Implicaciones fiscales del refinanciamiento con desembolso de efectivo

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Si estás planeando una mejora significativa a tu casa y quieres usar el capital de tu vivienda para tu beneficio, puede ser que te preguntes sobre las implicaciones fiscales de un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Muchos propietarios de vivienda usan este tipo de refinanciamiento para cubrir una deuda cara, como agregar una piscina o reemplazar una unidad de HVAC que se arruinó.

En este artículo, hablaremos de algunas de las implicaciones que podrías considerar cuando declaras tus impuestos durante el año en el que sacas un refinanciamiento con desembolso de efectivo. También haremos un repaso de cómo funcionan estos refinanciamientos y cuánto cuestan para que entiendas cómo el IRS ve el dinero que recibes. Por último, te mostraremos cómo puedes usar el dinero que obtienes de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para propósitos deducibles de impuestos.

Resumen: Implicaciones fiscales e hipotecas

Cuando obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, aceptas un préstamo con un principal más alto y sacas la diferencia en efectivo. El IRS mira los refinanciamientos un poco diferente comparado con cuando obtienes tu primera hipoteca. En otras palabras, el IRS ve los refinanciamientos como un tipo de reestructuración de la deuda. Esto significa que las deducciones y créditos que puedes reclamar con un refinanciamiento son menos robustos que cuando originalmente sacaste tu préstamo.

La nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 aumentó la deducción estándar tanto para los declarantes solteros como para los casados, pero también redujo muchas de las deducciones con las que los propietarios de vivienda podían contar antes.

Según la nueva ley fiscal, tus pagos de seguros no se consideran deducibles de impuestos. También se aplican algunas reglas nuevas a los refinanciamientos. Por ejemplo, no puedes deducir el costo total de ningún punto de descuento que pagas en el cierre el año que obtienes tu nuevo préstamo. Sin embargo, puedes deducirlo a lo largo del curso de tu nuevo préstamo.

¿Está sujeto a impuestos un refinanciamiento con desembolso de efectivo?

Es importante que veamos cómo funcionan exactamente los refinanciamientos con desembolso de efectivo antes de que veamos cómo el IRS ve el dinero que obtienes de esta transacción.

Básicamente, reemplazas tu hipoteca existente con un préstamo que tiene un saldo de principal más alto. Luego, tu prestamista te da la diferencia en efectivo. Puedes usar el dinero de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para casi cualquier cosa. Muchos propietarios de vivienda lo usan para consolidar deudas o para hacer mejoras a su casa.

Supongamos que te quedan $100,000 de tu préstamo hipotecario y quieres hacer reparaciones por $30,000. Tu prestamista podría ofrecerte un nuevo préstamo por $130,000 con una APR del 4 %. Tomas el refinanciamiento y tu prestamista te da $30,000 en efectivo unos días después del cierre. Luego, con el tiempo pagas tu nuevo préstamo hipotecario, igual que tu préstamo anterior.

Una de las primeras preguntas que muchos propietarios de vivienda tienen cuando sacan un refinanciamiento con desembolso de efectivo es si deben reportarlo como ingresos cuando declaran sus impuestos.

El dinero que obtienes de este tipo de refinanciamiento no es “dinero gratis”. Es una forma de deuda por la que debes pagar intereses con el tiempo. El IRS no ve el dinero que recibes de un refinanciamiento con desembolso de efectivo como ingresos, en cambio, se considera un préstamo adicional. No es necesario que incluyas el dinero en efectivo de tu refinanciamiento como ingresos cuando declares tus impuestos.

A cambio de esta indulgencia, hay algunas reglas sobre lo que puedes o no deducir cuando sacas un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Aunque puedes usar el dinero para casi cualquier cosa, tienes que usarlo para una mejora principal a tu vivienda para poder deducir tus intereses. La Publicación 936 del IRS cubre este tema en más detalle.

Como regla general, debes hacer algún tipo de mejora a tu casa que aumente el valor de la propiedad para deducir tu interés. Generalmente no puedes deducir el interés si usas el dinero para cualquier otra cosa, como pagar deudas de tarjetas de crédito o tomar las vacaciones de tus sueños.

Cómo hacer que un refinanciamiento con desembolso de efectivo sea deducible de impuestos

Hay límites para los intereses que puedes deducir cuando sacas un refinanciamiento con desembolso de efectivo, y hay algunas formas de reclamar las deducciones fiscales de los refinanciamientos. Veamos algunas de esas formas. 

