¿Qué es la depreciación de las propiedades de alquiler?

Como inversionista en bienes raíces, la depreciación de una propiedad de alquiler es un concepto importante que hay que entender porque la depreciación puede ayudarte a conservar más dinero en tu bolsillo reduciendo significativamente tus impuestos sobre ingresos.

La depreciación de las propiedades de alquiler es un principio contable básico que te permite deducir el costo de una propiedad de alquiler a lo largo de un período de tiempo establecido. El IRS supone que una propiedad de alquiler perderá una cierta cantidad de valor cada año (generalmente el 3.6%). Por el tiempo que tengas la propiedad, esta pérdida, conocida también como depreciación, se puede restar de tus ingresos imponibles todos los años. A su vez, esto puede reducir tus impuestos e incluso bajarte de categoría impositiva.

La depreciación puede ayudar a los inversionistas a maximizar sus ganancias por una propiedad y minimizar los gastos de bolsillo. Estos beneficios fiscales pueden ser un factor de peso en tu decisión para invertir.

Cuando compras una propiedad de alquiler para sumar a tu portafolio financiero, puedes esperar pagar una cantidad grande de dinero para comprarla. A cambio de tu desembolso inicial de dinero en efectivo, el IRS ha establecido normas fiscales que compensan el costo de la propiedad teniendo en cuenta la supuesta caída del valor de la propiedad con el tiempo. Sin embargo, el IRS no te permitirá hacer la deducción de un solo.

Si tienes una propiedad de alquiler, el gobierno federal te permite reclamar la depreciación de la propiedad cada año durante 27.5 años. Si usas la propiedad para un negocio o para agricultura por más de 1 año, puedes deducir la depreciación en tu declaración de impuestos por un período de tiempo más largo.

Conoce el concepto central de la depreciación: la mayoría de los activos tangibles (activo materiales valiosos) se agotan por el uso o el deterioro a lo largo de su vida útil. El desgaste reduce el valor del activo a medida que pasa el tiempo. Se supone que el activo, como un inmueble, no permanecerá impecable.

El período de recuperación, es decir, el plazo durante el que se puede reclamar la depreciación es diferente para los activos inmobiliarios frente a otros tipos de activos. Mientras que los artículos menos caros como el equipo de oficina y el mobiliario tienen un período de recuperación de 7 años, los edificios residenciales se deprecian en 27.5 años y las propiedades comerciales tienen un período de recuperación de 39 años.

Para determinar tu depreciación anual, debes dividir el costo base y el valor de tu propiedad por el período de recuperación. Ten en cuenta que solo la estructura o el edificio son depreciables, no el terreno en el que está la construcción. Solo las construcciones tienen una vida útil, y la tierra nunca pierde su valor.

Puedes seguir reclamando la depreciación durante el período de recuperación hasta que la propiedad se venda a otra parte o tu costo base total se haya depreciado por completo.

Para reclamar la depreciación de tus propiedades de alquiler:

• Debes ser el dueño de la propiedad (ya sea directamente o a medida que vayas pagando la deuda).
• Debes usar la propiedad en tu negocio o como parte de una actividad que genera ganancias.
• La propiedad debe tener una vida útil determinable. En otras palabras, el valor de la propiedad disminuirá o se agotará con el tiempo.
• Se espera que la propiedad tenga una vida útil mínima de 1 año.

Si deseas compensar tus ingresos imponibles, continúa leyendo para saber cómo funciona la depreciación de una propiedad de alquiler y cómo calcularla.

Paso 1: Determinar tu costo base de la construcción

Ten en cuenta que el costo base de una propiedad de alquiler no es el mismo que el precio de compra.

En la compra

El costo base es el gasto de capital total de la propiedad menos el valor del terreno donde está. Solo ciertos artículos como cargos legales, abstractos o de registro, y cualquier deuda del vendedor que el comprador acepte pagar, califica como gastos de capital para calcular esta cantidad.

Cuando se hacen mejoras

Ten en cuenta también que los costos de cualquier mejora a la propiedad se suman en el año que se incurren para determinar el costo base ajustado.

Paso 2: Calcular la cantidad de la depreciación anual

El Sistema modificado de recuperación acelerada de costos (MACRS) es el sistema contable que se utiliza para todos los edificios residenciales puestos en servicio después de 1986. Estas propiedades utilizan el Sistema general de depreciación (GDS) descrito bajo sus términos para calcular la depreciación anual.

Para las propiedades puestas en servicio antes de 1987, se puede calcular la depreciación utilizando el Sistema acelerado de recuperación de costos (ACRS), lo cual está fuera del alcance de este artículo. Si quieres usar este sistema, consulta con contadores familiarizados con este método de depreciación.

