Comprar una ejecución hipotecaria: ventajas, desventajas y una guía detallada

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¿Alguna vez consideraste comprar una casa en ejecución hipotecaria, un diamante en bruto a un precio que puedes pagar? Como puedes imaginar, es importante saber qué estás buscando y cómo comprar una casa en ejecución hipotecaria. Analizaremos en detalle qué significa cuando se embarga una vivienda. También profundizaremos en los beneficios, inconvenientes y pasos para comprar una propiedad en ejecución hipotecaria.

Una ejecución hipotecaria ocurre cuando el prestamista toma posesión una casa y la pone a la venta. Cuando ves una casa mencionada como ejecución hipotecaria, significa que es propiedad del prestamista.

Cada contrato de hipoteca tiene un gravamen sobre tu propiedad. Un gravamen le permite a tu prestamista tomar el control de tu casa si dejas de hacer los pagos hipotecarios. Las ejecuciones hipotecarias suelen ser el resultado de que el propietario de vivienda no puede mantenerse al día con el pago de la hipoteca.

Comprar una casa en ejecución hipotecaria es un poco diferente de comprar una casa propiedad de un propietario de vivienda.

La ejecución hipotecaria es el proceso por el que el prestamista toma posesión de una vivienda cuando el propietario de vivienda no cumple los pagos hipotecarios. Tiene varias etapas, que es importante que un comprador entienda al considerar una ejecución hipotecaria.

• Incumplimiento de pago y aviso de incumplimiento: el incumplimiento de pago ocurre después de que el propietario de vivienda no hace al menos un pago, y después de varios meses de incumplimiento, la hipoteca completa está atrasada. Esto normalmente inicia la etapa de preejecución hipotecaria del proceso de ejecución hipotecaria. El prestamista generalmente envía un aviso de incumplimiento después de 90 días de pagos atrasados. Los plazos de remisión de ejecución hipotecaria variarán según el acuerdo del contrato y las políticas del prestamista y el inversionista en la hipoteca. A menudo al propietario de vivienda se le da tiempo para elaborar un nuevo plan de pago con el prestamista, antes de que la casa sea ejecutada y puesta a la venta.
• Aviso de venta del fiduciario: el prestamista debe registrar la venta inminente con el condado y publicar la noticia en el periódico local. Esta es una forma de encontrar una ejecución hipotecaria para comprar, aunque una búsqueda en línea generalmente será más efectiva.
• Venta del fiduciario: El prestamista intenta vender la propiedad en una subasta pública.
• Propiedad inmobiliaria: si la propiedad no se vende en subasta, el banco se convertirá en el propietario. Luego intentará vender la propiedad. Para la mayoría de las personas que buscan comprar una casa en ejecución hipotecaria, especialmente aquellas que compran un préstamo del VA, esta es la etapa de ejecución hipotecaria en la que comprarán.

Una venta corta ocurre cuando el propietario vende una casa por menos de lo que debe en la hipoteca, porque el valor disminuyó. La ejecución hipotecaria no se ha completado con una casa para venta en corto. El propietario de vivienda sigue siendo propietario de la casa, por lo que tú trabajas a través de su REALTOR^®.

Cuando compras una casa en una venta en corto, el prestamista (no el propietario de vivienda) debe aprobar la oferta. Puedes pasar mucho tiempo esperando la aprobación.

¿Crees que comprar una casa en ejecución hipotecaria es adecuado para ti? Estos son los pasos que puedes seguir para comprar una casa en ejecución hipotecaria:

Paso 1: Entender las opciones para comprar una casa en ejecución hipotecaria

Hay dos formas principales de comprar una ejecución hipotecaria: en una subasta o de un prestamista después de que no hayan podido vender en la subasta.

Compra a través de la venta en corto

Una venta en corto ocurre cuando el propietario de vivienda vende una casa por menos de lo que debe en la hipoteca, porque el valor disminuyó. La ejecución hipotecaria no se ha completado.  El propietario de vivienda sigue siendo propietario de la casa, por lo que tú trabajas a través de su REALTOR^®.

Cuando compras una casa en una venta en corto, el prestamista (no el propietario de vivienda) debe aprobar la oferta. Puedes pasar mucho tiempo esperando la aprobación.

Compra en subasta

Obtendrás una casa más rápido en una subasta que si negociaras con el banco o un vendedor. Los compradores de vivienda también tienen la oportunidad de comprar una propiedad por un valor de mercado significativamente más bajo en una subasta. Sin embargo, la mayoría de las subastas solo aceptan pagos en efectivo, lo que significa que deberá tener una cantidad significativa de dinero lista para la compra.

