¿Por qué subió mi hipoteca? Factores que pueden cambiar los pagos mensuales de una hipoteca

Cerraste tu préstamo y el pago hipotecario no ha cambiado desde entonces. Tú haces el pago todos los meses y todo se asienta en un buen patrón de normalidad. Es todo muy agradable.

De repente, llega un mes en que el pago hipotecario ha subido. ¿De qué se trata?

La mayoría de nosotros tendemos a suponer, al menos a corto plazo, que nuestros costos de vivienda se mantendrán bastante estables. Un cambio inesperado en el pago mensual de nuestra hipoteca puede ser un poco impactante, no solo para nosotros, sino también para nuestro presupuesto.

¿Puede aumentar el pago hipotecario?

Es cierto que el pago hipotecario puede aumentar. Es posible que te sorprenda saber esto, especialmente si tienes una hipoteca de tasa fija. Pero la verdad es que es posible que la cantidad del pago mensual de tu hipoteca fluctúe varias veces durante el plazo del préstamo.

Si tu pago mensual subió o bajó, lo primero que querrás hacer es averiguar por qué. Estos son los principales motivos por los que cambian los pagos hipotecarios.

Cambios en los impuestos sobre la propiedad

Cuando los impuestos sobre la propiedad aumentan o disminuyen pueden causar un cambio en el pago hipotecario. La mayoría de las personas pagan sus impuestos y seguros en una cuenta de depósito en garantía. Las cuentas de depósito en garantía son útiles porque significan que no tienes que pagar toda la factura de impuestos de una sola vez. En cambio, tus impuestos se reparten en pagos iguales durante el año.

Si hay un déficit en tu cuenta debido a un aumento de impuestos, el prestamista cubrirá el déficit hasta el próximo análisis de depósito en garantía. Cuando se haga el análisis, tu pago mensual aumentará para cubrir el tiempo en el que hizo falta y para cubrir el aumento del pago de impuestos en el futuro. El administrador de la hipoteca solo hace un análisis de depósito en garantía una vez al año, y no necesariamente será al mismo tiempo que se evalúa tu impuesto sobre la propiedad.

Una buena noticia es que tus pagos de impuestos solo cambiarán en ciertas situaciones.

Revaloración

Ocasionalmente, el valor de tu propiedad se reevaluará y esto provocará un cambio en los impuestos que puede causar que tu pago hipotecario suba o baje.

Diferentes lugares tienen diferentes requisitos sobre la frecuencia con la que se reevalúa el valor de la propiedad. Podría ser una o dos veces al año, o una ciudad puede optar por reevaluar solo cuando una vivienda cambia de propietario.

Exenciones

La pérdida de exenciones de los impuestos sobre la propiedad también puede aumentar el pago hipotecario. Algunos estados y municipios exigen que vuelvas a pedir las exenciones cada año.

Este aspecto de los impuestos sobre la propiedad también puede causar confusión si recibiste una estimación de la factura de impuestos del propietario anterior de la vivienda. Pueden calificar para exenciones que tú no tienes y viceversa.

Comunícate con la oficina de impuestos local si tienes preguntas sobre la elegibilidad para la exención o cambios en tus impuestos.

Seguro de la vivienda

Si tienes una hipoteca, debes tener un seguro de la vivienda. Te protege tanto a ti como a tu prestamista contra daños a tu casa. Si no tienes una póliza actual o la tuya ha vencido, tu prestamista puede encontrarte una.

Si tu prestamista encuentra el seguro, puede ser más costoso de lo que sería si buscaras tu propia póliza. Esto puede hacer que el pago hipotecario aumente.

Puede ocurrir un déficit en tu cuenta de depósito en garantía si cambias las pólizas de seguro de la vivienda y tu prestamista tiene que hacer pagos inesperados. Esto también puede suceder si hay aumentos en el costo de las primas, incluso si tienes la misma aseguradora.

