¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?

*Rocket Mortgage® no ofrece hipotecas inversas.

Si tienes más de 62 años y te preocupa que tengas dinero para los años de tu jubilación, una hipoteca inversa podría ser una opción. Sin embargo, este préstamo es un poco complicado y puede tener algunos inconvenientes.

Es importante saber cómo funciona, cómo te puede ayudar y si es la opción correcta para tu situación económica y tus objetivos para la jubilación. Exploremos los detalles de una hipoteca inversa para que puedas tomar la decisión correcta.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo que les permite a los propietarios de vivienda mayores de 62 años hacer un préstamo contra una parte del capital de su vivienda. Una hipoteca inversa funciona de diferente manera que un préstamo hipotecario tradicional. En lugar de hacer los pagos al prestamista, el prestamista te los hará a ti. El préstamo paga primero tu hipoteca existente, si tienes una, y después puedes usar el resto de los fondos para lo que quieras. Debes seguir pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda, y eres responsable del mantenimiento de la casa.

Estos préstamos están diseñados para los propietarios de vivienda mayores que posiblemente ya se hayan jubilado y quieran eliminar los pagos mensuales de la hipoteca o complementar sus ingresos.

Elegibilidad para una hipoteca inversa: ¿Quién puede obtener una?

No todos pueden sacar este tipo de préstamo. Estos son los requisitos para calificar para una hipoteca inversa:

• Debes ser mayor de 62 años.
• Solo puedes obtener una hipoteca inversa con tu residencia principal, no una segunda residencia ni una casa de vacaciones.
• Para sacar una hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM), el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos exige que asistas a una sesión de asesoramiento sobre hipotecas inversas. También tendrás que pasar una evaluación económica para asegurar que puedas cubrir las obligaciones económicas del préstamo.
• No puedes tener deuda federal, como préstamos estudiantiles o impuestos sobre ingresos.
• El inmueble debe cumplir los estándares de propiedades requeridos.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa puede sonar como dinero gratis, pero no es así. Con una hipoteca de este tipo, haces un préstamo contra el capital de tu vivienda, que es la diferencia entre lo que debes en tu hipoteca y lo que tu casa vale actualmente.

Para determinar cuánto dinero puedes recibir de una hipoteca inversa, el prestamista pedirá una tasación de tu casa. Supongamos que tu casa vale $350,000 y que debes $100,000 de tu hipoteca. En este escenario, tienes $250,000 de capital. La mayoría de los prestamistas no te permitirá prestar los $250,000 en una hipoteca inversa, pero te darán un porcentaje. Esto todavía te deja con algo de capital en la casa.

Veamos otra información útil sobre vivir con una hipoteca inversa.

Primero se paga tu hipoteca existente

El dinero del préstamo sirve primero para pagar tu hipoteca existente, después de lo que ya no tendrás que hacer pagos mensuales de la hipoteca. Dependiendo de lo que elijas, puedes recibir el pago de tu prestamista en una suma total, en pagos mensuales o en una línea de crédito, o una combinación de los tres. Puedes usar este dinero para lo que quieras. No es dinero que pague impuestos.

Sin embargo, una hipoteca inversa puede afectar ciertos programas de ayuda basada en la necesidad, por lo que se recomienda hablar con un asesor económico antes de sacar este tipo de préstamo.

Mientras estés recibiendo pagos, el prestamista agregará intereses al saldo de tu préstamo existente. Esto significa que la cantidad de dinero que deberás con el tiempo aumentará durante la vida de tu hipoteca inversa.

Seguirás pagando ciertas facturas

Una hipoteca inversa no elimina algunos pagos. Todavía tendrás que seguir pagando los impuestos sobre la propiedad anuales y las facturas del seguro de la vivienda. También serás responsables de los cargos por emisión y los costos de cierre de la hipoteca inversa. También debes seguir dándole mantenimiento a la casa y pagando a la asociación de propietarios de vivienda.

