Hipoteca de tasa de fija versus Hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) ¿cuál es la diferencia?

Descargo de responsabilidad: Actualmente Rocket Mortgage® no ofrece hipotecas ARM a 5 años.

Una decisión importante que deberás tomar cuando estés a punto de comprar una casa es si obtener una hipoteca de tasa fija o una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM). Veamos algunas de las diferencias y similitudes entre ambas opciones.

Como habrás imaginado, hay algunas diferencias específicas entre las hipotecas de tasa ajustable y las hipotecas de tasa fija. Este es un breve resumen de cada uno.

ARM:

Las hipotecas de tasa ajustable son típicamente préstamos a 30 años, lo que significa que pagarás el dinero que pediste prestado durante 30 años, con una tasa que está fija durante un período inicial. Después de que expire el período fijo, la tasa de interés de ARM cambia.

Al comienzo de tu préstamo, obtendrás una tasa introductoria que generalmente es más baja que las tasas de interés promedio de las hipotecas fijas. La tasa baja se mantendrá igual durante un cierto período de tiempo, siendo los períodos habituales de 7 y 10 años. Después de que termine el período de tasa fija, tu tasa de interés se ajustará al alza o a la baja según un índice, como el London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Los prestamistas hipotecarios usan una serie especial de estructuras numéricas para informarte sobre tu préstamo de tasa ajustable y los períodos de interés. Por ejemplo, otro tipo habitual de ARM es un préstamo 5/1. El primer número te indica cuánto tiempo dura la tasa de interés fija. El segundo número te indica con qué frecuencia puede cambiar tu tasa de interés. En este caso, cambia anualmente, pero si ves un "6" en lugar del "1", entonces la tasa cambia cada 6 meses una vez que termina el período fijo.

Hipotecas con tasa de interés fija

Una hipoteca de tasa de interés fija tiene la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Tu pago mensual de principal e intereses no cambiará, aunque tu pago total puede variar, dependiendo de cómo fluctúen tus impuestos y el seguro de propietarios de vivienda.

Un préstamo hipotecario de tasa fija es el tipo de financiamiento más popular porque es el más predecible. Sin embargo, esa previsibilidad o certeza de una tasa fija tiene un costo. Este costo es lo que hace que las ARM sean atractivas para muchas personas que pueden ahorrar mucho dinero con un préstamo que no es fijo por el plazo total de la hipoteca.

La diferencia principal entre un préstamo de tasa fija y uno de tasa ajustable es que la tasa de interés nunca cambiará para una hipoteca de tasa fija. Por otro lado, la tasa de interés de una ARM puede cambiar varias veces en el plazo del préstamo. El pago mensual de la hipoteca también cambiará si el índice sube y baja.

También hay algunas otras maneras en que las ARM y los préstamos de tasa fija son diferentes. Obtengamos más información.

Márgenes

La tasa de interés de tu ARM nunca puede caer por debajo de un cierto margen especificado en la documentación de tu préstamo. Por ejemplo, si el margen especificado es del 3%, se suma el margen al número del índice actual en la fecha en que se ajusta tu tasa de interés.

Tasas máximas

Los préstamos ARM tienen límites de tasa que limitan la cantidad en la que tu tasa de interés puede aumentar o disminuir en un solo período y durante toda la vigencia de tu préstamo. Tu préstamo puede no aumentar o disminuir exactamente junto con el mercado si alcanza su límite máximo.

Un límite inicial es el porcentaje máximo en el que tu tasa puede aumentar o disminuir en un solo período después de que expire el período de tasa fija. Un límite periódico limita la cantidad máxima en la que una tasa de interés puede cambiar desde un período de ajuste al siguiente.

Un límite vitalicio establece un límite en la cantidad total en la que tu tasa de interés puede aumentar o disminuir desde la tasa introductoria durante el plazo de la hipoteca. Tu prestamista expresará los límites ARM como una serie de tres números separados por barras diagonales en este formato: límite inicial / límite periódico / límite vitalicio. Esto es tu "estructura de límites".

Por lo tanto, una ARM con una estructura de límites de 2/1/5 significa que tu préstamo puede aumentar o disminuir un 2% durante el primer ajuste y hasta un 1% en cada ajuste periódico después de eso. Finalmente, tu tasa de interés no puede aumentar o disminuir más del 5% por encima o por debajo de la tasa inicial durante toda la vida de tu préstamo hipotecario.

