Mejoras de capital: ¿Cuándo valen la pena las mejoras a tu casa para obtener un beneficio fiscal?

Una casa renovada es una casa que llama la atención de muchos compradores. Pero ¿qué gastos representa para el vendedor de la casa? Si estás empezando a considerar remodelar tu casa para aumentar su valor, quizá te estés preguntando sobre las implicaciones fiscales que eso podría tener. Las mejoras de capital son renovaciones que puedes hacer no solo para aumentar el valor de tu casa, sino que también son deducibles de impuestos.

Continúa leyendo para conocer qué constituye una mejora de capital y cómo te puede ayudar durante el proceso de reventa.

Una mejora de capital es una alteración o reparación estructural permanente a una propiedad que la mejora sustancialmente, aumentando así su valor general. Eso puede suponer hacer renovaciones en la propiedad para adaptarla a las nuevas necesidades o extender su vida útil. Sin embargo, el mantenimiento y las reparaciones básicos no se consideran mejoras de capital.

Documentar las mejoras de capital que implementas en tu casa —como una renovación o remodelación— puede ayudar a bajar los pagos de impuestos, ya que estos cambios suelen estar exentos del impuesto sobre venta y pueden ayudar a los propietarios a evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital cuando venden la propiedad.

El costo base es el costo de compra original de un activo como una propiedad o una inversión más los costos de cierre que haya pagado el comprador y el costo de las mejoras hechas a la propiedad. A veces llamado base impositiva, se ajusta para ciertos factores como la depreciación.

Puedes aumentar el costo base de tu casa con una mejora de capital, pero el IRS define los estándares. En general, debes asegurarte de que la mejora:

• Es un elemento permanente de la casa
• Es una característica deseable
• Aumenta el valor de la casa

Aunque las reparaciones pequeñas y el mantenimiento no suelen estar incluidos, podrían estarlo si son parte de un proyecto más grande. Por ejemplo, pintar el interior no es generalmente una mejora de capital; sin embargo, volver a pintar después de un incendio como parte de la reparación podría serlo.

Otros casos en los que una reparación quizá no califique como mejora de capital son:

• Reparaciones con una vida útil de menos de un año
• Cualquier reparación necesaria para el mantenimiento, pero que no mejora el valor de la casa
• Reparaciones o mejoras que ya no están en la casa (como la alfombra reemplazada)
• Puedes ver otras mejoras de capital aceptadas en la publicación 523 del IRS.

Veamos dos ejemplos de mejoras de capital que podrían calificar como deducción de impuestos.

Mejoras de capital para fines médicos

Un tipo de una mejora de capital que se puede considerar para una deducción de impuestos es un cambio que se hace con un propósito médico. Puedes alterar la casa en respaldo del bienestar médico tuyo, de tu cónyuge o de tus hijos. Cualquier mejora permanente en esta categoría puede incluirse como un gasto médico, que está exento de impuestos. Algunos ejemplos incluyen pasamanos y rampas.

Mejoras de capital que aumentan el costo base

Como ya lo mencionamos, las renovaciones o reparaciones que aumentan el costo base de tu casa pueden calificar como mejoras de capital. Ejemplos de dichas mejoras de capital pueden incluir la instalación de un sistema de aire acondicionado central o la construcción de un elemento deseable y permanente, como un garaje cerrado o un porche con mosquitero.

Las mejoras de capital que aumentan el costo base también pueden calificar para una exención del impuesto sobre ganancias de capital, lo que discutiremos en la siguiente sección.

El impuesto sobre ganancias de capital generalmente se aplica cuando vendes un activo por más del precio de compra original. El IRS ofrece una exención de impuestos del impuesto sobre ganancias de capital cuando la reventa de tu residencia primaria cumple ciertas especificaciones.

Cuando aumentas tu costo base, también puedes reducir tu impuesto sobre ganancias de capital. Eso es porque calculas tu ganancia después de restar el nuevo costo base de la ganancia de vender tu casa. Como la ganancia es pequeña, los impuestos también.

