Hipoteca inversa vs. préstamo sobre la plusvalía o HELOC: la diferencia y cómo elegir

Ser propietario de una vivienda es una de las inversiones más complejas y caras que puedes hacer, pero uno de los beneficios principales es la capacidad de usar el capital. El capital, una poderosa fuerza financiera, es el valor en efectivo de tu vivienda que aumenta a medida que pagas tu hipoteca.

Ya sea que tengas una familia joven en una casa más nueva o que estés por jubilarte, el capital puede ayudarte a costear gastos más grandes y hacer mejoras a tu casa. Mientras que los propietarios de vivienda de más tiempo tienen acceso exclusivo a hipotecas inversas, cualquier propietario de vivienda con suficiente capital puede sacar un préstamo sobre la plusvalía. Pero ¿cuál es el adecuado para tus objetivos? A continuación, presentamos más detalles de una hipoteca inversa versus un préstamo sobre la plusvalía y cómo saber cuál es mejor opción para ti.

Mientras hablamos de cada préstamo, recuerda que no todos los prestamistas ofrecen estos productos. Por ejemplo, nuestra compañía hermana, Rocket Mortgage^®, no ofrece hipotecas inversas ni línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC).

Hipoteca inversa vs. préstamo sobre la plusvalía vs. HELOC

Una hipoteca inversa, un préstamo sobre la plusvalía y una HELOC son opciones que ayudan a los propietarios de vivienda a tener acceso al capital de su vivienda. Puedes calcular el capital de la vivienda restando el saldo de tu hipoteca del valor de tu casa. Por ejemplo, supongamos que tienes $200,000 pendientes en tu hipoteca y que tu casa vale $300,000. Entonces, tienes $100,000 en capital de la vivienda que puedes usar por medio de diversas herramientas financieras. Cada una tiene beneficios e inconvenientes que se ajustan a situaciones financieras específicas.

Hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un préstamo sin impuestos basado en el capital de la vivienda que está disponible para los propietarios de vivienda mayores de 62 años. Las hipotecas inversas solo se pueden sacar sobre la residencia principal. El dinero paga primero el saldo de tu hipoteca (si todavía tienes) y el resto del dinero lo recibes tú. Ya no tendrás que hacer pagos mensuales de la hipoteca, pero los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el mantenimiento de la casa seguirán siendo tu responsabilidad.

No tienes que pagar el préstamo hasta que vendas la casa, cambies de residencia principal o mueras. Cuando ocurra cualquiera de estas situaciones, el saldo de la hipoteca inversa más intereses debe pagarse a tu prestamista.

Hay tres tipos de hipoteca inversa: hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM), hipoteca inversa para un solo propósito e hipoteca inversa propia. Las HECM son el tipo de hipoteca inversa más frecuente porque los fondos son flexibles e incluyen protecciones de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Con una HECM, puedes usar el dinero que recibes como quieras, y puedes elegir entre recibir un pago total, cuotas mensuales o una línea de crédito dependiendo del tipo de HECM que solicites. Además, gracias a la reglamentación de la FHA, las HECM son préstamos sin recurso. Eso significa que nunca deberás más de lo que vale tu casa.

Una hipoteca inversa para un solo propósito incluye condiciones de tu prestamista para usar los fondos exclusivamente para un motivo aprobado, como reparaciones de la casa o el pago de impuestos. El acceso a estos préstamos varía por región y por las organizaciones locales que los ofrecen. Sin embargo, son generalmente menos caros que las HECM.

Como las hipotecas inversas mencionadas arriba son para préstamos hasta el límite conforme, las hipotecas inversas propias suelen ser para viviendas de valor alto que superan esos límites. Vienen de prestamistas privados y por lo tanto tienen menos restricciones y reglamentaciones que otras hipotecas inversas.

Ventajas

Las hipotecas inversas tienen las siguientes ventajas:

• Sin pagos mensuales. Solo debes pagar el saldo de tu hipoteca inversa si vendes tu casa, te mudas o te mueres. De lo contrario, solo tienes que pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.
• Puedes quedarte en tu casa. Una hipoteca inversa termina de pagar el saldo de tu hipoteca y te permite vivir en tu casa.
• No hay requisitos de ingresos. Puedes calificar para una hipoteca inversa si estás teniendo problemas económicos para ayudarte a estabilizar tus circunstancias.
• El dinero no paga impuestos. Por eso, no tendrás que incluir la hipoteca inversa como ingresos cuando declares impuestos.
• Puedes usar el dinero para gastos importantes de la vida. Específicamente, con una HECM puedes usar los fondos para uno o más artículos cruciales, como reparaciones de la vivienda, gastos de vida, deuda de tarjeta de crédito o facturas médicas.
• No dejarás a tus herederos en aprietos si tienes una HECM. Si mueres, tus herederos pueden darle el título al prestamista y alejarse sin gastar un centavo. También pueden vender la casa para cubrir el saldo pendiente y quedarse con el dinero restante. O, pueden refinanciar la hipoteca inversa y comenzar a hacer pagos mensuales sobre el nuevo préstamo.

