Préstamo ARM 5/1: todo lo que necesitas saber

Si quieres comprar una casa, es posible que te sientas abrumado con la gran cantidad de opciones de hipoteca. Los prestamistas hipotecarios ofrecen una variedad de opciones cuando se trata del tipo de financiamiento que puedes obtener para comprar o refinanciar una casa. Además de los diferentes tipos y plazos de préstamo, tendrás que decidir si quieres un préstamo de tasa fija o un préstamo hipotecario con tasa de interés ajustable (ARM).

En este artículo, hablaremos de ARM 5/1, que es una hipoteca con tasa de interés ajustable, que inicialmente se fija a una tasa más baja que las hipotecas con tasa de interés fija comparables durante los primeros 5 años del plazo del préstamo.

ARM 5/1 es un tipo de hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) con una tasa de interés fija durante los primeros 5 años. Luego, ARM 5/1 cambia a una tasa de interés ajustable por el resto de su plazo.

Las palabras “variable” y “ajustable” a menudo se usan indistintamente. Cuando las personas hacen referencia a hipotecas de tasa variable, probablemente se refieren a una hipoteca con una tasa de interés ajustable. Una verdadera hipoteca de tasa variable tiene una tasa de interés que cambia todos los meses, pero esto no es habitual.

Una ARM tiene una tasa fija durante los primeros años del plazo del préstamo, que a menudo se llama tasa señuelo porque es más baja que cualquier tasa comparable que puedas obtener para una hipoteca de tasa fija. Las tasas pueden ser fijas durante 7 o 10 años, aunque la ARM de 5 años es una opción habitual.

Una vez que finaliza la parte de tasa fija del plazo, la ARM se ajusta hacia arriba o hacia abajo según las tasas de mercado actuales, sujeto a límites que rigen cuánto puede subir la tasa en cualquier ajuste en particular. Por lo general, el ajuste ocurre una vez al año.

Cuando la tasa se ajusta, la nueva tasa se calcula agregando un número de índice a un margen especificado en la documentación de tu hipoteca. Los índices habituales que se usan para calcular las tasas de las ARM incluyen la Tasa de Financiamiento Garantizado a Un Día (SOFR), el Índice de costo de fondos (COFI) y las Tesorerías de Vencimiento Constante (CMT).

Cada vez que cambia tu tasa de interés, tu pago se vuelve a calcular para que el préstamo se pague al final del plazo. Los plazos de las ARM generalmente son de 30 años, pero no tienen por qué serlo.

Cuando comparas opciones de préstamo, hay algunos números especiales a los que debes prestar atención cuando miras específicamente las ARM. Por ejemplo, puedes ver uno anunciado como ARM 5/1 con límites de 2/2/5. Analicemos lo que eso significa, un número a la vez.

• Período de tasa fija o señuelo: el primer número especifica cuánto tiempo permanece fija la tasa al comienzo del plazo, en este caso, 5 años.
• Intervalos de ajuste: el siguiente número te indica con qué frecuencia se ajusta la tasa una vez que finaliza la porción de tasa fija del préstamo. Para este ejemplo, la ARM 5/1 se ajusta una vez al año.
• Límite inicial: el primer límite determina la cantidad que la tasa puede ajustar hacia arriba la primera vez que se ajusta el pago. En este caso, independientemente de las condiciones del mercado, el primer ajuste no puede ser un aumento superior al 2 %.
• Límite en los ajustes posteriores: en nuestro ejemplo arriba, con cada ajuste después del primero, la tasa no puede subir más de 2 %.
• Tasa de interés máxima durante la vigencia del préstamo: el número final es el límite de por vida de los aumentos. Independientemente de las condiciones del mercado, la tasa de interés de esta hipoteca no puede subir más del 5 %, mientras tenga el préstamo.

Aparte del margen en la documentación de tu préstamo, no existe un factor limitante de cuánto podría ajustarse tu tasa de interés en un año en particular si las tasas de interés han disminuido.

Para tener una idea real de una ARM, hagamos un ejemplo comparándola con una hipoteca de tasa fija para un préstamo de $250,000. En nuestro ejemplo hipotético, supongamos que puedes obtener una hipoteca de tasa fija al 4 % para 30 años. Lo compararemos con una ARM 5/1 con límites 2/2/5 y una tasa de interés inicial de 3.5 %.