Tasas de interés

Las tasas de interés para las ARM son más bajas que los préstamos de tasa fija, al menos durante unos años. Los prestamistas generalmente cobran una tasa de interés más alta en los préstamos de tasa fija porque deben predecir los cambios en las tasas de interés con el tiempo. Debido a que la tasa de una ARM cambia según el mercado, los prestamistas pueden ser más flexibles con los cargos iniciales del préstamo y ofrecerte una tasa de interés hipotecaria más baja desde el principio. 

Facilidad de calificación

Cuando pides una hipoteca, tu prestamista revisa cuántos ingresos genera tu grupo familiar al mes comparado con cuánto gastas cada mes. Este es tu relación deuda-ingresos (DTI), y es un factor importante cuando obtienes un préstamo. Si tienes una relación deuda-ingresos (DTI) ligeramente más alta, es posible que sea más fácil que califiques para una ARM que para una hipoteca de tasa fija.

Aunque no lo creas, las ARM y las hipotecas de tasa fija tienen algunas cosas habituales.

Plazo

Tanto las ARM como los préstamos de tasa fija ofrecen los mismos plazos. La duración del plazo es el número de años que pasarás pagando tu préstamo. Por ejemplo, las ARM como los préstamos de tasa fija están disponibles con duraciones de plazo habitual de 30 años.

Calificaciones de crédito

Ya sea que envíes una solicitud para ARM o una tasa fija, tu prestamista evaluará más que solo tus ingresos. Tu puntuación de crédito juega un papel importante en tu capacidad para obtener cualquier tipo de hipoteca.

Tu puntuación de crédito es la representación de tu historial de crédito en números. Es un número de tres dígitos que expresa qué tan constante es un prestatario al pagar sus deudas. La mayoría de los prestamistas e instituciones financieras consideran que un "buen crédito" es una puntuación arriba de 700 o más. Cuanto más alta sea tu puntuación de crédito, más probable será que puedas obtener una hipoteca ARM o una hipoteca de tasa fija.

Entonces, qué es mejor: ¿una ARM o un préstamo de tasa fija? La respuesta concreta: depende.

Las hipotecas de tasa ajustable pueden ser buenas para

Pagar más de tu préstamo desde el principio: ¿quieres pasar más tiempo pagando el principal de tu hipoteca desde el principio? Las ARM comienzan con tasas de interés más bajas que los préstamos de tasa fija. Esto podría darte cierta flexibilidad en tu presupuesto para hacer más pagos a tu principal.

Vivir en tu casa actual por un corto período de tiempo: ¿estás comprando una "casa inicial" de la que planeas mudarte más temprano que tarde? Las ARM te permiten acumular capital y aprovechar una tasa de interés más baja mientras ahorras y buscas tu casa ideal.

Un mercado con tasas de interés altas: cuando las tasas de interés son altas, tiene sentido elegir una ARM. Las hipotecas de tasa fija usan las tasas hipotecarias actuales como punto de partida para calcular tu tasa, lo que significa que podrías tener una tasa de interés más alta de lo normal durante la duración de tu préstamo. Una ARM cambia conforme el mercado cambia, por lo que cuando las tasas bajan, tu tasa de interés también lo hará.

Si estás cerca de la jubilación: Si estás cerca de la jubilación y planeas vender pronto, las ARM te permiten ahorrar más para la jubilación con tasas de interés más bajas. Es posible que nunca tengas que enfrentar un ajuste de tasa dependiendo de los términos de tu préstamo y cuándo quieras vender.

Las hipotecas de tasa fija pueden ser buenas para

Comprar tu “casa definitiva”: ¿planeas establecerte y vivir en tu casa actual a largo plazo? Las tasas de interés fijas pueden darte una mejor sensación de estabilidad en tu presupuesto, y puedes hacer más pagos al principal para pagar tu préstamo en cualquier momento.

Presupuestos mensuales ajustados: las ARM tienen tasas de interés iniciales bajas, pero después de que este período finaliza, las tasas pueden ser impredecibles. Los préstamos de tasa fija te permiten predecir lo que pagarás en intereses y principal cada año, sin tener en cuenta las tasas del mercado. Si un pequeño aumento en la tasa de interés significa estrés financiero para tu grupo familiar, es mejor optar por un préstamo de tasa fija.

