Qué son las hipotecas envolventes: todo lo que necesitas saber

Cuando un comprador no califica para un préstamo hipotecario tradicional, la venta puede ser complicada para ambos el comprador y el vendedor. Aunque la situación pudiera parecer imposible, puede ser que haya otra opción de financiamiento para que ambas partes puedan cerrar el negocio.

Una hipoteca envolvente puede darle al comprador el financiamiento que necesita para comprar la casa, e incluso puede dejarle ganancias al vendedor. Sin embargo, esto implica varios riesgos, así que es importante que sepa en qué se está metiendo antes de usarla para comprar o vender una casa.

Analicemos en detalle las hipotecas envolventes.

¿Qué es una hipoteca envolvente?

Una hipoteca envolvente es un préstamo hipotecario que permite que el vendedor conserve su hipoteca existente mientras que la hipoteca del comprador “envuelve” la cantidad adeudada existente. Como un tipo de financiamiento hipotecario secundario, los préstamos envolventes significan que el comprador hará los pagos mensuales directamente al vendedor, generalmente a una tasa de interés más alta que la hipoteca original.

¿Cómo funciona un préstamo envolvente?

En una transacción típica de bienes raíces, el comprador compra la casa con una hipoteca que le da un prestamista hipotecario. Luego, el vendedor usa el dinero de la venta para pagar su hipoteca existente sobre la casa.

Con una hipoteca envolvente, el vendedor se queda con la hipoteca existente sobre la casa, le ofrece financiamiento del vendedor al comprador y envuelve el préstamo del comprador en la hipoteca existente. En esta situación, el vendedor toma el papel del prestamista.

El comprador y el vendedor acuerdan un down payment y una cantidad para el préstamo, firman un pagaré que establece los términos de la hipoteca y luego el título y la hipoteca pasan al comprador. Aunque el vendedor sigue haciendo los pagos de la hipoteca original, ya no es el propietario de la casa.

El comprador le hace al vendedor el pago mensual de la hipoteca (generalmente a una tasa de interés más alta), mientras que el vendedor sigue haciendo su pago de la hipoteca al prestamista original. La hipoteca envolvente toma la posición de una segunda hipoteca, o gravamen junior. Debido a esta posición, el prestamista original todavía puede reposeer la casa si el vendedor no paga la hipoteca existente.

Por lo general, el vendedor paga la hipoteca original con los pagos que recibe del comprador. La mayoría de las hipotecas envolventes tienen tasas de interés más altas que una hipoteca convencional, por lo que el vendedor suele tener una ganancia del segundo préstamo.

Ejemplo de una hipoteca envolvente

Este es un ejemplo de cómo se usa una hipoteca envolvente.

Michaela está vendiendo su casa por $160,000 y el saldo pendiente de su hipoteca es de $40,000 a una tasa de interés fija del 4 %. Ella decide financiar un préstamo para el comprador, Alex, para que le compre la casa. Ambos Michaela y Alex acuerdan un down payment de $10,000 y una hipoteca envolvente de $150,000 del vendedor a una tasa de interés fija del 6 %.

Alex le paga mensualmente a Michaela por la segunda hipoteca, y Michaela usa ese dinero para pagar su hipoteca original y se queda la diferencia entre los dos pagos. Gracias a la diferencia del 2 % en las tasas de interés, Michaela tiene una ganancia.

Beneficios de las hipotecas envolventes

Tener una ganancia es uno de los motivos por los que un vendedor pudiera aceptar una hipoteca envolvente. Otro motivo es que estos tipos de préstamos pueden ayudar a los vendedores que les está costando vender su casa. Ayuda a abrir el grupo de compradores volviendo la casa más accesible para quienes no califican para una hipoteca tradicional.

Para los compradores, puede ser más fácil calificar para este tipo de préstamo y es un préstamo más flexible que los ayuda a comprar una casa que de otra manera sería inalcanzable.

