Portafolio inmobiliario: ¿Qué es y cómo creas uno?

¿Alguna vez pensaste en crear un portafolio inmobiliario? Es posible que, aunque hayas invertido en bienes raíces durante mucho tiempo, el concepto te resulte desconocido. Considera el portafolio una forma de llevar un registro de tu historial de inversiones en bienes raíces cuando tengas una extensa lista de inversiones.

Analicemos algunos consejos y cómo exhibir tu portafolio inmobiliario completo. Crear un portafolio sólido establece la base para entender tu estrategia única y general para la inversión en bienes raíces y los portafolios de propiedades.

Un portafolio inmobiliario es, simplemente, una colección de activos de inversión en bienes raíces o un documento integral en el que se detallan tus activos de inversión en bienes raíces anteriores y actuales. Se parece mucho a un currículum. El portafolio puede incluir propiedades de alquiler, casas remodeladas y fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT). “Portafolio” no es un término legal, por lo que puedes utilizar la palabra de manera flexible con tus contactos, clientes y socios comerciales.

¿Estás listo para comenzar? Echa un vistazo a los siguientes consejos y sugerencias para crear tu portafolio inmobiliario.

Comienza de a poco

No debes inclinarte por algo demasiado ambicioso cuando comienzas a crear tu portafolio inmobiliario. Cuando recién empiezas, tienes mucho que aprender, incluido cómo aumentar el valor de una propiedad, cómo administrar los inquilinos, entre otras cosas.

Asegúrate de conocer con detalle lo que debes saber antes de comprar una propiedad de inversión.

Para tu portafolio, considera los aumentos exponenciales en lugar de los lineales

¿Qué es el crecimiento exponencial? El crecimiento exponencial hace referencia a un patrón que muestra mayores aumentos con el transcurso del tiempo. Por ejemplo, supongamos que inviertes en mercados costeros, como California, Nueva York, Nueva Jersey y Florida. El precio de las viviendas puede ayudarte a alcanzar tasas altas de apreciación en dichas zonas, pero allí también pueden producirse crisis inmobiliarias con más frecuencia.

Por el contrario, los mercados lineales experimentan un crecimiento más horizontal con el transcurso del tiempo. Estos mercados muestran un crecimiento regular y constante, y no sufren aumentos ni caídas importantes. Prácticamente nunca se producen auges ni crisis.

Muchos expertos recomiendan los aumentos exponenciales porque estos pueden ayudar a aumentar las ganancias drásticamente. Concibe tu estrategia de inversión en torno a lo que mejor se adapte a tu situación particular.

Conoce tu mercado local

Conocer tu mercado local te brinda una ventaja inmobiliaria. Cuando manejas una zona que está lejos, no siempre sabes qué le sucede a una casa de alquiler o al vecindario en el que esta se encuentra. Por ejemplo, si vives en Seattle y decides comprar una propiedad de alquiler en Nueva York, no conoces ese mercado en profundidad y podrías pasar por alto detalles importantes sobre la casa y el entorno que la rodea. Esos detalles podrían ser factores determinantes para el éxito o fracaso de una propiedad.

Sin embargo, en una zona que conoces bien, es más probable que estés al tanto de lo que ocurre en la comunidad y que participes en ella (y que sepas dónde están las oportunidades y responsabilidades civiles); por ejemplo, al enterarte cerca de qué vecindario pasa una nueva autopista o saber cuál será el destino de un nuevo edificio no deseado (como una prisión). También conoces las escuelas buenas de tu zona o si un vecindario en particular ha comenzado a adquirir más popularidad.

Llevar un registro de tu mercado local te ayuda a encontrar oportunidades y a comprender la verdadera naturaleza de una oferta determinada.

Toma notas detalladas

Tomar notas detalladas te ayuda a crear tu currículum y también a aprender de tus logros y errores. Intenta encarar este proceso como un científico. Una vez que acumules una inversión inmobiliaria en particular, evalúa si funciona. De esa manera, podrás concentrarte en las mejores oportunidades inmobiliarias y solo tomar decisiones sensatas en el futuro.