No tienes que reembolsar el préstamo hasta que vendas tu casa, te mudes o mueras. Si vendes tu casa, tendrás que reembolsar lo que debes en ese momento, usando los fondos de la venta. El dinero que sobre es tuyo y puedes quedártelo.

Tus herederos tendrán algunas opciones

Si mueres, el préstamo también vencerá. Tus herederos tendrán algunas opciones. Pueden comprar la casa por lo que se debe en el préstamo o por el 95% del valor tasado, lo que sea menor. Pueden vender la casa y quedarse con la ganancia sobrante después de pagar el saldo del préstamo. O pueden simplemente entregársela al prestamista para saldar la deuda.

Cargos de una hipoteca inversa: Otros costos pagados por adelantado y continuos

Un propietario de vivienda tendrá que pagarle varios cargos a un prestamista hipotecario, además de los cargos ya mencionados. Puedes pagarle en efectivo o con el dinero del préstamo. Estos son algunos de los cargos que puedes esperar:

• Asesor de vivienda: Como ya lo mencionamos, para sacar un préstamo HECM debes reunirte con un experto de una agencia de asesoramiento aprobada por el HUD. Los costos varían.

• Prima del seguro hipotecario: Esto es adicional al seguro de la vivienda y garantiza que recibas los anticipos del préstamo que esperas.

• Cargos administrativos: Estos cargos permiten que el prestamista cubra los costos de administrar tu cuenta.

Tipos diferentes de hipotecas inversas

Hay tres tipos principales de hipotecas inversas. Pero ¿en qué se diferencian?

Hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM)

La hipoteca inversa más frecuente es la hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda (HECM). Este tipo de hipoteca inversa está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). El máximo que puedes pedir prestado con uno de estos préstamos en 2023 es $1,089,300. Si necesitas más que eso, tendrás que solicitar una hipoteca inversa jumbo. Los tipos de propiedades elegibles incluyen casas unifamiliares, condominios aprobados por el HUD, casas fabricadas que cumplen los estándares de la FHA y algunas otras viviendas.

Hipoteca inversa para un solo propósito

Una hipoteca inversa para un solo propósito es generalmente menos cara que una HECM, pero tiene sus límites. Como el nombre lo sugiere, solo puedes usar los fondos de este tipo de hipoteca inversa para un propósito. Tu prestamista puede aprobarte para el préstamo, pero puede estipular que solo puedes usar los fondos para cubrir reparaciones de la casa, primas de seguros o las facturas de impuestos sobre la propiedad. Por lo general, estos préstamos los ofrecen organizaciones de beneficencia, sin fines de lucro y gobiernos locales a los propietarios de vivienda que están teniendo dificultades para pagar sus facturas y tienen ingresos de bajos a moderados. No están disponibles en todos lados.

Hipoteca inversa jumbo

Tendrás que sacar una hipoteca inversa jumbo, también conocida como hipoteca inversa propia, para cualquier cantidad mayor que $1,089,300 en 2023. Como un préstamo más grande se considera más riesgoso, tu prestamista podría cobrarte cargos más altos y una tasa de interés más alta por una hipoteca inversa jumbo. A diferencia de un HECM, este tipo de hipoteca inversa no está asegurado por la FHA. Eso significa que no incluye tantas protecciones. Además, tampoco exige una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD ni una evaluación económica.

Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa

Como con muchos productos financieros, las hipotecas inversas tienen varios beneficios e inconvenientes. Este es un resumen de las ventajas y desventajas:

Ventajas de una hipoteca inversa

Hablemos de las ventajas de una hipoteca inversa:

Puedes quedarte en tu casa

Si te está costando pagar tu hipoteca u otras facturas, una hipoteca inversa eliminará el pago mensual de la hipoteca y te dará un flujo de ingresos adicional. Esto podría darte el alivio económico suficiente para que puedas quedarte en tu casa. Solo recuerda, seguirás teniendo obligaciones económicas con este préstamo. Estas incluyen pagar el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

Las hipotecas inversas son inmunes a la devaluación

Si sacas una HECM, no tienes que preocuparte porque los valores de las viviendas disminuyan. Eso es porque nunca deberás más de lo que vale tu casa.

