¿Qué es el control de alquileres y cómo funciona?

Parece una regla de vida que todo se vuelve más caro con el tiempo. Los comestibles, los pagos del automóvil y el entretenimiento suben de precio sin volver a bajar. Esto es especialmente cierto cuando se trata del alquiler.

Pero no todo es tan sombrío como parece. Muchos estados regulan la rapidez con la que puede aumentar tu alquiler. Esto se llama control de alquileres, y conocerlo puede significar un gran ahorro para ti.

Aspectos clave:

• Las reglamentaciones de control de alquileres limitan cuánto puede aumentar tu alquiler.

• Aunque las unidades con control de alquiler suelen ser más económicas, también son más difíciles de encontrar debido a su alta demanda.

• Alternativas a las unidades con control de alquiler incluyen compartir vivienda con compañeros, vales de la Sección 8, vivienda pública y la compra de una vivienda.

¿Qué es el control de alquileres?

El control de alquileres se refiere a los límites establecidos por estados y gobiernos locales sobre cuánto pueden cobrar los propietarios a sus inquilinos. El control de alquiler puede establecer un límite total sobre cuánto puede cobrar un arrendador por un apartamento, cuánto puede aumentar el alquiler cada año u otras protecciones para los inquilinos.

La estabilización del alquiler es similar al control de alquiler. Las reglamentaciones de estabilización del alquiler permiten que este aumente un cierto porcentaje cada año en lugar de establecer un límite fijo. Es como el control de alquiler, pero da a los propietarios un poco más de flexibilidad.

Las políticas de control de alquiler varían según la ubicación. Por ejemplo, California estableció la Ley de Protección de Inquilinos en 2020. La mayoría de las propiedades construidas hace más de 15 años solo pueden aumentar el alquiler hasta un 5% más el incremento del costo de vida o un 10%, lo que sea menor.

Encontrarás leyes estatales que permiten regulaciones de control de alquiler en las costas, como California, Nueva York y Nueva Jersey. Pero hasta 2024, 33 estados prohíben las reglamentaciones de control de alquileres.

¿Cómo funciona el control de alquileres?

Supongamos que vives en un apartamento con control de alquiler. El alquiler que pagas va destinado a tu arrendador, y con el tiempo, tu arrendador querrá aumentar ese alquiler. Sin embargo, tu gobierno local establece límites sobre cuánto puede subir ese alquiler para que no te enfrentes de repente a un aumento del 50%.

¿Y si tu alquiler se dispara de todos modos? Entonces es momento de reportar a tu arrendador ante la autoridad de vivienda de tu ciudad. Ellos te ayudarán a resolver cualquier infracción que infrinja tus derechos como inquilino.

Dicho esto, hay formas en que los arrendadores pueden aumentar el alquiler más allá del límite establecido. Las reglamentaciones a menudo permiten aumentos de alquiler cuando vence un contrato de arrendamiento. Si te mudas a un apartamento con control de alquiler, no necesariamente pagarás lo mismo que el inquilino anterior. Su contrato venció para dar paso al tuyo, y entre esos contratos, el propietario de la vivienda podría tener derecho a establecer un nuevo precio base.

Sin embargo, es posible que puedas añadirte al contrato de arrendamiento del inquilino anterior si estás reemplazando a un compañero de cuarto. De esa manera, el contrato nunca vence y el arrendador no puede reiniciar el alquiler base. Ten en cuenta que añadirte como compañero de cuarto podría provocar un aumento del alquiler, pero esta cantidad también estaría limitada por la normativa.

Ventajas y desventajas del control de alquileres

Para entender las ventajas y desventajas del control de alquileres, demos un paso atrás y analicemos la política desde una perspectiva más amplia.

