Hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM): Todo lo que los adultos mayores deben saber

Por 50 años, las hipotecas inversas han ayudado a los adultos mayores a alcanzar sus objetivos financieros en la jubilación. En 1961, la primerísima hipoteca inversa ayudó a Nellie Young a conservar su casa después de que su esposo murió. Desde su creación, la hipoteca inversa ha pasado por varias transformaciones con las que se ha ampliado sus usos para ayudar a los adultos mayores a complementar sus ingresos en la jubilación, consolidar sus deudas, pagar emergencias o incluso comprar una casa nueva.

Aunque hay varios tipos de hipotecas inversas, la más frecuente es la hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM) que protege a los propietarios de vivienda de varias formas y ofrece la manera más flexible de recibir y usar sus fondos. Sin embargo, aunque la HECM ha ayudado a muchos propietarios de vivienda y tiene directrices para proteger a los prestatarios, esta opción financiera no es siempre la mejor.

Aunque Rocket Mortgage^® no ofrece HECM por el momento, te damos esta información para que entiendas cómo funcionan, además de las ventajas y desventajas.

¿Qué es una hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda y cómo funciona?

La HECM es un préstamo de hipoteca inversa asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) para los prestatarios mayores de 62 años de edad. Este préstamo asegurado por el gobierno permite que los propietarios de vivienda conviertan el capital de su vivienda en dinero en efectivo. Por ahora, Rocket Mortgage® no ofrece HECM.

Un préstamo HECM paga primero la hipoteca existente, si la hay, y después el resto del dinero se puede usar para cualquier cosa y ya no habrá que hacer los pagos mensuales de la hipoteca. Sin embargo, los propietarios de vivienda siguen siendo responsables de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y darle mantenimiento a la casa. Si el prestatario decide no hacer un pago mensual del préstamo, los intereses de ese mes se suman al saldo del préstamo.

Los pagos mensuales del préstamo son opcionales, pero un prestatario puede optar por hacer pagos mensuales ya que no hay penalizaciones por pago anticipado en los HECM. Los pagos mensuales se acreditan primero a los intereses, y después a los cargos y el principal.

El préstamo de la HECM se debe pagar en su totalidad si el prestatario se muda, vende la casa o muere. Los herederos pueden vender la casa o comprarla por la cantidad a pagar o el 95% del valor tasado, lo que sea menos. También pueden elegir firmar la escritura a favor del prestamista y dejarle la casa.

¿En qué se diferencia una HECM de otras hipotecas inversas?

Hay tres tipos de hipotecas inversas:

• HECM
• Hipoteca inversa para un solo propósito
• Hipoteca inversa propia.

De las tres, la HECM es la única hipoteca inversa asegurada por el gobierno y es la menos riesgosa debido a las diversas protecciones del gobierno para los prestatarios. Hablaremos de las protecciones más adelante en el artículo.

La HECM es lo que se conoce como un préstamo sin recurso, lo que significa que un prestatario nunca deberá más de lo que vale su vivienda. Si la casa se vende por menos del saldo del préstamo, el seguro FHA cubre la diferencia, no el prestatario ni sus herederos. Además, no hay impacto en el crédito para el prestatario ni para sus herederos si eligen devolver la casa al prestamista.

¿En qué se diferencia una HECM de un préstamo sobre la plusvalía?

Un préstamo sobre la plusvalía también te da dinero en efectivo basado en el capital, pero debes hacer pagos mensuales poco después de recibir los fondos. Con una hipoteca inversa, los pagos mensuales del préstamo son opcionales a menos que no cumplas ciertos requisitos (como no pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro, no darle mantenimiento a la casa, vender la casa, que el prestatario se mude o muera).

Otra diferencia entre una HECM y un préstamo sobre la plusvalía es que la HECM ofrece más formas para que recibas el dinero. Mientras que un préstamo sobre la plusvalía solo desembolsa los fondos en un solo pago total, una HECM ofrece un solo pago, pagos mensuales o una línea de crédito.

Los requisitos de elegibilidad también son diferentes. 

¿Cómo se obtiene una HECM?

Una HECM solo está disponible por medio de un prestamista aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Para este tipo de préstamo, el proceso incluye varios pasos únicos.

Orientación sobre HECM obligatoria

Debido a la naturaleza compleja de la hipoteca inversa, el HUD pide que todos los prestatarios completen una sesión de orientación sobre las hipotecas inversas. La sesión impartida por un tercero y aprobada por el HUD sirve para asegurarse de que entiendas cómo funciona el préstamo, los costos asociados y cualquier otra opción financiera que puedas tener. La orientación puede costar hasta $200, dura 90 minutos y se puede hacer en persona o, en algunos estados, por teléfono.