Investiga tus opciones de financiamiento

Financiar múltiples propiedades de inversión presenta muchos desafíos, y debes saber qué tipos de opciones de financiamiento existen a medida que trabajas para ganarte un lugar en el sector inmobiliario. Echa un vistazo a estas opciones. ¿Alguna (o una combinación) de ellas se adaptará mejor a tus necesidades?

• Préstamos de dinero duro: Un préstamo de dinero duro, un tipo de préstamo a corto plazo, no proviene de un prestamista tradicional, sino de un prestamista de dinero duro.  Los préstamos de dinero duro involucran a personas o empresas privadas que aceptan la propiedad en sí u otro activo como garantía. Es posible que evalúes la posibilidad de obtener un préstamo de dinero duro si prefieres una forma menos tradicional de obtener un préstamo o si un prestamista rechaza tu solicitud de préstamo o hipoteca. Un ejemplo de prestamista de dinero duro incluye los préstamos para reparar y remodelar, en los que recuperas tus ganancias en un pago único después de la venta de la casa. Algunas plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces ofrecen préstamos para reparar y remodelar.
• Préstamos bancarios convencionales: Una hipoteca convencional se ajusta a las pautas que establece Fannie Mae o Freddie Mac. El gobierno federal no respalda este tipo de préstamos.

Aplica la regla del 1%

Debes conocer tus números. Lleva un registro de todos los gastos e identifica qué números son los más favorecidos (y conoce los números en los que debes trabajar). Aplica la regla del 1%, una regla general para comparar el precio de la propiedad de inversión con los ingresos brutos que genera. Puedes utilizarla para determinar rápidamente cómo la propiedad debe generar efectivo a fin de que ganes dinero o para poder determinar cuánto debes cobrar de alquiler por mes.

También asegúrate de conocer la información financiera de los siguientes aspectos:

• Ocupación económica: La ocupación económica consiste en el porcentaje de ingresos brutos que logra una propiedad durante un período determinado. Por ejemplo, supongamos que los posibles ingresos por el alquiler de una colección de propiedades en enero son de $100,000, pero solo ganas $43,000. En ese caso, la ocupación económica de dicho mes equivale al 43%.
• Retorno de la inversión: Calcula el retorno de tus inversiones (ROI) en bienes raíces. Define tus prioridades y metas con respecto a la inversión. ¿Invertirás en flujo de caja o en apreciación? ¿Con qué retorno de la inversión te sentirás a gusto? Muchos inversionistas pretenden superar el retorno del mercado bursátil, que se ha mantenido alrededor del 10% durante el último siglo.
• Costos de mejoras: ¿Qué mejoras debes hacerle a la propiedad? Las renovaciones deben sumarse al valor de la propiedad o mejorar su utilidad para los inquilinos y deben cumplir la regla del 1%.
• Costos operativos mensuales: ¿Cuánto cuesta mantener la propiedad? Compara los gastos con los ingresos. Digamos que recaudas $1,200 al mes en alquiler y que tus gastos suman un total de $200 por mes. Puedes usar estos montos para comparar tus resultados con la regla del 1%.

¿Cuál es la diferencia entre el método BRRRR y los préstamos convencionales?

Es posible que ya sepas cómo funciona el camino convencional para comprar una vivienda, pero tal vez, en su lugar, quieras considerar la posibilidad de usar el método BRRRR (comprar, restaurar, alquilar, refinanciar, repetir). Con el camino convencional, obtienes una hipoteca tradicional o pagas en efectivo y alquilas la propiedad de inversión a cambio de ingresos por el alquiler. Los ingresos del alquiler luego sirven para pagar la hipoteca y generan ingresos adicionales.

Por otro lado, el método BRRRR implica la remodelación y el alquiler de propiedades con problemas y, luego, su refinanciamiento a través de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para financiar más inversiones de propiedades de alquiler. Implica un flujo constante de producción de más propiedades de alquiler.

Crear un portafolio inmobiliario e invertir en bienes raíces tiene sus ventajas y desventajas. Analicemos ambas para que tengas una idea más clara sobre si debes comenzar a invertir en bienes raíces.

