Cómo funcionan las sociedades de bienes raíces: ventajas y desventajas

Si has pensado comprar una propiedad de inversión, una sociedad de bienes raíces puede ser un excelente punto de inicio. Estas son empresas conjuntas limitadas que invierten principalmente en bienes raíces. Reúnen inversionistas para que administren y apoyen financieramente su empresa de propiedad mutua. Invertir en una sociedad de bienes raíces tiene muchos beneficios, pero la decisión no es para todos. Para ver si es adecuada para ti, veamos más información y evaluemos las ventajas y desventajas.

Una sociedad de bienes raíces es una estrategia de inversión que integra las fortalezas de dos o más inversionistas en una sola propiedad de inversión. Por lo general, las sociedades se categorizan como activas, en las que todas las partes son igualmente responsables de la administración del día a día, o pasivas, como un medio para aumentar el capital con inversionistas que no están tan involucrados.

Las sociedades de bienes raíces son uno de los tipos más frecuentes de entidades intermediarias (flow-through entities). A diferencia de las corporaciones, las entidades intermediarias no tienen que pagar impuestos sobre ingresos corporativos ni ningún otro impuesto relacionado con una entidad. En cambio, sus propietarios pagan impuestos sobre ingresos individuales basados en sus participaciones.

Al ser el único propietario del inmueble, el inversionista no presenta una declaración de impuestos por aparte, sino que debe reportar sus ingresos netos sobre su declaración de impuestos individual (formulario 1040).

Las sociedades difieren de la propiedad exclusiva pues deben presentar una declaración de impuestos a nivel de entidad (formulario 1065) y reportar los ingresos de cada socio individual con un K-1. Luego, todos los socios en la inversión reciben distribuciones de los ingresos anualmente.

Las sociedades de bienes raíces se prefieren sobre otros tipos de entidades intermediarias porque pueden ofrecer un alto retorno de la inversión. Sin embargo, como resultado, las sociedades de bienes raíces también pueden estar sujetas a riesgos altos.

Si has expresado interés de propiedad en un inmueble, comparemos las sociedades limitadas de bienes raíces con las sociedades generales.

Al comparar las sociedades limitadas de bienes raíces (RELP) con las sociedades generales, es importante señalar las diferencias clave legales, administrativas y de propiedad financiera entre las dos.

Sociedades limitadas de bienes raíces

Una sociedad limitada tiene un socio general y socios limitados. El socio general es responsable de las operaciones del día a día de la empresa, mientras que los socios limitados son principalmente los inversionistas de la empresa. A los socios limitados también se les conoce como socios silenciosos, lo que significa que invierten capital a cambio de una parte de las ganancias de la sociedad. La responsabilidad financiera de una sociedad limitada depende principalmente del socio general. Las responsabilidades de los socios limitados dependen de su inversión e involucramiento en la sociedad. Estos inversionistas se conocen como socios limitados porque tienen obligaciones reguladas en las deudas y responsabilidades de la empresa, hasta por la cantidad que invirtieron.

Muchos profesionales de bienes raíces prefieren la estructura de las RELP porque permite que los expertos tomen control de la empresa como socio general, mientras que los otros miembros pueden solo invertir su capital en el negocio como socios limitados.

Sociedades generales

Con una sociedad general, hay uno o más socios que se consideran los propietarios. Los socios generales son responsables de la administración del día a día y de todas las decisiones clave de la empresa. Por lo tanto, cada socio tiene los mismos derechos y responsabilidades con respecto a la empresa. A diferencia de una RELP, las sociedades generales no ofrecen cobertura de responsabilidad civil para sus socios. En este caso, todos los socios tienen la misma responsabilidad por la empresa. Por ejemplo, si a uno de los socios de una sociedad general lo demandan, todos los socios son responsables. O si un socio hace un negocio y queda en bancarrota, los otros socios tendrán que cubrir el daño, o los bienes personales de cada socio pueden incautarse como pago.

