Cómo buscar propiedades de inversión: Una guía

¿No sabes cómo buscar propiedades de inversión?

No te culpamos: No importa si estás en busca de tu primera propiedad de alquiler o si eres un inversionista de bienes raíces con experiencia buscando aumentar tu flujo de efectivo, elegir la oportunidad de inversión correcta es crucial. Ya sea que estés buscando determinar cómo encontrar propiedades fuera del mercado, qué buscar en una propiedad de inversión o cómo manejar el financiamiento de una vivienda unifamiliar o multifamiliar, no tengas miedo, te tenemos cubierto.

Continúa leyendo para comenzar a buscar una casa, apartamento o condominio para agregar a tu portafolio de inversión en bienes raíces. Solo desplázate hacia abajo para obtener los consejos e ideas más recientes de los expertos sobre cómo buscar las mejores propiedades de inversión y propiedades fuera del mercado cerca de ti.

¿Por qué comprar una propiedad de inversión?

Como saben los inversionistas veteranos, invertir en bienes raíces tiene muchos beneficios. Hacerlo no solo te ayudará a aumentar tus ingresos pasivos, crear riqueza y generar oportunidades para ahorrar impuestos, también te puede ayudar a crear un camino hacia la mayor seguridad financiera y riqueza generacional. El primer paso para comenzar el camino es obtener la preaprobación de una hipoteca para una vivienda unifamiliar o multifamiliar para tener el financiamiento necesario listo cuando surjan las oportunidades.

Los motivos para invertir en bienes raíces y buscar propiedades de inversión o propiedades con ejecución hipotecaria pueden diferir según las situaciones individuales y los objetivos financieros. Por ejemplo: Los remodeladores de viviendas generalmente buscan casas para comprar a un precio bajo y vender a un precio más alto en el futuro, mientras que los inversionistas en propiedades de alquiler buscan casas que puedan conservar para generar ingresos pasivos durante un período de tiempo extendido. Pero independientemente de tus objetivos y motivaciones, o de lo que los remodeladores estén buscando, aprender a buscar la propiedad de inversión adecuada es clave para generar un negocio o un flujo de ingresos viable.

Cómo buscar propiedades de inversión

Para quienes se están preguntando cómo buscar buenas propiedades de inversión, o qué buscar, ayuda a tener una idea general de dónde comenzar, y qué tener en mente. Después, encontrarás varios consejos, sugerencias y recomendaciones. 

Con un agente de bienes raíces

Un agente de bienes raíces o un REALTOR^® autorizado pueden ser un socio importante en tu búsqueda de oportunidades de inversión. Eso es porque ya sea que estés interesado en remodelar casas o comprar propiedades de alquiler, pocos conocen las áreas o mercados donde estás viendo para comprar mejor que un profesional local. Con esto en mente, desarrollar una sólida relación laboral con un buen agente de bienes raíces puede ayudar a tener una fuente constante de consejos y oportunidades, y permitirte liberar tu tiempo para concentrarte más en reparaciones o la administración de propiedades.

A decir verdad, hay pocos motivos para hacer esto solo, incluso si estás buscando ampliar las oportunidades de inversión potenciales comprando viviendas bajo ejecución hipotecaria y propiedades REO. Entre sus contactos, conexiones y fuentes de información, los agentes pueden servir como asesores de confianza para los aspirantes a inversionistas en bienes raíces.

En el Servicio de Listados Múltiples

El servicio de listados múltiples (MLS) también puede ser uno de tus mejores amigos, ya que ofrece una base de datos completa de las propiedades en venta en tu región. Por supuesto, como todos los demás (incluyendo otros inversionistas en bienes raíces) tienen acceso a ella, el truco es actuar rápido cuando una propiedad de interés se vuelve disponible. Eso significa conocer el área y tener evidencia de fondos o una carta de aprobación previa para respaldar cualquier oferta que pienses hacer. De nuevo, ayuda tener un agente de bienes raíces (o un abogado de bienes raíces) disponible para responder cualquier pregunta que pudieras tener en caso de que estés listo para hacer una oferta. 