Desventajas

Si tienes una hipoteca inversa, tendrás los siguientes inconvenientes:

• El saldo del préstamo aumentará si no pagas los intereses. Esta situación podría descontrolarse hasta generar un saldo superior al valor de tu vivienda. Si no tienes una HECM, tendrás que pagar la diferencia. Eso podría obligarlos a ti o a tus herederos a entregar la casa para saldar la deuda.
• Tendrás que pagarle un cargo por emisión a tu prestamista, costos de cierre y costos de seguro a la FHA (si tienes una HECM). Aunque es posible que puedas trasladar estos cargos al préstamo, recibirás menos dinero del préstamo y deberás más cuando tengas que pagarlo.
• No puedes deducir intereses hipotecarios en tu declaración de impuestos hasta terminar de pagar la hipoteca inversa.
• El préstamo podría afectar Medicaid y el Seguro de Ingreso Suplementario, así que habla con un asesor financiero antes de solicitar este préstamo.
• Podrías perder tu casa por ejecución hipotecaria si no pagas los impuestos sobre la propiedad, los cargos de la HOA o el seguro de la vivienda o si no le das mantenimiento a la vivienda.
• Tu casa puede perder la condición de residencia principal si tienes que ir a un centro de vida asistida. Además, podrías enfrentar otros retos, como tener que agregar a tu cónyuge al préstamo si te casas después de recibir la hipoteca inversa.

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía es una suma total que recibes por adelantado y luego reembolsas a lo largo de un período de tiempo predeterminado. Los préstamos sobre la plusvalía te permiten usar hasta el 85% de tu capital, dependiendo de ciertos factores, incluyendo tu prestamista y tu puntuación de crédito. Puedes usar este dinero como quieras. A diferencia de una hipoteca inversa, donde el préstamo se paga bajo condiciones específicas, un préstamo sobre la plusvalía lo pagas mediante cuotas mensuales que comienzan poco tiempo después de recibir el préstamo. Como resultado, los préstamos sobre la plusvalía también se conocen como segundas hipotecas porque haces pagos mensuales por ese préstamo junto con tu hipoteca original.

Los préstamos sobre la plusvalía pueden provenir del capital de tu vivienda principal o secundaria y tienen tasas de interés fijas. Este tipo de préstamo puede variar en tamaño desde una suma que te ayude a pagar una deuda con altos intereses hasta una que te permita pagar una adición a tu casa.

Ventajas

Con un préstamo sobre la plusvalía disfrutarás los siguientes beneficios:

• No hay limitaciones para usar el dinero. Puedes usar la suma total como quieras, como hacer mejoras a tu casa o pagar los estudios universitarios de un hijo.
• Puedes calificar para este préstamo más fácilmente que para otros. Los requisitos del prestamista para tu capital, puntuación de crédito y relación deuda-ingresos son menos estrictos para los préstamos sobre la plusvalía.
• Estos préstamos tienen tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito. Las tarjetas de crédito generalmente tienen tasas de interés de dos dígitos, mientras que las tasas de los préstamos sobre la plusvalía son significativamente más bajas. 
• Tendrás pagos mensuales fijos. Los préstamos sobre la plusvalía tienen tasas de interés fijas, por lo que el pago mensual permanecerá constante durante la vida del préstamo. Esto te permite presupuestar pagos predecibles.
• Puedes acceder a los fondos inmediatamente en un pago total. Puedes cubrir gastos significativos más rápido con una suma total que con cuotas mensuales.
• El período de reembolso puede ser más largo que con otros préstamos, dándote más tiempo para pagar tu saldo y pagos mensuales más bajos.

Desventajas

Los préstamos sobre la plusvalía también vienen con estos inconvenientes:

• El riesgo de ejecución hipotecaria si te atrasas en el pago. Al igual que tu primera hipoteca, el préstamo sobre la plusvalía usa tu casa como colateral.  
• Tendrás dos préstamos por pagar si vendes tu casa. En consecuencia, vender tu casa podría ponerte en una situación económica difícil porque la venta de la casa podría no ser suficiente para pagar el total de tu primera y segunda hipotecas.  
• Tendrás que pagar costos de cierre. Los costos de cierre de los préstamos sobre la plusvalía son generalmente entre el 2% y 5% de la cantidad del préstamo. 