Ventajas de los apartamentos y unidades con alquiler controlado

El control de alquileres ofrece numerosos beneficios económicos para los inquilinos, propietarios y la comunidad, como:

• Mayor estabilidad. Los vecindarios con control de alquileres evitan aumentos excesivos en el precio de la renta, lo que permite que las comunidades permanezcan más tiempo en sus viviendas.
• Más dinero disponible. Cuando se destina menos dinero al alquiler, se puede usar para ahorrar o cubrir otros gastos.
• Menos vacancias. Los propietarios pierden ingresos cuando sus propiedades están desocupadas. Los residentes de largo plazo que pueden pagar su alquiler reducen la cantidad de unidades vacías.
• Menores tasas de desahucio. Las reglamentaciones de control de alquiler suelen incluir protecciones contra los desahucios. Además, los aumentos de alquiler regulados hacen que sea más fácil para los inquilinos cumplir con los pagos.

Desventajas de los apartamentos y unidades con alquiler controlado

Por otro lado, el control de alquileres introduce complicaciones que no benefician a los participantes. Algunas incluyen:

• Menor rentabilidad. Con límites sobre cuánto puede aumentar la renta un propietario, los márgenes de ganancia de la recaudación de alquileres se reducen.
• Mantenimiento deficiente. Las ganancias más bajas pueden incentivar a los propietarios a omitir el mantenimiento necesario, lo que representa una carga más para los inquilinos.
• Escasa disponibilidad. Las unidades con alquiler controlado pueden ser difíciles de encontrar. Estas reglamentaciones pueden disuadir a los desarrolladores de construir en áreas con control de alquileres, lo que limita la oferta.

Cómo encontrar propiedades con control de alquiler

Si estás buscando propiedades con control de alquiler, puedes comenzar revisando los listados en línea que publica tu ciudad. Allí encontrarás una variedad de unidades protegidas por estas reglamentaciones. Sin embargo, es posible que la lista no esté completamente actualizada. Puede incluir solo algunas de las propiedades protegidas, y probablemente no todas estarán disponibles.

Mientras buscas apartamento, pregunta al arrendador o al inquilino actual que te muestre la unidad si está sujeta a control de alquiler. Deberían decírtelo, incluso si no aparece en la lista en línea.

Una vez que encuentres un apartamento con control de alquiler, es recomendable que actúes rápido. Estas unidades son populares por motivos obvios, y dependiendo de la disponibilidad en tu ciudad, la demanda podría ser alta.

Alternativas a los apartamentos con control de alquiler

Aunque los apartamentos con control de alquiler no están disponibles en todo lugar, todavía existen formas alternativas de encontrar vivienda asequible. Mantén tus pagos mensuales bajos explorando algunas de estas opciones.

Cómo seleccionar un compañero de cuarto

Aunque pueda parecer obvio, compartir una unidad es una forma sencilla de ahorrar dinero en vivienda. No solo los apartamentos de dos habitaciones son más baratos por persona que los de una sola habitación, sino que también puedes ahorrar dividiendo los servicios públicos y los gastos de supermercado, suponiendo que tu compañero no tenga un apetito competitivo.

Querrás un compañero de cuarto en quien puedas confiar, por lo que es importante verificar sus ingresos. Si resulta que no puede pagar tanto como dijo, no querrás tener que cubrir tú solo un apartamento de dos habitaciones.

Además, hagan un acuerdo por escrito sobre cómo manejarán la situación si uno o ambos deciden mudarse. Como regla general, un aviso mínimo de un mes es razonable, para que tengas tiempo de encontrar un reemplazo antes del siguiente pago de alquiler.

Vivienda según la Sección 8

La Sección 8 es un programa de vales para personas y familias de bajos ingresos que necesitan vivienda asequible. Si calificas, recibirás un vale que cubre la parte del alquiler mensual que no puedes pagar.

Este programa cuenta con el respaldo de Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. y puede utilizarse para pagos de alquiler en todo el país. Sin embargo, no todas las jurisdicciones necesitan que los arrendadores acepten vales de la Sección 8. Consulta las leyes de tu ciudad para verificar si el rechazo de tu solicitud es válido o no.

Consulta con la autoridad de vivienda local para saber si tu nivel de ingresos se ajusta al programa de la Sección 8. La lista de espera puede ser larga, así que empieza el proceso lo antes posible.

