¿Qué es una Hipoteca para la Conversión del Capital Acumulado en la Vivienda (HECM)?

Descargo de responsabilidad: Rocket Mortgage^® no ofrece actualmente hipotecas para la conversión del capital acumulado de la vivienda. (HECM). Toda la información proporcionada tiene únicamente fines educativos.
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Muchos propietarios de vivienda, que son adultos mayores, suelen encontrarse con ingresos limitados o fijos que dificultan seguir viviendo en su casa. Sin embargo, a menudo cuentan con un importante capital inmobiliario derivado del pago parcial o total de sus hipotecas. Una solución a este dilema es la hipoteca inversa, y el tipo más frecuente es la hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda. Respaldada por la Administración Federal de Vivienda, una HECM permite a los propietarios mayores convertir el capital acumulado de su vivienda en efectivo de diferentes maneras.

Rocket Mortgage® no ofrece hipotecas inversas ni HECM, pero queremos que conozcas todas tus opciones de financiamiento para que tomes la mejor decisión para ti.

Aspectos clave:

• Una hipoteca de conversión de valor neto de la vivienda es una hipoteca inversa con el respaldo de la FHA para propietarios de vivienda de 62 años o más.
• Una HECM permite a los propietarios convertir el valor neto de su vivienda en un pago total, una serie de pagos, una línea de crédito o una combinación de estas opciones.
• Las HECM vencen cuando el último prestatario deja de vivir en la vivienda. El préstamo generalmente se paga vendiendo la casa, refinanciando a una hipoteca tradicional o permitiendo que el prestamista tome posesión de la propiedad.

¿Cómo funciona una HECM?

Una HECM es una hipoteca inversa. Funciona así: en lugar de hacer pagos al prestamista y reducir lo que debes, tú recibes pagos y la cantidad que adeudas aumenta.

Los propietarios pueden recibir efectivo de una HECM como un pago total, una serie de pagos periódicos, línea de crédito o una combinación de estas opciones. Eres responsable de pagar las comisiones y costos de cierre relacionados con el préstamo. El límite en todo el país para la HECM es $1,209,750 en 2025.

Los prestatarios de la HECM deben pagar impuestos sobre la propiedad, seguro de la vivienda, cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y, además, mantener la vivienda en buen estado.

Todas las HECM son hipotecas inversas, pero no todas las hipotecas inversas son HECM. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas inversas privadas con diferentes beneficios, aunque las HECM incluyen más protecciones para los prestatarios.

Una HECM es un préstamo sin recurso, lo que significa que no hay penalización para ti ni para tus herederos si entregas la propiedad al prestamista. Cuando el préstamo vence, existen varias opciones:

• Vender la casa. Cualquier remanente después de pagar la HECM queda para ti o tus herederos.
• Refinanciar en una hipoteca tradicional. El préstamo puede cancelarse refinanciándolo en una hipoteca convencional por la cantidad total del préstamo o el 95% del valor de la vivienda, lo que sea menor.
• Pagar el préstamo sin refinanciar. Si es posible, puedes liquidar la deuda sin adquirir una nueva hipoteca, por ejemplo, con fondos del patrimonio.
• Entregar la propiedad al prestamista. El administrador hipotecario venderá la vivienda para recuperar los fondos del préstamo.

¿Cuáles son los requisitos de elegibilidad de una HECM?

Existen requisitos específicos para calificar a una HECM:

• Los prestatarios deben tener 62 años o más.
• La vivienda debe ser tu residencia principal.
• Debes tener suficiente capital acumulado en la vivienda. Si existe una hipoteca vigente, esta se paga primero antes de que recibas los fondos restantes.
• Se puede obtener una HECM sobre viviendas unifamiliares o bifamiliares, de hasta cuatro unidades (separadas o adosadas), casas prefabricadas, casas adosadas o en hilera, y condominios aprobados por la FHA.

¿Cómo se obtiene una HECM?

Una HECM solo está disponible por medio de los prestamistas que aprueba el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. El proceso de solicitud incluye algunos pasos específicos.

La orientación del HECM es obligatoria para todos los prestatarios y para los cónyuges no prestatarios que sean legalmente competentes, con el fin de garantizar que comprendan totalmente el préstamo.

Las HECM también necesitan una evaluación financiera. Según los resultados, una parte de tus fondos puede retenerse para cubrir seguro del propietario de vivienda, impuestos sobre la propiedad, cuotas de la HOA y mantenimiento. La cantidad de tu préstamo se determina en función de la edad del prestatario más joven o del cónyuge no prestatario, las tasas de interés vigentes y el capital de tu vivienda.

