Guía para invertir en propiedades de uso mixto

Las propiedades de uso mixto no son nada nuevo, pero han ganado popularidad en los últimos años debido a los cambios en la conducta de los consumidores. A muchos estadounidenses les gusta la idea de tener cerca del hogar sus tiendas y restaurantes preferidos, y hasta su trabajo, para poder ir caminando.

Esto brinda una oportunidad especial a los inversionistas inmobiliarios con experiencia. Si te interesaría conocer más sobre los bienes raíces de uso mixto, en este artículo hallarás todo lo que necesitas saber. Cabe señalar que Rocket Mortgage® no ofrece financiamiento para propiedades comerciales.

¿Qué es una propiedad de uso mixto?

Una propiedad de uso mixto es un tipo de inmueble que incluye unidades comerciales, unidades residenciales y a veces hasta unidades industriales. Esto permite a los inversionistas acceder a diferentes tipos de propiedades a través de una misma inversión.

Los proyectos de uso mixto suelen incluir propiedades complementarias; por ejemplo, un hotel puede contar con tiendas y gimnasio. Otro ejemplo sería un complejo de apartamentos desde el que se puede ir caminando a restaurantes y tiendas locales.

Estos proyectos son más prácticos para los residentes, ya que allí no es tan necesario contar con automóvil. Y, desde la perspectiva del inversionista, las propiedades de uso mixto suelen tener un mejor rendimiento a largo plazo y generar más rentabilidad.

Tipos de propiedades de uso mixto

Al invertir en un proyecto de uso mixto, no hay límite para los tipos de propiedades que se pueden incluir, pero a continuación describiremos los cuatro tipos de propiedades más habituales.

Calle principal

El espacio de calle principal es una combinación de unidades residenciales y comerciales en el centro de un pueblo. Este espacio suele incluir unidades residenciales en los pisos superiores y unidades comerciales en la planta baja. El modelo de calle principal es uno de los ejemplos más antiguos y perdurables de bienes raíces de uso mixto. 

Vivienda/Trabajo

En un espacio de vivienda/trabajo, hay inquilinos que viven y trabajan en el mismo edificio. Podría tratarse de una empresa en la planta baja del edificio, con apartamentos en los pisos superiores. También podrían ser socios comerciales que viven uno al lado del otro, y al lado de su lugar de trabajo.

Hogares y oficinas

Un espacio de hogares y oficinas es una combinación de unidades residenciales y oficinas. Este espacio es ante todo un edificio comercial, con unidades residenciales multifamiliares.

Hoteles de uso mixto

Un hotel de uso mixto normalmente consiste en un hotel, un gimnasio, un área de tiendas, un lugar para comer y espacios de entretenimiento. En la industria hotelera, las propiedades de uso mixto ayudan a atraer más clientes y generar más rentabilidad.

La importancia de la zonificación de uso mixto

La zonificación de uso mixto, también denominada planificación de uso mixto, ha permitido una integración más amplia de diferentes tipos de propiedades dentro de un mismo proyecto. Estos proyectos de zonificación suelen corresponder a alguna de las tres categorías que veremos a continuación:

• Horizontales: Los proyectos horizontales, en general, incluyen diferentes propiedades de uso único con funciones complementarias. Por ejemplo, podría tratarse de apartamentos, empresas y tiendas ubicadas en una misma manzana.
• Verticales: Los proyectos verticales contienen diferentes tipos de propiedades dentro de un mismo edificio. Por ejemplo, puede haber tiendas en el nivel más bajo del edificio, y apartamentos en los pisos superiores.
• Caminables Los proyectos caminables tienen una combinación de proyectos horizontales y proyectos verticales.

Por qué existe alta demanda de proyectos de uso mixto

En los últimos años, ha crecido la demanda de proyectos de uso mixto. Estos son algunos motivos:

• Caminabilidad: Uno de los grandes beneficios de los proyectos de uso mixto es la caminabilidad. Según la National Association of REALTORS^® (NAR), muchos estadounidenses prefieren vivir en vecindarios donde las cosas les queden cerca y puedan ir caminando. Los millennials en particular prefieren vivir en vecindarios donde puedan ir caminando a los restaurantes y las tiendas.
• Cambio en la conducta de los consumidores: Muchos atribuyen a los millennials el aumento de la demanda de propiedades de uso mixto. Cada vez más, los millennials prefieren vivir en áreas urbanas y caminar o usar transporte público. Pero, en la última década, muchos baby boomers han abandonado la vida suburbana para optar por propiedades de uso mixto.
• Mayor demanda de apartamentos: En los últimos 10 años, la cantidad de estadounidenses que alquila apartamentos ha aumentado más del 10%. A quienes alquilan por elección, las propiedades de uso mixto les ofrecen un uso más práctico del espacio.
• Beneficios para las tiendas: No hay dudas de que las tiendas físicas han sufrido mucho en la última década, primero debido al crecimiento del comercio electrónico, y recientemente debido a las cuarentenas por el coronavirus. Los proyectos de uso mixto aportan a las tiendas más tránsito peatonal y mayor acceso a los clientes.