Tu cónyuge podría quedarse en la casa

Si tú mueres, tu cónyuge que no paga podría quedarse en la casa en lugar de tener que venderla. Esto puede darte paz mental en el futuro.

Desventajas de una hipoteca inversa

Ahora veamos algunas de las desventajas de una hipoteca inversa:

Tu capital disminuye

Recuerda, estás haciendo un préstamo del capital de tu vivienda. Esto significa que tendrás menos ganancia si decides vender o que tus herederos heredarán menos.

El saldo del préstamo puede aumentar

A diferencia de otros préstamos, el saldo de tu hipoteca inversa crecerá con el tiempo a menos que hagas pagos para cubrir los intereses que cobra el prestamista. Quizá este saldo creciente no importe, a menos que quieras dejarles tu casa a tus herederos.

Es posible que sobrevivas a los beneficios del préstamo

Dependiendo de cómo recibas el dinero de la hipoteca inversa, es posible que te acabes el dinero antes de morir. Considera optar por pagos mensuales de tenencia, que te darán pagos mensuales iguales mientras permanezcas en la casa y la trates como tu residencia principal. Si eliges una forma de pago diferente, tendrás que hacer un plan para tu diferente y gastarlo responsablemente.

Tu patrimonio se hace más pequeño

Dejarles tu casa a tus herederos podría volverse más complicado con una hipoteca inversa. Es posible que tengan que venderla para pagar la hipoteca inversa a menos que ellos puedan cubrir estos costos por su cuenta.

Tus hijos tendrán que pagarla para quedarse con la casa

Si tus hijos u otros familiares quieren quedarse con la casa, tendrían que comprarla para pagar la hipoteca inversa. Si no lo pueden hacer, tendrán que venderla o firmar la escritura para dársela al prestamista.

Si tu hipoteca inversa es una HECM, que está asegurada por el gobierno federal, es un préstamo sin recurso. Eso significa que nunca deberás más de lo que vale tu casa. Si la vendes por una cantidad menor de lo que debes en la hipoteca inversa, no tendrás que pagar la diferencia.

Posibilidad de estafadores

Los propietarios de vivienda mayores son un objetivo frecuente de los estafadores de hipotecas inversas. Las estafas de ejecución hipotecaria, las estafas de robo de capital, las estafas de remodelación de casas y otras formas de fraude pueden destruir el fruto del arduo trabajo de un propietario.

Insiste en que los prestamistas de hipotecas inversas expliquen los términos claramente y asegúrate de que no sean demasiado buenos para ser ciertos. Cuídate de las tácticas de ventas de alta presión, especialmente si no las has buscado tú mismo.

¿Cómo reembolsas una hipoteca inversa?

La forma de pagar una hipoteca inversa varía con la situación. Estos son algunos escenarios que incluyen diferentes maneras de pagar una hipoteca inversa:

Si tienes una HECM y vendes tu casa

Si el propietario decide vender su casa después de sacar una hipoteca inversa, debe usar las ganancias de la venta para pagar el préstamo. Si la casa se vende por menos de lo que el propietario debe en el préstamo, no será responsable de pagar la diferencia, siempre y cuando tenga una HECM.

Si tienes una HECM y mueres

Si mueres, es necesario pagar tu hipoteca inversa. En este caso, tus herederos pueden vender tu casa y usar la ganancia para pagar la hipoteca inversa. También pueden darle la casa a tu prestamista. Si quieren quedársela, tendrían que comprarla.

Si te mudas de la casa

Debes vivir en la casa como tu residencia principal por más de la mitad del año. Si te mudas de la casa, la hipoteca inversa vencerá. Tendrás que pagar el préstamo, aunque quieras quedarte con la casa. Eso lo puedes hacer con tus propios fondos o refinanciando el préstamo.