Riesgos de las hipotecas envolventes

Aunque una hipoteca envolvente puede beneficiar a ambas partes, hay riesgos que los compradores y los vendedores deben considerar antes de proceder con este tipo de transacción.

Es inteligente de ambas partes trabajar con un abogado de bienes raíces con experiencia que pueda ayudarlos durante el proceso y reducir el riesgo para todos los implicados.

Para los compradores

Como mencionamos antes, la hipoteca original sigue siendo el préstamo principal. La hipoteca envolvente es un gravamen junior. Eso significa que si el vendedor deja de hacer los pagos e incumple la hipoteca existente, el prestamista original puede poner la propiedad hipotecada en ejecución hipotecaria y quitársela al nuevo comprador, incluso si el comprador se ha mantenido al día con sus pagos al vendedor.

Los compradores pueden ayudar a evitar este riesgo haciendo los pagos directamente al prestamista original, siempre que las condiciones del préstamo lo permitan.

Para los vendedores

Primero, está el riesgo legal. Si el vendedor todavía tiene una hipoteca existente, especialmente una que siga siendo relativamente alta, el prestamista original debe aceptar este préstamo secundario.

La mayoría de los prestamistas piden que el préstamo esté completamente pagado una vez la casa se venda y cambie de propietario. Esto evitaría la hipoteca envolvente para comenzar. Antes de negociar los términos del préstamo o la venta, los vendedores deben revisar los documentos de su préstamo original para asegurarse de que pueden completar este tipo de transacción de bienes raíces.

Una vez están seguros de que pueden avanzar con una hipoteca envolvente, tienen la responsabilidad completa de asegurarse de que se pague la hipoteca existente. Si el comprador deja de hacerles los pagos, el vendedor debe usar su propio dinero para seguir haciendo el pago de la hipoteca original.

Alternativas a los préstamos envolventes

Si eres un comprador que está teniendo dificultad para calificar para un préstamo convencional o un vendedor al que le está costando encontrar compradores que califiquen, es posible que haya otros tipos de préstamos hipotecarios que funcionen.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA pueden ser una excelente opción para los compradores de vivienda calificados que tienen puntuaciones de crédito más bajas o que no tienen demasiado dinero en efectivo para el cierre, pues estos préstamos tienen down payments más bajos y menos requisitos de puntuaciones de crédito comparados con otros préstamos y muchas veces permiten incluir los costos de cierre en el préstamo.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA para veteranos o militares activos calificados suelen ayudar a los compradores que no tienen el dinero para un down payment. Estos préstamos son uno de los pocos que no exigen un down payment. Por lo general, estos préstamos también tienen tasas de interés más bajas y no exigen el pago de un seguro hipotecario privado (PMI).

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA hacen que comprar una casa en un área rural calificada sea más asequible pues no piden un down payment. Comparado con un préstamo convencional, esta opción de préstamo suele tener una tasa de interés más baja y un PMI de costo más bajo, que puedes sumar a la cantidad del préstamo.

Conclusión: las hipotecas envolventes pueden ser demasiado riesgosas

En una situación de hipoteca envolvente, el comprador obtiene la hipoteca del vendedor, quien la envuelve en su hipoteca existente sobre la vivienda. El comprador se convierte en el propietario de la vivienda y hace el pago de la hipoteca, con intereses, al vendedor. El vendedor usa ese dinero para pagar su hipoteca existente al prestamista original.

Dependiendo de los términos del préstamo, el vendedor puede tener una ganancia de la diferencia en los pagos, el que este recibe y el que hace al prestamista. Para lograrlo, el vendedor cobra más intereses por la hipoteca envolvente que el interés que paga por la hipoteca original.

Este préstamo puede ser de beneficio para ambas partes, pero implica varios riesgos. Para mitigarlos, el comprador y el vendedor deben trabajar con un abogado de bienes raíces con experiencia.

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