Agregar una cuenta de depósito en garantía

Como propietario de vivienda, a veces puedes elegir tener una cuenta de depósito en garantía o hacer los pagos de impuestos y seguros por tu cuenta cuando venzan. Los prestatarios pueden optar por agregar una cuenta de depósito en garantía en algún momento durante el plazo de la hipoteca para que puedan dejar de hacer pagos de suma total.

¿Por qué subió mi pago de depósito en garantía?

Como mencionamos antes, si tu pago de depósito en garantía aumenta, generalmente se debe a un aumento en los costos del seguro o los impuestos. Sin embargo, si aún no tienes una cuenta de depósito en garantía, agregar una tendrá algunos costos nuevos.

Agregar una cuenta de depósito en garantía aumentará el pago hipotecario para cubrir los pagos mensuales de impuestos y seguros. También tendrás que poner un poco más por adelantado para crear la cuenta. La buena noticia es que no será más de una sexta parte de tus gastos totales del depósito en garantía para el año.

Si no pagas un impuesto o un seguro, tu gobierno estatal o local puede optar por iniciar una ejecución hipotecaria o imponer multas. Para evitar esto, un prestamista o administrador puede necesitar que se establezca una cuenta de depósito en garantía después de un pago atrasado, para asegurarse de que los pagos se hagan en el futuro.

Ajustes de la tasa de interés

El pago hipotecario también cambia después de cierto período si tienes una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM).

Las ARM tienen una tasa que generalmente es más baja que las tasas fijas comparables. Después de algún tiempo (generalmente 5, 7 o 10 años), la tasa se vuelve variable y cambia generalmente cada 6 meses a un año, siguiendo los movimientos de vaivén en los mercados financieros globales. Luego, la hipoteca se vuelve a amortizar durante el resto del plazo del préstamo a la nueva tasa.

El pago hipotecario aumentará o disminuirá a medida que las tasas hipotecarias cambien. Es importante tener en cuenta que existen límites con relación a cuánto puede subir o bajar la tasa con respecto a la tasa inicial que te dieron.

Si estás considerando una ARM, asegúrate de revisar los términos con anticipación para saber la cantidad máxima que tu tasa puede aumentar, no solo después de un solo ajuste sino también durante la vida del préstamo, y asegúrate de que puedes pagar esos aumentos potenciales.

Refinanciamiento hipotecario

El refinanciamiento de tu préstamo hipotecario generalmente hará que tus pagos mensuales cambien, a veces, mucho.

En algunos casos, tu factura mensual de vivienda en realidad bajará, como si hubieras refinanciado a una tasa de interés más baja o un plazo del préstamo más largo. Sin embargo, también hay situaciones en las que un refinanciamiento hará que tu pago mensual aumente, como si hubieras refinanciado a un plazo del préstamo más corto (por ejemplo, de 30 años a 15 años) para pagar tu casa más rápido y ahorrar dinero en costos de interés.

Si estás pensando en refinanciar, asegúrate de que puedes pagar los cambios que se harán a tu pago mensual.

Beneficios a miembros de las fuerzas armadas

Si eres miembro de las fuerzas armadas, la Ley de Ayuda Civil para Miembros de las Fuerzas Armadas (SCRA) te da ciertas protecciones mientras estás en servicio activo.

Durante el tiempo que estés en servicio activo y durante 1 año después de la finalización de la asignación de servicio activo, no te pueden obligar a pagar penalidades por mora, el prestamista no puede ejecutar la hipoteca de tu casa y la tasa de interés de tu hipoteca no puede subir por encima del 6%.

Una vez que haya transcurrido este período, es posible que notes que tus pagos mensuales aumentan si, por ejemplo, tu tasa de interés contractual es superior al 6%.

Se hicieron cargos nuevos

La respuesta a por qué cambió tu pago puede ser simplemente que el prestamista ha agregado cargos nuevos a tu factura mensual, aumentando el pago. Generalmente, es posible evitar tales cargos de administración. Para averiguarlo, consulta tu estado de cuenta hipotecario mensual para ver si se agregaron nuevos rubros.

¿Puede disminuir mi pago hipotecario?