HELOC

Una HELOC convierte tu capital en una fuente de financiamiento contra la que puedes hacer un préstamo y pagarlo a lo largo de varios años. Las HELOC tienen dos fases. La primera es el período de retiro de dinero, en la que usas el capital como quieras. Puedes tener varios años para retirar dinero y hacer pagos solo de intereses sobre la cantidad del préstamo.

La segunda fase, el período de reembolso, también dura varios años. Harás pagos mensuales para reembolsar la cantidad que debes hasta pagar el salto total. Las HELOC pueden tener tasas de interés variables, lo que significa que los intereses cambian cada mes, trimestre o año. Esto puede afectar tu pago mensual. Al igual que con el préstamo sobre la plusvalía, el saldo adeudado también se considera una segunda hipoteca.

Ventajas

Una HELOC les da a los propietarios de vivienda varios beneficios:

• Las tasas de interés variable son inicialmente más bajas que las tasas de interés fijas antes de ajustarlas, haciéndolos menos caros en el corto plazo.
• Los intereses podrían ser deducibles de impuestos si usas los fondos para mejoras de tu casa.
• No tienen costos de cierre. Esta característica te permite acceder a tu capital sin pagar demasiado inicialmente.
• Puedes usar el dinero para cualquier propósito.
• Puedes prestar la cantidad exacta que necesitas de tu línea de crédito, eliminando la posibilidad de pagar intereses sobre dinero que no usas. En consecuencia, no tienes que preocuparte de que una suma total sea demasiado grande o pequeña.
• Podría subir tu puntuación de crédito porque te permitiría pagar deudas de altos intereses y reemplazarlas con el saldo de la HELOC.

Desventajas

Los propietarios de vivienda con HELOC también enfrentarán los siguientes retos:

• Hay varios cargos y costos iniciales, incluyendo el cargo por solicitud, la tasación de la vivienda, la investigación del título y los honorarios de abogado.
• Tu tasa de interés podría aumentar. Las HELOC generalmente tienen tasas de interés variable que se ajustan periódicamente con la economía. Como resultado, la dinámica del mercado podría aumentar tu tasa de interés y, en consecuencia, tu pago mensual. 
• Estás usando tu casa como colateral. Si te atrasas en los pagos de la HELOC, el prestamista podría embargar tu casa.
• Tus gastos podrían salirse de control. Como puedes acceder a una parte significativa del capital por medio de un HELOC, tu disciplina podría debilitarse y ceder ante compras impulsivas.

Hipotecas inversas, préstamos sobre la plusvalía e HELOC: en qué se diferencian

Las hipotecas inversas, los préstamos sobre la plusvalía y las HELOC te permiten usar el capital de tu vivienda. Sin embargo, tienen funciones y estipulaciones cruciales distintas que los propietarios de vivienda deben entender.

Requisitos especiales

Las hipotecas inversas solo están disponibles para los propietarios de vivienda mayores de 62 años que quieren aprovechar el capital de su residencia principal únicamente. Además, si solicitas una HECM, el tipo de hipoteca inversa más frecuente, tendrás que ir a una sesión de orientación financiera que el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) apruebe para completar el proceso de solicitud.

Por otro lado, los préstamos sobre la plusvalía y las HELOC tienen requisitos de capital de la vivienda para los prestatarios. Por lo general, debes tener un capital mínimo del 20% en tu casa y puedes usar hasta el 85% del capital.

Puntuación de crédito e ingresos 

Las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o crédito. Sin embargo, las HECM exigen una evaluación financiera para asegurar que puedas cubrir las obligaciones económicas del préstamo. Por el contrario, los prestamistas suelen exigir una puntuación de crédito de 620 o superior y un nivel de ingresos suficiente para que los prestatarios puedan calificar para un préstamo sobre la plusvalía o una HELOC. Si los pagos mensuales de tu deuda cuestan más que un porcentaje de tus ingresos mensuales, podría ser más difícil obtener una. Para un préstamo sobre la plusvalía de Rocket Mortgage, debes tener una relación deuda-ingresos (DTI) de no más del 50%.

Desembolso

Los préstamos sobre la plusvalía desembolsan los fondos como una suma total. Sin embargo, los propietarios acceden a los fondos de una HELOC desde una línea de crédito y a voluntad. Sacan el dinero según lo consideren necesario durante un período de retiro de dinero.