Vivienda pública

Además de la Sección 8, HUD también patrocina la vivienda pública. Al igual que el control de alquiler, la vivienda pública aplica a unidades específicas con costos de alquiler controlados.

Cada ciudad ofrece diferentes cantidades y tipos de vivienda pública. Puedes encontrar apartamentos, casas adosadas e incluso casas unifamiliares con alquileres reducido.

La vivienda pública solo acepta a personas con necesidad económica. Si estás en el nivel de ingresos exigido, presenta tu solicitud con anticipación por si hay una lista de espera larga.

Cómo comprar una casa

En el largo plazo, comprar una casa podría ser más barato que alquilar. Sabemos que suena raro, pero escúchanos.

El pago inicial y los costos de cierre son un obstáculo caro, y es comprensible que eso por sí solo haga que ser propietario esté fuera del alcance de muchos. Pero si puedes pagar ese costo inicial, los pagos mensuales de la hipoteca pueden ser más bajos que el alquiler.

Con el tiempo, irás acumulando capital con tus pagos hipotecarios, lo cual representa el valor del bien inmueble que te pertenece. Si te mudas a una segunda casa, conservarás ese valor acumulado incluso si no has terminado de pagar la propiedad por completo. En cambio, el alquiler simplemente desaparece.

Si te interesa explorar la posibilidad de ser propietario de vivienda, comienza por informarte sobre los distintos tipos de hipotecas que podrían hacerlo posible.

Preguntas frecuentes

Abajo encontrarás algunas respuestas a preguntas frecuentes relacionadas con el control del alquiler.

¿Cómo sabré si vivo en un apartamento con control de alquiler?

Por lo general, sabrás si estás en un apartamento con control de alquiler durante el proceso de solicitud, antes de mudarte. Tu propietario de la vivienda debería proporcionarte esta información, si no lo ha hecho, puedes preguntárselo. Alternativamente, puedes consultarlo con la autoridad local de vivienda. Recuerda que, incluso en una unidad con control de alquiler, la renta aún puede aumentar.

¿Cómo puedo buscar un apartamento con control de alquiler si no vivo ya en uno?

La autoridad local de vivienda puede ayudarte a identificar apartamentos con control de alquiler en el área. Si esa no es una opción y tienes necesidad económica, también podrían ayudarte a saber si programas como la Sección 8 o la vivienda pública son adecuados para ti.

¿El control de alquiler detiene la gentrificación?

La gentrificación es el proceso mediante el cual los valores de las viviendas en un vecindario aumentan, desplazando a los residentes actuales hacia zonas más económicas y desestabilizando comunidades. El control de alquiler impone restricciones sobre cuánto puede aumentar la renta, protegiendo así a los residentes de aumentos inesperados.

¿Cuál es la historia del control de alquiler?

Las reglamentaciones de control de alquiler aparecieron por primera vez a principios del siglo XX. Cuando la Segunda Guerra Mundial trajo un auge económico al país, muchos americanos que habían sufrido la Gran Depresión tuvieron dificultades para hacer frente al aumento de los alquileres. Los legisladores de la ciudad de Nueva York implementaron techos de precios y congelamientos del alquiler para ayudar a estas personas a permanecer en sus hogares, y con el tiempo esta práctica ha evolucionado hasta llegar a lo que conocemos hoy.

Conclusión: el control de alquiler estabiliza los costos de vivienda

En una época de aumento de costos, mudarse a una unidad con control de alquiler es una forma de reducir los gastos mensuales. Con aumentos del alquiler más predecibles y razonables, puedes permitirte permanecer en tu vivienda por mucho tiempo.

Estas unidades no son fáciles de encontrar, así que consulta con la autoridad local de vivienda o pregunta en tu comunidad para conseguir pistas. Si una unidad se libera, considera esta opción amigable con tu presupuesto.

Por supuesto, siempre puedes explorar otras alternativas para ahorrar. Tener compañeros de cuarto, aplicar a la Sección 8 o buscar vivienda pública también te ofrece la oportunidad de dedicar menos parte de tu presupuesto a gastos y más al ahorro.

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