En la hipoteca con tasa fija, se considera un pago mensual de $1,193.54, no incluyendo impuestos ni seguro. Nuestra ARM tiene un pago inicial de $1,122.61. Ahorras $70.93 por mes durante los primeros 5 años del préstamo, pero es importante recordar que esto se ajusta en el sexto año. Si tu tasa de interés de la ARM aumenta en la cantidad máxima según el límite, tu nuevo pago sería $1,377.05. En el séptimo año, si las tasas de interés fueran más altas y aumentara por la cantidad máxima, el nuevo pago a una tasa de interés de 7.5 % sería de $1,648.71. Finalmente, si las tasas aumentaran mucho, la tasa de interés máxima durante la vigencia es 5 %, por lo que tu nuevo pago en el octavo año sería $1,788.81. Es importante tener en cuenta estos posibles ajustes cuando elaboras tu presupuesto.

Cuando contratas una ARM, es útil comprender la relación entre el principal y el interés y cómo cambia con el tiempo, a medida que avanzas en el plazo de tu hipoteca. Al principio de tu plazo, casi todo tu pago hipotecario se destinará al pago de intereses. Esto cambia a medida que pasan los años, de modo que al final del plazo, la gran mayoría del pago corresponde al principal. Sin embargo, si no estás sujeto a alguna multa por pago anticipado que tu prestamista pueda cobrar, también puedes destinar más dinero al pago del principal todos los meses. Rocket Mortgage® no las tiene. En un momento hablaremos sobre los beneficios de pagar el principal. Adoptar esta estrategia podría ser útil para quienes planifican con anticipación

Las hipotecas de tasa ajustable tienen sus beneficios, pero no son adecuadas para todos. Aunque hay una parte del préstamo con tasa fija que puede hacerlo más atractivo que una hipoteca con tasa verdaderamente variable, es importante tener en cuenta que el potencial de que se haga un ajuste al alza en el futuro significa menos certeza de la que obtendrías con una hipoteca con tasa fija. Para entender las diferencias entre las hipotecas de tasa de interés ajustable y las de tasa fija, es útil revisar las ventajas y desventajas de las ARM.

Comencemos con los beneficios de las ARM.

Tasa de interés inicial más baja

Debido a que la tasa de interés puede cambiar en el futuro, una ARM está estructurada para que, durante los primeros años del préstamo, puedas obtener una tasa de interés más baja que si optaras por una tasa fija comparable. Este pago más bajo puede brindarte flexibilidad financiera para comprar cosas que necesitas para la casa, invertir ese dinero o pagarlo directamente al principal.

Potencial para pagar menos interés general

Cuando obtienes una ARM, una forma de ahorrar dinero durante el plazo del préstamo es abonar directamente al principal ese dinero que ahorras al pagar una tasa de interés más baja. De esta manera, incluso si la tasa de interés aumenta, estás pagando menos intereses porque lo haces sobre un saldo más bajo. Para ver cómo funciona esto en la práctica, veamos el escenario anterior, en el que ahorrábamos $70.93 al mes con una ARM. Si se abona ese ahorro mensual al principal, al final de los primeros 5 años esto será $4,255.80 menos en el saldo. Eso significa que, cuando la tasa de interés se restablezca al 5.5 %, en lugar de pagar $1,377.05 pagarías $1,350.91. Esto, sin mencionar el ahorro en intereses durante la vigencia del préstamo.

Podría ser bueno para los préstamos a corto plazo

Si sabes que estás en una vivienda inicial y que te mudarás dentro de unos años, es posible que lo hagas antes del ajuste a la tasa de interés. Esto exige un poco de planificación y previsión de tu futuro, pero si lo logras, es posible que no tengas que hacerle frente al aumento de la tasa.

Como mencionamos arriba, las ARM tienen sus desventajas. Revisémoslas.

Potencial para un pago hipotecario más alto a largo plazo

La tasa señuelo de las ARM es más baja que la tasa que prevalece en el mercado para las hipotecas de tasa fija, porque los inversionistas saben que la tasa de interés se puede ajustar con el tiempo si las tasas aumentan. Como tal, dependiendo de las condiciones del mercado, existe la posibilidad de que tu pago a largo plazo sea más alto, aumentando posiblemente hasta la tasa de interés máxima durante la vigencia del préstamo.

Para evitarlo, puedes refinanciar a un préstamo de tasa fija si calificas.

Es probable que pagues más intereses con el tiempo

Debido a que la tasa de interés a menudo aumentará, tendrás mayor posibilidad de pagar más intereses con el tiempo.