Alternativas de la HECM

Aunque las HECM pueden ser una buena opción para acceder al capital acumulado en la vivienda, no son la única alternativa. Estas son algunas opciones:

• Hipotecas inversas privadas. Una hipoteca inversa privada puede tener características diferentes, como un límite de edad más bajo, una tasa de interés más baja o un límite de préstamo más alto. Sin embargo, puede que no ofrezca las mismas protecciones para el prestatario que una HECM.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo reemplaza tu hipoteca actual por una nueva, basada en el valor actual de tu vivienda. Pagas la hipoteca original y conservas la diferencia en efectivo. Reembolsas lo que pides prestado como parte de tu nuevo préstamo. Si tienes mucho capital acumulado, podrías obtener una cantidad considerable de efectivo. Sin embargo, tendrás un pago mensual. Tus herederos podrían asumir ese pago en lugar de liquidar completamente la deuda cuando asuman la propiedad de la vivienda.
• Préstamo sobre la plusvalía: es una segunda hipoteca que te permite pedir prestada una parte del capital acumulado en tu vivienda. Recibes una suma total y haces pagos sobre esta segunda hipoteca, además del pago de la hipoteca principal. Podrías elegir un préstamo con garantía hipotecaria si tienes una tasa de interés baja en tu hipoteca principal que no quieres perder. Un experto en préstamos de Rocket Home puede ayudarte a calcular una tasa combinada para determinar qué opción tiene más sentido financiero.
• Línea de crédito garantizada por la plusvalía: También es una segunda hipoteca, pero en lugar de recibir un pago total, tu capital se utiliza para establecer una línea de crédito de la cual puedes disponer según lo necesites. Una HELOC tiene un período de retiro de dinero, en el que puedes pedir prestado hasta tu límite de crédito y hacer pagos solo sobre los intereses. Después viene un período de reembolso, donde ya no puedes pedir prestado y debes hacer pagos de principal e intereses hasta saldar el préstamo. Rocket no ofrece HELOC, pero todavía queremos ayudarte a comprender todas tus opciones de financiamiento para que tomes la mejor decisión.

¿Se puede refinanciar una HECM?

Sí, puedes refinanciar una HECM existente en otra HECM. Tasas de interés más bajas o primas de seguro hipotecario más bajas podrían ahorrarte dinero. También puedes refinanciar una HECM en una hipoteca tradicional.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una HECM?

Aunque las HECM pueden ayudar a los adultos mayores a complementar sus ingresos, también existen desventajas que deben considerarse.

Ventajas

• Eres libre de usar los fondos para consolidar deudas, complementar tus ingresos, pagar mejoras en la vivienda o cualquier otro propósito que quieras.
• No hay pagos mensuales de una hipoteca. Solo debes cubrir los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de vivienda, además de asegurarte de que la propiedad se mantenga en buen estado.
• Conservas el título y los derechos de propiedad sobre tu vivienda.
• No se exige una puntuación de crédito mínimo.
• La FHA asegura las HECM, por lo que los prestatarios no están obligados a devolver más de lo que vale la propiedad si el valor de la vivienda disminuye.
• Las HECM son préstamos sin recurso, lo que significa que puedes entregar la propiedad al prestamista sin repercusiones crediticias en lugar de pagar el préstamo.

Desventajas

• Al agotar el capital acumulado en tu vivienda, dejas menos para heredar a tus beneficiarios.
• Las HECM suelen tener costos más altos que las hipotecas tradicionales. Por ejemplo, las primas iniciales de seguro hipotecario de una HECM son más elevadas que las de una hipoteca FHA tradicional.
• Si te ausentas de tu vivienda por más de 12 meses debido a una estancia en un centro médico, el préstamo vence. Hay una excepción si tu cónyuge no prestatario todavía vive en la casa.
• Si eliges la opción de pago equivocada, es posible que sobrevivas a los fondos.
• Tus herederos deben resolver el préstamo si falleces en la vivienda.

Conclusión: las HECM pueden ofrecer estabilidad económica durante la jubilación

Una HECM es una hipoteca inversa con el respaldo de la FHA que te permite acceder al capital acumulado en tu vivienda sin necesidad de pagos mensuales de la hipoteca. El préstamo vence cuando falleces, te mudas o vendes la vivienda. Aunque los costos son más altos, una vez cerrado el préstamo, solo debes ocuparte de los impuestos, el seguro y el mantenimiento. Tus herederos pueden refinanciar para pagar el préstamo o simplemente entregar la propiedad.

Aunque Rocket no ofrece hipotecas inversas, es posible que puedas acceder al capital acumulado de tu vivienda mediante un préstamo sobre el valor de la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Si estas opciones se ajustan mejor a tus necesidades, puedes enviar una solicitud en línea.