Cantidad aprobada

Hay tres factores que determinan cuánto puedes pedir prestado con una HECM:

• La edad del prestatario más joven
• Las tasas de interés actuales
• La cantidad de capital que tienes en tu casa

Evaluación financiera

Para asegurarse de que los prestatarios estén en una buena posición financiera para asumir las obligaciones del préstamo (pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y los costos de mantenimiento), el HUD también pide que el prestatario pase por una evaluación financiera durante el proceso. Durante la evaluación financiera, el prestamista revisa los ingresos, las deudas y el historial crediticio del prestatario, aunque la puntuación de crédito no es un factor determinante para obtener una hipoteca inversa. Dependiendo de lo que diga la evaluación, el prestamista puede decidir si aparta parte del dinero de la hipoteca inversa para ayudar a pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro.

Opciones de pago

Hay dos tipos de HECM: HECM de tasa fija y HECM de tasa ajustable. La opción de tasa fija tiene una tasa de interés que permanece igual durante la vida del préstamo y ofrece solo una forma de recibir el pago: un pago total. La opción de tasa ajustable tiene una tasa de interés que puede fluctuar durante la vida del préstamo y ofrece varias opciones de pago: un pago total, pagos mensuales, una línea de crédito o una combinación de los tres.

Pago total

Si elige esta opción de pago, recibirá todo el dinero de su hipoteca inversa en un solo pago total. Esta opción está disponible para los préstamos HECM de tasa fija y de tasa ajustable.

Pagos mensuales

Con esta opción de pago, recibirás el dinero en pagos mensuales. Puedes recibir los pagos mensuales por una cantidad determinada de tiempo, conocido como pagos a plazo, o puedes optar por recibir pagos mensuales durante toda la vida de tu préstamo, conocido como pagos vitalicios. Esta opción solo está disponible para las HECM de tasa ajustable.

Línea de crédito

Una línea de crédito de una hipoteca inversa es una opción de pago que pone el dinero en una línea de crédito a la que puedes acceder siempre que lo necesites, parecido a una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC). Si no usas el dinero de una vez, los fondos disponibles pueden seguir creciendo en valor con el tiempo, dándote más dinero en el futuro.

Siempre que tengas el préstamo, la línea de crédito no se puede suspender ni cancelar. La opción de pago mediante línea de crédito solo está disponible con una HECM de tasa ajustable.

Cualquier combinación

Para una opción de pago aún más personalizada, también puedes combinar las diferentes opciones. Por ejemplo, puedes pedir que pongan tu dinero en una línea de crédito y recibirlo como pagos mensuales al mismo tiempo. La combinación de pagos solo está disponible con una HECM de tasa ajustable.

¿Cuáles son los requisitos de elegibilidad de una HECM?

Para obtener una HECM, tendrás que cumplir los siguientes criterios:

• Debes ser mayor de 62 años.
• La propiedad debe ser tu residencia principal.
• Debes tener suficiente capital en tu casa.
• Puedes ser propietario de tu casa sin deudas o tener una hipoteca existente.

Si te interesa obtener una HECM, tendrás que usar un prestamista aprobado por la FHA que ofrezca este tipo de hipoteca inversa. Aunque Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por la FHA, no ofrecemos HECM por el momento.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una HECM?

Es importante recordar que las hipotecas inversas son préstamos complejos y hay que considerarlos en detalle antes de presentar una solicitud. Entender los beneficios de las HECM y sus inconvenientes te será útil. En la situación adecuada, una hipoteca inversa puede ser una excelente adición a tu plan para la jubilación por varios motivos. Mira cómo puedes beneficiarte:

• Puedes usar el dinero de la hipoteca inversa para cualquier cosa que quieras, incluyendo consolidar deudas, complementar tus ingresos o hacer mejoras a la casa.
• Puedes eliminar los pagos mensuales de la hipoteca. Solo recuerda seguir pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.
• Tú sigues siendo el propietario de la casa. Tu nombre permanece en el título.
• La puntuación de crédito no es un factor determinante para la elegibilidad de una HECM.
• Como la HECM está asegurada por la FHA, los prestatarios están mejor protegidos frente a la caída de los valores de las casas.

Si bien las hipotecas inversas pueden ser una herramienta financiera útil, no son la mejor opción para todos. Te decimos por qué:

• Los préstamos HECM suelen tener cargos más altos que las hipotecas tradicionales.
• La vida es impredecible. Si una emergencia médica u otro incidente te mantiene fuera de casa durante la mayor parte del año, tu préstamo podría vencerse.
• Aunque tus herederos tienen opciones, la responsabilidad de hacer frente al préstamo recae sobre ellos cuando mueres.
• Si eliges un plan de pago que no dure toda la vida del préstamo, podrías sobrevivir a tus fondos disponibles.

Conclusión: Una HECM puede ser una excelente opción

Una HECM es un préstamo que permite que los adultos mayores usen el capital de su casa mientras siguen pagando la hipoteca existente. Asegurada por el gobierno, una HECM se puede usar para complementar tus ingresos para la jubilación, pero la hipoteca puede ser compleja y no siempre es la opción adecuada para todos.

Si estás considerando una HECM u otro tipo de hipoteca inversa, es importante que también veas las alternativas, incluyendo un préstamo sobre la plusvalía. Para hablar sobre otras opciones de financiamiento, comunícate con un experto en préstamos hipotecarios. Puedes llamarnos al (800) 718-8233.