Por medio de subastas en línea

En la era de la conectividad constante, las aplicaciones y los teléfonos inteligentes, las subastas de bienes raíces en línea también pueden ser una fuente útil de oportunidades de compra y clientes potenciales. Aunque algunas subastas de bienes raíces todavía se hacen en las escaleras de los juzgados de algunos estados, lo más usual es que los compradores participen en ellas a través de Internet en todo el país. Toma en cuenta que las subastas generalmente piden que los compradores potenciales tengan suficiente dinero en efectivo a mano para completar la venta. Si es necesario, puedes organizar un financiamiento diferido para recuperar tu efectivo de cualquier proyecto en el que hayas invertido y usarlo para financiar compras futuras. 

Cómo buscar propiedades fuera del mercado

Sin embargo, debes saber: no todas las propiedades aparecen en el MLS, y muchas propiedades (las que vende directamente un propietario motivado) se venden principalmente de boca en boca. Los remodeladores que buscan joyas ocultas que, con un esfuerzo o trabajo relativamente mínimo que puedan hacer ellos mismos, puedan ser remodeladas rápidamente para obtener grandes beneficios en la reventa, querrán prestar atención especial a las propiedades fuera del mercado.

Conduce por el área

Una de las mejores fuentes de oportunidades potenciales es simplemente conducir por un vecindario deseado y estar siempre pendiente de casa que pudieran salir en venta, a punto de salir al mercado o en relativo estado de deterioro. Nada te detiene de probar la estrategia directa de tocar a la puerta o escribir la dirección de la propiedad e investigar quién es el propietario y después comunicarse con el propietario para hacer una cita. (Consejo: Puedes usar la dirección para buscar al propietario en las bases de datos y registros públicos, o pidiéndole ayuda a tu agente de bienes raíces). Asimismo, siempre tienes la opción de colgar letreros o volantes en el vecindario informando a los propietarios que estás en busca de propiedades para comprar.

Habla con todos

De manera similar, no subestimes el poder de la boca en boca para generar conciencia de que estás buscando oportunidades. También es buena idea avisar a tu agente de bienes raíces para que corra la voz entre su red de profesionales locales. Además, aunque es importante respetar los sentimientos y las situaciones de otros, también puedes estar atento a las ventas inminentes debido a un cambio de trabajo, a que los padres han envejecido o a un divorcio próximo, situaciones que generalmente dan lugar a la venta de las casas.

Visita las propiedades en venta por el propietario

Si ves un rótulo de For Sale By Owner (En venta por el propietario) en el jardín de una persona, no tengas miedo de aprovechar el momento. Toma la oportunidad para hacer una cita para visitar y recorrer la propiedad, hablar con el propietario sobre cualquier reparación o mantenimiento, y hacerte una idea de por qué está vendiendo. Un poco de trabajo previo puede marcar la diferencia y ayudarte a adelantarte a una posible compra. Además, no te olvides de que muchos inversionistas siguen encontrando excelentes opciones de bienes raíces en los listados de clasificados de Craigslist en su mercado local u objetivo, que muchas veces resultan ser un recurso invaluable para encontrar diamantes en bruto que están en venta por el propietario. 

Consulta las preejecuciones hipotecarias y las ejecuciones hipotecarias en línea

Las preejecuciones hipotecarias y las ejecuciones hipotecarias pueden ser oportunidades de compra y negocios especialmente buenos para los inversionistas pacientes y persistentes a los que no les importa hacer un poco de trabajo extra. Hay varios sitios web que dan información sobre estas propiedades a los inversionistas, quienes querrán hacer búsquedas periódicas y estar atentos a compras oportunas, especialmente a nivel local o del condado. 

Busca oportunidades de venta en corto

Otra fuente de opciones de compra cuando se trata de propiedades fuera del mercado puede ser cuando escuchas de un propietario de vivienda con problemas económicos. En este caso, puedes considerar comunicarte con el propietario de manera respetuosa y amable para ver si está abierto a la posibilidad de una venta en corto, que puede ser un gana-gana para ambas partes (poniendo el dinero en efectivo tan necesario en el bolsillo del vendedor y una posible oportunidad lucrativa de bienes raíces en manos del comprador). Sin embargo, quienes consideran estos tipos de inversiones deben recordar que las ventas en corto generalmente significan que estas casas se venden tal como están.