Un ejemplo popular son los refinanciamientos con desembolso de efectivo, que es un tipo de refinanciamiento hipotecario que usa la cantidad de capital que has acumulado en tu casa. En esencia, pides prestado más dinero sobre tu hipoteca original y aceptas la diferencia como dinero en efectivo que puedes usar para mejoras. Después terminas de pagar el original primero seguido por la segunda hipoteca; no se acumulan como pagos mensuales.

Otra opción es una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC). Este método también usa el capital de tu casa para ayudar a financiar tu mejora de capital. Aquí, pides un préstamo contra el capital acumulado, pero en lugar de recibir dinero en efectivo como en el refinanciamiento con desembolso de efectivo, recibes una línea de crédito. Rocket Mortgage® no ofrece HELOC.

Ambas opciones te permiten liberar algo de dinero para ciertos gastos, incluyendo renovaciones, reparaciones y otras mejoras.

Hagamos un repaso de tu comprensión de las mejoras de capital.

¿Cuáles de las siguientes califican como mejoras de capital?

Responde “sí” o “no” a cada uno de estos ejemplos.

Ejemplo 1: Todas tus ventanas tienen la misma edad cuando una se rompe. Solo reemplazas algunos cristales.

Ejemplo 2: Te instalan un sistema séptico nuevo.

Ejemplo 3: Instalaste alfombra de pared a pared, pero después la quitaste.

Ejemplo 4: Construiste un porche nuevo en el frente de la casa.

Ejemplo 5: Aplicaste una capa de pintura después de que el interior se inundó.

Respuestas

Ahora compara tus respuestas con las respuestas correctas abajo.

Respuesta 1: No. Reemplazar solo unos cristales no aumenta el valor de la casa. Esto califica solo como mantenimiento.

Respuesta 2: Sí. Este es un cambio importante al valor y la estructura de tu casa.

Respuesta 3: No. Como la alfombra que instalaste ya no está, no califica como una mejora a la casa.

Respuesta 4: Sí. Este es un cambio importante al valor y la estructura de tu casa.

Respuesta 5: Sí. Aunque pintar la casa generalmente no califica, puede calificar si es después de un incendio o una inundación.

Ahora que ya exploramos los aspectos básicos de las mejoras de capital, veamos algunas preguntas frecuentes.

¿Qué es un cargo por mejora de capital?

Cuando se vende una casa o una unidad en una comunidad con HOA, la asociación de propietarios de vivienda cobra un cargo único por mejoras de capital. Este cargo —que suele ser un porcentaje pequeño del precio de venta o una cantidad específica de dólares— ayuda a financiar las mejoras de capital en la comunidad.

¿Qué es un plan de mejoras de capital?

Un plan de mejoras de capital es generalmente un proyecto de varios años para planificar y financiar mejoras de capital a la infraestructura de una ciudad o una comunidad. También conocido como programa de mejoras de capital (CIP), un proyecto de mejoras de capital usa gastos de capital no recurrentes para construir, desarrollar o hacer mejoras a edificios públicos, puentes, parques y elementos de transporte como carreteras, aceras, carriles para bicicleta, paradas de autobuses y plataformas del subterráneo.

¿Qué es un certificado de mejoras de capital?

Un certificado de mejoras de capital es un formulario que el dueño de una propiedad u otro cliente le da al contratista o al gerente de proyecto para certificar que el proyecto califica como mejora de capital y que no se deben cobrar impuestos sobre ventas.

Aunque no todas las reparaciones o mantenimiento te ahorran dinero, las mejoras de capital te dan una opción deducible de impuestos. Aunque tienen parámetros, hay varias maneras de implementarlas y de beneficiarse de las oportunidades exentas de impuestos. Si estás considerando vender tu casa, quizá valga la pena hablar con un asesor fiscal.

Una manera de financiar un proyecto de mejora de capital es aprovechar el capital de tu capital con un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Comienza una solicitud de hipoteca para ver para cuánto calificas.