¿Qué es el mercado hipotecario secundario y cómo funciona?

El mercado secundario de hipotecas es un sector amplio en el ámbito inmobiliario donde instituciones financieras e inversionistas compran y venden hipotecas. Aunque el titular promedio de una hipoteca puede que no se dé cuenta de lo que está sucediendo bajo la superficie, es probable que su hipoteca termine en el mercado secundario de hipotecas en algún momento.

Esto es lo que debes saber sobre el mercado secundario de hipotecas.

En el mercado secundario de hipotecas, los prestamistas e inversionistas compran y venden hipotecas y los derechos de servicio que las acompañan. El objetivo del mercado secundario de hipotecas es dar una fuente confiable de dinero que alivie algunos de los riesgos asociados con ser propietario de una hipoteca.

Cuando las hipotecas se venden en el mercado secundario de hipotecas, muchas se vuelven  títulos respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS luego se venden a inversionistas, incluyendo compañías de seguros y fondos de inversión.

En resumen, el mercado secundario de hipotecas crea un tipo de inversión líquida que ayuda a poner los préstamos a disposición del prestatario. Con eso, el mercado secundario de hipotecas es fundamental para crear un acceso normal al poder de endeudamiento.

Como consumidor, es probable que ya estés familiarizado con el mercado hipotecario primario, donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista.

Por ejemplo, si estás buscando una casa y decides cerrar la compra de una casa con la ayuda de Rocket Mortgage^®, entonces serías un participante en el mercado hipotecario primario.

El mercado secundario de hipotecas comienza a tener relevancia una vez que el prestatario ha cerrado su hipoteca. En ese momento, el prestamista puede optar por vender la hipoteca o los derechos de servicio asociados en el mercado secundario de hipotecas.

En el mercado secundario de hipotecas, hay varios actores principales. Esto es lo que debes saber.

Emisores de préstamo

Los emisores de préstamo crean los préstamos hipotecarios. Sin los emisores de hipotecas, el mercado hipotecario secundario no podría existir.

Una vez que se originan los préstamos, los originadores de hipotecas pueden optar por venderlos o los derechos de servicio en el mercado secundario.

Entidades Patrocinadas por el Gobierno (GSE)

Las entidades patrocinadas por el gobierno (también llamadas GSE) no son emisoras de hipotecas porque no prestan dinero directamente al público. Sin embargo, las GSE garantizan préstamos de terceros y compran préstamos en el mercado secundario.

El propósito de que las GSE compren préstamos hipotecarios en el mercado secundario es asegurar liquidez para los emisores de hipotecas. Esta liquidez permite a los prestamistas seguir proporcionando a los prestatarios acceso a los préstamos que están buscando.

Una vez que las GSE compran las hipotecas, pueden agruparlas como valores y venderlos a inversionistas. Dos nombres importantes en este ámbito son Fannie Mae y Freddie Mac.

A veces, el propio gobierno compra directamente las hipotecas. Ese es el caso con los préstamos de FHA y VA.

Inversionistas

Los inversionistas en el mercado secundario de hipotecas buscan comprar valores respaldados por hipotecas. Muchos inversionistas están interesados en esta oportunidad debido a la seguridad del préstamo vinculado a una tasa de interés valiosa.

Propietarios de vivienda

Como propietario de vivienda, es posible que no creas que el mercado secundario de hipotecas te afectará demasiado. Y en general, tienes razón. Pero sin propietarios de vivienda, el mercado secundario de hipotecas no podría existir.

Esta es una descripción detallada de cómo funciona el mercado secundario de hipotecas y cómo se conectan los prestamistas, los compradores de vivienda y los inversionistas.

Paso 1: El comprador de vivienda obtiene una hipoteca de un prestamista

El primer paso del proceso es cuando un comprador de vivienda obtiene una hipoteca de un prestamista. En esta fase de emisión del préstamo, deberás cumplir los requisitos específicos para cerrar el préstamo.

Paso 2: El prestamista vende el préstamo en el mercado hipotecario secundario

Después de que se haya originado la hipoteca, el prestamista puede optar por mantener el préstamo en sus libros o venderlo en el mercado secundario de hipotecas. Muchas instituciones no quieren correr el riesgo de una crisis económica o perder dinero; por lo tanto, muchas optarán por vender el préstamo en el mercado secundario para recuperar el dinero prestado.

Paso 3: Las Entidades Patrocinadas por el Gobierno (GSE) o Agencias Gubernamentales compran múltiples préstamos

Las GSE comprarán múltiples préstamos de muchos prestamistas. Estos préstamos pueden acumular intereses. En este punto, las GSE agruparán las hipotecas con criterios similares de prestatarios en valores respaldados por hipotecas.

El mismo proceso ocurre con los préstamos que respalda el gobierno, pero esos préstamos se empaquetan por medio de la agencia gubernamental Ginnie Mae.

Paso 4: Los inversionistas compran valores respaldados por hipotecas.

 Las GSE venderán los valores respaldados por hipotecas a múltiples inversionistas por medio de acciones. En muchos casos, los inversionistas están interesados en comprar estas ofertas por la promesa de un retorno a lo largo del tiempo.

Comencemos con las ventas de participar en transacciones inmobiliarias en el mercado secundario de hipotecas.

Ventajas

Comencemos con las ventajas del mercado secundario de hipotecas.

• Ingresos bajos: El mercado secundario de hipotecas puede llevar a costos más bajos para los prestatarios.
• Movimiento de dinero: Una mayor liquidez abre fondos para prestatarios en todo el país.
• Plazos más largos: El mercado hipotecario secundario hace que los plazos de préstamo de 15 y 30 años sean más factibles.
• Refinanciamiento de una casa: En la mayoría de los casos, un prestatario puede pagar su préstamo o refinanciarlo sin penalización.

Desventajas

Por supuesto, también hay algunos inconvenientes para tener en cuenta.

• Podría no calificar con una puntuación de crédito baja: Los prestatarios con puntuaciones de crédito bajos pueden no poder obtener un préstamo según los requisitos establecidos por el mercado secundario de hipotecas.
• Puede ser un riesgo: Los inversionistas deben ser cuidadosos al invertir en valores respaldados por hipotecas.
• Riesgos de ejecución hipotecaria: Si los prestatarios no pueden pagar, puede llevar a ejecuciones hipotecarias en las casas y a un efecto dominó en la economía.

El mercado secundario de hipotecas desempeña un papel crítico en mantener la economía en movimiento. Sin él, muchos potenciales compradores de viviendas no podrían obtener un préstamo de un prestamista debido a la falta de fondos disponibles. Esto podría llevar a que el crédito se detenga por completo, con consecuencias devastadoras.

Si estás interesado en obtener más información sobre los inversionistas detrás de tu hipoteca, tómate un minuto para leer cómo los inversionistas hipotecarios pueden afectar tu préstamo.

Si te sientes seguro en el proceso y estás listo para empezar, puedes enviar una solicitud en línea o llamarnos al (800) 718-8233.