Cómo hallar propiedades de uso mixto a la venta

Ahora que ya entendemos por qué los proyectos de uso mixto son tan atractivos para los inversionistas, ¿cómo podemos hallar estas propiedades? Bueno, la manera más sencilla es buscarlas entre los anuncios del mercado inmobiliario.

Sin embargo, una opción más estratégica sería buscar propiedades que estén a la venta pero no se hayan anunciado. Si tienes paciencia, esto te permitirá evaluar más opciones de bienes raíces.

Este método también ayuda a eliminar al intermediario y evitar pagar tarifas innecesarias. En Internet hay sitios que permiten buscar propiedades anunciadas y no anunciadas. 

Ventajas y desventajas de las propiedades de uso mixto

Al igual que cualquier estrategia de inversión, los proyectos de uso mixto tienen sus ventajas y desventajas. Veamos algunas de las principales que debemos considerar.

Ventajas

• Mercado más variado de inquilinos: Al invertir en una propiedad de uso mixto, se suele hallar un grupo más variado de inquilinos. Esto puede generar comunidades más activas e interesantes, lo cual incrementa el valor de las propiedades de todo el vecindario.
• Menos riesgo: Ante la gran demanda de propiedades de uso mixto, tiende a tratarse de una inversión menos riesgosa. También es una inversión más segura porque se diversifica en varios tipos de propiedades. Al no poner todos los huevos en una canasta, si se pierde un inquilino no se pierden tantos ingresos.
• Conveniencia: Las propiedades de uso mixto tienden a ser más prácticas para los consumidores debido al fácil acceso a transporte público, tiendas, trabajos y restaurantes.
• Bienes raíces sostenibles: Las propiedades de uso mixto benefician al medio ambiente y ofrecen un estilo de vida y trabajo más sostenible. Estos proyectos, al estar más concentrados en un área, permiten conservar terrenos y otros recursos naturales. Además, la caminabilidad reduce la contaminación, ya que los residentes no necesitan usar tanto el automóvil.

Desventajas

• Complejidad: Un gran proyecto de uso mixto con centro de compras, hoteles, oficinas y edificios de apartamentos puede suponer un proceso muy complicado y llevar más de un año. Además, si la planificación no es buena, pueden surgir conflictos entre los residentes y los propietarios de las tiendas.
• Gestión dificultosa: La planificación de este tipo de proyecto es más compleja, pero la gestión puede ser aún más difícil. Quizás se necesiten varios administradores para supervisar una sola propiedad.
• Más costos iniciales: Invertir en una propiedad de uso mixto puede ser más costoso. Y, si las propiedades no logran atraer nuevos inquilinos y clientes, las ganancias podrían ser limitadas.
• Dificultad para hallar financiamiento y préstamos: En los proyectos de uso mixto puede costar más hallar un inversionista, en especial en los mercados más pequeños.

Preguntas más frecuentes sobre las propiedades de uso mixto

¿Cuál es la diferencia entre una propiedad de uso mixto y una propiedad comercial mixta?

Las propiedades de uso mixto son propiedades empleadas intencionalmente con diferentes fines, por ejemplo para empresas, hogares, tiendas, oficinas o estacionamientos. Es decir, apartamentos, tiendas y empresas en una misma área serían una propiedad de uso mixto.

En cambio, una propiedad comercial mixta cuenta con varios tipos de propiedades comerciales. Podría ser una combinación de oficinas, industrias y tiendas en una misma zona.

¿Cuáles son los beneficios de las propiedades de uso mixto?

Invertir en proyectos de uso mixto ofrece muchos beneficios. Los diferentes tipos de propiedades suelen ser complementarios y brindar más opciones cercanas a los inquilinos. Las propiedades de uso mixto muchas veces generan un sentido de comunidad entre los residentes.

Para los inversionistas, las ganancias probablemente sean muy superiores en los proyectos de uso mixto. Al tratarse de vecindarios de gran demanda, se puede cobrar más el alquiler. Y los inquilinos comerciales tienen una gran motivación para conservar la propiedad, ya que de eso depende su negocio.

¿Cuál sería un ejemplo de propiedad de uso mixto?

Un buen ejemplo sería un edificio que alberga varios tipos de espacios comerciales y residenciales. Por ejemplo, podría haber restaurantes, tiendas y oficinas en el nivel inferior, y se podrían usar los niveles superiores para apartamentos o condominios.

¿Cómo se gestiona una propiedad de uso mixto?

Invertir en la propiedad y prepararla es apenas el comienzo. Una vez que la propiedad está lista, viene el arduo trabajo de hallar inquilinos y gestionarla.

Conviene invertir en buenos administradores de propiedades, conocedores del trato con los inquilinos residenciales y comerciales. Y también conviene conocer al detalle las regulaciones locales y las leyes de zonificación, a fin de evitar problemas en el futuro.

Conclusión: Las propiedades de uso mixto diversifican la cartera de los inversionistas

Invertir en una propiedad de uso mixto puede representar un gran compromiso, pero tiene muchos beneficios. Se obtienen mayores ganancias y quizás se hallen inquilinos de mayor calidad, motivados para conservar la propiedad.

Además, al invertir en proyectos de uso mixto, se ayuda a construir comunidades más sostenibles y ecológicas. Si estás listo para dar el próximo paso, quizás te convenga familiarizarte con las leyes de zonificación locales.