Si la subasta permite el financiamiento a través de una hipoteca, debes asegurarte de tener lista una preaprobación. Es importante darse cuenta de que no todas las aprobaciones son iguales. Recomendamos Verified Approval¹ donde se verifiquen sus ingresos y bienes.

Al comprar en una subasta, también aceptas comprar la casa como está, sin tasación ni inspección. Esto significa que corres un gran riesgo cuando compras una casa en ejecución hipotecaria en una subasta. Habla con un abogado de bienes raíces si esto es algo que te interesa.

Compra de un prestamista

Cuando compras una propiedad del inventario de Propiedad inmobiliaria (REO) del prestamista omites trabajar con el propietario de vivienda. Generalmente, el prestamista retira el título y desaloja al propietario de vivienda actual antes de comprar una propiedad en ejecución hipotecaria.

La mayoría de los prestamistas no venderán una casa directamente a un individuo; deberás hablar con un agente de bienes raíces experimentado para ver las propiedades disponibles. Estas viviendas generalmente se venden como están. Sin embargo, generalmente, tendrás la oportunidad de ver la casa y ordenar una inspección antes de cerrar.

Paso 2: Contratar a un agente de bienes raíces

La mayoría de los prestamistas entregan las propiedades en ejecución hipotecaria a un agente REO que trabaja con agentes de bienes raíces para encontrar a un comprador.

No todos los agentes de bienes raíces tienen experiencia trabajando con agentes REO. Un agente de ejecución hipotecaria calificado puede ayudarte a buscar ejecuciones hipotecarias, navegar el proceso de compra de REO de tu estado, negociar tu precio, ordenar una inspección y hacer una oferta. Busca agentes de bienes raíces en tu área y conéctate con un agente que se especialice en ventas por ejecución hipotecaria.

Paso 3: Encontrar ejecuciones hipotecarias a la venta

Aunque es probable que tu agente de bienes raíces pueda ayudarte a buscar ejecuciones hipotecarias, es posible que también quieras investigar por ti mismo. La internet ha hecho que sea más fácil de lo que solía ser encontrar ejecuciones hipotecarias en tu área y en otras partes de los EE. UU. Ahora hay diferentes áreas de la web donde puedes buscar. Estas son tres que recomendamos especialmente:

• Rocket Homes: este repositorio en línea para listados de bienes raíces incluso te dirá con qué tipo de ejecución hipotecaria estás lidiando.
• HUD: este sitio web oficial del gobierno menciona las casas en ejecución hipotecaria. Habrá un agente de bienes raíces mencionado, a quien su propio agente puede contactar.
• Fannie Mae HomePath®: aquí podrás buscar las listas de ejecuciones hipotecarias (llamadas propiedades HomePath® ) por dirección, código postal o número de MLS.
• Freddie Mac HomeSteps®: esta es la respuesta de Freddie Mac al lugar de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, con una funcionalidad muy similar.

Paso 4: Obtener la preaprobación para una hipoteca

A menos que compres una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, probablemente obtendrás una hipoteca para financiar la compra de tu casa. Una vez que hayas encontrado un agente y comiences a buscar casas, querrás obtener una preaprobación para un préstamo. Una preaprobación te permite saber cuánto puedes obtener en un préstamo hipotecario. Elije un prestamista y solicita una preaprobación hipotecaria para reducir tu búsqueda.

Paso 5: obtener una tasación e inspección

Tanto las inspecciones como las tasaciones son cruciales cuando se trata de comprar una ejecución hipotecaria. Una tasación es un requisito del prestamista que te permite saber cuánto dinero vale una propiedad. Los prestamistas exigen tasaciones antes de ofrecer préstamos hipotecarios porque necesitan saber que no le están prestando demasiado dinero.

Una inspección de la casa ofrece una imagen más profunda de una propiedad. Un experto recorrerá la casa y anotará todo lo que debe reemplazarse o reemplazarse. Debido a que las ejecuciones hipotecarias generalmente tienen más daños que las casas que vende el propietario, debes insistir en una inspección antes de comprar una casa embargada.

A veces no tienes la oportunidad de pedir una inspección o tasación de la vivienda antes de comprar. Solo debes considerar comprar este tipo de propiedades en ejecución hipotecaria si avanzaste en las reparaciones de la casa.