Mejoras principales a la vivienda

Puedes deducir el interés que pagas sobre la porción de tu préstamo que refinancias si haces una mejora principal a tu vivienda. Cualquier cosa que le dé más tiempo de vida a tu casa, que aumente su valor o que la adapte a un mercado diferente cuanta como mejora principal. Algunas de las mejoras capitales más comunes incluyen:

• Añadir una piscina, spa o jacuzzi en el jardín de atrás
• Instalar una cerca por motivos de privacidad o estética
• Incorporar una nueva habitación o adición a tu casa
• Arreglar el techo o hacerlo más duradero

Las mejoras capitales no se limitan a artículos caros. Estas son algunas mejoras más pequeñas:

• Reemplazar el sistema de aire acondicionado o calefacción central
• Modernizar las ventanas viejas con ventanas contra tormentas o ventanas de uso eficiente de la energía.
• Instalar un sistema de seguridad de vivienda

Recuerda que solo las adiciones cuentan como mejoras principales. Las reparaciones no mejoran el valor de referencia de tu propiedad y no califican para la deducción de intereses. Algunas reparaciones que no califican para una deducción de intereses incluyen:

• Reparar un sistema de HVAC
• Reemplazar una ventana rota
• Pintar una habitación

Mejorar el valor de tu propiedad significa que también puedes ahorrar dinero cuando vendes tu casa. Las mejoras principales de la vivienda cuentan para la cantidad total que gastas en la propiedad, y potencialmente pueden reducir tu responsabilidad fiscal por ganancias de capital. Recuerda mantener facturas y registros detallados para que sepas cuándo hiciste tus renovaciones y cuánto dinero gastaste.

Agrega una oficina en casa

Agregar una oficina en casa es una mejora principal y te permite deducir el costo de cualquier interés que pagues para tu refinanciamiento con desembolso de efectivo. Una oficina en casa también puede ofrecer más beneficios fiscales si eres propietario de un negocio pequeño o trabajas por cuenta propia.

Puedes reclamar la deducción de la oficina en casa sobre tus impuestos federales cuando agregas una oficina en casa a tu vivienda. La deducción de la oficina en casa te permite reclamar un porcentaje de lo que pagas en tu hipoteca como un gasto del negocio. Puedes elegir la deducción simplificada o la deducción regular cuando calculas tu responsabilidad fiscal.

• Puedes deducir $5 por pie cuadrado de tus impuestos federales cuando tomas la opción simplificada si tu oficina en casa mide 300 pies cuadrados o menos.
• Debes tomar la deducción regular si tu oficina en casa mide más de 300 pies cuadrados. La deducción regular te da una deducción basada en el tamaño de tu oficina con relación al costo general de tu hipoteca.

Veamos un ejemplo. Supón que agregas una oficina en casa de 500 pies cuadrados a tu residencia principal. Esto hace que el tamaño total de tu propiedad sea de 2,000 pies cuadrados. Supongamos también que el pago mensual de tu hipoteca es $700 a mes. Supongamos que tienes un pequeño negocio y que lo manejas principalmente desde la oficina que agregaste. Puedes deducir el 10 % del pago mensual de tu hipoteca ($840 al año) de tus impuestos federales como deducción del negocio.

Recuerda que, para reclamar la deducción de la oficina en casa, debes cumplir ciertos criterios específicos para calificar para esta deducción:

• Uso regular y exclusivo: Solo debes usar tu oficina en casa para cosas del negocio, y solo tus clientes y tú pueden usar tu espacio de oficina. No puedes reclamar la deducción de la oficina en casa si añadas una oficina en casa, pero también sirve como habitación de visitas o cuarto de juegos.
• Centro de trabajo principal: Tu oficina en casa debe ser el lugar principal donde trabajas. Aunque no necesitas trabajar solo desde tu oficina, debe ser el lugar donde haces la mayoría de tu trabajo, facturación o contabilidad.

Implicaciones fiscales de un refinanciamiento con desembolso de efectivo sobre una propiedad de alquiler

Puedes usar el dinero de un refinanciamiento con desembolso de efectivo para mejorar o reparar una propiedad de alquiler que tú administras. Puedes deducir estos gastos de tus impuestos federales. Cualquier mejora o reparación que hagas en una propiedad en alquiler es casi siempre deducible de impuestos. Esto es porque el IRS considera que cualquier cantidad de dinero que obtienes de un alquiler son ingresos personales. También puedes deducir los costos de cierre, los intereses y el seguro que pagas por una propiedad de alquiler de tus ingresos como gastos del negocio.

¿Puedes deducir tus puntos hipotecarios?

Tu prestamista hipotecario podría permitir que compres puntos de descuento. Los puntos de descuento te permiten pagar dinero anticipado para “reducir” la tasa de interés. Aunque estos puntos son deducibles, tú no puedes deducir la cantidad total que pagas el año que refinancias. En cambio, debes distribuir el costo a lo largo del plazo total del préstamo.

Por ejemplo, supongamos que tu prestamista te permite comprar $1,500 en puntos de descuento para un refinanciamiento de 15 años. Podrías deducir $100 en puntos de descuento de tus impuestos por cada año que tengas tu préstamo.

Conclusión

El dinero en efectivo que obtienes de tu capital durante un refinanciamiento no se considera ingresos según el IRS. Sin embargo, hay límites para las deducciones de refinanciamiento que puedes hacer cuando refinancias tu préstamo. Solo puedes descontar los intereses que pagas sobre tu nuevo préstamo si usas tu dinero para hacer una mejora principal a tu propiedad. Es posible que puedas aprovechar otras deducciones si trabajas por cuenta propia o usas el dinero para mejorar una propiedad de alquiler. También puedes deducir los puntos de descuento de intereses a lo largo del plazo de tu préstamo.

Cuando estés listo, comienza tu refinanciamiento con ayuda de Rocket Mortgage^®.