Las sociedades de inversión de bienes raíces tienen beneficios e inconvenientes. Pero tal vez una de las claves de una sociedad de inversión de bienes raíces es encontrar el socio adecuado con quien trabajar. Es importante que los inversionistas elijan un socio que equilibre sus propias fortalezas y debilidades. Tomando esto en cuenta, veamos las ventajas y desventajas:

Las ventajas

Estas son las principales ventajas de las sociedades de bienes raíces.

Inversión grande

Como ya mencionamos, las sociedades de bienes raíces ofrecen un retorno más alto de la inversión que otros tipos de inversiones de bienes raíces. Esto significa que los socios pueden tener la oportunidad de obtener un retorno sobre la inversión más alto por el capital que están invirtiendo en la empresa.

Trabajar con socios

Trabajar con otros profesionales tiene muchos beneficios. Por ejemplo, cada socio aporta algo diferente a la mesa, por lo que puede ser útil crear un equipo integral que se equilibre en términos de capital, conocimientos y experiencia. Tener un grupo diverso de socios también puede representar múltiples perspectivas y trasfondos al tomar decisiones de negocios clave. Además, dividir la carga de trabajo también puede ser útil para los socios que quieren estar involucrados en las operaciones del día a día o centrarse más en el desarrollo de una estrategia de largo plazo.

Flexibilidad en los pagos

Otro beneficio de una sociedad de inversión de bienes raíces es la flexibilidad de los pagos. Esto significa que los socios pueden elegir cuánto capital quieren invertir en la empresa. Los socios también pueden elegir cómo quieren recibir sus fondos. Por ejemplo, un socio puede querer una mayoría de los beneficios fiscales, mientras que otro socio podría optar por recibir el flujo de caja libre. Siendo una entidad intermediaria, también hay más responsabilidad e ingresos, y las pérdidas se pasan por cada inversionista y se reclaman como propias en sus declaraciones de impuestos.

Las desventajas

Ahora, estas son las principales desventajas de las sociedades de bienes raíces.

Potencial de conflicto

A veces se puede crear tensión si hay demasiados socios en una inversión, cada uno con una personalidad y estilo administrativo diferente. Esto también puede dar como resultado un nivel de involucramiento. desproporcionado.

Nivel desproporcionado de involucramiento

Una de las razones principales de por qué algunas sociedades no son tan efectivas es porque los miembros no definen claramente los deberes y responsabilidades de cada socio en su acuerdo de sociedad. Esto puede hacer que algunos socios sientan que están contribuyendo más a la empresa sin recibir una parte justa de capital a cambio. Esto también puede crear confusión y hacer que sea difícil dividir los beneficios de la inversión equitativamente entre todos los inversionistas. Esto puede frustrar a algunos de los socios más involucrados y hacer que sientan que su potencial de ganancias está limitado. Por último, otro inconveniente de una sociedad de inversión de bienes raíces es si un proyecto no tiene éxito o si un socio quiere salirse antes, y otro socio tiene que contribuir más fondos.

Ahora que te dimos una explicación detallada de las sociedades de bienes raíces y que consideramos las ventajas y desventajas, es momento de hacer un resumen paso a paso de cómo formar una sociedad de bienes raíces. Veamos los detalles y aprendamos más consejos de expertos.

1. Haz un inventario de su poder adquisitivo combinado

Al formar una sociedad de bienes raíces, es importante dar una mirada honesta de lo que tú y tus socios pueden contribuir a la inversión. Comienza con una sesión de lluvia de ideas para identificar las fortalezas y debilidades de tus socios. Usa esta lluvia de ideas inicial para identificar cada uno de sus funciones y responsabilidades para la inversión. En esta etapa, también es importante hablar de lo que la inversión necesita y cómo los socios pueden ayudarse mutuamente. Asegúrate de llenar todos los vacíos, y, cuando hayas terminado, habla de qué precio tú y tus socios les pondrían a sus conjuntos de competencias individuales y determinen el nivel de contribución deseado de cada socio y los objetivos de ingresos personales.