Hipoteca inversa vs. Refinanciamiento: ¿Qué es mejor?

Aunque una hipoteca inversa puede complementar tus ingresos a medida que envejeces, este tipo de herramienta financiera no es necesariamente tu mejor opción. Hay ocasiones en las que podrías considerar alternativas a una hipoteca inversa, especialmente si quieres dejarles tu casa a tus hijos después de morir o si estás pensando en vender la propiedad.

En cambio, podrías considerar opciones de refinanciamiento para adultos mayores y los diferentes tipos de refinanciamiento hipotecario que podrían ser una mejor alternativa a una hipoteca inversa.

Refinanciamientos con desembolso de efectivo

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo es una opción. La mayoría de las personas hacen un refinanciamiento para bajar su tasa de interés o acortar o alargar el plazo de tu préstamo hipotecario existente. Sin embargo, un refinanciamiento con desembolso de efectivo también te puede dar una suma total de dinero que puedes gastar en cualquier cosa.

Recuerda: Si mueres antes de terminar de pagar tu nueva hipoteca, tus herederos tendrían que pagar ese préstamo antes de tomar posesión de tu casa.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas inversas

Una hipoteca inversa es una herramienta de préstamo compleja, por lo que es normal tener algunas preguntas. Estas son algunas de las más frecuentes.

¿Puedo deber más de lo que vale mi casa con una hipoteca inversa?

Si sacas una HECM, el tipo más usual de hipoteca inversa, no tendrás que reembolsar más de lo que vale tu casa cuando pagues el préstamo. Si debes más en tu hipoteca de lo que vale tu casa —lo que significa que tu hipoteca está devaluada— pero vendes tu casa por el valor tasado, el seguro hipotecario cubre la diferencia.

¿Puedo revertir mi hipoteca inversa?

Puedes retirarte de una hipoteca inversa, pero hacerlo puede tomar tiempo y dinero. Siempre puedes vender tu casa y usar la ganancia para pagar el total la hipoteca inversa. Pero si quieres quedarte en la casa, es posible que tengas que refinanciar tu hipoteca inversa a un préstamo hipotecario tradicional. Para esto se necesita dinero: los refinanciamientos cuestan generalmente del 2% – 6% de la cantidad del préstamo en costos de cierre.

¿Cómo vendo mi casa con una hipoteca inversa?

Una vez vendas tu casa, usarás las ganancias de la venta para pagar tu hipoteca inversa. Si vendes tu casa por el valor tasado, pero debes más en tu hipoteca que este precio de venta, no serás responsable de la diferencia si tienes una HECM. En cambio, el seguro hipotecario cubrirá la diferencia entre lo que debes y el precio que pudiste obtener al vender tu casa. Si la vendes por más de lo que debes, puedes quedarte con el resto de las ganancias.

¿Cuánto dinero puedo obtener de una hipoteca inversa?

La cantidad que puedes pedir prestada con una hipoteca inversa depende de la edad del prestatario más joven, y de las tasas de interés actuales y la cantidad de capital que tienes en la casa.

¿Puedo refinanciar una hipoteca inversa?

Siempre puedes refinanciar una hipoteca inversa para obtener una tasa de interés más baja o cambiarte a otro tipo de préstamo hipotecario. Pero, tendrás que pagar los costos de cierre y deberás tener suficiente capital en tu casa para calificar para un refinanciamiento.

Conclusión: Quizá tengas mejores opciones que una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa puede ser una fuente de dinero extra para los propietarios de vivienda mayores. Sin embargo, esta complicada herramienta financiera no es para todos. Por suerte, hay otras opciones para los propietarios de vivienda. Una opción es un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Comienza una solicitud con Rocket Mortgage para ver si calificas. Este tipo de préstamo podría ser una mejor manera de alcanzar tus objetivos económicos.