El desembolso de una hipoteca inversa depende del tipo. Una HECM puede dar los fondos como una suma total, como cuotas mensuales o como una línea de crédito. Las hipotecas inversas para un solo propósito generalmente vienen como un pago total para pagar el gasto aprobado. Además, los prestamistas desembolsan las hipotecas inversas propias de acuerdo con sus propias estipulaciones en lugar de las leyes gubernamentales.

Reembolso 

El reembolso de un préstamo sobre la plusvalía es como tu hipoteca original: pides el préstamo y comienzas a pagarlo mediante pagos mensuales. Por otro lado, los saldos de la hipoteca inversa no vencen a menos que el prestatario muera, se mude o venda la casa. Si el prestatario muere, los herederos son responsables de pagar.

El reembolso de las HELOC es único porque los prestatarios hacen pagos mínimos o solo de intereses durante el período de retiro de dinero. Cuando el período de retiro de dinero termina, los prestatarios hacen pagos mensuales sobre el saldo pendiente, similar a un préstamo sobre la plusvalía. Sin embargo, las cantidades de los pagos mensuales variarán con la tasa de interés ajustable.

Cómo elegir entre una hipoteca inversa, un préstamo sobre la plusvalía y una HELOC

Se recomienda que todos los propietarios de vivienda consideren cuidadosamente su situación y todos los factores relevantes cuando decidan entre una hipoteca inversa un préstamo sobre la plusvalía y una HELOC. Cada herramienta de capital tiene sus propias implicaciones que pueden afectar las circunstancias económicas de un prestatario. Lo mejor es hablar con un profesional financiero sobre tu situación económica y tus objetivos para ayudarte a elegir la mejor opción.

Cuándo puede ser mejor una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa puede ser lo mejor para un adulto mayor que necesita suplementar sus ingresos para vivir cómodamente, no planea mudarse y no tiene herederos que quieran heredar la casa sin deudas ni gravámenes. En este escenario, una hipoteca inversa puede darle miles de dólares para ayudar con el costo de vida, gastos médicos y más, aliviando al mismo tiempo la carga financiera del propietario.

Dicho eso, un propietario de vivienda que tiene herederos o quiera vender su casa en el futuro, todavía podría usar una hipoteca inversa, pero seguramente necesitaría una planificación financiera más detallada.

Cuándo puede ser mejor un préstamo sobre la plusvalía

Un préstamo sobre la plusvalía podría ser ideal para los propietarios de vivienda que necesitan cubrir un gasto elevado o una renovación de la vivienda. Por ejemplo, un préstamo sobre la plusvalía puede ser una forma rentable de saldar una cuenta con intereses altos o de llevar a cabo un proyecto pequeño de mejora de la vivienda. Además, como los préstamos sobre la plusvalía tienen tasas de interés más bajas que los préstamos personales y las tarjetas de crédito, usar una suma total para un gasto significativo puede ser financieramente ventajoso.

Cuándo puede ser mejor una HELOC

Una HELOC puede ser más conveniente cuando tienes varios gastos en los próximos años que tu capital puede cubrir. Por ejemplo, si tienes tres proyectos de mejoras de la vivienda que te gustaría completar en los próximos 5 años, una HELOC te permite usar tu capital para cada proyecto de manera sucesiva.

Esta decisión es mejor que recibir una suma total de un préstamo sobre la plusvalía por dos motivos: primero, tendrías que empezar a reembolsar el préstamo inmediatamente. Segundo, podrías pedir prestada la cantidad incorrecta, ya sea generando un saldo excesivo o necesitando más financiamiento del que pensaste inicialmente.

Una HELOC es ideal para un propietario de vivienda que tiene varios gastos planificados porque te permite pedir prestado a medida que necesitas el dinero, sin necesidad de un pago inicial. Una vez terminas los proyectos, entras al período de reembolso.

Conclusión

Usar el capital es una herramienta financiera poderosa en el arsenal de un propietario de vivienda. Las tres opciones (hipoteca inversa, préstamo sobre la plusvalía e HELOC) tienen sus propias ventajas y desventajas distintivas. Por ejemplo, las hipotecas inversas solo están disponibles para los propietarios de vivienda mayores de 62 años, mientras que los préstamos sobre la plusvalía y las HELOC abren la opción a que más propietarios de vivienda usen una parte de su capital.

Por lo general, las tres opciones te permiten usar el dinero como tú decidas. Sin embargo, como cada opción tiene condiciones específicas, como tasas de interés variables o la responsabilidad financiera de los herederos, es crucial considerar cada una detenidamente antes de decidir cómo acceder a tu capital.

Si un préstamo sobre la plusvalía es la mejor opción para ti, comienza tu solicitud con tus amigos en Rocket Mortgage hoy mismo.