2. Desarrolla un acuerdo de sociedad de bienes raíces

Luego, comienza a redactar un acuerdo. Un acuerdo de sociedad de bienes raíces es un documento que identifica los objetivos compartidos y la misión de una sociedad de bienes raíces. Se usa para responsabilizar a los inversionistas por contribuir a la inversión, y describe las funciones y responsabilidades, además de detallar las protecciones legales en caso de que algo no funcione según lo planificado. Cuando redactes un acuerdo, piensa en cómo tú y tus socios quieren dividirse las ganancias, el trabajo y las inversiones.

3. Forma una entidad corporativa

Cuando estés listo para formar tu negocio, es importante buscar consejo de los profesionales. Comienza por buscar un abogado que se encargue de los temas legales y la documentación relacionada con tu sociedad de bienes raíces. Después, consulta a un contador para que te ayude con los temas financieros y los impuestos.

4. Revisa, repasa y reitera las expectativas

Una vez establezcas el trabajo preliminar, regresa y lee tu acuerdo de sociedad de bienes raíces. Asegúrate de que cada socio sepa sus funciones y responsabilidades y lo que se espera de cada quien. Para garantizar el éxito, es crucial que cada quien establezca expectativas claras de sus funciones desde el principio.

Dedicar un tiempo a este paso al principio ayudará a evitar problemas en el futuro. Pero no esperes que tu grupo sea perfecto. Posiblemente se enfrentarán a obstáculos habituales, pero la clave para garantizar el éxito y evitar estos obstáculos es mediante la comunicación abierta con tus socios. Si todos saben qué esperan de ellos y cuál es la mejor manera de contribuir al grupo, habrá muchos menos problemas en el futuro.

Como mencionamos antes, estar en una sociedad inadecuada conlleva muchos riesgos. A veces, a los miembros de una sociedad les cuesta trabajar juntos, y otras veces una sociedad puede fracasar económicamente.

No importa cuál sea el motivo, siempre hay formas de salirse de una sociedad de bienes raíces.

1. Haz una valuación de la propiedad

Comienza por hacer una valuación de la propiedad como está. Esto te permitirá saber cuánto vale la propiedad y determinar cuáles son los siguientes pasos. Consulta a un profesional que te ayude con la valuación.

2. Determina el mejor curso de acción

Después, tienes dos opciones para considerar.

Compra la parte de tu socio

Si todavía quieres la propiedad, podrías potencialmente comprar la parte de tu socio. Esto depende de tus activos y de tu capacidad para obtener un préstamo. Si esta no es una solución factible para ti, tendrán que vender la propiedad y dividirse las ganancias.

Vende y disuelve

Con una LLC, lo más frecuente es que los socios vendan el edificio, se dividan las ganancias y disuelvan la LLC. Es importante trabajar con un abogado que te ayude en esta compleja etapa del proceso de disolución. Un abogado puede ayudarte a salir de la sociedad, asegurándose de que se siga todo lo estipulado en el acuerdo. En algunos casos, un socio podría demandar a otro por incumplimiento de contrato o presentar una demanda legal de disolución de la sociedad. En este caso, es esencial tener un abogado de tu lado.

Por ahora no te pongas nervioso por estas posibles situaciones. Tómate un tiempo para enfocarte en crecer y fortalecer tu sociedad de bienes raíces, y si las cosas se van cuesta abajo, un abogado te ayudará.

A la larga, la clave para una sociedad de bienes raíces es la comunicación efectiva y el trabajo en equipo. No te emociones tanto por tu nueva sociedad que te saltes el proceso de planificación y te olvides de revisar tus expectativas para el grupo. Es importante determinar las fortalezas y debilidades de cada socio antes de decidir las funciones y responsabilidades y de determinar los objetivos de la sociedad.

Cuando entres en una sociedad, mantén la mente abierta y sé optimista de que las cosas funcionarán para ti y tus socios.

Si todavía tienes dudas, está bien. Considera un financiamiento colectivo de bienes raíces si tus instintos te dicen que una sociedad de bienes raíces no es lo ideal para ti.