.

Desventajas

• Los terrenos baldíos te otorgan algunas ventajas fiscales. Con los terrenos sin desarrollar, no podrás aprovechar los beneficios para los que podrías ser elegible con una inversión en un edificio con una hipoteca.
  
  
• Es posible que no ganes mucho dinero de inmediato. Si comprarás terrenos y los conservarás, tal vez tengas que esperar a que se aprecien mientras los puedes alquilar para diferentes fines.
  
  
• La zonificación puede ser complicada. La zonificación de los terrenos en los que invertiste puede ser determinante para tu inversión. Independientemente de que una propiedad esté zonificada para uso residencial o comercial, obtener la aprobación del municipio local para desarrollar tus planes en los terrenos puede ser difícil.

4. Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT)

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, son empresas que operan como fideicomisos y supervisan varias inversiones en bienes raíces. A diferencia de muchas de las opciones anteriores, los REIT se consideran inversiones pasivas. En lugar de tener propiedades, puedes invertir en un REIT y generar ingresos provenientes de las propiedades que administra la empresa.

Algunos REIT cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) y cotizan en bolsa. Por lo general, estas empresas se especializan en propiedades comerciales, como centros comerciales, oficinas y hospitales, por lo que, si te interesan los bienes raíces comerciales, pero no tienes el capital para invertir en una propiedad, un REIT puede ser una excelente opción.

Ventajas

• Puedes ganar dinero adicional sin tener que ver, administrar ni ser propietario de la propiedad. Cuando inviertes en un REIT, la carga de trabajo que implican las inversiones activas en bienes raíces no es tu responsabilidad.
  
  
• Según el REIT en el que inviertas, podrás obtener ingresos estables, aunque más reducidos.
  
  
• Muchos REIT son, técnicamente, acciones, pero como son inversiones en bienes raíces, pueden ayudar a diversificar tu portafolio y, a la vez, mantener la flexibilidad y liquidez.

Desventajas

• Los REIT sirven más como inversiones a largo plazo que te ofrecen montos de dinero cada vez mayores con el transcurso del tiempo, por lo que, si quieres ganar mucho dinero rápido, los REIT no te ayudarán demasiado.
  
  
• Los REIT devengan impuestos superiores a los dividendos calificados.
  
  
• Con un REIT, tienes poco control sobre tus inversiones, ya que no administras ni eres dueño de ninguna de las propiedades ni de los préstamos.

5. Financiamiento colectivo de bienes raíces

El financiamiento colectivo de bienes raíces es un método nuevo en el que los inversionistas se unen, generalmente en línea, para juntar sus fondos e invertir en oportunidades que no podrían financiar solos. Este método de inversión, como los REIT, implica mucho menos dinero inicial y también se considera ingresos pasivos.

Algunas plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces en línea están abiertas a inversionistas generales, pero hay muchas que exigen a los usuarios un determinado nivel de ingresos antes de invertir.

Ventajas

• El financiamiento colectivo es una excelente manera de diversificar tu portafolio de inversiones sin tener que invertir una gran cantidad de dinero.
  
  
• Ofrece acceso a oportunidades únicas a las que los inversionistas tal vez no hubieran accedido sin la ayuda de otros inversionistas en línea.
  
  
• Supone muy poco esfuerzo y, por lo general, todo el proceso se puede llevar a cabo en línea.

Desventajas

• Los inversionistas en financiamiento colectivo están sujetos a impuestos sobre los dividendos que reciben.
  
  
• Algunas plataformas de inversión pueden exigir el cumplimiento de un determinado nivel de ingresos para participar, lo que es contradictorio para los inversionistas a los que les interesa el financiamiento colectivo debido a su bajo nivel financiero para ingresar.
  
  
• Las plataformas de financiamiento colectivo pueden cobrar una tarifa a los usuarios para usar su servicio.

Las inversiones en bienes raíces ofrecen grandes ganancias, pero también pueden suponer un riesgo considerable. A diferencia de otro tipo de inversiones, las inversiones activas en bienes raíces, como los bienes raíces residenciales y comerciales o la renovación de casas, requieren una importante estabilidad financiera y una buena cantidad de flujo de caja para poder obtener ganancias.

También pueden llevar bastante tiempo, por lo que, si estás evaluando estos tipos de inversiones en bienes raíces como un negocio secundario, podría ser difícil equilibrar tu tiempo. Otro factor que se debe tener en cuenta es tu conocimiento del mercado inmobiliario en el que invertirás. Asegúrate de hacer tu diligencia debida y de conocer bien el vecindario antes de invertir.

Para los principiantes o aquellas personas que pretenden diversificar sus portafolios de inversiones, invertir en ingresos pasivos es más sencillo y requiere menos mantenimiento. Si tu tiempo, flujo de caja o conocimiento del mercado son limitados, las inversiones como los REIT públicos o privados, o las inversiones a través de plataformas de financiamiento colectivo, podrían ser una mejor opción.

Independientemente de lo que elijas, ten en cuenta que, al igual que con cualquier inversión, siempre existe el riesgo de perder dinero. Por eso, asegúrate de que tu tolerancia al riesgo se alinee con el tipo de inversión en bienes raíces que elijas.

No importa qué tipo de inversión en bienes raíces elijas, cada tipo tiene riesgos y beneficios. Los bienes raíces pueden ser una de las inversiones más rentables, pero también las más riesgosas para tu dinero, según cómo elijas involucrarte.

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