Sistema general de depreciación (GDS)

Según las normas del marco MACRS, la mayoría de los contribuyentes usan el GDS. De acuerdo con las normas, el período de recuperación para propiedades residenciales en alquiler es 27.5 años, y el período de recuperación para propiedades comerciales en alquiler es 39 años. Como el SGD aplica la depreciación lineal tanto a las propiedades de alquiler residenciales como a las comerciales, puedes dividir el valor de tu propiedad por su período de recuperación para calcular la depreciación anual.

Sistema de depreciación alternativo (ADS)

Los contribuyentes deben usar el método de depreciación ADS si la propiedad:

• Se usa para un propósito comercial calificado solo el 50% o menos al año
• Tiene un uso exento de impuestos
• Es financiada por bonos exentos de impuestos
• Se usa principalmente para propósitos agrícolas o ganaderos

Los propietarios que piensan que deben usar ADS deben consultar con un contador para determinar la mejor manera de depreciar su propiedad. Ten en cuenta que la Ley de Recortes de Impuestos y Empleo de 2017 acortó el período de recuperación para los contribuyentes que usan ADS de 40 a 30 años.

Las deducciones son gastos pagados que se pueden deducir de tus impuestos sobre ingresos el mismo año en que se incurren.

Sin embargo, la depreciación funciona como una forma de deducción no monetaria. La cantidad total se amortiza a lo largo del período de recuperación determinado del activo y puede reducir los ingresos imponibles del inversionista en una cantidad máxima establecida en un año.

Por ejemplo, las bombillas de repuesto que compras para tu propiedad de alquiler son un gasto. Los nuevos accesorios de iluminación que instales agregarán valor a la propiedad y pueden depreciarse con el tiempo.

La depreciación es una forma de obtener los beneficios de incurrir en un gasto sin realmente desembolsar más dinero de tu bolsillo o escribir un cheque. La depreciación básicamente te permite tomar deducciones fiscales sobre la disminución percibida del valor de tus activos inmobiliarios con el tiempo.

Un gasto operativo es un costo necesario como parte de los negocios del día a día. Un gasto de capital es un costo en el que incurres para crear beneficios futuros. Para calificar como gasto de capital, un artículo comprado para tu propiedad de alquiler debe tener una expectativa de vida de más de 1 año.

¿Quieres saber más sobre la depreciación de las propiedades de alquiler? Estas son algunas respuestas a las preguntas frecuentes.

¿Cuándo puedo comenzar a depreciar?

La depreciación comienza inmediatamente después de que una propiedad está disponible para alquiler o se pone en uso comercial. Por ejemplo, supongamos que Taylor compra una propiedad de alquiler el 1 de marzo, pero no comienza a alquilarla sino hasta el 15 de marzo. Taylor puede comenzar a depreciar la propiedad el 15 de marzo. Ten en cuenta que cuando el servicio inicia en un año calendario que ya comenzó, la cantidad de depreciación disponible para ti se prorratea para el primer año. Lee los porcentajes mensuales de propiedades de alquiler residenciales de la tabla de la Publicación 527 del IRS:

¿Cuánto dura la depreciación?

El período de recuperación, que es el período durante el que los propietarios pueden deducir la depreciación, dura hasta que se agote el costo base, incluyendo cualquier ajuste. Los inversionistas que siguen haciendo mejoras a sus propiedades pueden ir ajustando continuamente su costo base.

Si agoto mi costo base con la depreciación, ¿no tendré que pagar impuestos sobre las ganancias de capital de los ingresos de una futura venta de la propiedad?

Si quieres reinvertir el dinero en una nueva propiedad de inversión, el IRS te permite diferir impuestos sobre ganancias de capital por medio de un intercambio 1031. Si el intercambio 1031 se ejecuta incorrectamente, podrías enfrentar la recaptura de la depreciación y una elevada factura fiscal.

¿Qué formularios del IRS debo presentar para reclamar la depreciación?

Para reclamar la depreciación de la propiedad de alquiler, deberás presentar el formulario 4562 del IRS para obtener tu deducción. Lee las instrucciones del formulario 4562 si presentas tu declaración de impuestos por tu cuenta o consulta con un asesor financiero o un contador fiscal calificados para obtener ayuda.

¿Qué pasa si compro electrodomésticos nuevos para mis propiedades de alquiler? ¿Cómo deduciría esos gastos?

Los electrodomésticos nuevos no califican como gastos porque tienen una vida útil esperada de 5 años. Puedes depreciar el costo de los electrodomésticos a lo largo de 5 años o agregar el costo a su costo base y seguir depreciando contra el nuevo costo base ajustado.

Aunque la depreciación de una propiedad de alquiler no se puede reclamar de una sola vez, puede ayudar a reducir tus ingresos imponibles con el tiempo, manteniendo más dinero en tu bolsillo y aumentando tu portafolio financiero sin tener que incurrir en más costos.