Freddie Mac: ¿Qué es la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)?

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Si alguna vez has comprado, vendido o considerado comprar o vender una casa, seguramente oíste hablar de la Federal Home Loan Mortgage Corporation, mejor conocida como “Freddie Mac”. Freddie Mac no es una persona real, pero es, junto con otras entidades semigubernamentales como Fannie Mae y Ginnie Mae, una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que juega un papel importante en la industria hipotecaria y, por extensión, en el proceso de comprar y vender una casa.

¿Qué es Freddie Mac, para ser exactos?

Freddie Mac es un nombre alternativo para la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o FHLMC. Freddie Mac se creó en 1970 como parte de la Ley de financiamiento de emergencia para vivienda (Emergency Home Finance Act) para expandir el mercado hipotecario secundario en los Estados Unidos.

Antes de la creación de Freddie Mac, la Asociación Nacional Federal Hipotecaria (también conocida como Fannie Mae) era la única institución que compraba hipotecas de bienes raíces y préstamos inmobiliarios a los emisores (principalmente bancos y asociaciones de ahorros y préstamos).

Freddie Mac se creó originalmente como una empresa pública, e incluso se cotizaba en la Bolsa de Valores de Nueva York. En 2008, durante la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda tomó cierto control de Freddie Mac y Fannie Mae. En la actualidad, ambas empresas se conocen como entidades patrocinadas por el gobierno (o GSE) y tienen acciones que se cotizan en lo privado.

¿Qué hace la FHLMC?

La misión de Freddie Mac es proporcionar liquidez, estabilidad y capacidad de pago al mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Trabaja por estos objetivos usando una variedad de herramientas a su disposición.

Liquidez

Freddie Mac compra hipotecas de bienes raíces, principalmente de bancos pequeños, cooperativas de crédito y otros prestamistas. Al hacerlo, Freddie Mac mantiene la liquidez de su red de prestamistas para poder seguir haciendo préstamos. Esto ha resultado clave para mantener la industria hipotecaria en funcionamiento continuo.

Estabilidad

Freddie Mac agrupa las hipotecas que compra en títulos valores, que luego vende a inversionistas en el mercado hipotecario secundario. Esto le da estabilidad al mercado hipoteca general.

Asequibilidad

Aunque Freddie Mac no tiene ningún papel en establecer los precios de las casas, sí ofrece programas de hipotecas preferenciales, como Home Possible^SM y Home Possible Advantage^SM.

Hipotecas de Freddie Mac

Existen muchos tipos de hipotecas, pero todas caen en dos categorías principales: préstamos conformes y no conformes. Un préstamo conforme cumple los requisitos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA).

Freddie Mac no puede comprar préstamos no conformes.

¿De qué manera la compra de hipotecas beneficia a los propietarios de vivienda?

Muchos préstamos inmobiliarios en el mercado hipotecario son para 30 años, y sin Freddie Mac, los bancos emisores tendrían que mantener la hipoteca en sus libros durante el plazo completo del préstamo y asumir todo el riesgo de cada préstamo inmobiliario individual.

¿Freddie Mac extiende préstamos directamente?

Freddie Mac no extiende préstamos directamente a los compradores de vivienda, sino que compra paquetes de hipotecas a los bancos y otros emisores de hipotecas. Al agrupar y vender hipotecas a Freddie Mac como títulos valores respaldados por hipotecas, los bancos pueden liberar tu capital para prestarles más dinero a los americanos.

Si tu préstamo está respaldado por Freddie Mac, cuando haces el pago mensual de la hipoteca al administrador de tu hipoteca, el administrador le envía el dinero a Freddie Mac. Freddie Mac luego crea un paquete junto con otros pagos, cobra un pequeño cargo y le pasa el resto del dinero a los inversionistas que son propietarios de los títulos valores respaldados por hipotecas.

¿De qué manera Freddie Mac afecta al mercado hipotecario?

Freddie Mac tiene generalmente un efecto positivo en el mercado hipotecario de bienes raíces. Sin Freddie Mac, los emisores de hipotecas tendrían que conservar los préstamos hipotecarios internamente.

Como resultado, estas empresas asumirían todo el riesgo e inmovilizarían su capital. Esto aumentaría las tasas de interés que los bancos necesitarían para tener ganancias, y, en consecuencia, encarecería el costo de comprar una casa en todo el país.

Fannie, Freddie y la crisis hipotecaria de 2008

En los años que dieron lugar a la crisis de vivienda de 2007 y 2008, Freddie Mac y Fannie Mae eran corporaciones públicas. Por tanto, su CEO y su equipo ejecutivo tenían la orden de aumentar la rentabilidad.

Como las hipotecas que tenían estaban respaldadas por el gobierno de los Estados Unidos y no podían atrasarse, Freddie Mac y Fannie Mae aceptaban inversiones cada vez más riesgosas, como hipotecas de alto riesgo. En septiembre de 2008, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda puso a Freddie Mac y Fannie Mae bajo tutela en lugar de dejar que se fueran a bancarrota.

Conclusión: Freddie, Fannie y Ginnie mantienen el flujo de las hipotecas

Freddie Mac trabaja para ayudar a apoyar el mercado hipotecario de bienes raíces. Sin Freddie Mac, Fannie Mae y Ginnie Mae, todos los compradores de vivienda pagarían tasas de interés más altas para obtener una hipoteca si pudieran encontrar un prestamista dispuesto a prestarles dinero.

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