Impuesto sobre ganancias de capital por venta de inmuebles y vivienda

Hay muchas consideraciones fiscales para los propietarios de viviendas. Los impuestos relacionados con bienes raíces se pagan desde el momento que compras la vivienda hasta la venta de tu propiedad.

Es posible que el impuesto sobre ganancias de capital no sea la parte más emocionante de vender tu casa, pero es importante saber cómo afectará tu venta. Te daremos un poco de información del impuesto sobre las ganancias de capital, qué significa y cómo puedes reducir la carga fiscal cuando vendes tu vivienda.

El impuesto a las ganancias de capital se paga sobre la apreciación de un activo durante el tiempo que fue tuyo. La cantidad del impuesto depende de tus ingresos, el estatus de tus declaraciones de impuestos y el período de tiempo que fuiste propietario del activo.

El impuesto sobre ganancias de capital se aplica a cualquier activo que aumente su valor. La mayoría de las personas se enteran de este impuesto cuando venden su residencia principal.

Empecemos por darte una idea de cómo funciona el impuesto.

Por ejemplo, supongamos que compraste una casa por $150,000 y la vendiste por $200,000. Tu utilidad, $50,000 (la diferencia entre los dos precios), es la ganancia de capital y está sujeta al impuesto.

Debes pagar el impuesto sobre ganancias de capital solo después de vender el activo. Supongamos que compraste tu casa hace dos años y el valor aumentó $10,000. No necesitas pagar el impuesto sino hasta que vendas la vivienda.

En este ejemplo, el precio de compra de tu casa es el costo base de la propiedad. Ampliemos eso suponiendo que gastaste $50,000 en una renovación de la cocina. Esto se llama mejora de capital y tu costo base es ahora $200,000. Es decir, $150,000 (el precio de compra original) + $50,000 (la cantidad gastada en la mejora de capital). Si vendes tu casa en $200,000, después de la renovación, tu ganancia es $0 y no se calcula el impuesto sobre ganancias de capital.

Tu tasa impositiva sobre las ganancias de capital dependerá de tu tramo fiscal actual, el tiempo que hayas tenido el activo y si la propiedad era tu residencia principal. Lo veremos abajo.

También es importante saber el tipo de activo de que se trata, porque si bien la mayoría de las ganancias de capital a largo plazo se gravan con tasas de hasta el 20% en función de los ingresos, hay situaciones en las que se aplican tasas más altas.

Clases de activos especiales para el impuesto sobre ganancias de capital a largo plazo

La siguiente tabla incluye los tipos de activos y sus respectivas tasas de impuesto sobre ganancias de capital.

• Tipo de activo
• Tasa de impuesto sobre ganancias de capital
• Parte de la ganancia sobre la venta de acciones de pequeñas empresas calificadas que está sujeta al pago de impuestos, según la sección 1202.
• Coleccionables (como arte, monedas, cómics).
• Ganancias no recuperadas para inmuebles (aplica en ciertos casos en los que la depreciación se reportó previamente), según la sección 1250.

Hay reglas especiales que se aplican a las donaciones de propiedad o propiedades heredadas, patentes o ciertos tipos de ingresos de inversión como materias primas a futuro. Para efectos fiscales, estas fechas se calculan desde el día siguiente de la compra original hasta la fecha de venta de la propiedad.

Cuando piensas en vender un activo de capital para obtener una ganancia o una pérdida, lo primero que debes preguntarte es «¿Cuándo compré esto?» Las ganancias y pérdidas de capital pueden ser a corto y largo plazo, y es importante entender la diferencia entre las dos.

Si compraste el activo de capital hace menos de un año, se trata de una ganancia o pérdida de capital a corto plazo y se considerará un ingreso ordinario. Si la compra se hizo hace más de un año, se trata de una ganancia de capital a largo plazo, a la que se le dará un tratamiento fiscal preferencial y, si es tu residencia principal, puede estar exenta.

Sin embargo, hay excepciones cuando la propiedad es una donación o una herencia.

Impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo

Si basado en las reglas mencionadas anteriormente determinas que el impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo aplica en tu caso, entonces la ganancia se grava a las tasas regulares del impuesto sobre ingresos.

• Tasas de impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo
• Tasa de impuesto único
• Personas casadas que presentan una declaración conjunta y cónyuges sobrevivientes
• Personas casadas que presentan una declaración por separado
• Cabeza de familia o más

Tasas de impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo para 2022

Para el año fiscal 2022, estas tasas son las siguientes:

Impuesto sobre ganancias de capital a corto plazo para herencias o fideicomisos

Las tasas de impuesto funcionan un poco diferente si estás declarando una ganancia de capital a corto plazo por la venta de una herencia o fideicomiso.

Tu casa se considera una inversión a corto plazo si es tuya durante menos de un año antes de venderla. No hay consideraciones fiscales especiales para las ganancias de capital obtenidas en inversiones a corto plazo. Por el contrario, el gobierno cuenta como parte de tu ingreso habitual cualquier ganancia que obtengas de la vivienda.