Hemos cubierto casos en los que el pago hipotecario puede aumentar, pero ¿sabías que también es posible que disminuya la cantidad de tu pago mensual?  Además de un ajuste a la baja de una tasa de interés ajustable y la posibilidad de que se reduzcan los impuestos sobre la propiedad o la prima del seguro de la vivienda cubierta en secciones anteriores, uno de los motivos más frecuentes para una reducción en el pago mensual de tu hipoteca es la pérdida del seguro hipotecario privado.

Eliminación del seguro hipotecario

La eliminación del pago de tu seguro hipotecario podría ser uno de los pocos casos en los que te alegrará saber que el pago mensual está cambiando, ya que generalmente significa que tu pago bajará un poco.

Si debes pagar un seguro hipotecario, ya sea porque pagaste menos del 20% o porque tienes un préstamo hipotecario que lo exige (como préstamo de FHA), ese costo se incluirá en tu pago total cada mes.

¿Qué se necesita para quitar este costo y reducir el pago mensual de tu hipoteca? Depende del tipo de préstamo que tengas.

Quitar el PMI convencional

Si tienes un préstamo convencional, el seguro hipotecario se llama seguro hipotecario privado o PMI. Tienes que pagar PMI en un préstamo convencional si haces un pago inicial que sea menor del 20% del precio de compra de la casa.

Una vez que alcances el 20% del capital de tu vivienda (es decir, la diferencia entre el valor de la vivienda y lo que debes por ella), es posible deshacerse del PMI enviando una solicitud a través de tu administrador.

El PMI se cancelará automáticamente una vez que alcances el 22% de capital sobre la base de tu programa de amortización original o el punto medio del plazo de tu hipoteca (lo que ocurra primero).

Si no quieres esperar a que el PMI se cancele automáticamente, puedes comunicarte con tu prestamista y pedir que lo quiten una vez que alcances el 20% del capital de tu vivienda.

Hay otras formas de deshacerse del PMI si puedes demostrar aumentos en el valor de la propiedad según las condiciones del mercado o las mejoras en la casa, por ejemplo. Solo ten en cuenta que la cantidad de capital que debes tener en la vivienda para quitar el PMI puede ser un poco más alta en estas situaciones. También puede depender de cuánto tiempo hayas tenido la hipoteca.

Quitar la MIP de FHA

El seguro hipotecario de los préstamos de FHA se conoce como prima del seguro hipotecario o MIP. Quitar el seguro hipotecario de un préstamo de FHA puede ser un poco más complicado.

Para los préstamos de FHA que cerraron el 3 de junio de 2013 o después, la MIP solo se puede quitar si se hizo un pago inicial de al menos el 10% y has pagado el seguro hipotecario durante al menos 11 años.

Si hiciste un pago inicial inferior al 10%, tendrás que pagar la MIP durante la vigencia de ese préstamo.

Si, por el contrario, tu préstamo se cerró antes del 3 de junio de 2013, la MIP se quitará una vez que alcances el 22% del capital de tu vivienda. Si el plazo de tu préstamo es mayor a 15 años, también debes haber pagado MIP durante al menos 5 años.

¿Atrapado con una MIP durante la vida de tu préstamo de FHA? Es posible que quieras considerar refinanciar en un préstamo convencional. Siempre que tengas el 20% del capital de la vivienda, no tendrás que pagar la PMI.

Cómo prepararse para los cambios en el pago mensual de una hipoteca

Las circunstancias cambian y pueden surgir costos inesperados. Por eso es importante estar preparado y pensar seriamente en cómo las principales decisiones financieras pueden afectar tu billetera a largo plazo.

Conclusión

Asegurarte de no comprometerte en pagos de vivienda que no puedes pagar cómodamente, ahorrar dinero para gastos imprevistos y hacer un seguimiento de tus finanzas puede ayudar a asegurar que cuando las cosas cambien, no pongan en peligro tu salud financiera.

Si está buscando comprar o refinanciar tu casa, envía una solicitud en línea a Rocket Mortgage^® para ver lo que puedes pagar. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.