Qué es el método BRRRR de inversión en bienes raíces

El método BRRRR (comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar, repetir) es una estrategia de inversión de bienes raíces que implica cambiar propiedad en malas condiciones, rentarla y después refinanciarla con un desembolso de dinero en efectivo para financiar otras inversiones de propiedades para alquiler.

Una de las diferencias principales entre el método BRRRR y una estrategia de propiedad adquirida con fines de inversión es que gira en torno a la inversión en propiedades en malas condiciones, y en refinanciar la propiedad comprada para comprar otra.

Si eres un inversionista en bienes raíces que está considerando este tipo de estrategia, sigue leyendo para obtener más información sobre cómo funciona el método BRRRR, sus ventajas y desventajas, y si es el método adecuado para tus objetivos financieros o de inversión en bienes raíces.

Si se hace correctamente, el método BRRRR puede producir ingresos pasivos y un método rotativo para comprar y tener propiedades con fines de alquiler. El método funciona así:

• Comprar la propiedad: La propiedad que compres debe estar en malas condiciones y deben ser necesarios trabajos para que cumpla los códigos y quede lista para alquilarse. Por las condiciones de la casa, es probable que el precio de compra sea bajo.

• Rehabilitar la propiedad: Como la propiedad está en malas condiciones, podría ser necesario hacerle muchos arreglos. En este paso, renovarás la propiedad para hacerle mejoras estructurales, de seguridad y estéticas, y prepararla para los inquilinos.

• Alquilar la propiedad: Se determina el precio de alquiler y se busca inquilinos.

• Tramitar un refinanciamiento con desembolso de efectivo sobre la propiedad: Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo conviertes tu capital en dinero en efectivo. Tienes acceso a tu capital pidiendo una hipoteca más alta, pidiendo prestado más dinero del que debes. El dinero en efectivo se puede usar para cualquier cosa, incluyendo la compra de otra propiedad.

• Usar los fondos del refinanciamiento para comprar otra propiedad: En este último paso, comenzarás todo el proceso de nuevo. Con el dinero en efectivo del refinanciamiento, comprarás otra propiedad en malas condiciones y la rehabilitarás, antes de alquilarla y refinanciarla.

Cuando se practica el método BRRRR, es importante seguir estos pasos en ese orden exacto. Aquí hay algunos consejos para seguir cada paso del acrónimo.

Comprar

La estrategia BRRRR depende de que compres una propiedad en malas condiciones que necesite mejoras y reparaciones, por lo que podría ser difícil obtener una hipoteca tradicional en la sobre la casa. Hay varios motivos. La mayoría de los prestamistas exigen una tasación, pero el valor es difícil de calcular en este tipo de propiedades. Dependiendo del tipo de préstamo que recibas, es posible que la propiedad también tenga que cumplir directrices específicas para calificar. Es muy probable que una propiedad en malas condiciones no cumpla esos requisitos.

Antes de que descartes el financiamiento por completo, habla con un prestamista para saber si tienes alguna opción. Se podría usar una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) o un préstamo no bancario para financiar la compra, pero estas opciones pueden ser de alto riesgo y con frecuencia no se recomiendan.

Cuando se compra una propiedad en malas condiciones, es importante calcular el valor después de las reparaciones (ARV). El ARV es el valor estimado de la casa después de renovarla o rehabilitar. Para determinar el ARV, se compara el resultado final planificado de la casa con casas parecidas o comparables, que se hayan vendido recientemente en el área. Estas casas deberán tener un tamaño y número similar de habitaciones y baños, años, tipo de construcción y condiciones.

Cuando estés decidiendo cuánto ofrecer por la casa, sigue la regla del 70 % en bienes raíces. Evita invertir más del 70 % del ARV de la propiedad. Por ejemplo, si el ARV es de $300,000, no deberías pagar más de $210,000 por la propiedad.

Rehabilitar

Cuando se rehabilita una casa, las primeras mejoras que se tienen que hacer son las que hagan que la casa esté en regla y que garanticen que es seguro vivir ahí. Después se tiene que identificar los tipos de mejoras que realmente aumentarán el valor. Estos podrían incluir reformar la cocina y el baño, mejorar la fachada e instalar ventanas, equipos y otras funciones ahorradoras de energía.

Antes de que comiences el proyecto, asegúrate de crear un presupuesto y un plazo realistas.

Alquilar

Es importante encontrar inquilinos antes de refinanciar (el siguiente paso) porque los prestamistas generalmente no refinancian hasta que la propiedad tiene inquilinos.