Qué buscar en una propiedad de inversión

Determinar qué buscar en una posible propiedad de inversión depende completamente de tus objetivos y planes financieros de nuevas inversiones en bienes raíces. Los remodeladores de casas naturalmente querrán buscar casas atractivas en áreas deseables que están subvaloradas, y que —con un mínimo de tiempo, gastos y esfuerzo— se pueden reparar y revender para tener una buena ganancia. En cambio, los inversionistas en propiedades de alquiler querrán buscar opciones asequibles en vecindarios y ubicaciones populares que estarán en demanda en el futuro y que posiblemente atraigan inquilinos que puedan proporcionar una fuente estable y recurrente de ingresos pasivos a medida que la propiedad se aprecia con el tiempo. En otras palabras: Son muchos los factores que querrás considerar cuando compres tu primera propiedad de alquiler.

Ubicación

Quizá hayas oído la frase tan repetida que dice que “la ubicación lo es todo en los bienes raíces”, principalmente porque es cierto. Tener una propiedad atractiva en una ubicación popular en un área en demanda con crecimiento económico suele ser la manera más rápida y segura de garantizar un retorno positivo en tu inversión en bienes raíces. Teniendo esto en mente, es importante cuando empiezas a ver propiedades (especialmente si eres un inversionista que está empezando), buscar un área con un flujo constante de crecimiento poblacional e inquilinos potenciales, como una ciudad universitaria o una ciudad en desarrollo con un distrito comercial que se expande rápidamente.

Impuestos sobre la propiedad

Todos los propietarios de inmuebles pagan impuestos sobre la propiedad cada año al gobierno federal. Los impuestos pueden aumentar y disminuir con el tiempo. Si la propiedad que estás considerando viene con impuestos sobre la propiedad altos, eso puede tener un efecto negativo en los flujos de efectivo anuales, en las ganancias de la inversión inmobiliaria y en tu capacidad para revender la propiedad.

Reparaciones

Además, tener que pagar por reparaciones (especialmente por piezas y mano de obra), en lugar de poder hacerlas tú mismo, también puede reducir significativamente tus ganancias. Los inversionistas en bienes raíces que no pueden llevar a cabo las tareas necesarias que implica tener una propiedad de alquiler tendrán que considerar los servicios de un contratista o de un administrador de propiedades. Por el lado bueno, si te gusta hacer las cosas por ti mismo, te sorprendería lo mucho que puedes aprender estos días cuando se trata de mantenimiento y reparaciones simplemente consultando tutoriales en línea o viendo videos en streaming.

Valores medibles

Naturalmente, también es importante que los números cuadren. A los inversionistas se les recomienda y anima mucho a que preparen un presupuesto, planifiquen las cifras de financiamiento y hagan los cálculos necesarios para comprender el potencial de beneficios de cualquier inversión antes de desembolsar el precio de compra. Los valores medibles útiles como el retorno sobre la inversión (ROI) proyectado, la tasa de rendimiento interna (IRR) y el multiplicador de alquiler bruto (GRM) te pueden ayudar a tomar decisiones más racionales en lugar de emocionales o desinformadas.

¿Cómo puedo financiar la compra de una propiedad de inversión?

El proceso de obtener una hipoteca para una propiedad de inversión es prácticamente el mismo que cuando compras tu propia casa.

De hecho, los inversionistas en bienes raíces pueden tener hasta 10 hipotecas residenciales para comprar viviendas unifamiliares, y cada vivienda unifamiliar puede incluir hasta 4 unidades. (Muchas de las que puedes alquilar si lo deseas).

Además, también puedes usar hipotecas convencionales, préstamos de la FHA o préstamos del VA según sea necesario para comprar una vivienda de varias unidades, aunque estos préstamos sí tienen requisitos de ocupación por el propietario.

Conclusión: Es importante que entiendas tus objetivos y el mercado de bienes raíces

Buscar propiedades de inversión no es una ciencia exacta, pero con un poco de trabajo, planificación e investigación, estarás bien encaminado en tu búsqueda de posibles adquisiciones de bienes raíces. Es importante saber qué estás buscando en una propiedad de inversión antes de entrar en el proceso, y actuar rápido cuando una propiedad que se ajusta a tu perfil se vuelve disponible.

¿Estás listo para dejar de ser un espectador y aventurarte en la inversión inmobiliaria comprando una propiedad de inversión? Envía tu solicitud en línea hoy para prepararte para una búsqueda exitosa.