Préstamo ARM convertible: ¿Es adecuado para ti?

Finalizar una hipoteca es un compromiso grande, y después de juntar los fondos para el down payment, quizá te estés preguntando cómo conseguir la mejor tasa de interés. ¿Es mejor elegir una tasa estable o moverse con las tasas del mercado? Un préstamo ARM convertible ofrece la capacidad de hacer ambas cosas.

Aunque Rocket Mortgage^® actualmente no ofrece préstamos ARM convertibles, queremos mantenerte informado de todas tus opciones. Abajo presentamos un desglose de cómo funcionan los préstamos ARM convertibles y las ventajas y desventajas de esta opción de préstamo hipotecario.

Un préstamo ARM convertible es una hipoteca híbrida que combina hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) e hipotecas con tasa fija. Los prestatarios comienzan el plazo del préstamo con una tasa de interés ajustable, pero después de un período de tiempo establecido, tienen la opción de convertir a una tasa fija. Los compradores de vivienda que eligen las hipotecas convertibles generalmente lo hacen en un intento por aprovechar los posibles descensos de las tasas de interés al principio de la vida del préstamo, antes de establecerse en un pago mensual seguro e invariable.

Las condiciones exactas de un préstamo ARM convertible variarán dependiendo del prestamista, pero la estructura básica de la hipoteca tiene dos partes principales: la ARM inicial tradicional y la conversión a una hipoteca convencional.

Comienza con una hipoteca con tasa de interés ajustable

Un préstamo de tasa de interés ajustable tiene una tasa de interés que cambia con el mercado, y así es exactamente como se comportará tu hipoteca si eliges una ARM convertible.

Tu tasa de interés inicial —llamada tasa señuelo— generalmente será un poco más baja que la tasa fija estándar. Después de un período establecido, termina el período señuelo y tus tasas cambiarán periódicamente según un índice, como SOFR (tasa de financiamiento garantizado a un día) o la tasa de las letras del Tesoro a 12 meses, y un margen.

Antes de firmar una ARM, debes tomar en consideración cualquier límite en el pago mensual que pudiera tener como consecuencia una amortización negativa sobre tu préstamo.

Convierte a una hipoteca de tasa fija

Después de un período de tiempo establecido, usualmente de 1 a 5 años, tendrás la opción de convertir tu préstamo ARM a un préstamo convencional de tasa fija. En otras palabras, podrás establecerte en una tasa única durante el resto de la vida de tu préstamo. Aunque no pagarás costos de cierre por la conversión, generalmente hay un cargo asociado.

Tu nueva tasa se determina basado en la tasa más baja en el plazo de una semana después de tu decisión final de convertir. Si las tasas están bajando, esto significa que obtendrás una tasa de interés más baja de la que de otro modo habrías recibido. Por lo general, hay condiciones específicas de un préstamo a otro, pero en prácticamente todos los casos, la tasa fija que recibas después de convertir será un poco más alta que lo que pagaste inicialmente en tu ARM.

Como muchos préstamos hipotecarios alternativos, una ARM convertible tiene ventajas y desventajas. Explorar algunas de estas te puede ayudar a decidir si esta es la hipoteca adecuada para ti.

Ventajas

El principal incentivo de una ARM convertible es que tiene el potencial de conseguirte una mejor tasa de interés de la que está disponible actualmente.

Por ejemplo, supongamos que la tasa de interés actual es del 3.5%. Talvez quieras comprar una casa ahora, pero piensas que las tasas de interés bajarán en unos años. En lugar de esperar a que eso pase, puedes elegir firmar una hipoteca convertible ahora. Dentro de unos pocos años, cuando las tasas hayan bajado al 2%, puedes convertir a una hipoteca de tasa fija con una tasa de interés más baja de la que hubieras obtenido cuando inicialmente compraste la casa.

Además, las tasas iniciales para las ARM convertibles suelen ser mucho más bajas que para las de tasa fija. En el ejemplo anterior, esto podría significar asegurar una tasa inicial del 2.8% en lugar de la estándar del 3.5%. Una hipoteca convertible también permite que los propietarios de vivienda aprovechen las tasas variables sin tener que refinanciar más adelante.

Desventajas

Las ARM convertibles surgieron con Fannie Mae y Freddie Mac en la década de 1980, cuando las tasas de interés eran tan altas que estaba prácticamente garantizado que iban a bajar. Asumir una tasa ajustable por un período de tiempo corto tenía una buena posibilidad de dar buenos resultados más adelante.

Sin embargo, esto significa que estos préstamos solo son valiosos si las tasas de interés, y los factores que influyen en ellas, como la tasa de madurez constante del Tesoro (CMT), en efecto disminuyen. Aunque puedes probar predecir qué pasará, el mercado de bienes raíces puede ser impredecible. Si llega el momento de la conversión y las tasas siguen en aumento, es posible que tengas que aceptar una pérdida si quieres bloquear un pago mensual estable.

Si bien la ARM convertible tiene los beneficios de las tasas ajustables y de las fijas, debes estar dispuesto a aceptar algunos riesgos para aprovechar esos beneficios. Si no te sientes cómodo con un elemento de azar, es probable que una hipoteca convertible no sea la opción de préstamo hipotecario adecuada para ti.

Una ARM convertible permite que el prestatario cambie de una tasa ajustable a una tasa fija después de un período de tiempo. Sin embargo, las tasas de interés pueden subir o bajar impredeciblemente, y existe el riesgo de que te quedes con una tasa más alta que la tasa con la que comenzaste. Si te sientes cómodo jugando con las probabilidades y asumiendo riesgos calculados, y analizaste tu situación económica específica, puedes considerar una ARM convertible cuando veas tus opciones de hipoteca. También recomendamos que hables de tus opciones con un prestamista o un profesional financiero antes de tomar una decisión final.

Como lo mencionamos arriba, Rocket Mortgage no ofrece ARM convertibles por el momento. Si estás buscando la hipoteca adecuada que se ajuste a tus necesidades específicas, comienza el proceso de aprobación hoy y mira cuáles podrían ser tus pagos y tasas de interés con diferentes tipos de préstamos.