En cuanto a elegir inquilinos, es recomendable que busques ciertas cualidades:

• Un buen expediente de pagos a tiempo
• Un trabajo estable con ingresos constantes
• Un informe de crédito bueno
• Ninguna conducta delictiva ni historia de desahucio
• Referencias positivas

Puedes averiguar esta información reuniéndote con el posible inquilino, haciéndolo completar una solicitud, revisando el informe de crédito, pidiendo referencias y verificando sus antecedentes. También sería muy recomendable que te asegures de tener el consentimiento y de seguir todas las leyes de vivienda.

Para determinar el alquiler, es importante que sea justa para el inquilino y que produzca un flujo de dinero en efectivo positivo para ti. Puedes determinar esta cantidad restando los gastos totales por tener y alquilar la casa de la cantidad total del alquiler mensual que cobrarás. Digamos que cobras $1,500 al mes por alquiler y el pago hipotecario es de $800. Salvo que tengas otros gastos, tu flujo de dinero en efectivo será de $700 al mes. Busca comparaciones de tasas de alquileres que te ayuden a hallar el precio adecuado.

Refinanciar

En el método BRRRR, solicitas un refinanciamiento con desembolso de efectivo para que puedas usar el dinero para comprar otra propiedad en malas condiciones que puedas rehabilitar y alquilar. Para hacerlo, tienes que hallar un prestamista que ofrezca refinanciamiento con desembolso de efectivo y cumplir las condiciones del préstamo.

Aunque el prestamista tendrá sus propios requisitos, tendrás que cumplir un requisito de puntuación de crédito mínimo (normalmente alrededor de 620 para un refinanciamiento con desembolso de efectivo), una relación deuda-ingreso máxima (generalmente alrededor del 50 % o menos) y tener capital en la casa. Es posible que también sea necesario que seas propietario del inmueble durante cierta cantidad de tiempo antes de que puedas obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Recuerda que también necesitarás una tasación, y podría haber más cargos incluyendo costos de cierre, que tendrás que pagar para obtener el préstamo.

Repetir

En el paso final del método BRRRR, tendrás que comenzar de nuevo y repetir los pasos anteriores en el mismo orden. Si quieres seguir repitiendo los pasos, es una buena idea que tomes notas cada vez que sigues el proceso para que puedas aprender de errores pasados.

Antes de decidirte por la estrategia BRRRR, asegúrate de que hayas analizado las ventajas y desventajas para tener certeza de que esta es la estrategia de inversión adecuada para ti.

Ventajas del método BRRRR

Algunas ventajas del método BRRRR incluyen tu capacidad de generar ingresos pasivos, aumentar tu cartera de alquiler, aumentar tu capital durante el proceso de rehabilitación y repetir el proceso mientras puedas.

Desventajas del método BRRRR

Algunas desventajas que tener en cuenta son el costo y el trabajo necesarios para rehabilitar la casa. Es posible que no puedas obtener una hipoteca tradicional sobre la casa, podrías tener que buscar un préstamo más caro o arriesgado. ¿Y qué pasa si, cuando solicitas el refinanciamiento, calificas para recibir menos dinero del que originalmente planeaste?

Para este método también se necesita paciencia. Además de esperar hasta que las reformas se completen, es posible que esperes la cantidad de tiempo necesaria que debas tener la casa en propiedad antes de que puedas obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Considera también que encontrar buenos inquilinos para alquilar la casa podría tomar tiempo.

Si concluyes que el método BRRRR no es la estrategia de inversión en bienes raíces adecuada para ti, hay otras estrategias que puedes investigar. La estrategia de inversión tradicional implica comprar una casa en buenas condiciones (usando una hipoteca tradicional o pagando en efectivo) y alquilarla a cambio de ingresos de alquiler. La propiedad en alquiler básicamente paga la hipoteca y puedes usar cualquier otro ingreso como quieras, aunque sería recomendable usarlo para pagar la hipoteca más rápido.

Una estrategia más creativa podría ser una inversión de bienes raíces financiada con fondos colectivos. Este enfoque más reciente usa el financiamiento de un grupo amplio de inversionistas que reúnen dinero para comprar bienes raíces. Esto les permite a las personas hacer inversiones por menos dinero y trabajo, y aún así obtener beneficios.

El método BRRRR puede producir ingresos pasivos y aumentar tu cartera de bienes raíces con el tiempo. Sin embargo, se necesita paciencia para rehabilitar la casa, encontrar inquilinos y esperar un tiempo antes de que puedas recibir refinanciamiento con desembolso de efectivo. Es importante tener en cuenta estas ventajas y desventajas antes de planificar tu siguiente inversión; quizá una estrategia de inversión tradicional podría ser una mejor opción.

Se eres nuevo en las inversiones de bienes raíces o no sabes bien cómo comprar, tener en propiedad o vender una casa, puedes encontrar más información en nuestro Centro de aprendizaje, que cubre temas como lo básico de una hipoteca, el refinanciamiento, tipos de préstamos y cómo comprar de casa.