Un mercado con tasas de interés bajas: si las tasas de interés son bajas, puedes ahorrar miles de dólares si mantienes una tasa baja. Aunque los préstamos de tasa fija tienen tasas iniciales más altas que las ARM, te beneficiarás de una tasa de interés más baja cuando las tasas eventualmente aumenten.

Aunque comparar un préstamo de tasa fija con una ARM puede parecer complicado, no tiene por qué serlo. Al obtener más información sobre cada tipo de financiamiento, puedes simplificar el proceso de toma de decisiones. Abajo se presentan algunas de las preguntas más frecuentes que tienen los compradores de vivienda sobre las ARM y las hipotecas de tasa fija.

¿Cuáles son las diferencias entre las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable?

Con las hipotecas de tasa fija, tu tasa de interés nunca cambiará. Con las hipotecas de tasa ajustable, tu tasa de interés cambiará con el tiempo basándose en las condiciones del mercado durante la vigencia de tu préstamo. Eso no significa que tu tasa de interés cambie indefinidamente. Los prestamistas establecen límites en la cantidad de veces que tu tasa de interés puede cambiar y en la cantidad que tu tasa puede aumentar o disminuir durante la vigencia de tu préstamo.

¿En qué se parecen las ARM y las hipotecas de tasa fija?

Tanto las ARM como las hipotecas de tasa fija tienen opciones de plazo y requisitos de calificación similares. Los prestamistas analizarán tu puntuación de crédito y tu situación económica personal para determinar la duración del plazo de tu préstamo, tu tasa de interés y la cantidad del préstamo, ya sea que estés pidiendo una hipoteca de tasa fija o una hipoteca con tasa de interés ajustable.

¿Por qué elegirías una hipoteca de tasa ajustable en lugar de una hipoteca de tasa fija?

Las hipotecas de tasa ajustable pueden ser una mejor opción que las hipotecas de tasa fija para los prestatarios que esperan mudarse antes de que termine el período de tasa fija de su ARM. Las ARM también suelen ser buenos en mercados inmobiliarios donde las tasas de interés son altas, ya que tu tasa de interés puede ajustarse si las tasas bajan. Esto es especialmente cierto para viviendas más costosas. Cuanto más cara sea la vivienda, más ahorrará el propietario de vivienda durante el período inicial de tasa fija más baja. La diferencia puede ser de decenas de miles de dólares menos en intereses pagados para las ARM comparado con las hipotecas de tasa fija durante el período inicial de una ARM.

¿Es más riesgosa una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable?

Debido a que la cantidad que pagarás en intereses fluctúa con el mercado, las ARM presentan un mayor riesgo para los prestatarios que los préstamos de tasa fija.

¿Es más fácil calificar para una ARM o una hipoteca de tasa fija?

Generalmente, es más fácil calificar para las ARM que para las hipotecas de tasa fija. Sin embargo, las ARM y las hipotecas de tasa fija tienden a tener requisitos de crédito.

Hay dos tipos principales de programas de intereses entre los que puedes elegir cuando compras una casa: tasa fija y tasa ajustable. Las hipotecas de tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante todo el plazo del préstamo. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) comienzan con una tasa más baja y luego cambian a medida que cambian las tasas de interés del mercado. Las ARM tienen límites en las tasas de interés máximas que limitan cuánto pueden aumentar o disminuir inicialmente, en cada período de ajuste subsiguiente y en total durante toda la vigencia del préstamo.

Las ARM son más fáciles de calificar que los préstamos de tasa fija, pero puedes obtener términos de préstamo de 30 años para ambos. Una ARM podría ser mejor para ti si planeas quedarte en tu casa por un período de tiempo corto, las tasas de interés son altas o si quieres usar los ahorros en la tasa de interés para pagar el principal de tu préstamo. Por otro lado, un préstamo de tasa fija podría ser mejor para ti si el grupo familiar tiene un presupuesto ajustado y planeas vivir en tu casa actual durante mucho tiempo.

Para encontrar el tipo de préstamo para el que puedes calificar, usa nuestra solicitud en línea para iniciar tu proceso de compra de vivienda o habla con un experto en préstamos que te ayude a decidir qué tipo de financiamiento debes usar.