Es cierto que cuando llegue el momento de ajustar tu tasa puedes refinanciar tu hipoteca de tasa ajustable en una hipoteca de tasa fija; sin embargo, debes tener en cuenta que existen costos de cierre asociados con cualquier refinanciamiento, ya sea en forma de cargos por adelantado o pagados con el tiempo al tomar una tasa de interés más alta. Los costos de cierre pueden oscilar entre el 3 y el 6 % de la cantidad del préstamo, aunque tienden a ser más bajos en un refinanciamiento.

La diferencia de tasas no siempre vale la pena

A medida que bajan las tasas de interés, tiende a haber un estrechamiento de la curva de rendimiento. Esto se vuelve un poco técnico, pero básicamente la curva de rendimiento trata con la diferencia entre las hipotecas de tasa fija y las de tasa ajustable. Si al optar por una ARM ahorras una cantidad significativa en la parte inicial del préstamo, puede valer la pena. Si la diferencia es de 10 punto básicos (10 centésimas de un punto porcentual), no tanto.

Suponiendo condiciones de mercado con una distribución aceptable entre las tasas ajustables y las fijas, puede tener sentido obtener una hipoteca de tasa ajustable, especialmente si sabes que ya no estarás en la casa cuando la tasa se ajuste. Esto se debe a que las tasas de interés iniciales pueden ser más bajas que las que obtendrías por una tasa fija en circunstancias normales.

Si las condiciones del mercado cambian y hay una mayor diferencia entre las hipotecas con tasas ajustables y las que tienen tasas fijas, la tasa más baja en una ARM puede ayudar a darte flexibilidad financiera. Además, como vimos anteriormente, puedes pagar una gran parte del principal si tomas lo que ahorras en el pago de los primeros años y lo abonas a este.

Si planeas estar en tu casa por mucho tiempo, probablemente sea mejor considerar una hipoteca de tasa fija. Esto te dará certeza en el pago a largo plazo.

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes.

¿Por qué las ARM 5/1 se llaman híbridas?

Se llaman híbridas porque se comportan como hipotecas de tasa fija durante el período introductorio. Durante 5 años, los compradores de vivienda que eligen las ARM disfrutan de pagos fijos, generalmente a una tasa de interés más baja que los compradores con una hipoteca de tasa fija. Después de que el período introductorio finaliza, las ARM pueden volverse más caras e impredecibles, dependiendo de lo que suceda con las tasas de interés en el entorno macroeconómico.

¿Qué es una ARM convertible?

Los propietarios de vivienda con una ARM convertible tienen la opción de convertir su ARM a una hipoteca de tasa fija, en el momento que se indica en el contrato hipotecario. Los propietarios de vivienda tienen tasas introductorias bajas y la tranquilidad de tener una opción de tasa fija. Ten en cuenta que Rocket Mortgage no ofrece RAM convertibles.

¿Qué es un préstamo ARM 5/1 de solo intereses?

Un préstamo de solo intereses es un tipo de hipoteca no conforme que cobra solo interés durante un período introductorio determinado. Por ejemplo, si eliges una ARM de solo interés 5/1, solo pagarás intereses durante los primeros 5 años. A partir de entonces, tu hipoteca comenzaría a amortizarse, lo que significa que comenzarías a pagar el principal y los intereses como parte de tu pago mensual del préstamo. No ofrecemos este tipo de préstamos.

¿Qué hago si las tasas de interés aumentan drásticamente?

Tu mejor opción podría ser refinanciar tu hipoteca. Muchos propietarios de vivienda eligen una ARM para aprovechar el pago mensual del préstamo más bajo durante el período introductorio y planean refinanciar o mudarse antes de que finalice el período.

¿Cuál es la diferencia entre una ARM 5/1 y 7/1?

Es simplemente una cuestión de entender el sistema abreviado. El primer número es el número de años en el período introductorio. El segundo se refiere a la frecuencia con la que la hipoteca puede reajustar la tasa de interés. Entonces, una ARM 7/1 tiene un período introductorio de 7 años y la tasa de interés se puede ajustar cada año. Una ARM 7/6 tiene una tasa introductoria de 7 años y la tasa puede ajustarse cada 6 meses.

Si no planeas vivir en una casa por más tiempo que el período introductorio de una ARM, podrías ahorrar dinero. Si tus planes cambian, es posible que debas refinanciar para evitar los ajustes de la tasa de interés que puedan causar estragos en tu presupuesto mensual.

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