Paso 6: Comprar tu nueva casa

Lee los resultados de tu inspección y tasación, después decide si la casa en cuestión es realmente adecuada para ti y si estás de acuerdo con comprar una casa como está. Comunícate con tu prestamista hipotecario para finalizar tu préstamo si tienes el dinero o las habilidades para hacer las renovaciones necesarias. Tu agente de bienes raíces te ayudará a enviar tu oferta y te preparará para el cierre.

Hay algunos beneficios de comprar una casa en ejecución hipotecaria:

• Precios asequibles: un beneficio innegable es que las casas en ejecución hipotecaria casi siempre cuestan menos que otras casas en el área, o se cotizan por debajo del valor de mercado. Esto se debe a que el prestamista fija el precio, quien quiere la casa fuera de sus libros.
• Configuraciones estándar de préstamos: es posible que debas seguir un proceso de oferta y compra ligeramente diferente cuando compras una casa en ejecución hipotecaria, pero aún tienes algunas opciones de préstamo, siempre que no sea una subasta solo en dinero en efectivo. Siempre que la casa que estás considerado esté en condiciones habitables, puedes obtener un préstamo convencional, un préstamo de VA, un préstamo de FHA o un préstamo de USDA para comprarla. Los préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible, pero si la propiedad está dañada, el gobierno puede exigir que se hagan los trabajos.

Comprar una casa en ejecución hipotecaria es más arriesgado que comprar una casa ocupada por el propietario. Abajo se presentan algunos de los inconvenientes de comprar una propiedad en ejecución hipotecaria.

• Mayor preocupación por el mantenimiento: algunos propietarios de vivienda no tienen ningún incentivo para mantener la condición de la casa cuando saben que van a perder su propiedad debido a una ejecución hipotecaria. Si algo se rompe, el propietario de vivienda no gastará dinero para arreglarlo y el problema podría empeorar con el tiempo. Eres responsable de arreglar cualquier problema que pueda tener la casa cuando compras una casa en ejecución hipotecaria.
• Ventas como está: La preocupación principal del prestamista es recuperar su dinero lo más rápido posible, lo que significa una venta como está, en casi todos los casos. No debes comprar una casa en ejecución hipotecaria si no tienes una cantidad significativa de dinero en efectivo para invertir en reparaciones.
• Derechos de invasores: una casa se puede ejecutar legalmente, pero eso no significa que nadie viva en la propiedad. Muchas casas con ejecución hipotecaria permanecen desocupadas durante meses o años seguidos, lo que podría atraer a invasores. Si compras una propiedad en la que vive un invasor, debes desalojarlo legalmente incluso si la persona o personas en cuestión no tienen derecho a reclamar la vivienda. Esto puede llevar meses y costar miles de dólares en honorarios legales.

Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede ser una oportunidad única para los compradores de vivienda que buscan pagar precios asequibles o por debajo del valor de mercado, o para proyectos completos de restauración de vivienda. Ten en cuenta que muchas casas en ejecución hipotecaria podrían sufrir daños graves y problemas estructurales, y generalmente se venden como están.

Comunícate con un agente de bienes raíces con experiencia si quieres correr el riesgo con una ejecución hipotecaria. Tu agente de bienes raíces te guiará a través del proceso de ejecución hipotecaria, ya que la mayoría de los prestamistas no les venden a compradores individuales.

Una vez que encuentres una casa que te interese, completa una tasación y una inspección de la propiedad. También necesitarás asegurar el financiamiento con una preaprobación de la hipoteca. Consulta a tu prestamista y agente para finalizar la venta una vez que los resultados de tu inspección parezcan aceptables.

Si estás listo para obtener la aprobación de una hipoteca, ¡empieza en línea!

¹La participación en el programa Verified Approval está basada en el análisis completo del evaluador de riesgos de tu crédito, ingresos, condición de empleo, deudas, propiedades, seguros, valoración de la vivienda y el informe/búsqueda satisfactorios del título. Tu participación en el programa se descontinuará si la nueva información cambia de manera importante la decisión de la evaluación de riesgos, dando como resultado una denegación de tu petición de crédito; si el préstamo no se puede cerrar por un motivo fuera del control de Rocket Mortgage, o si ya no quieres continuar con el préstamo. Si no cambia tu elegibilidad en el programa y no se cierra tu préstamo hipotecario, recibirás $1,000. Esta oferta no se aplica a préstamos nuevos de compra presentados a Rocket Mortgage mediante un corredor hipotecario. Puede haber otras condiciones o exclusiones.