Ventajas de invertir en bienes raíces

Crear un portafolio inmobiliario es beneficioso porque mostrarás tus inversiones. Sin embargo, hay muchos otros motivos por los que debes comenzar a invertir en bienes raíces, como los siguientes:

• Ingresos pasivos: En determinados tipos de inversiones en bienes raíces, puedes generar ingresos pasivos. Básicamente, ves crecer tu flujo de caja sin involucrarte en todos los detalles del proceso.
• Beneficios fiscales: Cuando inviertes en bienes raíces, recibes determinados beneficios fiscales, motivo por el cual a los inversionistas les gusta tomar este camino.
• Diversificación: al diversificar tu portafolio inmobiliario, mostrarás que te gusta invertir en varios tipos de propiedades.
• Acumula capital: Si inviertes en una casa, haces renovaciones y aumentas el valor de la vivienda, verás que el ROI y tu capital seguirán aumentando.

Desventajas de invertir en bienes raíces

Si bien, a través de la inversión en bienes raíces, obtendrás muchos beneficios, asegúrate de conocer los aspectos negativos. La inversión en bienes raíces requiere tiempo y esfuerzo. Analicemos algunas desventajas que supone la inversión en bienes raíces:

• Inversión a largo plazo: Invertir en bienes raíces lleva tiempo. Es posible que no veas el ROI por un tiempo, así que, cuando se trata de invertir en bienes raíces, debes tener paciencia.
• Requiere mantenimiento: Si alquilarás propiedades o decides repararlas y remodelarlas, debes saber cómo hacer todo esto o contratar a los profesionales adecuados para que se encarguen de esta cuestión.
• El valor puede disminuir: El mercado inmobiliario es impredecible. Simplemente como puede aumentar, el valor también puede disminuir.
• Los costos pueden ser elevados: La inversión en bienes raíces no es barata. Ya sea que vayas a hacer renovaciones o que se rompa un electrodoméstico en la propiedad de alquiler del inquilino, eres responsable de los gastos.

Considera tu portafolio inmobiliario una forma de venderte, tal como lo harías en una entrevista de trabajo. Úsalo como usarías tu currículum en una entrevista de trabajo. Puedes presentar tu portafolio inmobiliario a un posible prestamista, vendedor o socio de inversiones. Este documento resume eficientemente tus logros e inversiones en propiedades para que puedas mostrarlos cuando llegue la oportunidad correcta.

¿Debes diversificar un portafolio inmobiliario?

Los expertos siempre sugieren diversificar tus inversiones financieras o clases de activos. Por ejemplo, un asesor financiero puede recomendarte invertir en más que solo acciones. Podría recomendarte invertir en acciones, bonos y fondos mutuos, de modo que no te juegues todo a una sola carta (riesgosa).

Podrías pensar que no puedes diversificar tu portafolio inmobiliario, pero, en realidad, sí puedes. De hecho, podría beneficiarte, tal como podría suceder con un portafolio financiero estándar.

¿Cómo diversificarías con bienes raíces? Podrías considerar la posibilidad de invertir en varios tipos de bienes raíces, como propiedades de alquiler para vacaciones, propiedades para remodelar, terrenos sin desarrollar, propiedades multifamiliares, propiedades comerciales y REIT.

Evalúa todas las opciones antes de elegir: no debes encasillarte en una sola inversión cuando varias opciones podrían potenciar aún más tu portafolio.

Cuando creas una colección de activos de inversión en bienes raíces o un documento integral que detalla tus activos de inversión en bienes raíces anteriores y actuales, básicamente creas un currículum inmobiliario.

Crear un portafolio requiere planificación e investigación cuidadosas en cada etapa del proceso, además de reflexión y análisis constantes.

Si estás listo para comprar tu primera propiedad de inversión, lo mejor que puedes hacer es poner en orden tu financiamiento antes de comenzar a buscar propiedades. Envía una solicitud de hipoteca hoy mismo con Rocket Mortgage®.