Esto puede representar un problema importante para los compradores a corto plazo, como los house flippers. Por ejemplo, supongamos que obtienes una ganancia de $50,000 al remodelar una casa en el plazo de un año. También supongamos que obtienes un salario anual de $50,000 en tu trabajo habitual.

En estas circunstancias, los $50,000 que ganaste con la venta de tu casa prácticamente duplica tus ingresos. Cuando presentas tus impuestos federales, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) consideraría que tu ingreso bruto para este año fue de $100,000, por lo que estarías sujeto a la misma tasa de impuesto que un ejecutivo que gana $100,000 en su empresa.

Puedes minimizar tu carga fiscal con las ventas a corto plazo si contabilizas cuidadosamente todos tus ingresos y deducciones.

Impuesto sobre ganancias de capital a largo plazo

Ser propietario de tu vivienda por más de un año significa que pagas el impuesto sobre ganancias de capital a largo plazo. Después de dos años, calificarás para la exención personal. Abajo se da más información sobre eso. A diferencia de los siete tramos de impuestos federales a corto plazo, solo hay tres para las ganancias de capital.

Las tasas de impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo son mucho más bajas que las correspondientes a los ingresos habituales. Es posible que no tengas que pagar el impuesto si ganas menos de la cantidad mínima, que se indica abajo.

Si tienes una propiedad de inversión, puedes minimizar tu carga vendiendo la casa de manera estratégica. La exención de ganancias de capital sobre vivienda no tiene contrapartida en el ámbito de las propiedades de inversión.

Reinversión de las ganancias sobre venta

Muchos inversionistas inmobiliarios participan en intercambios 1031 (intercambio de propiedades similares). En un intercambio 1031, el inversionista inmobiliario vende su propiedad actual, pero luego transfiere las ganancias a una nueva oportunidad de inversión y pospone, de manera indefinida, el pago de impuestos sobre ganancias de capital.

Otra alternativa disponible, desde hace mucho tiempo, para los inversionistas inmobiliarios con grandes obligaciones tributarias sobre ganancias de capital es transferir esos activos a una zona de oportunidad. Los inversionistas comienzan a disfrutar un incremento en la base después de cinco años. Después de 10 años, las ganancias quedan libres de impuestos.

Compensación de ganancias de capital con pérdidas de capital

Así como los propietarios de viviendas pueden optar por vender su casa cuando su ingreso está en el punto más bajo, las empresas deben compensar las ganancias de capital con pérdidas de capital.

Deducción de los costos incurridos por la venta

También puedes deducir cualquier reparación o renovación que hayas hecho en una propiedad de inversión para mejorar el precio de venta final de la vivienda. Recuerda conservar documentación como facturas, escrituras de compraventa, estados de cuenta de la tarjeta de crédito y otros documentos similares para demostrar cuánto gastaste. Estos documentos te servirán en caso de que te auditen.

Revisa las siguientes preguntas frecuentes para obtener más información sobre las ganancias de capital en propiedades inmobiliarias.

¿Cuándo pago el impuesto sobre ganancias de capital para bienes raíces?

En caso de que debas pagar impuestos sobre ganancias de capital, lo haces cuando vendes tu propiedad. Sin embargo, el impuesto sobre ganancias de capital depende de varios factores, incluyendo el tramo fiscal actual, el tiempo que has sido propietario y ocupas la propiedad, y si la casa es tu residencia principal.

Asegúrate de verificar los requisitos de IRS para el pago de impuestos sobre ganancias de capital y así determinar cuándo debes pagar y si eres elegible para una exención.

¿Cómo evito el impuesto sobre ganancias de capital para inmuebles?

Si has sido propietario y ocupaste la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años, puedes evitar el pago de impuesto sobre ganancias de capital de los primeros $250,000 para contribuyentes individuales y $500,000 para personas casadas que presentan una declaración conjunta.

Visita el sitio web de IRS para revisar más disposiciones que pueden ayudarte a calificar para la exención del impuesto sobre ganancias de capital. 

¿Debo pagar el impuesto sobre ganancias de capital si vendo una segunda casa o una propiedad de alquiler?

Debido a que las propiedades de alquiler y las segundas casas se consideran activos, es posible que estés sujeto al pago del impuesto sobre ganancias de capital. Sin embargo, también hay maneras de evitar pagar el impuesto sobre este tipo de propiedades, especialmente si aumentaron de valor en los últimos años.

Una manera es establecer tu propiedad de alquiler o segunda casa como residencia principal, antes de venderla. Puedes mudarte a la propiedad durante al menos dos años para que sea elegible como residencia principal. Después de la venta de esta propiedad, puedes restablecer tu casa principal como residencia primaria.

Independientemente del tipo de propiedad que decidas vender, toma nota de cuánto dinero gastas en encontrar y garantizar a un comprador. Puedes deducir de tus impuestos desde los gastos de marketing hasta los costos de cierre que paga el vendedor (como honorarios de agente inmobiliario).

¿Quieres más consejos sobre impuestos inmobiliarios? Obtén más información sobre los principales beneficios fiscales para los bienes raíces.